Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 г. N 18АП-295/14

г. Челябинск

10 февраля 2014 г.

Дело N А07-8476/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2013 по делу N А07-8476/2013 (судья Журавлева М.В.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Государственного унитарного предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" - Альмухаметов Амир Абузарович (конкурсный управляющий).

Государственное унитарное предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" (далее - завод, ГУП "ОЗ АН РБ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Шайбакову Эльдару Ханафиевичу (далее - Шайбаков Э.Х., первый ответчик), Коммерческому банку "Юниаструм банк" (далее - Банк, второй ответчик) о признании недействительными договоров ипотеки N 2-11/012/З-ФЛ-3/Корп от 26.08.2011, N 3-11/012/З-ФЛ-1/Корп от 12.09.2011, N 4-11/012/З-ФЛ-2/Корп от 11.11.2011 в части залога аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030325:62.

В качестве правового основания истец указал на несоответствие сделок требованиям закона (ст.168 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ, третье лицо) и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (далее также - Управление Росреестра по РБ, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2013 (резолютивная часть от 12.11.2013) в удовлетворении требований отказано (т.2 л. д. 21-28).

В апелляционной жалобе ГУП "ОЗ АН РБ" ГУП "ОЗ АН РБ" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующее. На земельном участке, переданном первым ответчиком в залог второму ответчику, находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве хозяйственного ведения и составляющие конкурсную массу должника. Суд первой инстанции оставил без рассмотрения и исследования тот факт, что на момент заключения оспариваемых договоров залога, залогодатель - первый ответчик - не являлся правообладателем залога (права аренды этого земельного участка. Соглашение от 14.05.2010 N СП4/К106-07 о присоединении к договору аренды от 06.06.2007 N К106-07 не наделила Шайбакова Э.Х. правами арендатора всего земельного участка, а лишь закрепило его права в отношении части земельного участка, необходимой для использования под принадлежащим первому ответчику на праве собственности объектом недвижимости.

К дате судебного заседания Банк представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Также второй ответчик в отзыве пояснил, что, поскольку спорный земельный участок является частью неделимого участка, а находящееся на нем здание принадлежит разным собственникам, обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является присоединение к ранее заключенному договору аренды, что и было сделано в настоящему случае, а именно: право аренды со стороны МЗИО РБ было реализовано в отношении нескольких арендаторов - ГУП "ОЗ АН РБ" и Шайбакова Э.Х.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Шайбакова Э.Х., Банка, МЗИО РБ, Управления Росреестра по РБ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.06.2007 между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Уфе (Арендодатель) и ГУП "ОЗ АН РБ" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N К106-07 (л.д.25-26 т.1).

В соответствии с п. 1.1. указанного выше договора в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:030325:0062, расположенный по адресу: 450029, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, 65, для использования в целях обслуживания производственной базы.

Срок аренды, согласно п. 3.1. договора, установлен с 21.03.2007 по 21.03.2017.

25.05.2011 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N 5 в Договор аренды N 106-07 от 06.06.2007 земельного участка (л.д.27 т.1).

В пункте 1 дополнительного соглашения указано, что на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений РБ N 632 от 31.03.2011, постановления Правительства РБ N 286 от 23.12.2005 в связи с ликвидацией земельного участка с кадастровым номером 02:55:030325:62 и снятием с учёта стороны согласились внести в Договор аренды N К106-07 от 06.06.2007 земельного участка следующие изменения и дополнения: в п. 1.1 договора кадастровый номер земельного участка с 02:55:030325:62 площадью 124315 кв. м. изменить на 02:55:030325:108 площадью 95437 кв.м.

Материалами дела подтверждается также, что на основании договора купли-продажи N 21/05 от 06.06.2005 и решения Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25.08.2008 Шайбаков Э.Х. является собственником нежилого строения, площадью 2375,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, дом 65. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 04АВ N 527737 от 15.03.2010 (л.д.4 т.2).

14.05.2010 между МЗИО РБ и Шайбаковым Э.Х. заключено соглашение N СП4/К106-07 о присоединении к договору аренды земельного участка N К106-07 от 06.06.2007 (л.д.112 т.1).

В соответствии с условиями указанного соглашения МЗИО РБ (арендодатель) передает, а Шайбаков Э.Х. (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030325:62, расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 65, для эксплуатации производственной базы. Срок действия соглашения пунктом 3 определен с 07.10.2008 по 21.03.2017. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.06.2010.

Решением от 20.12.2011 Арбитражный суд Республики Башкортостан по делу N А07-3945/11 в отношении ГУП "ОЗ АН РБ" введена процедура конкурсного производства (л.д.17-20 т.1).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.09.2011 по делу А07-3945/2011в реестр требований кредиторов включены требования Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Башкортостан в сумме 12 845 565,43 рублей. Указанная задолженность образовалась за арендуемые ГУП "Опытным заводом АН РБ" земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55::030325:62.

При обращении истца в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с целью получения сведений об имуществе должника, а именно земельного участка с кадастровым номером 02:55::030325:62 были получены сведения о зарегистрированных договорах об ипотеке (залоге недвижимости) N 2-11/012/З-ФЛ-3/Корп от 26.08.2011, N 3-11/012/З-ФЛ-1/Корп от 12.09.2011, N 4-11/012/З-ФЛ-2/Корп от 11.11.2011, где залогодателем является Шайбаков Э.Х., а залогодержателем является Коммерческий банк "Юниаструмбанк" (л.д.28-41 т.1).

Из представленных истцом документов следует, что 26.08.2011 был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N 2-П/012/З-ФЛ-З/Корп, сторонами по сделке являются Шайбаков Эльдар Ханафиевич (Залогодатель) и Коммерческий банк "Юниаструм банк" (ООО) (Банк).

12.09.2011 был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N 3-П/012/3-ФЛ-1/Корп, сторонами по сделке являются Шайбаков Эльдар Ханафиевич (Залогодатель) и Коммерческий банк "Юниаструм банк" (ООО).

11.11.2011 был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N 4-П/012/3-ФЛ-2/Корп, сторонами по сделке являются Шайбаков Эльдар Ханафиевич (Залогодатель) и Коммерческий банк "Юниаструм банк" (ООО).

Согласно п.3 подп. "г" указанных договоров ипотеки (залога недвижимости) залогодателем в залог Банку было передано, в том числе, право аренды земельного участка общей площадью 124315,0 кв. м., адрес объекта Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, 65, кадастровый номер 02:55:030325:62.

В том же подпункте указано, что право аренды принадлежит Залогодателю на основании договора аренды земельного участка N К 106-07 от 06.06.2007, заключенного с Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ до 21.03.2017.

Полагая, что Шайбаковым Э.Х. передано в залог не принадлежащее ему право, правообладателем которого является только ГУП "ОЗ АН РБ", истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая истцу в признании вышеназванных сделок ипотеки недействительными (ничтожными), суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку Шайбаков Э.Х. приобрел по договору купли-продажи объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке и заключил с МЗИО РБ соглашение N СП4/К106-07 о присоединении к действующему договору аренды этого земельного участка, с момента заключения такого соглашения о присоединении первый ответчик стал стороной этого договора.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением ограничений, установленных п. 4 ст. 27 кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательствами.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ (далее - ГК РФ) и статье 35 ЗК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского (статья 552 ГК РФ) и земельного (статья 35 ЗК РФ) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Аналогичного правового подхода придерживался Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и впоследствии при принятии постановлений от 16.11.2010 N 8354/10 и от 05.07.2011 N 1721/11.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

В рассматриваемом случае с момента регистрации права собственности первого ответчика на находящееся на спорном земельном участке нежилое здание (15.03.2010) к нему перешло право пользования той частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации собственности Шайбакова Э.Х.

Материалы дела не содержат сведений о разделе земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу и первому ответчику на вещных правах.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте в пунктах 13и 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обоснованно исходил из того, что при заключении МЗИО РБ с первым ответчиком соглашения от 14.05.2010, арендодателем было реализовано право сдачи неделимого земельного участка в аренду в отношении нескольких арендаторов - Государственное унитарное предприятие опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" и Шайбакова Э.Х.

В силу ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу положений п. 1 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Аналогичное положение содержит п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что пунктом 3.1 договора аренды от 06.06.2007 N К106-07 срок аренды установлен с 21.03.2007 по 21.03.2017.

Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что Шайбаков Э.Х. уведомил МЗИО РБ как представителя собственника земельного участка о залоге права аренды.

Учитывая установленные судом фактические обстоятельства, следует признать верным вывод суда о том, что Шайбаков Э.Х. с момента перехода к нему права собственности на объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, и заключения соглашения о присоединении также стал стороной договора аренды земельного участка N К 106-07 от 06.06.2007 Указанное не препятствует этому лицу ссылаться при оформлении залога на основной договор аренды земельного участка.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что из анализа содержания приведенных выше правовых норм следует, что согласия соарендаторов по договору аренды земельного участка на распоряжение одним из соарендаторов принадлежащим ему зданием, строением, сооружением не требуется, так как их права не закладываются и не нарушаются в связи с тем, что данные права не будут объектом обращения взыскания. Новый собственник объектов недвижимости приобретает соответствующие права в отношении земельного участка также без дополнительного согласия иных соарендаторов.

Указанное правило применимо при разрешении данного спора, поскольку при обращении взыскания на заложенные по договору об ипотеке имущество первого ответчика и право аренды земельного участка, так же как и при его продаже, к лицу, приобретшему указанные объекты, переходят права и обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Права иных соарендаторов по договору аренды земельного участка при этом никак не затрагиваются, на их права взыскание не может быть обращено.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушения норм действующего законодательства при заключении ответчиками оспариваемых договоров ипотеки.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, основаны на неправильном толковании норм материального права, поэтому отклоняются судебной коллегией.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ГУП "ОЗ АН РБ".

При обращении в суд с апелляционной жалобой ее подателю была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2013 по делу N А07-8476/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" - без удовлетворения.

Взыскать с государственного унитарного предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина