Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 г. N 09АП-43896/13

г. Москва

27 января 2014 г.

Дело N А40-31595/13

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ГБУК г.Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.10.2013 по делу N А40-31595/13, принятое судьей Михайловой Е.В. (133-291),

по иску ГБУК г.Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского (ИНН 7710009515, ОГРН 1027739359064)

к ООО "ПИТ 07" (ИНН 7710626010, ОГРН 1067746539948)

третьи лица: ЗАО "ПанКлуб", Департамента городского имущества города Москвы, Департамента культурного наследия города Москвы, Департамента культуры города Москвы, Управления Росреестра оп Москве, ТУ Росимущества в г. Москве

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Юров Д.А. по доверенности от 25.11.2013 г. Демина Е.В. по доверенности от 05.11.2013 г.

от ответчика: Авдеева М.В. по доверенности от 11.04.2013 г.

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ГБУК г.Москвы "Московский драматический театр им. К.С. Станиславского обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ПИТ 07" о расторжении договора аренды от 08 ноября 2006 года, заключенного между сторонами, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 24 ноября 2006 года за регистрационным номером 77-77-12/021/2006-342. Иск заявлен на основании ст.ст. 296, 298, 608, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по названному Договору.

Решением Арбитражного суда города Москвы суда от 25.10.2013 по делу N А40-31595/13 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил того, что ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки не доказано, при этом истец давал согласие на перепланировку и сдачу имущества в субаренду.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и Департамента городского имущества города Москвы поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суд первой инстанции отменить, исковые требования о расторжении договора аренды - удовлетворить.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-х лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 14 февраля 2003 года между Департаментом имущества города Москвы и истцом был заключен Контракт на право оперативного управления нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, строением), находящимся в собственности Москвы N 0-208 (далее - Контракт) - в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 125009, г.Москва, ул.Тверская, д. 23, стр. 1.

Указанное недвижимое имущество является собственностью города Москвы.

Право истца на передачу имущества в аренду предусмотрено в Дополнительном соглашении от 14.02.2003 к Контракту.

8 ноября 2006 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен Договор аренды (далее - Договор), по условиям которого истец передал ответчику в аренду сроком на 15 лет нежилые помещения площадью 158,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 23/12, стр. 1 -1 а (подвал, помещение N 1, комнаты NN 3,4,5,6; этаж 1, помещение N IV, комнаты NN 1.3,4,5,6,6а,7,8,9,10,17), согласно выписке из технического паспорта на здание) по состоянию на 31.03.2005 г.

Договор прошел государственную регистрацию 24.11.2006, о чем регистрирующим органом сделана запись N 77-77-12/021/2006-342.

Истец, считая, что действиями ответчика нарушаются его права, как арендодателя, и имеются обстоятельства необходимые для расторжения договора аренды, просил расторгнуть Договор на основании ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, Арбитражный суд города Москвы посчитал, что условиями Договора не предусмотрена возможность его досрочного расторжения судом в случае осуществления арендатором перепланировки арендуемых помещений без согласования с арендодателем, как и размещение рекламной конструкции.

Учитывая нормы ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции посчитал, что истец не доказал факт существенного ухудшения нежилых помещений, не представлено доказательств того, что перепланировка нежилых помещений повлекла для него такой ущерб, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что истец направил ответчику претензию от 12.03.2013 г. N 1-1/56а-13, в котором предложил ответчику расторгнуть договор аренды. В данной претензии истец указал на такие существенные нарушения Договора как многочисленные перепланировки в арендуемых помещениях, а также сдача помещений в субаренду.

Ответчик не устранил нарушения, указанные в претензии истца, в связи с чем истец вынужден был обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Как следует из анализа условий Договора он не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.

Как следует из имеющихся в материалах дела доказательств, а также из представленных сторонами доказательств, за время нахождения нежилых помещений в пользовании ответчика и произведении им несогласованных перепланировок состав и площадь помещений существенно изменились.

Так, по Договору в аренду переданы 4 комнаты в подвале (помещение N I) и 12 комнат на 1 этаже (помещение N IV); согласно экспликации БТИ (т.1 л.д.71) арендуемое помещение на 1 этаже по состоянию на 31.07.2007 г. состоит из 12 комнат (1,2,3,4,5,6,6а,7,8,9,10,17) общей площадью 110,9 кв.м.;

Вместе с тем, согласно экспликации БТИ (т. 3 л.д. 25-26) арендуемое помещение на 1 этаже по состоянию на 17.02.2008 состоит из 8 комнат, общей площадью 111,6 кв.м; согласно экспликации БТИ (т.3 л.д. 49) и поэтажному плану (т.3 л.д.51) арендуемое помещение на 1 этаже по состоянию на 01.11.2011 состоит из 8 комнат, общей площадью 111,6 кв.м.;

Согласно экспликации БТИ (т.3 л.д.50) и поэтажному плану (т.3 л.д.52) арендуемое помещение на 1 этаже по состоянию на 16.05.2013 состоит из 10 комнат, общей площадью 113,9 кв.м.

То есть в результате перепланировок ответчика количество, площадь и назначение помещений изменились практически полностью.

Согласно Распоряжению мэра города Москвы от 11.04.2000 г. N 378-РМ, утвердившему "Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве" (далее - Положение), результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности).

Согласно статье 1 указанного Положения проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

- разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения - архитектурного проекта;

-разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации - проекта, утверждаемой части рабочего проекта;

-разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.

В силу статьи 2 вышеназванного Положения в зависимости от вида строительных работ получение разрешения на строительство осуществляется в порядке, предусмотренном данным Положением и к работам, требующим оформления разрешений на их проведение, относятся, в том числе, перепланировка и переоборудование помещений.

Поскольку судебная коллегия фактически установила перепланировку, в том числе увеличение арендуемой площади 1 этажа и уменьшение площади подвала, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов перепланировку арендуемых помещений.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из смысла и толкования статей 608, 623 Гражданского кодекса РФ улучшения арендуемого помещения не тождественны понятию перепланировки (переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - только по разрешению уполномоченных органов.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что истцом ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки и причинения истцу значительного материального ущерба, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта, не доказаны, по мнению судебной коллегии являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

Кроме того, ответчик не представил надлежащих доказательств получения согласия арендодателя и собственника помещений на выполненные перепланировки.

Ответчик представил копию письма арендодателя от 08.08.2008 г. (т. 3 л.д. 13), как подтверждение согласия истца на перепланировку, произведенную в 2008 году. Однако данное письмо не может быть согласованием этой перепланировки, поскольку перепланировка была выявлена БТИ при обследовании 17.02.2008 (том 3 л.д.25-26), то есть за шесть месяцев до данного письма. Кроме того, в этом письме указано лишь согласие на переустройство, а не на перепланировку.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что согласно ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации бюджетное учреждение не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. В п. 4.2.2 Контракта истцу запрещено производить перепланировки и переоборудование помещений без письменного разрешения департамента.

При этом письмо Департамента имущества города Москвы от 02.04.2008 г. (т.3 л.д. 14) о согласовании перепланировки (переустройства) также выдано позднее 17.02.2008 - даты, на которую БТИ уже выявило перепланировку.

Что касается перепланировки, выявленной в мае 2013 г. (т. 3 л.д. 42, 50, 52), то у ответчика вообще отсутствуют доказательства, подтверждается наличие согласия истца или собственника имущества на эти перепланировки.

Копии отдельных согласований государственных органов, решений Префектуры ЦАО г.Москвы и распоряжения Префекта ЦАО г.Москвы о согласовании проведения работ (т. 3 л.д. 15-24) касаются лишь административной процедуры получения арендатором разрешений компетентных органов на проведение работ в нежилых помещениях. Из указанных документов не следует, что ответчик получил разрешение на перепланировку от арендодателя и от собственника.

Девятый арбитражный апелляционный суд также принимает во внимание, что спорный Договор не предоставляет ответчику право сдавать помещения в субаренду.

Так как ответчик не предоставил доказательств согласования с собственником передачи помещений в субаренду, то суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца о том, что ответчиком были нарушены нормы действующего законодательства и условий Договора аренды.

Пунктом 4.1.3 Договора предусмотрено обязательство арендатора согласовывать размещение рекламы на наружной части арендуемого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона "О рекламе" (далее - Закон о рекламе) к рекламным конструкциям относятся щиты, стенды, строительные сетки, перетяжки, электронные табло, воздушные шары, аэростаты и иные технические средства стабильного территориального размещения, монтируемые на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, сооружений и вне их.

Материалами дела подтверждается наличие рекламы, размещенной на фасаде здания над входом в арендуемые помещения (том 3 л.д.43-47).

Согласно п. 5 ст. 19 Закона о рекламе установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляется её владельцем по договору с собственником здания, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества. На основании п. 6 ст. 19 Закона о рекламе в случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, закреплено собственником за другим лицом на праве оперативного управления, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с лицом, обладающим правом оперативного управления на такое недвижимое имущество, при наличии согласия собственника.

Ответчик не представил доказательств согласования размещения рекламной конструкции в установленном порядке с истцом и с собственником, что не соответствует положениям п. 4.1.3 Договора.

Исходя из изложенного, а также в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, решение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора аренды от 08.11.2006 г., заключенного между сторонами.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2013 г. по делу N А40-66125/13 -отменить.

Расторгнуть договор аренды от 08.11.2006 г., заключенный между Государственным бюджетным учреждением культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" и обществом с ограниченной ответственностью " Станис", зарегистрированный Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 24.11.2006 г. за номером 77-77-12/021/2006-343.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Станис" в пользу Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" 4000 (четыре тысячи) рублей в возмещение расходов по государственной пошлине по иску и 2000 (две тысячи) рублей по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

М.С. Кораблева А.П. Тихонов