Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2014 г. N 06АП-6936/13

г. Хабаровск

24 января 2014 г.

Дело N А73-10066/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Росинвест ДВ": Симперович О.В., представителя по доверенности от 28.01.2013;

от открытого акционерного общества "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод": Лисика А.Ю., представителя по доверенности от 19.06.2013;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росинвест ДВ" на решение от 7 ноября 2013 года по делу N А73-10066/2013 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Ленвинталь О.М.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Росинвест ДВ" (ОГРН 1042502964350, ИНН 2536145795)

к открытому акционерному обществу "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" (ОГРН 1022700516156, ИНН 1042502964350)

об обязании зарегистрировать переход права собственности и передать объекты недвижимости

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Росинвест ДВ" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" (далее - ОАО "КнААЗ") об обязании передать по акту приема-передачи имущества объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 01.03.2012 N 31 - нежилое здание: столовая, инв. N 11839, литер Н, площадь 882 кв.м., расположенное по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 54, кадастровый (или условный) номер 27:22:00:54/11839/Н, и по договору купли-продажи от 01.03.2012 N 32 - нежилое здание: цех энергомеханический, инв. N 11839 литер К, площадь 1558 кв.м, расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 54, кадастровый (или условный) номер 27:22:2418:54/11839/К; о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил иск в части требования о государственной регистрации перехода права собственности, просил произвести регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В обоснование иска истец ссылается на обязанность продавца передать имущество, приобретенное на электронных торгах и оплаченное по цене торгов. Уклонение ответчика от передачи имущества и от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности является основанием для удовлетворения требований истца с учетом положений п. 3 ст. 551, п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против иска, ОАО "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" считает договоры купли-продажи незаключенными, поскольку не представлены оригиналы таких договоров. В случае признания договоров заключенными, считает их расторгнутыми на основании п. 3 ст.4 договоров ввиду нарушения срока оплаты (30 дней с даты подписания договоров). Факт перечисления денежных средств не отрицает.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Решением арбитражного суда от 7 ноября 2013 года в удовлетворении исковых требований ООО "Росинвест ДВ" отказано.

Принимая такое решение, суд признал договоры купли-продажи заключенными. Однако, исходя из условий договоров (в случае невнесения в 30-дневный срок суммы платежа договор подлежит расторжению), и невыполнения истцом обязательства по внесению платежа в установленный срок, суд пришел к выводу о том, что договоры расторгнуты. Невнесение в срок оплаты является существенным нарушением договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 3 ст. 4 договоров), что влечет расторжение договора.

Не согласившись с решением суда, ООО "Росинвест ДВ" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, заявленные обществом требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе истец настаивает на законности своих требований, указывает, что подписанные конкурсным управляющим Легаловым В.А. договоры купли-продажи от 01.03.2012 в нарушение правил (договор должен был быть направлен победителю в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов) были направлены победителю спустя месяц. Получение истцом таких договоров только 02.04.2012 подтверждается журналом регистрации входящей корреспонденции за 2012 год. Следовательно, договоры купли-продажи от 01.03.2012 не могли быть подписаны истцом ранее 02.04.2012, и, следовательно, перечислив денежные средства на расчетный счет продавца 24.04.2013, общество не нарушило срок оплаты, установленный ст.4 договоров, и у суда отсутствовали основания считать такие договоры расторгнутыми. Принимая во внимание, что до настоящего времени ответчик акты приема-передачи в адрес истца не направил, уплаченные денежные средства не возвратил, уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, истец просит решение суда отменить, судебный акт принять в пользу истца.

В судебном заседании представитель ООО "Росинвест ДВ" настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам.

Представитель ОАО "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения как законный и обоснованный, возражал против приобщения к материалам дела представленных в суд апелляционной инстанции доказательств.

Проверив в порядке и пределах ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция считает, что апелляционную жалобу следует удовлетворить.

Как следует из материалов дела, организатором торгов - конкурсным управляющим ОАО "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" (Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 54) Легаловым Владимиром Александровичем 28.02.2012 проведены торги в электронной форме открытого аукциона по составу участников и открытого по форме подачи предложений по цене имущества по продаже имущества: двух нежилых зданий "Столовая", и "Цех энергомеханический".

Извещение об аукционе официально опубликовано в "Коммерсантъ" 17.03.2012. Указано, что начальная цена продажи утверждена определением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.06.2010 по делу N А73-680К/2010-100()2601/2007). Для участия в торгах претендент должен внести задаток на счет должника в размере 15 % от начальной цены имущества. Договор купли-продажи имущества должен быть подписан победителем торгов в течение пяти дней с даты получения предложения конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи имущества, которое должно быть направлено победителю в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов. Оплата имущества производится не позднее 30 дней со дня подписания договора.

До начала торгов ООО "Росинвест - ДВ" перечислило в качестве задатка на расчетный счет ОАО "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" 889 171 руб. (п/п N 36 от 27.01.2012) за лот N 2; 826 200 руб. (п/п N 37 от 27.01.2012) за лот N 3.

Согласно протоколам о результатах проведения торгов победителем аукциона признано ООО "Росинвест-ДВ" (Приморский край, г. Владивосток, пр-т 100 лет Владивостоку, 68, ИНН 2536145795), предложившее наиболее высокую цену.

Договоры от 01.03.2012 (г. Екатеринбург) купли-продажи имущества, реализованного на открытом аукционе, N N 31, 32 на нежилое здание "столовая" и "цех энергомеханический", подписаны ОАО "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" в лице конкурсного управляющего Легалова В.А. (продавец) и ООО "Росинвест-ДВ" в лице генерального директора Почепа Р.В. (покупатель).

Согласно п. 1 ст. 2 договоров продажная цена имущества "Столовая" составляет 5 927 140 руб., "Цех энергомеханический" - 5 508 000 руб. (в том числе НДС). Сумма задатка 889 071 руб. и 826 200 руб., внесенная покупателем на расчетный счет продавца, засчитывается в счет продажной цены имущества.

Покупатель считается исполнившим обязанность по оплате имущества в момент поступления суммы, указанной в абзаце третьем п. 1 настоящей статьи, на расчетный счет, указанный в п. 2 настоящей статьи (п. 3 ст. 2 договоров).

Согласно п.4. ст.2 договоров сумму, указанную в п.1 ст.2 покупатель обязан перечислить не позднее 30 дней со дня подписания договора.

Продавец обязан передать покупателю, а покупатель обязан принять имущество в течение 10 дней с момента перечисления суммы, указанной в договоре. Одновременно с передачей имущества продавец обязан передать покупателю относящиеся к имуществу документы (технический паспорт) (ст.3 договоров).

В случае невнесения суммы платежа в срок, указанный в п.4 ст.2 договоров, договоры считаются расторгнутыми (п.3 ст.4 договоров).

ООО "Росинвест-ДВ" перечислило продажную цену имущества 5 038 069 руб. платежным поручением N 141 от 24.04.2012 и 4 681 800 руб. платежным поручением N 142 от 24.04.2012.

09.08.2013 ООО "Росинвест-ДВ" направило ОАО "КнААЗ" требование с просьбой о регистрации перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости. То обстоятельство, что требование было направлено и оставлено без ответа не оспаривается представителем ОАО "КнААЗ".

ООО "Росинвест-ДВ", полагая, что покупатель выполнил условия договоров, приобретенное имущество оплатил, продавец же имущество по акту приема-передачи не передал, от регистрации перехода права собственности уклоняется, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ (пункт 1) предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 ГК РФ).

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Статьей 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как следует из обстоятельств дела, предметом иска является требование об исполнении организатором торгов (продавцом) обязанности по передаче недвижимости (ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Из приведенных норм права следует, что при рассмотрении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество судам следует установить заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, а также наличие факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Рассматривая требование покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества, суду следует проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате имущества.

Судом первой инстанции на основании ч. 6 ст. 71 АПК правильно признано и с этим суд апелляционной инстанции согласен, что договоры купли-продажи следует признать заключенными, несмотря на то, что истцом представлены их копии. Суд с помощью других доказательств установил подлинное содержание первоисточника. Тем более что представитель ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривал сложившиеся между сторонами правоотношения купли-продажи недвижимости.

Торги недействительными не признаны, сделка соответствует закону.

Обязанность по оплате имущества покупателем исполнена и не оспаривается продавцом.

Доводы ответчика - продавца, поддержанные судом первой инстанции, сводятся к тому, что договоры купли-продажи расторгнуты ввиду невыполнения истцом - победителем торгов условий договоров (п.3 ст.4), а именно, ввиду нарушения 30 дневного срока оплаты с момента подписания договоров.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что признавать договоры купли-продажи расторгнутыми, оснований нет.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

По условиям договоров (п.4. ст.2) товар должен быть оплачен не позднее 30 дней со дня подписания договора.

Исследуя вопрос о фактической дате подписания договоров, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу п. 5 ст. 448 ГК РФ если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В извещении от 17.03.2012 указан срок подписания победителем торгов договоров купли-продажи недвижимости. Такие договоры должны быть подписаны в течение пяти дней с даты получения предложения конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи имущества, которое должно быть направлено победителю в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов.

Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, конкурсным управляющим Легаловым В.А., полномочия которого впоследствии были прекращены, не был соблюден срок направления победителю торгов предложения заключить договор купли-продажи имущества.

При этом суд второй инстанции, руководствуясь положениями ст. 268 АПК РФ, исследовал представленный истцом в апелляционную инстанцию журнал регистрации входящей корреспонденции за 2012 год, из содержания которого следует, что договоры купли-продажи были получены покупателем только 02.04.2012.

В связи с этим, следует согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что договоры купли-продажи, датированные 01.03.2012, не могли быть подписаны покупателем ранее даты получения предложения продавца в лице конкурсного управляющего заключить договоры, т.е. ранее 02.04.2012.

И, принимая во внимание условие договоров (п.4 ст. 2) о сроке оплаты недвижимости (30 дней с даты подписания договоров), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что имущество оплачено покупателем 24.04.2012 в установленный срок, а, следовательно, отсутствуют основания считать договоры расторгнутыми.

Кроме того, в подтверждение доводов заявителя апелляционной жалобы о том, что конкурсный управляющий своевременно не направил покупателю договоры купли-продажи представлено определение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.07.2012 по делу N А73-2601/2007, в котором установлено, что Легалов В.А. с 29.03.2012 по 19.05.2012 находился на стационарном лечении.

Принимая дополнительные доказательства, представленные в суд второй инстанции, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Заявитель апелляционной жалобы обосновал причину не представления журнала входящей корреспонденции в суд первой инстанции нахождением указанного документа в Арбитражном суде Приморского края, что подтверждается сопроводительным письмом Арбитражного суда Приморского края от 29.11.2013 исх. N 1182.13.

При наличии таких уважительных причин, не зависящих от заявителя, суд апелляционной инстанции считает, что следует принять дополнительные доказательства, подтверждающие соблюдение покупателем срока оплаты имущества.

С учетом изложенного, вывод суда о расторжении договоров суд апелляционной инстанции считает не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, что в силу п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта и удовлетворения иска как в части требования об исполнении организатором торгов (продавцом) обязанности по передаче недвижимости, так и о регистрации перехода права собственности. Уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости доказано.

Расходы истца по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат возмещению за счет ООО "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 7 ноября 2013 года по делу N А73-10066/2013 отменить.

Обязать открытое акционерное общество "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" передать обществу с ограниченной ответственностью "Росинвест ДВ" по акту приема-передачи имущества объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 01.03.2012 N 31 - нежилое здание: столовая, инв. N 11839, литер Н, площадь 882 кв.м., расположенное по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 54, кадастровый (или условный) номер 27:22:00:54/11839/Н и по договору купли-продажи от 01.03.2012 N 32 - нежилое здание: цех энергомеханический, инв. N 11839 литер К, площадь 1558 кв.м, расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 54, кадастровый (или условный) номер 27:22:2418:54/11839/К.

Произвести регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости:

- нежилое здание: столовая, инв. N 11839, литер Н, площадь 882 кв.м., расположенное по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 54, кадастровый (или условный) номер 27:22:00:54/11839/Н;

- нежилое здание: цех энергомеханический, инв. N 11839 литер К, площадь 1558 кв.м, расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 54, кадастровый (или условный) номер 27:22:2418:54/11839/К.

Взыскать с открытого акционерного общества "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод" (ИНН 2703001040, ОГРН 1022700516156) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Росинвест ДВ" (ИНН 2536145795, ОГРН 1042502964350) государственную пошлину по иску в сумме 8000 руб., и по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев