Ключи от нового дома подарит ипотечное кредитование (Я. Жукова, "Московский бухгалтер", N 9, май 2008 г.)

Ключи от нового дома подарит ипотечное кредитование

Вряд ли сегодня найдется человек, который бы не слышал слова "ипотека". Ипотека витает повсюду: кто-то ею интересуется, кто-то о ней мечтает, кто-то ее боится, и лишь небольшой процент граждан к ней прибегает, пытаясь улучшить свои жилищные проблемы. Так что же это за "зверь" такой - ипотека, как ею "пользоваться" и с чего начать?

Выбираем банк

Итак, однажды, проснувшись утром, вы решились приобрести собственное недвижимое имущество, но не за свои средства. Действительно, почему бы и нет? Ведь вы пережили 18-летний возраст, имеете достойную "белую" зарплату, полугодовой непрерывный трудовой стаж на одном рабочем месте и в состоянии внести первоначальный взнос за желаемую недвижимость (10-30% от окончательной стоимости). Эпопея ипотеки начинается с выбора банка. Сразу стоит отметить, что каждый из них предоставляет свои услуги и выдвигает свои требования, практически к каждому клиенту подходя индивидуально. Проконсультировать вас может специалист или инспектор по кредитованию, который существует в любом банке. Именно к нему и следует обращаться, ведь эксперт, к примеру, подскажет, как можно увеличить сумму, выдаваемую в кредит. Очень распространенным способом повышения денежного заема является поиск поручителей, но стоит помнить, что к ним у банка тоже будет ряд требований. Поручителями могут стать ваши ближайшие родственники, друзья, коллеги по работе - люди, которые вам доверяют и финансовое положение которых позволяет им отвечать за ваши действия перед банком. Все это будет положительно влиять на сумму кредита, рассказывает начальник отдела экономического анализа и отчетности одного из подмосковных банков Анастасия Зотова:

- Дополнительной гарантией возврата выдаваемого кредита для банка служит наличие поручителей. То есть для кредитора вы будете более привлекательным, надежным заемщиком, который вселяет большее доверие. Кроме того, наличие дополнительных гарантий, помимо залога, позволяет банку классифицировать ссуду по более высокой категории качества и не формировать по ней резерв, что положительно отражается на структуре активов банка.

При выборе банка стоит учесть и тот факт, что вам придется подписывать очень много бумаг, а следовательно, часто бывать у своего кредитора, причем в рабочее время, поэтому его месторасположение имеет довольно большое значение. Согласно вышесказанному, имеет смысл выбирать отделение рядом с домом или работой.

После того как вы определились с банком, он должен будет убедиться в вашей платежеспособности. Ее подтверждением послужит справка о доходах с места работы.

- У каждого банка утвержден свой список документов, необходимых для предоставления кредита. В пакете документов может быть обозначена как справка 2-НДФЛ, так и просто справка с места работы с указанием дохода. Однако предоставление справки по форме 2-НДФЛ более выгодно для заемщика, поскольку она подтверждает, что заявленный доход является "белым", и при ее предоставлении клиенту может быть установлен более низкий процент по кредиту, чем просто при предъявлении обычной справки, - поясняет заместитель начальника отдела юридического обеспечения внутрибанковских операций юридического управления Межрегионального инвестиционного банка Ольга Баранова.

Свое решение кредитор сообщит в письменной форме. В "послании" будет указана сумма, период кредитования, процентная ставка, а также дополнительные условия. Если вы привлекаете "денежных" поручителей, то для расчета суммы возможного кредита нужно будет предоставить подтверждение и их доходов.

Далее, зная точную сумму, на которую можно рассчитывать, начинается этап поиска недвижимости. Как правило, на выбор и покупку квартиры или дома банком предоставляется срок около 3 месяцев. Тут стоит помнить, что по ипотеке приобретается как вторичное жилье, так и площадь в новостройке.

Квартирный вопрос

В первом случае, скорее всего, вам придется иметь дело с простыми гражданами, физическими лицами или их риелторами, во втором - с организацией-застройщиком. Но в обеих ситуациях придется требовать с будущего партнера всю необходимую документацию. Очень строго за этим будет следить и кредитор. Такое придирчивое отношение вполне оправдано, ведь вы заинтересованы в добросовестном продавце и не хотите стать жертвой мошенников. Точно так же на них не хочет "нарваться" и банк, именно поэтому ему нужно много различных справок и документов, подтверждающих тот факт, что ваш будущий партнер имеет право продавать недвижимость, которую вы выбрали.

Чтобы обезопасить себя от квартирных мошенников, можно прибегнуть к услугам риелторов, обратившись в агентство недвижимости. Обычно это обходится в сумму около 5 процентов от суммы сделки, то есть окончательной стоимости квартиры. При этом они возьмут на себя заботы о поиске жилья, сбор всех необходимых документов и непосредственное оформление сделки. Это достаточно удобно, особенно для работающих людей, у которых, как правило, нет лишнего времени для прохождения всех необходимых процедур.

Поиском жилья можно заниматься и самостоятельно, просматривая ежедневно специализированную прессу или страницы интернета. Но помните, что, созваниваясь по объявлению, вы в большинстве случаев будете общаться с риелторами продавца. На самом деле, по большому счету это упростит задачу, ведь услуги экспертов оплачивает продавец, и заботы о совершении сделки лягут на их плечи.

Сложнее будет, если объявление дано непосредственно продавцом, который не прибегает к услугам риелторов. В этом случае придется вникать во все тонкости самостоятельно.

С продавцом держим ухо востро

Когда квартира выбрана, нужно поспешить сообщить об этом банку, ведь с этих пор он будет выполнять роль строгого наставника, который, с одной стороны, не даст вас в обиду, а с другой - будет устанавливать конкретные сроки для совершения того или иного действия, зорко следя за их выполнением. На данном этапе кредитора будет интересовать стоимость выбранного жилья и добросовестность продавца. Первое подтверждается заключением об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки заказывает продавец, в этом документе указывается стоимость жилья, на основании которой банк будет выдавать кредит. В случае если квартиру оценили дешевле, чем вы изначально договаривались с продавцом, вам придется решать эту проблему самостоятельно. Конечно, бессмысленно доказывать, что продавец не прав, если изначально обе стороны были согласны с ценой, просто нужно иметь в виду, что разницу в этом случае придется оплатить самому, а не из банковских средств.

Добросовестность же продавца доказывают документы, которые он должен предоставить при продаже недвижимости. Это свидетельство о собственности, сведения о помещении, справки из БТИ и ЕИРЦ, справки об отсутствии задолженности по коммунальным и другим платежам и другие. Вы тем временем заключаете предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязуются совершить сделку купли-продажи раньше, чем истечет время, отведенное вам банком на покупку жилья. Последний документ гарантирует вам, что продавец не решит в ответственный момент продать недвижимость кому-нибудь другому.

После того как банк получил все необходимые ему сведения, можете смело назначать с продавцом дату сделки. Как правило, в этот же день берется и сам кредит в целях экономии на процентах: вряд ли кому-то хочется платить столь немаленькие взносы за лишние дни. В бумажном виде это выглядит опять же в форме договора, правда, уже кредитного. В нем указано, что банк выдает вам определенную сумму на конкретный срок под оговоренные проценты для покупки выбранной вами недвижимости, прописаны условия погашения кредита. Очень важный момент: как и при других крупных кредитах, скорее всего банк обяжет вас застраховать свою покупку, что тоже будет прописано в кредитном договоре. Существует еще и такая приятная практика, как небольшое снижение процентной ставки, после того как недвижимость перейдет в залог банка.

Поскольку большинство продавцов предпочитают наличные деньги, вам стоит позаботиться о доставке денежных средств на место совершения сделки. Там же заключается договор. Когда выданная банком сумма уже на руках, а до сделки остается какое-то количество времени, рационально воспользоваться услугами банка и арендовать у него ячейку. Это достаточно простая процедура. Вам понадобится лишь заключить соответствующий договор, в котором будут прописаны сроки хранения там денег, а также случаи, когда ими могут воспользоваться третьи лица, к примеру продавец при предъявлении договора купли-продажи квартиры на ваше имя. На последнем этапе покупки жилья не забудьте взять с продавца расписку в получении банкнот и ключи от нового дома.

После того как сделка совершена, остается лишь зарегистрировать ее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обратите внимание, что обращаться вам нужно именно в ту Палату, где вы приобретаете недвижимость, к примеру в Москве или Подмосковье.

Застраховать и передать

Следующим этапом на пути к "светлому будущему" являются отчет перед банком о своем приобретении и его передача кредитной организации в залог. Собственно, вот тут и начинается ипотека. На основании документов, свидетельствующих о владении квартирой (свидетельство о собственности и договор купли-продажи), а также выписки из ЕГРП кредитор заключает с вами договор ипотеки. По нему вы обязаны в течение определенного срока застраховать свое новое жилье. Банк требует это потому, что не может лишиться своего залога в случае форс-мажора. Кредитор предоставит перечень страховых компаний, с которыми он согласен сотрудничать, из которых вы имеете право выбрать любую понравившуюся. На бумаге это будет выглядеть как трехстороннее соглашение между вами, банком и страховой компанией. Многие страховщики предоставляют бесплатную услугу - выезд к клиенту.

Нетрудно догадаться, что страховка - это дополнительные затраты, которые вы оплачиваете из своего кармана. Конечно, они не идут ни в какое сравнение со стоимостью квартиры. Но не стоит пугаться, это значит лишь то, что если вдруг недвижимость сильно пострадает, то страховая компания выплатит банку сумму, равную займу. Ежегодно вам понадобится "обновлять" свои отношения со страховщиком, каждый раз заключая договор все на меньшую сумму, ведь постепенно будет уменьшаться долг кредитору.

После заключения договора страхования ипотеку нужно зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимость. В столице это происходит в Государственной регистрационной палате в отделении по адресу: г. Москва, Зеленый пр-т, д. 20, 2-й этаж, окна 17-18. Некоторые банки для поездки в Регистрационную палату выделяют своих штатных юрисконсультов, чтобы в случае ошибок иметь возможность внести исправления на месте или узнать из первых уст, что именно сделано не так.

На этом этапе вас можно поздравить - вы юридический владелец жилья. Теперь остается добросовестно ежемесячно выплачивать кредит, не допуская начисления пеней. Со многими банками можно обговорить график внесения платежей (например, ежеквартально), но главное помнить, что уговор дороже денег, советует Анастасия Зотова:

- Сегодня существует единая база, где содержится информация о части заемщиков - Центральный каталог кредитных историй. Ведет его в соответствии с федеральным законодательством отдельное подразделение Банка России - Бюро кредитных историй.

С вашего согласия кредитором может быть сформирована и ваша кредитная история. В этом случае банк направит сообщения о ссуде в Бюро кредитных историй, которые будут содержать сведения о вас (ФИО, ИНН, и т. д.), о периодичности погашения кредита, своевременности оплаты процентов, данные о предмете залога. Эта информация может стать доступной заинтересовавшемуся вами банку, и именно поэтому просрочка очередного платежа может повлечь за собой не только начисление пеней, но и сыграть злую шутку, если возникнет желание взять какой-нибудь другой кредит, пусть даже и не такой значительный. Положительная же кредитная история, безусловно, сыграет вам только на руку.

Я. Жукова

Ипотечные бумаги

Для регистрации договора ипотеки на сегодняшний день требуются следующие документы:

справка из БТИ сроком действия не более одного месяца;

поэтажный план жилого помещения;

экспликация;

документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;

выписка из Домовой книги на жилое помещение, являющееся предметом залога (или справка о том, что никто не прописан);

копия финансово-лицевого счета;

выписка из ЕГРП об ограничениях прав собственности на жилье (ипотека, аренда, арест и т.п.);

нотариальное заявление о том, что залогодатель в браке не состоит, либо свидетельство о браке;

нотариально удостоверенное согласие всех собственников, супруга(и) на передачу жилого помещения в залог и на его возможное последующее отчуждение (если есть супруг(а));

подлинник разрешения органов опеки при наличии в семье несовершеннолетних, а также граждан, ограниченных судом в дееспособности, являющихся собственниками закладываемого жилого помещения, либо зарегистрированных в нем;

свидетельство о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители (опекуны, усыновители, попечители) участвуют в сделке;

паспорт.

Что за "зверь" - ипотека?

Слово "ипотека" дословно переводится с греческого языка как "залог". В современной деловой сфере оно не утратило свой первоначальный смысл, и именно о залоге недвижимости, а не просто о жилищном кредите идет речь, когда мы говорим об ипотечном кредитовании. Простыми словами, "взять ипотеку" означает взять кредит в банке на покупку недвижимости, которая потом передается в залог кредитующей организации и, таким образом, является гарантией того, что деньги будут возвращены заемщиком. В противном случае организация-кредитор просто распоряжается имуществом по своему усмотрению и сама возвращает свои деньги. Тем не менее все это время собственником будет являться именно покупатель, что означает, что некоторые действия со своим имуществом собственник сможет совершать лишь с разрешения своего кредитора, говорит руководитель юридического отдела компании "Еврофинанс" Марина Андреева:

- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, согласно пункту 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", может быть продано, подарено, обменено и т.п. Но сделать все это возможно лишь с согласия залогодержателя. Кроме того, банком могут быть предусмотрены иные ограничения для заемщика, такие как, например, получение согласия банка для регистрации в своей квартире членов семьи.

Договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение этого правила может привести к тому, что он будет признан недействительным (п. 1 ст. 10 закона N 102-ФЗ).

"Московский бухгалтер", N 9, май 2008 г.