Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 г. N 15АП-20294/13

город Ростов-на-Дону

27 января 2014 г.

дело N А32-14776/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от истца - Яшиной Валентины Алексеевны по доверенности от 20.01.2014, Шеляг Михаила Владимировича по доверенности от 20.01.2014, Плетникова Алексея Сергеевича по доверенности от 20.01.2014, Андреенко Юлия Михайловича по доверенности от 20.01.2014, Климович Татьяны Николаевны по доверенности от 20.01.2014, Черных Светланы Анатольевны по доверенности от 20.01.2014, Босых Андрея Игоревича по доверенности от 20.01.2014,

от третьего лица - Щека Лидии Ивановны,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зефиро"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 по делу N А32-14776/2013, принятое в составе судьи Тарасенко А.А.,

по иску закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой"

к обществу с ограниченной ответственностью "Зефиро"

при участии третьего лица: председателя комитета кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой" Щека Л.И., Щека Л.И.

о расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Кубанькапстрой" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Зефиро" с требованием о расторжении договора аренды от 19.07.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 41 001:0005, предоставленного для целей строительства многоэтажного жилого дома. Требования мотивированы невнесением предприятием арендной платы за пользование участком и уклонением от использования участка для целей строительства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды от 19.07.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 41 001:0005 площадью 8012 кв.м. заключенный между ЗАО "Кубанькапстрой" и ООО "Зефиро".

ООО "Зефиро" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что судом отказано в удовлетворении ходатайства от 30.07.2013 ответчика в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края. Однако, по инициативе суда к участию в деле был привлечен председатель комитета кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой" Щека Л.И., полностью поддержавшая требования. Судом нарушены требования ст. 8 АПК РФ. Судом проигнорированы доводы и доказательства ответчика. Не принято во внимание, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, исковое заявление подано с нарушением ст.ст. 125,126 АПК РФ и принято судом с нарушением ст.ст. 127-128 АПК РФ. Не принят во внимание тот факт, что ООО "Зефиро" является застройщиком по строительству жилого дома на спорном земельном участке с 07.08.2012, что подтверждается приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г.Краснодар N 222 к разрешению на строительство RU 23306000-937-р от 05.08.2008 с пролонгацией до 2015 г. Договор аренды земельного участка от 19.07.2012 является приложением 1 к договору о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012 и неразрывно с ним связан. Заключение договора аренды земельного участка с ответчиком было инициировано ЗАО "Кубанькапстрой" в связи с наступлением риска конкурсного производства, с целью финансового оздоровления ЗАО "Кубанькапстрой" путем удовлетворения за счет ООО "Зефиро" требований участников долевого строительства, перед которыми истец имеет обязательства с 2008 года, после завершения строительства объекта.

Истец не представил доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения договора аренды ответчиком. Вывод суда о не внесении арендных платежей более двух раз подряд не соответствует действительности, противоречит действующему законодательству и условиям договора аренды. По условиям договора аренды (п. 2.4) обязанность арендатора возникает с момента государственной регистрации договора, т.е. с 03.08.2012. Первый платеж за период с 03.08.2012 по 02.11.2012 (т.е. календарный квартал) должен быть внесен в срок до 10.11.2012. Исходя из такого расчета имелась одна просрочка 19 дней, на дату подачи иска задолженность арендатора отсутствует. Представленные ответчиком требование от 12.11.2012 N 45/03/11 о передаче всей документации в целях финансирования объекта; уведомление от 05.12.2012 N 48/03/12 о приостановлении арендных платежей до момента исполнения ЗАО "Кубанькапстрой" в полном объеме условий договора о передаче прав и обязанностей от 24.07.2012 опровергают соответствующие выводы суда о недоказанности данных обстоятельств.

Судом не дана должная правовая оценка фактическим расходам ООО "Зефиро" по освоению земельного участка и представленной первичной документации подтверждающей реальность произведенных затрат (договор N 5 от 03.09.2012 между ООО "Зефиро" и ООО "РОСТ", акт выполненных работ от 30.09.2012 на сумму 135000 руб., договор N 7/2012 от 24.08.2013 между ООО "Зефиро" и ЗАО "Связь-Прогресс", акт сдачи-приемки работ от 30.05.2013 на сумму 1792316,1 руб.). Действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правом и намерении расторгнуть договор без достаточных оснований, что ведет к возникновению у ответчика необоснованных экономических убытков и репутационных потерь. Оценивая финансовую состоятельность ответчика суд вышел за рамки заявленных требований, тем самым разрешая вопрос который истцом не заявлялся. Не учтено, что со стороны ООО "Зефиро" принимаются активные действия по мирному разрешению спора.

В отзывах на апелляционную жалобу истец и третье лицо просили оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 без изменения.

В судебном заседании представители истца и третье лицо апелляционную жалобу не признали.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2012 по делу N А32-21422/2010 в отношении ЗАО "Кубанкапстрой" введена процедура внешнего управления.

Из материалов дела следует, что между ЗАО "Кубанкапстрой" (арендодатель) и ООО "Зефиро" (арендатор) заключен договор аренды от 19.07.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 41 001:0005 площадью 8012 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Краснодар, Прикубанский округ, ул.Московская/Солнечная с сохранением целевого назначения - для строительства многоэтажных гаражей и многоэтажного жилого дома сроком на три года с момента государственной регистрации договора. Договор зарегистрирован 03.08.2012.

Земельный участок передан арендатору 19.07.2012, что подтверждается актом приема-передачи участка.

Согласно п.2.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 70800 руб. в месяц.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан вносить плату ежеквартально до истечения 10 дня начала следующего квартала.

Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за истекший квартал не позднее 10 дня следующего квартала.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что первый платеж должен был поступить обществу не позднее 10.10.2012 в размере 172280 руб. (с даты фактической передачи).

Не позднее 10.01.2013 необходимо было уплатить сумму в размере 212400 руб. (за 4 квартал 2012 года).

Не позднее 10.03.2013 также необходимо было уплатить сумму в размере 212400 руб. (за 1 квартал 2013 года).

Единственный платеж был произведен в размере 137032 руб. платежным поручением от 30.11.2012 N 364.

Доказательства оплаты либо зачета в установленном законом порядке встречных однородных требований в размере 500168 руб. (указанном в апелляционной жалобе), ответчиком не представлены.

Следовательно, арендатор допустил невнесение арендных платежей более двух раз подряд.

Статьей 614 ГК РФ, а также условиями спорного договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Кодекса).

Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Представленными в дело доказательствами не подтверждается факт уплаты арендатором арендных платежей ни на момент обращения с иском ни на дату рассмотрения спора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из материалов дела следует, что ответчику направлялись обращения с предложением оплатить арендную плату, приступить к использованию участка, а также предложение создать комиссию для урегулирования разногласий (л.д.34, 55-59, 142 т.1, л.д.41-50 т.2).

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора. Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Ответчик не представил доказательства, подтверждающие направление истцу в разумный срок ответов на претензию или исполнения требований истца по погашению задолженности.

При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора. Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009, от 23.09.2010 по делу N А32-57026/2009, от 02.03.2011 по делу N А53-13079/2010, от 15.04.2011 по делу N А53-16766/2010, от 29.03.2013 по делу N А53-33960/2012.

С учетом изложенного, оснований для оставления иска без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, не имеется.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств и правомерно расторг спорный договор.

Доводам ответчика о наличии права на удержание арендной платы ввиду уклонения арендодателя от передачи арендатору строительной и иной документации об объекте строительства во исполнение заключенного между ними договоре о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012, осуществлению арендатором финансовых вложений в связи с освоением земельного участка и передаче дела по подсудности, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Вопрос о надлежащем исполнении истцом обязательств по договору о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012 не имеет правового значения для разрешения спора вытекающего из договора аренды и не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в порядке и сроки предусмотренные договором аренды.

Доводы ответчика о том, что им осуществлены определенные финансовые вложения в ходе освоения земельного участка, также не являются основанием для отказа в иске. Нарушение договора аренды в виде неуплаты арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, предусмотренное п.3 ст. 619 ГК РФ, является самостоятельным основанием для расторжения договора по требованию арендодателя и не поставлено в зависимость от надлежащего исполнения арендатором иных обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку исковые требования заявлены о расторжении договора аренды, государственная регистрация которого обязательна в силу указанной нормы права, то учитывая положение пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество", иск по настоящему делу подлежит рассмотрению по месту нахождения недвижимого имущества в порядке части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок по спорному договору аренды расположен в городе Краснодаре. Следовательно, данный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Краснодарского края.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 по делу N А32-14776/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко