Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 г. N 09АП-38320/13

16 января 2014 г.

Дело N А40-39445/13

Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2014 г.

В полном объеме постановление изготовлено 16.01.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола с/з секретарем с/з Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ТУМЛАРЕ НЭТ ТРЭВЕЛ СЕРВИС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.09.2013 г. по делу N А40-39445/13, принятое судьей Беловой А.Р.

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт русского языка им. В. В. Виноградова Российской академии наук (ОГРН 1037739466071, г. Москва, Гоголевский б-р, д. 2/18/1,стр. 1.3)

к ООО "ТУМЛАРЕ НЭТ ТРЭВЕЛ СЕРВИС" (ОГРН 1027700043425, 125167, г. Москва, ул. Константина Симонова, д. 3Б)

о взыскании арендной платы, возмещения стоимости коммунальных услуг, убытков по приведению арендуемых помещений в надлежащее состояние,

при участии в судебном заседании:

от истца: Волков В.Ю. по дов. от 05.09.2013 г.;

от ответчика: Крюков С.А. по дов. от 07.06.2013 г.,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт русского языка им. В. В. Виноградова Российской академии наук (арендодатель) предъявило иск к ООО "ТУМЛАРЕ НЭТ ТРЭВЕЛ СЕРВИС" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 12.01.2009 г. N 02-12 задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012 г. по 13.12.2012 г. в размере 915639,39 руб., возмещения стоимости коммунальных услуг за период с 01.07.2012 г. по 13.12.2012 г. в размере 68250,50 руб., убытков по приведению арендуемых помещений в надлежащее состояние в размере 641605 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы 18.09.2013 г. (т. 2 л.д. 147-149) иск удовлетворен в полном объеме.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 2, л.д. 2-7).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене в части удовлетворения требований о взыскании убытков.

Установлено, что между Федеральным государственным бюджетным учреждением науки Институт русского языка им. В. В. Виноградова Российской академии наук (арендодатель) и ООО "ТУМЛАРЕ НЭТ ТРЭВЕЛ СЕРВИС" (арендатор) заключен Договор аренды от 12.01.2009 г. N 02-12 сроком действия по 28.01.2011 г. нежилых помещений общей площадью 236,8кв.м. по адресу: г. Москва, Гоголевский б-р, д. 2, видом разрешенного использования: под офис.

Заключение Договора согласовано с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и Российской академией наук.

После истечения срока аренды арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендуемыми помещениями, в связи с чем Соглашением от 01.02.2011 г. стороны установили возобновление Договора на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.

Арендатор письмом исх. от 24.08.2012 г. N 115-N-12, получение которого арендодателем не оспаривается, заявил об отказе от Договора на основании п. 7.3.1. Договора с 10.09.2012 г., т.е. по истечении 2-х недель после предупреждения, и предложил 10.09.2012 г. принять возвращаемые арендуемые помещения.

П. 7.3.1. Договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор в случае несогласия с изменением арендной платы, произведенной арендодателем в соответствии с п. 4.1.4. Договора; при этом арендатор письменно извещает арендодателя о предстоящем расторжении Договора не менее чем за 2 недели (п. 7.4. Договора).

Суд первой инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что по основанию, предусмотренному п. 7.3.1. Договора, у арендатора права на отказ от исполнения Договора не возникло.

Арендодатель письмом исх. от 08.12.2011 г. N 14404-0341/645 (т. 2 л.д. 26) уведомил арендатора о повышении с 01.01.2012 г. ставки арендной платы до 16500 руб. за 1кв.м. в год и предложил подписать соответствующее дополнительное соглашение.

Однако в связи с поступившими возражениями арендатора, выраженными в письме исх. от 14.12.2011 г. N 128-N-11 (т. 2 л.д. 20), арендодатель отказался от намерения повысить ставку арендной платы и в 2012 году выставлял счета на оплату арендной платы по прежней ставке 1500 руб. за 1кв.м. в год.

Следовательно, поскольку ставка арендной платы не изменилась, оснований для отказа от Договора по п. 7.3.1., с уведомлением об этом арендодателя в предусмотренный п. 7.4. 2-недельный срок у арендатора не возникло.

Об этом арендодатель также сообщил арендатору письмом исх. от 04.09.2012 г. N 14404-0341/68 (т. 1 л.д. 12).

В то же время, поскольку сам арендодатель письмом исх. от 13.09.2012 г. N 14404-0341/85 (т. 1 л.д. 13) уведомил арендатора об отказе от исполнения Договора на основании ст. 610 ГК РФ по истечении 3-х месячного срока со дня соответствующего уведомления, - обязательства сторон из Договора аренды прекратились 13.12.2012 г.

Следовательно, арендатор обязан уплачивать арендную плату за период по 13.12.2012 г., а также на основании п. п. 5.3. Договора, ст. 616 ГК РФ и Соглашения от 01.02.2011 г. об оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, заключенного между арендатором и арендодателем (т. 2 л.д. 88-89), возмещать стоимость коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, необходимых для содержания здания, пропорционально площади арендуемых помещений в нем.

Однако арендатором соответствующая обязанность выполнялась ненадлежащим образом; задолженность по арендной плате за период с 01.09.2012 г. по 13.12.2012 г. составила 915639,39 руб., задолженность по возмещению стоимости коммунальных услуг за период с 01.07.2012 г. по 13.12.2012 г. составила 68250,50 руб.

Указанные суммы подлежат присуждению с арендатора в пользу арендодателя в судебном порядке.

Размер возмещения стоимости подлежащих возмещению арендатором коммунальных услуг подтвержден материалами дела.

Так, организации, поставлявшие коммунальные услуги (ОАО "Мосэнергосбыт", МГУП "Мосводоканал", ОАО "Мосэнергосбыт"), выставили арендодателю счета (т. 2 л.д. 93-114) на оплату за оказанные в период с июля по декабрь 2012 г. услуги на общую сумму 1197949,14 руб. за все здание площадью 3703,9кв.м., в котором доля арендуемых помещений исходя из площади 236,8кв.м. составляет 6,39%, так что приходящаяся на арендуемые помещения цена содержания 1кв.м. за соответствующий период составляет 323,43 руб., цена содержания всех арендуемых помещений за период с 01.07.2012 г. по 13.12.2012. составляет 68250,50 руб. (расчет - т. 2 л.д. 91).

Обстоятельство, на которое ссылается арендатор, а именно: что он освободил арендуемые помещения 13.09.2012 г., не освобождает его от внесения арендной платы, т.к. Президиумом ВАС РФ в п. 13 Информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснил, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Обстоятельство, на которое ссылается арендатор, а именно: что Договор аренды является недействительным как заключенный в нарушение ст. 17.1. ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не по результатам торгов, также не освобождает его от исполнения обязательств из указанного Договора, т.к. указанная норма направлена на защиту конкуренции при совершении сделок по отчуждению имущества, находящегося в публичной собственности, коммерческим организациям, т.е. защиту интересов третьих лиц, а не в защиту интересов коммерческой организации, которая совершила подобную сделку вне конкурса, - поэтому такая организация, учитывая, что в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, - не вправе не выполнять Договор в соответствии с его условиями лишь на том основании, что посредством данного Договора ей была обеспечена возможность приобрести государственное или муниципальное имущество вне конкурса, тогда как третьи лица, не допущенные к конкурсу, или надзирающие за соблюдением законности органы государственной власти требований о признании данного Договора недействительным и применении последствий его недействительности не заявляли.

В связи с чем решение суда первой инстанции об удовлетворении в полном объеме требований арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и возмещения стоимости коммунальных услуг является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.

В то же время суд апелляционной инстанции полагает требование арендодателя о взыскании с арендатора убытков по приведению арендуемых помещений в надлежащее состояние необоснованным и удовлетворению не подлежащим.

В отчете об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта арендуемых помещений, выполненном по заданию арендодателя (т. 1 л.д. 80-142), перечислены следующие работы, которые необходимо провести для устранения возникших повреждений: установка по месту шкафных и антресольных стенок (разборка кухонного гарнитура), установка по месту шкафных и антресольных полок (разборка кухонного гарнитура), снятие многослойных лакокрасочных покрытий с оконных переплетов, улучшенная масляная окраска ранее окрашенных окон за два раза с зачисткой старой краски, сплошное выравнивание штукатурки внутри здания сухой растворной смесью для последующей окраски или оклейки обоями, покрытие поверхностей грунтовкой глубокого проникновения, демонтаж умывальников и раковин, демонтаж унитазов и писсуаров, демонтаж биде, разборка облицовки стен из керамических глазурированных плиток, разборка покрытий полов из керамических плиток, разборка покрытий полов цементных, демонтаж кабель канала, окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей, ранее окрашенных водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски, демонтаж сервера, острожка и циклевка паркетных полов, ремонт дверных коробок широких в каменных стенах со снятием полотен, улучшенная масляная окраска ранее окрашенных окон за два раза с расчисткой старой краски, сплошное выравнивание штукатурки внутри здания сухой растворной смесью для последующей окраски или оклейки обоями, покрытие поверхностей грунтовкой глубокого проникновения, демонтаж кабель канала, окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей, ранее окрашенных водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски, демонтаж сервера, острожка и циклевка полов (т. 1 л.д. 87, 87- оборот, 88).

Между тем арендодателем не представлено никаких доказательств того, что арендатор после передачи ему арендуемых помещений в пользование разместил в них сервер, кабель канал, кухонный гарнитур, установил умывальники, раковины, унитазы, писсуары, биде, облицевал стены и полы керамической плиткой.

Тогда как арендатор утверждает, что все данные объекты уже имелись в арендуемом помещении на момент заключения Договора аренды от 12.01.2009 г. N 02-12.

Кроме того, по общему правилу, наличие в используемых под офис помещениях мебели, оргтехники, сантехники, а также стен и пола, облицованных керамической плиткой не повреждает помещения, а улучшает условия их использования.

Также арендодателем не доказано, что лакокрасочные покрытия на оконных переплетах, штукатурка внутри здания, паркетные полы, дверные коробки, окрашивание водоэмульсионными составами поверхности были повреждены именно арендатором.

Так, при передаче арендуемых помещений арендатору в пользование стороны их техническое состояние и размещенные в них объекты не описывали.

В Акте, удостоверяющем обстоятельство передачи арендуемых помещений арендатору (т. 1 л.д. 33), указано лишь то, что техническое состояние арендуемых помещений является "удовлетворительным".

Между тем удовлетворительному состоянию арендуемых помещений вполне соответствует наличие некоторых повреждений в покрытиях оконных переплетов, дверных коробок, стен, пола.

Таким образом, по настоящему делу не доказано, что вышеуказанные работы, которые арендодатель квалифицировал как восстановительный ремонт арендуемых помещений, в действительности направлены на приведение объекта аренды в то состояние, в котором он находился при передаче его арендатору в пользование, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).

Соответственно, стоимость таких работ не является убытком, за который отвечает арендатор (ст.ст. 15, 393 ГК РФ).

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в части требования о взыскании убытков по приведению арендуемых помещений в надлежащее состояние.

Решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит отмене.

На основании ст.ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению 23041,83 руб. расходов Истца по уплате госпошлины при подаче искового заявления; на Истца подлежит отнесению 2000 руб. расходов Ответчика по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.09.2013 г. по делу N А40-39445/13 отменить в части взыскания убытков в виде расходов на восстановительный ремонт в размере 641605 руб.

В указанной части в удовлетворении иска отказать.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.09.2013 г. по делу N А40-39445/13 изменить в части взыскания расходов по оплате госпошлины по иску.

Взыскать с ООО "ТУМЛАРЕ НЭТ ТРЭВЕЛ СЕРВИС" в пользу ФГБУ науки Институт русского языка им. В. В. Виноградова Российской академии наук возмещение расходов по госпошлине по иску в размере 23041,83 руб.

В остальной части Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.09.2013 г. по делу N А40-39445/13 оставить без изменения.

Взыскать с ФГБУ науки Институт русского языка им. В. В. Виноградова Российской академии наук в пользу ООО "ТУМЛАРЕ НЭТ ТРЭВЕЛ СЕРВИС" 2000 руб. возмещения расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Произвести зачет взыскиваемых сумм госпошлины. В результате зачета взыскать с ООО "ТУМЛАРЕ НЭТ ТРЭВЕЛ СЕРВИС" в пользу ФГБУ науки Институт русского языка им. В. В. Виноградова Российской академии наук 21041,83 руб. возмещения расходов по госпошлине.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Барановская Е.Н. Сумарокова Т.Я.