Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2010 г. N 16АП-2233/10

г. Ессентуки

27 октября 2010 г.

Дело N А61-1041/2010

20 октября 2010 года объявлена резолютивная часть постановления.

27 октября 2010 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В. (судья-докладчик),

судей Винокуровой Н.В., Жукова Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зубаловым К.Д.,

рассмотрев апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Северо-Осетинского отделения N 8632 Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.07.2010 по делу N А61-1041/10 по иску Управления по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа к ООО "Ростоп" г. Беслан, с участием третьих лиц - Сберегательного банка Российской Федерации в лице Северо-Осетинского отделения N 8632 Сбербанка России (ОАО), администрации местного самоуправления г. Владикавказа, Комитета по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления г. Владикавказа, Управления Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания, Республики Северная Осетия-Алания в лице Правительства Республики Северная Осетия - Алания, общества с ограниченной ответственностью "Императрица" г. Владикавказа, Министерства финансов Республики Северная Осетия - Алания, Комитета топлива, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Северная Осетия - Алания о признании права собственности (судья Климатов Г.В.),

в судебное заседание явились представители:

от Управления по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа: Дзиова Г.А.(по доверенности),

от общества с ограниченной ответственностью "Ростоп": Парсиев А.К.

(по доверенности), Токузова М.А. (по доверенности),

от Администрации местного самоуправления г. Владикавказа: Дзиова Г.А.

(по доверенности),

от Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Северо-Осетинского отделения N 8632 Сбербанка России (ОАО): Соколов А.Н., (по доверенности), Кониев И.Ю. (по доверенности), Мовсесян Г.А. (по доверенности);

УСТАНОВИЛ:

Управление по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ростоп" (далее по тексту- ООО "Ростоп") г. Беслан Республики Северная Осетия-Алания о признании права муниципальной собственности на 76 квартир, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г.Владикавказ, пр. Коста, 250-252.

Определение суда первой инстанции от 27.05.2010 в качестве третьего лица, с самостоятельными требованиями относительно предмета спора привлечен Сберегательный банк Российской Федерации в лице Северо-Осетинского отделения N 8632 Сбербанка России (ОАО) (далее по тексту - Сбербанк).

Сбербанком предъявлен иск к Управление по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания и ООО "Ростоп" о признании недействительным муниципального контракта N 78А-09 от 23.11.2009.

Определением суда первой инстанции от 27.05.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Администрация местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания Комитет по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания.

Определением суда первой инстанции от 11.06.2010 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Республика Северная Осетия-Алания в лице Правительства Республики Северная Осетия-Алания.

Определением суда первой инстанции от 25.06.2010 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Министерство финансов Республики Северная Осетия-Алания Комитет топлива, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Северная Осетия-Алания общество с ограниченной ответственностью "Императрица" г. Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания (далее по тексту - ООО "Императрица").

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.07.2010 заявленные исковые требования Управления о признании права собственности на 76 квартир, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 250-252 удовлетворены. В иске Сбербанка отказано.

Сбербанк не согласился с принятым решением судом первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований Управления по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания отказать, муниципальный контракт N 78А-09 от 23.11.2009 признать недействительным.

От администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания и Управления по строительству администрации местного самоуправления Республики Северная Осетия - Алания, Министерства финансов Республики Северная Осетия-Алания, ООО "Императрица" поступили отзывы, в которых они просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного разбирательства.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, выслушав мнение представителей, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.07.2010 по делу N А61-1041/2010 является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 16.09.2004 администрацией местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания издано постановление N 706 от 16.09.2004 согласно которому ООО "Императрица" разрешено строительство многоэтажного жилого дома по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 252.

Согласно постановлению администрации местного самоуправления г. Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания N 815 от 18.07.2005 ООО "Императрица" разрешено строительство многоэтажного жилого дома по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 248, 250, как продолжение начатого жилого дома по пр. Коста, 252, г. Владикавказа.

26.08.2008 и 29.08.2008 между ООО "Императрица" (продавец) и ООО "Ростоп" (покупатель) заключены договора купли-продажи, в том числе на объекты которые впоследствии были переданы в ипотеку Сбербанку. Указанные договора зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия - Алания.

Согласно п. 3 договора купли-продажи заключенного 29.08.2008 между ООО "Императрица" и ООО "Ростоп" земельный участок площадью 0, 0751 га с кадастровым номером 15:09:03 03 11:0036, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 252, передан обременённый ипотекой в пользу участников долевого строительства.

02.09.2008 между Сбербанком и ООО "Ростоп" заключён договор N 348000632 об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому Сбербанк взял на себя обязательство открыть ООО "Ростоп" невозобноялемую кредитную линию с лимитом в сумме 81 600 000 рублей. В свою очередь ООО "Ростоп" обязалось возвратить денежные средства с процентами за пользование ими.

14.10.2008 в целях обеспечения обязательств ООО "Ростоп" перед Сбербанком по договору N 348000632 от 02.09.2008 между указанными юридическими лицами заключён договор ипотеки N 348000623, согласно которому спорное недвижимое имущество передано в залог (ипотеку) Сбербанку. При этом, при заключении договора ипотеки Сбербанку было известно о том, что заложенное имущество обременено правами третьих лиц - участников долевого строительство, что подтверждается самим договором.

09.02.2009 администрацией местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания выдано ООО "Ростоп" разрешение N RU 15301000-153, согласно которому указанному обществу разрешено строительство 9 этажного дома согласно проектной документации по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 250-252.

23.11.2009 между Управлением по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа и ООО "Ростоп" заключён муниципальный контракт N 78А-09, предметом которого является деятельность по окончанию строительно-монтажных работ на спорном объекте долевого строительства.

Условия муниципального контракта с учетом дополнительного соглашения к нему соответствуют требованиям части 9 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07. 2007 N 185-ФЗ.

Кроме того, участие Управления по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа в завершении строительства указанного жилого дома осуществлялось за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, бюджета Республики Северная Осетия -Алания и бюджета муниципального образования г. Владикавказа.

Государственная регистрация муниципального контракта не осуществлена, поскольку в силу части 3 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" государственная регистрация государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N185-ФЗ не требуется.

24.02.2010 администрацией местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания дано разрешение ООО "Ростоп" на ввод в эксплуатацию 1-ой очереди, 91 квартирного, 9-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями в уровне 1-го и 2-го этажей, по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Затеречный МО, г. Владикавказ, пр. Коста, 250-252.

02.03.2010 ООО "Ростоп" передало Управлению по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа по акту 76 квартир общей площадью 3 193,9 кв.м., в целях исполнения обязательств по муниципальному контракту N 78А-09 от 23.11.2009.

Сбербанк в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, обратился с иском к Управление по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания и ООО "Ростоп" о признании недействительным муниципального контракта N 78А-09 от 23.11.2009 сославшись на то обстоятельство что многоквартирный жилой дом по пр. Коста, 250-252 в г. Владикавказе и земельные участки под ним ООО "Ростоп" заложен Сбербанку по договору об ипотеке N 34800623 от 14.10. 2008, в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N348000632 от 02.09.2008.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции обоснованно отказано в иске третьему лицу, заявившему самостоятельные требования - Сбербанку, по следующим обстоятельствам.

Судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции установлено, что правоотношения, которые изначально сложились при строительстве жилого дома, связаны с долевым строительством. Денежные средства привлекались ООО "Ростоп" в целях завершения строительных работ на объекте долевого строительства.

В связи с изложенным при рассмотрении спора судом первой инстанции правильно применены положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004.

На основании статьи 13 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 у участников долевого строительства считается находящимся в залоге земельный участок, на который получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также многоквартирный дом после завершения его строительства.

В связи с заключением ООО "Императрица" 26 и 29 августа 2008 договоров купли-продажи земельных участков по пр. Коста, 250-252 с находящимися на них строениями с ООО "Ростоп" 13.10.2008 последнему было выдано разрешение N RU15301000-153 на строительство девятиэтажного жилого дома с мансардой по адресу пр. Коста, 250-252, то есть. фактически на продолжение строительства многоквартирного жилого дома, начатого ООО "Императрица".

На основании этого разрешения ООО "Ростоп" зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Затеречный МО, г. Владикавказ, пр. Коста, 250-252 (свидетельство о государственной регистрации права 15 АЕ N 813875, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.10.2008 N 15-15-01/078/208-439).

По договорам купли-продажи ООО "Ростоп" приняло от ООО "Императрица" имущество, обремененное залогом по договорам долевого участия, следовательно, в силу части 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 незавершенный строительством объект по пр. Коста, 250-252 также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, на ООО "Ростоп" перешли все обязанности ООО "Императрица" перед ними.

Заключение договора ипотеки между Сбербанком и ООО "Ростоп" не препятствовало привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве, не превышающие в совокупности с полученными от банка кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства.

Доказательств, превышения привлечённых для строительства сумм кредита и привлеченных средств дольщиков в суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции, не представлено

При этом, согласно части 7.1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 получение согласия банка на заключение договоров долевого участия как до заключения договора ипотеки, так и после его заключения не требуется.

В связи с изложенным, муниципальный контракт N 78А-09 от 23.11.2009 заключенный для завершения строительства спорного жилого дома с целью приобретения в нем 76 квартир не может быть признан недействительным, в связи с его заключением без согласия Сбербанка.

Кроме того, в соответствии с частью 8 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, право залога, возникшее на основании этого закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6, 7 статьи 13 указанного закона, случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно акту от 02.03.2010 жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 250-252, переданы участникам долевого строительства

Жилые помещения, приобретенные за счет средств, выделенных в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ от 21.07.2007, становятся собственностью муниципальных образований, ипотека этих жилых помещений на основании части 2 статьи 74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не допускается.

Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что жилые помещения, приобретенные на основании муниципального контракта N 78 А-09 от 23.11.2009 не могут быть обременены залогом прав участников долевого строительства и Сбербанка, поскольку залог на них прекращается в силу закона. Сбербанк заключая договор ипотеки, дал согласие на это условие, что подтверждается самим договором.

Изложенные обстоятельства позволяют суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что доводы изложенные в апелляционной жалобе не нашли своего объективного подтверждения.

Исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, в результате чего вынесено законное, обоснованное и мотивированное решение.

В связи с изложенными обстоятельствами, оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.07.2010 по делу N А61-1041/2010 не имеется.

Государственная пошлина оплачена заявителем в порядке и размере, предусмотренном статьёй 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 19.07.2010 по делу N А61-1041/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

Н.В.Винокурова Е.В.Жуков