Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 г. N 10АП-11104/13

г. Москва

21 января 2014 г.

Дело N А41-24021/13

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от заявителя: Кисельман А.А. - по доверенности от 29.03.2013,

от заинтересованного лица, третьего лица: представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Межрегиональная Девелоперская Компания" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-24021/13, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по заявлению открытого акционерного общества "Межрегиональная Девелоперская Компания" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии в качестве третьего лица администрации городского округа Химки Московской области, о признании отказа незаконным,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Межрегиональная Девелоперская Компания" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, регистрационный орган) с заявлением о признании незаконным решения от 25.05.2013 исх. N 10/032/2013-147 об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей от 07.03.2013 по договору аренды земельного участка N ЮА-213 от 14.08.2012.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация городского округа Химки Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-24021/13 в удовлетворении требований ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что администрацией городского округа Химки Московской области согласие на переуступку права аренды по договору аренды N ЮА-213 от 14.08.2012 не выдавалось; уведомление арендатора земельного участка - ООО "Финансово-строительная компания" - в адрес администрации городского округа Химки Московской области содержит информацию лишь о том, что арендатор планирует передать права и обязанности по договору аренды открытому акционерному обществу "Межрегиональная Девелоперская Компания". Кроме того, указанное уведомление в регистрационный орган представлено не было.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания", в которой заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

Заслушав представителя заявителя, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации городского округа Химки Московской области от 20.01.2012 N 56 обществу с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная компания" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010210:36 площадью 3000 кв.м., расположенный в муниципальном образовании городской округ Химки по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, ул. Кирова, вдоль берега канала им. Москвы, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для строительства и эксплуатации дороги, объектов многофункционального сервиса и благоустройства набережной".

На основании указанного постановления между администрацией городского округа Химки и ООО "Финансово-строительная компания" 14.08.2012 заключен договор N ЮА-213 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010210:36 сроком на 5 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2012.

Между ООО "Финансово-строительная компания" и ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" 07.03.2013 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N ЮА-213 от 14.08.2012.

Заявитель 02.04.2013 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области с заявлением о регистрации договора уступки.

Сообщением от 24.05.2013 N 10/032/2013-147 регистрационный орган отказал в регистрации договора уступки, поскольку в ответ на запрос государственного регистратора администрация городского округа Химки Московской области сообщила, что согласие на переуступку права аренды по договору аренды земельного участка от 14.08.2012 не выдавалось.

Не согласившись с отказом кадастрового органа, полагая, что согласие арендодателя на заключение договора не требуется, заявитель обратился с заявлением в арбитражный суд.

Апелляционный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Целью предъявления иска является восстановление нарушенных прав.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Основания для отказа в государственной регистрации права, перечень которых является исчерпывающим, установлены в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно абзацу 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В пункте 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом согласно части 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При этом пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при аренде этого участка на срок более чем пять лет предоставлено право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, согласно действующему законодательству при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок не менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.

Как усматривается из пункта 2.1. договора аренды земельного участка от 14.08.2012 N ЮА-213, срок аренды земельного участка составляет 5 (пять) лет с момента передачи участка по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 4.3.2. договора аренды земельного участка N ЮА-213 от 14.08.2012 передача прав и обязанностей арендатора по договору третьим лицам производится в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В пункте 4.4.8 договора аренды земельного участка сторонами согласовано, что в случае передачи прав и обязанностей арендатора прежний арендатор (ООО "Финансово-строительная компания") в течение трех рабочих дней обязан направить арендодателю (администрация городского округа Химки Московской области) надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В силу пункта 15 указанного постановления при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N ЮА-213 составлен в надлежащей форме и соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка от 14.08.2012 N ЮА-213 не содержит условия об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору другому лицу.

Общество представило в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Следовательно, оспариваемый отказ, в связи с отсутствием согласия арендодателя (администрации городского округа Химки Московской области) на переуступку права аренды, является необоснованным.

Пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в качестве последствия не уведомления собственника о совершенной сделке передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка указывает лишь на право предъявления арендодателем к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации договора уступки права требования по договору аренды земельного участка препятствует ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" в установленном законом порядке приобрести права и обязанности по договору аренды земельного участка, что нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку отказ регистрационного органа в государственной регистрации договора уступки права требования по договору аренды земельного участка является незаконным, в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя подлежит удовлетворению требование об обязании регистрационного органа произвести государственную регистрацию договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, а заявленные ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" требования - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-24021/13 отменить.

Признать недействительным решение Управления Росреестра по Московской области от 25.05.2013 N 10/032/2013-147 об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей от 07.03.2013 по договору аренды земельного участка N ЮА-213 от 14.08.2012.

Обязать УФРС по Московской области произвести государственную регистрацию договора передачи прав и обязанностей от 07.03.2013 по договору аренды земельного участка N ЮА-213 от 14.08.2012.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

Н.Н. Катькина Е.Н. Короткова