Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 г. N 18АП-12439/13

г. Челябинск

16 января 2014 г.

Дело N А07-9762/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-9762/2013 (судья Айбасов Р.М.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" - Шафиков Ильнур Салихович (доверенность от 01.03.2013 N 7).

Общество с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" (далее - заявитель, ООО "УКС "Монолитстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - соответчик, администрация) и Управлению по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - соответчик, УЗР г.Уфа) о признании незаконным решения администрации и УЗР г.Уфы об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008, оформленного в письме N 1881 от 22.04.2013; обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "УКС "Монолитстрой" путем совершения необходимых действий, в том числе путем вынесения постановления о продлении договора аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 на новый срок, обязании УЗР г.Уфа устранить нарушения прав и законных интересов ООО "УКС "Монолитстрой" путем совершения необходимых действий, в том числе подготовки проекта постановления о продлении договора аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 на новый срок, подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 о продлении аренды земельного участка на новый срок (л.д.6-11).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 (резолютивная часть объявлена 01.10.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 118-126).

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "УКС "Монолитстрой" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (л.д. 134-135).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции не дал надлежащую оценку представленным ООО "УКС "Монолитстрой" документам, подтверждающим освоение земельного участка. Кроме того, делая вывод о ненадлежащем использовании земельного участка, суд не учел необоснованные действия одного из ответчиков, попытавшегося в судебном порядке расторгнуть договор аренды. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2013 по делу N A07-I9375/2012, вступившим в законную силу 01.03.2013, в иске УЗР г. Уфы было отказано. Таким образом, в течение более чем семи месяцев (с 23.07.2012 по 01.03.2013) существовала правовая неопределенность относительно судьбы земельного участка. При таких обстоятельствах полноценное освоение земельного участка не представлялось возможным.

По мнению подателя жалобы, противоречивым и неправомерным является вывод суда первой инстанции о том, что в 2010 году арендатором земельного участка было иное лицо, вследствие чего представленные истцом акты КС-2, КС-3 за 2010 год оценены судом критически.

Судом первой инстанции не рассмотрен и не опровергнут довод истца о том, что оспариваемое решение об отказе в продлении договора аренды ничем не обосновано, выдано без указания причин отказа.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились. От администрации и УЗР г.Уфа. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В отсутствие возражений лица, участвующего в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия администрации и УЗР г.Уфа.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления Главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 2719 от 16.05.2007, 21.03.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Уфимская строительная компания" заключен договор аренды N 309-08 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0037, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8,9, для инженерной подготовки территории, проектирования и строительства объектов соцкультбыта в коммунальной зоне, общей площадью 18 803 кв.м (л.д.13-16).

Указанный договор аренды N 309-08 от 21.03.2008 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 20.08.2008 (л.д. 16).

Согласно п. 3.1. договора срок аренды устанавливался с 16.05.2007 по 15.05.2010.

Согласно пункту 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем, за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает своё действие.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2013 (резолютивная часть решения объявлена 22.01.2013) по делу N А07-19375/2012 по иску УЗР г. Уфа к ООО "УКС Монолитстрой" о расторжении договора аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050340:37 путем передачи его по акту приема-передачи, установлено, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:55:050340:0037.

Дополнительным соглашением о внесении изменений N 1 от 18.06.2010 продлен срок действия договора N 309-08 от 21.03.2008 до 16.05.2013.

22.12.2010 между ООО "Уфимская строительная компания" (арендатор) и ООО "УКС "Монолитстрой" (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 (л.д. 24).

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 06.10.2011 (л.д.24 на обороте).

На основании данного договора ООО "Уфимская строительная компания" передало, а ООО "УКС "Монолитстрой" приняло все права и обязанности первого и становится стороной по договору N 309-08 от 21.03.2008 аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 02:5505 03 40:0037, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8,9, для инженерной подготовки территории, проектирования, строительства объектов соцкультбыта в коммунальной зоне, общей площадью 18803 кв.м (в том числе к новому арендатору переходит право аренды земельного участка, указанного в настоящем пункте, сроком до 16.05.2013 и обязанности по оплате ежемесячных арендных и иных предусмотренных договором платежей).

В связи с тем, что срок аренды земельного участка истекал 16.05.2013, ООО "УКС "Монолитстрой" направило 21.01.2013 администрации заявление исх. N 25 о продлении договора аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 сроком на три года (л.д. 35).

Письмом N 1881 от 28.04.2013 (л.д. 36) УЗР г.Уфы сообщило, что договор аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 по истечении срока аренды 16.05.2013 продлеваться на новый срок не будет, договор прекратит свое действие с 16.05.2013 Кроме того, УЗР г.Уфы сообщило заявителю о необходимости освобождения и возврата по акту приема-передачи занимаемого ООО "УКС "Монолитстрой" земельного участка в течение 10 дней с момента окончания срока действия договора, но не позднее 25.05.2013.

Заявитель, полагая, что действия УЗР г.Уфы нарушают права и законные интересы ООО "УКС "Монолитстрой" как собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено доказательств надлежащего использования земельного участка в период действия договора аренды.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого заинтересованным лицом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В рассматриваемом случае таким сроком является - 20.12.2012.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Условиями анализируемого договора предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для инженерной подготовки территории, проектирования и строительства объектов соцкультбыта в коммунальной зоне.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценивая установленные по делу обстоятельства суд первой инстанции принял во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение конечной цели договора - проектирование и строительство объектов соцкультбыта в коммунальной зоне.

Из материалов дела следует, что ООО "УКС "Монолитстрой" заключило договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 с ООО "Уфимская строительная компания" 22.12.2010.

И только по истечении двух лет после этого приступило к проектированию объектов, которые планировало возвести на спорном земельном участке, заключив договор на создание (передачу) изыскательской продукции N 26/12-пр от 29.10.2012 и договор на создание проектной продукции N 68-12 от 14.11.2012.

Сведения о том, что проектная документация уже получена к моменту истечения срока договора аренды, либо на момент обращения в суд с настоящим заявлением, суду не представлено.

Из календарного плана работ, являющегося приложением к договору на создание проектной продукции N 68-12 от 14.11.2012 следует, что минимальная продолжительность проектирования составляет 10 месяцев и 2 недели с момента получения аванса за проектирование (л.д. 33).

Таким образом, к сроку окончания договора аренды 16.05.2013 заявитель объективно не только не мог начать строительству объектов, но и не приступил к проектированию объектов.

В материалы дела заявителем не представлены результаты инженерных изысканий, полученных по договору на создание (передачу) изыскательской продукции N 26/12-пр от 29.10.2012, которые наряду с исходно-разрешительной документацией являются основанием для подписания задания на проектирование (3 этап).

Из представленного в материалы дела Акта осмотра и установления фактического использования земельного участка от 26.04.2013 N 963/о (л.д.71-72) следует, что на спорном земельном участке расположен распределительный пункт, который был возведен до перехода к заявителю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008.

Суд первой инстанции обоснованно дал критическую оценку представленным заявителем актам КС-2, КС-3 за 2010, поскольку в тот период арендатором было иное лицо, за также за 2013 - поскольку работы выполнялись уже после получения отказа от продления договора от УЗР г.Уфы и не были представлены доказательства, с достоверностью свидетельствующие об относимости указанных в этих актах работ к спорному земельному участку, поскольку ООО "Управление капитального строительства "Монолитстрой" является также заказчиком по строительству иных объектов в том же микрорайоне.

Отсутствие проектной документации исключает возможность обращения за получением разрешения на строительство, что, в свою очередь, свидетельствует об объективной невозможности завершения строительства не только в пределах первоначального срока действия договора (начиная с октября 2010 года), но и к моменту истечения срока действия договора аренды (16.05.2013).

Ссылки заявителя на правовую неопределенность относительно судьбы земельного участка в связи с наличием спора по арбитражному делу N A07-I9375/2012 подлежат отклонению, поскольку указанный спор возник в только июле 2012 года, в то время как договор о передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка N 309-08 от 21.03.2008 с ООО "Уфимская строительная компания" был заключен заявителем 22.12.2010.

Поскольку приведенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии принятия арендатором земельного участка надлежащих мер, направленных на подготовку строительства, отсутствии у него разрешения на строительство и фактического использования земельного участка в целях строительства, при приобретении прав арендатора в 2010 году и уже имевшем место продлении договора аренды в 2009 году сроком на три года, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для оценки обжалуемого отказа в продлении договора аренды для целей строительства, как незаконного.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся ООО "УКС "Монолитстрой".

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 200 руб.; для организаций - 2 000 руб.

Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Таким образом, ООО "УКС "Монолитстрой" должно было уплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1000 рублей подлежит возврату ООО "УКС "Монолитстрой".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-9762/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 1000 рублей, излишне уплаченной по платежному поручению N 627 от 02.12.2013.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева