Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 г. N 10АП-11550/13

г. Москва

21 января 2014 г.

Дело N А41-23298/13

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании: лиц, согласно протоколу судебного заседания от 15.01.2014 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Пахарева Сергея Константиновича, общества с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис", общества с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" на решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2013 года по делу N А41-23298/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по заявлению Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Палатов Константин Владимирович, Крикун Андрей Алексеевич, Ванцева Ольга Ивановна, Ванцев Михаил Юрьевич, Берников Руслан Вячеславович, Бородин Андрей Генрихович, Зильберов Александр Зиновьевич, Фонарёв Николай Михайлович, Доднева Ольга Николаевна, Гуреев Александр Евгеньевич, Косюра Владислав Олегович, Наумова Ирина Валериевна, Корочкина Катерина Александровна, Хижняк Лариса Юрьевна, Осипова Ольга Николаевна, Иванов Игорь Валерьевич, Хоменко Ирина Викторовна, Пахарев Сергей Константинович, Низиенко Светлана Ивановна, Татарникова Ирина Вольтеровна, Жеребцов Игорь Владимирович, Зонтикова Людмила Степановна, Бородулина Вера Владимировна, Даценко Андрей Михайлович, Пустохина Наталья Александровна, Якименко Людмила Николаевна, Малютин Сергей Александрович, Кашафутдинов Амир Булатович, Иващенко Сергей Анатольевич, Захаров Денис Дмитриевич, Рыбин Александр Николаевич, Мартыненко Юлия Николаевна, Орлова Татьяна Сергеевна, Белышева Екатерина Ивановна, Белышев Иван Максимович, Торгашев Владимир Вячеславович, Гуреев Алексей Вячеславович, Кобляков Олег Валентинович, Кобляков Евгений Валентинович, Доброхотова Наталья Анатольевна, Грибкова Лариса Анатольевна, Соннов Владимир Владимирович, Загурская Светлана Владимировна, Наумичев Игорь Александрович, Султанов Ахмет Амруллаевич, Андрианов Сергей Валерьевич, Орешина Елена Юрьевна, Цымбалюк Ольга Сергеевна, Кудряшов Анатолий Сергеевич, Давыдова Ольга Николаевна, Алиева Инна Витальевна, Винниченко Ольга Александровна, Лобанов Илья Александрович, Шелдун Антон Викторович, Хорина Екатерина Николаевна, Голдобина Любовь Ивановна, Кошелев Евгений Сергеевич, Кошелева Людмила Васильевна, Комков Алексей Борисович, Злищев Алексей Алексеевич, Семенов Алексей Анатольевич, Пащенко Ирина Альбертовна, Османова Валентина Мячеславна, Лыхин Александр Алексеевич, Улумиев Абакар Адамович, Гуткина Елена Васильевна, Марченко Михаил Александрович, Сатуллаева Алла Александровна, Злотников Сергей Львович, Батраева Елена Валерьевна, Колесникова Марина Аркадьевна, Шумейко Юлия Владимировна, Песков Владимир Владимирович, Голубина Тамара Александровна, Григорьева Елена Николаевна, Горевая Елена Владимировна, Бочаров Дмитрий Олегович, Александрина Наталья Валерьевна, Умнова Екатерина Владимировна, Сидорченко Ирина Владимировна, Демидов Александр Сергеевич, Белуженков Михаил Александрович, Пескова Наталья Юрьевна, Бычкова Алла Владимировна, Симбарская Светлана Васильевна, Модло Михаил Иванович, Фатина Надежда Ивановна, Тарасов Вадим Дмитриевич, Новосельцев Александр Петрович, Пестрикова Рина Сергеевна, Карпенко Светлана Михайловна, Погорелов Владимир Владимирович, Храмченко Юрий Федорович, Лухманов Антон Вениаминович, Старков Дмитрий Александрович, Плахин Олег Александрович, Плахина Ольга Юрьевна, Дудковская Елена Васильевна, Дудковский Александр Казимирович, Симонович Галина Ивановна, Ламехова Людмила Сергеевна, Керова Светлана Шамильева, Гаевский Никита Сергеевич, Сурис Олеся Валерьевна, Мешавкина Галина Семеновна, Гриднева Светлана Григорьевна, Гаевский Олег Сергеевич, Васильев Евгений Петрович, Новиков Олег Игоревич, Абросимов Эдуард Константинович, Мусикян Артур Вачаканович, Бирюкова Ольга Николаевна, Мусикян Вагинак Цолакович, Мусикян Елена Вачакановна, Сурис Григорий Валентинович, Крайнюкова Елена Юрьевна, Злотников Сергей Львович, Иванушкин Алексей Сергеевич, Гусаков Дмитрий Владимирович, Орешина Наталья Юрьевна, Алексеева Татьяна Николаевна, Шаталова Елена Николаевна, Кудикова Ирина Игоревна, Губиш Светлана Викторовна, Салахбекова Динара Мустафаевна, Шадаев Шамиль Халитович, Бояркин Матвей Александрович, Штраух Наталья Владимировна, Шамстудинова Марина Скагитовна, Щукина Елена Евгеньевна, Щукин Александр Николаевич, Бадяутдинова Алсу Рушеновна, Шуляк Юрий Васильевич, Зорова Ольга Александровна, Винниченко Евгений Юрьевич, Клепица Игорь Валерьевич, Юсупов Абул Нугаевич, Мустакимов Вадим Раисович, Тушин Сергей Владимирович, Деникаева Наталья Николаевна, Бычков Сергей Вячеславович, Деникаев Владислав Хайдерович, Токарь Юрий Александрович, Вишневская Ольга Ивановна, Александровна Анна Александровна, Куланхина Наталья Михайловна, Платонов Дмитрий Павлович, Сычевский Дмитрий Петрович, Ярцев Николай Сергеевич, Овчинников Никита Николаевич, Гаврилов Дмитрий Алексеевич, Расторгуева Светлана Сергеевна, Макарова Анна Вячеславовна, Арсенов Виктор Георгиевич, Ершова Наталья Юрьевна, Цветков Валерий Валерьевич, Грознов Сергей Николаевич, Крапивин Вячеслав Сергеевич, Сабитов Рафаэль Наилиевич, Новиков Александр Сергеевич, Мартынов Павел Николаевич, Глеков Ян Владимирович, Канаев Дмитрий Николаевич, Камойленко Сергей Владимирович, Алексеева Надежда Михайловна, Меркулов Михаил Алексеевич, Прокопович Александр Андреевич, Романов Сергей Владимирович, Петрова Светлана Викторовна, Чистяков Алексей Александрович, Климов Павел Федорович, Воротникова Надежда Алексеевна, Букарев Вячеслав Валерьевич, Попенко Анатолий Валерьевич, Бадьянов Сергей Владимирович, Сергеев Сергей Леонидович, Бобренко Андрей Александрович, Фадюшин Евгений Николаевич, Милешко Роман Евгеньевич, Шириков Максим Андреевич, Каменецкая Наталья Андреевна, Пашков Роман Викторович, Галушенко Оксана Константиновна, Шурмакина Ольга Геннадьевна, Сурина Татьяна Владимировна, Карташева Анжелика Олеговна, Алиева Виктория Сергеевна, Ильина Ираида Васильевна, Кудикова Наталья Александровна, Яковлева Любовь Александровна, Чернышков Александр Андреевич, Черников Антон Александрович, Игошина Анна Валерьевна, Аполлонов Ратибор Игоревич, Казаков Дмитрий Николаевич, Казакова Крина Михайловна, Манов Александр Сергеевич, Ротер Андрей Викторович, Логвинов Роман Валерьевич, открытое акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр", общество с ограниченной ответственностью "ФОРВАРД", общество с ограниченной ответственностью "Промаксан", общество с ограниченной ответственностью "Агентство Недвижимости "Доминанта", общество с ограниченной ответственностью "ВЕНТА", общество с ограниченной ответственностью "ИнвестментТехнолоджис",

о признании действия незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Железнодорожный Московской области (Комитет по управлению имуществом г.о. Железнодорожный) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управления Росреестра) по Московской области в государственной регистрации по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008, общей площадью 70 000 кв.м., находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая, от 30.04.13 N 50/013/2013-300 недействительным; обязании Управления Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008, общей площадью 70 000 кв.м., находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая (т. 1, л.д. 5-11).

Заявление подано на основании статей 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Палатов Константин Владимирович, Крикун Андрей Алексеевич, Ванцева Ольга Ивановна, Ванцев Михаил Юрьевич, Берников Руслан Вячеславович, Бородин Андрей Генрихович, Зильберов Александр Зиновьевич, Фонарёв Николай Михайлович, Доднева Ольга Николаевна, Гуреев Александр Евгеньевич, Косюра Владислав Олегович, Наумова Ирина Валериевна, Корочкина Катерина Александровна, Хижняк Лариса Юрьевна, Осипова Ольга Николаевна, Иванов Игорь Валерьевич, Хоменко Ирина Викторовна, Пахарев Сергей Константинович, Низиенко Светлана Ивановна, Татарникова Ирина Вольтеровна, Жеребцов Игорь Владимирович, Зонтикова Людмила Степановна, Бородулина Вера Владимировна, Даценко Андрей Михайлович, Пустохина Наталья Александровна, Якименко Людмила Николаевна, Малютин Сергей Александрович, Кашафутдинов Амир Булатович, Иващенко Сергей Анатольевич, Захаров Денис Дмитриевич, Рыбин Александр Николаевич, Мартыненко Юлия Николаевна, Орлова Татьяна Сергеевна, Белышева Екатерина Ивановна, Белышев Иван Максимович, Торгашев Владимир Вячеславович, Гуреев Алексей Вячеславович, Кобляков Олег Валентинович, Кобляков Евгений Валентинович, Доброхотова Наталья Анатольевна, Грибкова Лариса Анатольевна, Соннов Владимир Владимирович, Загурская Светлана Владимировна, Наумичев Игорь Александрович, Султанов Ахмет Амруллаевич, Андрианов Сергей Валерьевич, Орешина Елена Юрьевна, Цымбалюк Ольга Сергеевна, Кудряшов Анатолий Сергеевич, Давыдова Ольга Николаевна, Алиева Инна Витальевна, Винниченко Ольга Александровна, Лобанов Илья Александрович, Шелдун Антон Викторович, Хорина Екатерина Николаевна, Голдобина Любовь Ивановна, Кошелев Евгений Сергеевич, Кошелева Людмила Васильевна, Комков Алексей Борисович, Злищев Алексей Алексеевич, Семенов Алексей Анатольевич, Пащенко Ирина Альбертовна, Османова Валентина Мячеславна, Лыхин Александр Алексеевич, Улумиев Абакар Адамович, Гуткина Елена Васильевна, Марченко Михаил Александрович, Сатуллаева Алла Александровна, Злотников Сергей Львович, Батраева Елена Валерьевна, Колесникова Марина Аркадьевна, Шумейко Юлия Владимировна, Песков Владимир Владимирович, Голубина Тамара Александровна, Григорьева Елена Николаевна, Горевая Елена Владимировна, Бочаров Дмитрий Олегович, Александрина Наталья Валерьевна, Умнова Екатерина Владимировна, Сидорченко Ирина Владимировна, Демидов Александр Сергеевич, Белуженков Михаил Александрович, Пескова Наталья Юрьевна, Бычкова Алла Владимировна, Симбарская Светлана Васильевна, Модло Михаил Иванович, Фатина Надежда Ивановна, Тарасов Вадим Дмитриевич, Новосельцев Александр Петрович, Пестрикова Рина Сергеевна, Карпенко Светлана Михайловна, Погорелов Владимир Владимирович, Храмченко Юрий Федорович, Лухманов Антон Вениаминович, Старков Дмитрий Александрович, Плахин Олег Александрович, Плахина Ольга Юрьевна, Дудковская Елена Васильевна, Дудковский Александр Казимирович, Симонович Галина Ивановна, Ламехова Людмила Сергеевна, Керова Светлана Шамильева, Гаевский Никита Сергеевич, Сурис Олеся Валерьевна, Мешавкина Галина Семеновна, Гриднева Светлана Григорьевна, Гаевский Олег Сергеевич, Васильев Евгений Петрович, Новиков Олег Игоревич, Абросимов Эдуард Константинович, Мусикян Артур Вачаканович, Бирюкова Ольга Николаевна, Мусикян Вагинак Цолакович, Мусикян Елена Вачакановна, Сурис Григорий Валентинович, Крайнюкова Елена Юрьевна, Злотников Сергей Львович, Иванушкин Алексей Сергеевич, Гусаков Дмитрий Владимирович, Орешина Наталья Юрьевна, Алексеева Татьяна Николаевна, Шаталова Елена Николаевна, Кудикова Ирина Игоревна, Губиш Светлана Викторовна, Салахбекова Динара Мустафаевна, Шадаев Шамиль Халитович, Бояркин Матвей Александрович, Штраух Наталья Владимировна, Шамстудинова Марина Скагитовна, Щукина Елена Евгеньевна, Щукин Александр Николаевич, Бадяутдинова Алсу Рушеновна, Шуляк Юрий Васильевич, Зорова Ольга Александровна, Винниченко Евгений Юрьевич, Клепица Игорь Валерьевич, Юсупов Абул Нугаевич, Мустакимов Вадим Раисович, Тушин Сергей Владимирович, Деникаева Наталья Николаевна, Бычков Сергей Вячеславович, Деникаев Владислав Хайдерович, Токарь Юрий Александрович, Вишневская Ольга Ивановна, Александровна Анна Александровна, Куланхина Наталья Михайловна, Платонов Дмитрий Павлович, Сычевский Дмитрий Петрович, Ярцев Николай Сергеевич, Овчинников Никита Николаевич, Гаврилов Дмитрий Алексеевич, Расторгуева Светлана Сергеевна, Макарова Анна Вячеславовна, Арсенов Виктор Георгиевич, Ершова Наталья Юрьевна, Цветков Валерий Валерьевич, Грознов Сергей Николаевич, Крапивин Вячеслав Сергеевич, Сабитов Рафаэль Наилиевич, Новиков Александр Сергеевич, Мартынов Павел Николаевич, Глеков Ян Владимирович, Канаев Дмитрий Николаевич, Камойленко Сергей Владимирович, Алексеева Надежда Михайловна, Меркулов Михаил Алексеевич, Прокопович Александр Андреевич, Романов Сергей Владимирович, Петрова Светлана Викторовна, Чистяков Алексей Александрович, Климов Павел Федорович, Воротникова Надежда Алексеевна, Букарев Вячеслав Валерьевич, Попенко Анатолий Валерьевич, Бадьянов Сергей Владимирович, Сергеев Сергей Леонидович, Бобренко Андрей Александрович, Фадюшин Евгений Николаевич, Милешко Роман Евгеньевич, Шириков Максим Андреевич, Каменецкая Наталья Андреевна, Пашков Роман Викторович, Галушенко Оксана Константиновна, Шурмакина Ольга Геннадьевна, Сурина Татьяна Владимировна, Карташева Анжелика Олеговна, Алиева Виктория Сергеевна, Ильина Ираида Васильевна, Кудикова Наталья Александровна, Яковлева Любовь Александровна, Чернышков Александр Андреевич, Черников Антон Александрович, Игошина Анна Валерьевна, Аполлонов Ратибор Игоревич, Казаков Дмитрий Николаевич, Казакова Крина Михайловна, Манов Александр Сергеевич, Ротер Андрей Викторович, Логвинов Роман Валерьевич, открытое акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление (ОАО ХК "ГВСУ) "Центр", общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ФОРВАРД", ООО "Промаксан", ООО "Агентство Недвижимости "Доминанта", ООО "ВЕНТА", ООО "ИнвестментТехнолоджис" (т. 1, л.д. 1-2).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2013 года отказ Управления Росреестра по Московской области по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008, общей площадью 70 000 кв.м., находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая, от 30.04.13 N 50/013/2013-300 был признан незаконным, Управление Росреестра по Московской области было обязано осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008, общей площадью 70 000 кв.м., находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая (т. 6, л.д. 95-99).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Инвестмент Технолоджис" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что ипотека земельного участка установлена не была, на то, что заявитель по делу является ненадлежащим, а также на неправильное применение норм материального права и нарушение нор процессуального права (т. 7, л.д. 3-17).

ООО "ВЕНТА", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что настоящий спор фактически является спором о праве (т. 8, л.д. 10-17).

Пахарев Сергей Константинович, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 9, л.д. 5-8).

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерация.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 20.09.07 между Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный (Арендодатель) и ЗАО "Модерн Индустрия" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 2847, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду на 5 лет с 20.09.07 по 19.09.12 земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008, общей площадью 70 000 кв.м., находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Право аренды на указанный земельный участок ЗАО "Модерн Индустрия" было зарегистрировано в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.07 (т. 1, л.д. 39-64).

Поскольку ЗАО "Модерн Индустрия", в целях строительства на земельном участке многоквартирного 12-17 этажного жилого дома по строительному адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая, корп.1, осуществляло привлечение денежных средств граждан в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право аренды общества было обременено залогом в пользу двухсот двадцати восьми участников долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2011 года по делу N А41-4397/11 договор аренды N 2847 от 20.09.07 был расторгнут (т. 1, л.д. 25-29).

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 августа 2012 года по делу N А41-8400/12 на Управление Росреестра по Московской области была возложена обязанность по регистрации расторжения договора аренды земельного участка N 2847 от 20.09.07 с кадастровым номером 50650:020501:0008 (т. 1, л.д. 30-35).

22.03.13 Комитет по управлению имуществом г.о. Железнодорожный обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением, в котором просил прекратить право залога участников долевого строительства на земельный участок общей площадью 70 000 кв.м. с кадастровым номером 50:50:020501:0008, в связи с расторжением договора аренды земельного участка N 2847 от 20.09.07 и прекращением соответствующей записи в ЕГРП (т. 1, л.д. 20).

30.04.13 Управление Росреестра по Московской области направило в адрес Комитета по управлению имуществом г.о. Железнодорожный сообщение об отказе в государственной регистрации, указав, что на вышеуказанный земельный участок имеются записи о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, в связи с чем к правоотношениям, возникающим в соответствии с указанными договорами, в соответствии с пунктом 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.98 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (т. 1, л.д. 23-24).

Управление Росреестра по Московской области указало, что пунктом 1.1. статьи 25 Закона об ипотеке установлен особый порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в связи с заключением договоров долевого участия в строительстве, в соответствии с которым для погашения соответствующей записи необходимо предоставление конкретных документов, которые Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный представлены не были.

Кроме того, с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке обратилась гражданка Головина Е.Ю., действующая на основании доверенности, в которой отсутствуют полномочия на совершение действий по погашению записи об ипотеке в ЕГРП.

Полагая отказ в государственной регистрации прекращения ипотеки незаконным, Комитет по управлению имуществом г.о. Железнодорожный обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Признавая действия заинтересованного лица незаконными, суд первой инстанции указал, что поскольку переданное в залог право аренды спорного земельного участка прекращено, Управление Росреестра по Московской области не имело оснований для отказа в государственной регистрации погашения записи об ипотеке.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, Комитет по управлению имуществом г.о. Железнодорожный указал, что Управлением Росреестра по Московской области неправомерно было отказано в осуществлении государственной регистрации прекращения права залога спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Из материалов дела следует, что 20.09.07 между Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный (Арендодатель) и ЗАО "Модерн Индустрия" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 2847, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду на 5 лет с 20.09.07 по 19.09.12 земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008, общей площадью 70 000 кв.м., находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В целях строительства на названном земельном участке многоквартирного жилого дома ЗАО "Модерн Индустрия" осуществляло привлечение денежных средств граждан в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем право аренды общества было обременено залогом в пользу двухсот двадцати восьми участников долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона "Об участии в долевом строительстве" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Применительно к рассматриваемому спору, принадлежащее застройщику - ЗАО "Модерн Индустрия" право аренды земельного участка общей площадью 70 000 кв.м. с кадастровым номером 50:50:020501:0008, с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Закона "Об участии в долевом строительстве" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.98 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Пункт 8.1. статьи 13 Закона "Об участии в долевом строительстве" предусматривает, что возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Между тем, вопрос о судьбе заложенного имущества в ситуации, когда на него прекращается право аренды ни Законом "Об участии в долевом строительстве", ни Законом об ипотеке не урегулирован.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

Поскольку в залоге у участников долевого строительства находилось право ЗАО "Модерн Индустрия" аренды земельного участка общей площадью 70 000 кв.м. с кадастровым номером 50:50:020501:0008, которое было прекращено в судебном порядке, сам залог также прекратился в силу закона.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра по Московской области не имело оснований для отказа в государственной регистрации погашения записи об ипотеке, в связи с чем правомерно признал действия заинтересованного лица незаконными.

Довод ООО "Инвестмент Технолоджис" о том, что у участников долевого строительства возникло право залога на право аренды ЗАО "Модерн Индустрия" земельного участка с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008, в то время как Комитет по управлению имуществом г.о. Железнодорожный обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о прекращении ипотеки земельного участка, в связи с чем отказ последнего в осуществлении государственной регистрации является правомерным, подлежит отклонению.

Из обжалуемого отказа Управления Росреестра по Московской области следует, что им рассматривался вопрос именно о прекращении ипотеки права аренды указанного земельного участка, при этом указание в заявлении Комитета по управлению имуществом г.о. Железнодорожный на ипотеку самого земельного участка, с учетом отсутствия в ЕГРП сведений о наличии такого права, представляется технической ошибкой.

Ссылки заявителей апелляционных жалоб на то, что со стороны Комитета по управлению имуществом г.о. Железнодорожный заявление на осуществление государственной регистрации прекращения права залога и приложенные к нему документы были представлены неуполномоченным лицом признаются апелляционным судом несостоятельными.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В силу части 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно представленной в материалы дела расписке в получении документов на государственную регистрацию от 05.04.13 заявление о прекращении права залога в Управление Росреестра по Московской области было подано Головиной Екатериной Юрьевной от имени муниципального образования "город Железнодорожный Московской области" (т. 2, л.д. 66).

Из материалов дела следует, что Головина Е.Ю. в соответствии с нотариальной доверенностью от 26.11.12, выданной нотариусом нотариального округа г. Железнодорожный Московской области Кутищевой Надеждой Юрьевной и зарегистрированной в реестре за N 16447, имеет право представлять интересы Комитета по управлению имуществом г.о. Железнодорожный во всех инстанциях, компетентных органах и учреждениях, в том числе подавать от имени Комитета в Управление Росреестра по Московской области заявления о регистрации, приостановлении, прекращении, возобновлении регистрации, о внесении изменений в ЕГРП (т. 1, л.д. 22).

В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию от 05.04.13 именно эта доверенность была представлена Головиной Е.Ю. при обращении в Управление Росреестра по Московской области.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что заявление на осуществление государственной регистрации прекращения права залога было подано в Управление Росреестра по Московской области полномочным представителем Комитета по управлению имуществом г.о. Железнодорожный.

Довод заявителей апелляционных жалоб о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права в связи с рассмотрением настоящего дела по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в то время как в настоящем случае имеется спор о праве, подлежит отклонению.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Как указывалось выше, в залоге у участников долевого строительства находилось право ЗАО "Модерн Индустрия" аренды земельного участка общей площадью 70 000 кв.м. с кадастровым номером 50:50:020501:0008, которое было прекращено на основании решения Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2011 года по делу N А41-4397/11.

Таким образом, залог права аренды земельного участка также прекратился в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что третьи лица утратили какие-либо правопритязания на спорный земельный участок, в связи с чем настоящий спор не является спором о праве, а касается лишь неправомерных действий Управления Росреестра по Московской области при осуществлении государственной регистрации прекращения ипотеки.

Следует отметить, что спор о наличии права (права аренды земельного участка) был разрешен в рамках рассмотрения дела N А41-4397/11, а поскольку право залога в силу положений Закона "Об участии в долевом строительстве" является производным от права аренды земельного участка, то в данном случае спор о праве не возник.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу рассматриваемого спора, апелляционные жалобы не содержат.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2013 года по делу N А41-23298/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов Е.Н. Короткова