Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2014 г. N 11АП-23893/13

г. Самара

11 февраля 2014 г.

Дело N А65-25222/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Терентьева Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Аванесовой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 30 января - 4 февраля 2014 г. в зале N 6 помещения суда по правилам, установленным для суда первой инстанции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2012 года, принятое по делу N А65-25222/2012, судья Гаврилов М.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мелита-Технопарк" (ОГРН 1101690059987, ИНН 1655202257), г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" (ОГРН 1101690063199, ИНН 1660146343), г.Казань,

о взыскании неосновательного обогащения 192 266 руб. 67 коп. и об освобождении нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мелита-Технопарк" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" о выселении ответчика из нежилого помещения N 5 общей площадью 598 кв.м., расположенного на первом этаже трехэтажного нежилого здания блока очистных сооружений, инв. N 69/101, лит. А-15-3060 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Куль-урам, взыскании с ООО "Деловой партнер" неосновательного обогащения за период с 24.04.2012 г. по 01.10.2012 г. в размере 192 266 руб., взыскании с ООО "Деловой партнер" расходов по уплате госпошлины в размере 10 768 руб.

В отзыве на иск ООО "Деловой партнер" указало, что в виду непроведения арендодателем ремонта кровли 05.05.2012 г. общество направило в адрес истца письмо с просьбой не начислять арендную плату до окончания ремонта, т.к. использовать помещение невозможно. 30.07.2012 г. ответчиком получено письмо истца, согласно которому истец в одностороннем порядке расторгает договор с 21.07.2012 г. Затем 07.09.2012 г. от истца вновь поступило письмо с просьбой о возврате помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.11.2012 г. иск удовлетворен: с ООО "Деловой партнер" в пользу ООО "Мелита-Технопарк" взыскано неосновательное обогащение 192 266 руб. 67 коп. и госпошлина 10 768 руб.; у ООО "Деловой партнер" изъято и передано истцу помещение общей площадью 598 кв.м., расположенное на первом этаже трехэтажного нежилого здания блока очистных сооружений, инв. N 69/101, лит. А-15-3060 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Куль-урам, кадастровый номер 16:50:012307:5:5.

ООО "Деловой партнер" в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. При этом ответчик в жалобе сослался на неисполнение истцом обязанности, предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации - предоставить имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 г. суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.

Заявлением от 07.02.2013 г. ООО "Мелита-Технопарк" в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования и просило взыскать с ООО "Деловой партнер" неосновательное обогащение в размере 416 266 руб. 67 коп. за пользование помещением с 24.04.2012 г. по 01.02.2013 г., взыскать с ООО "Деловой партнер" проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.05.2012 г. по 31.01.2013 г. в размере 23 944 руб.; выселить ООО "Деловой партнер" из нежилого помещения N 5 общей площадью 598 кв.м., расположенного на первом этаже трехэтажного нежилого здания блока очистных сооружений, инв. N 69/101, лит. А-15-3060 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Куль-урам. Ходатайство в части принятия к рассмотрению требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.05.2012 г. по 31.01.2013 г. в размере 23 944 руб. оставлено без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.11.2012 г. отменено, по делу принят новый судебный акт.

С ООО "Деловой партнер" в пользу ООО "Мелита-Технопарк" взыскано неосновательное обогащение 416 266 руб. 67 коп.

ООО "Деловой партнер" выселено из нежилого помещения N 5 общей площадью 598 кв.м., расположенного на первом этаже трехэтажного нежилого здания блока очистных сооружений, инв. N 69/101, лит. А-15-3060 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Куль-урам.

С ООО "Деловой партнер" в пользу ООО "Мелита-Технопарк" взысканы расходы по оплате государственной пошлины 15 325 руб. 34 коп.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.06.2013 г. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 г. отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции указал, что судом апелляционной инстанции не дана оценка письму ООО "Деловой партнер" в адрес истца (исх.052 от 05.05.2012 г.) об отсутствии ремонта кровли и просьбе не начислять арендную плату до завершения ремонта кровли в связи с невозможностью использовать помещение, а также доводам ответчика о невозможностью использовать арендованное помещение по назначению. При повторном рассмотрении дела суд кассационной инстанции указал на необходимость выяснения обстоятельств фактического использования спорного нежилого помещения ответчиком при условии, заложенном в акте приема - передачи помещения о ярко выраженных течах в кровле здания и необходимости осуществления ремонта переданного арендодателем помещения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2013 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.11.2012 г. отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО "Мелита-Технопарк" - отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 декабря 2013 года постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 г. отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции указал, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что между сторонами сложились фактические арендные отношения и о невозможности определить размер арендной платы за пользование нежилым помещением, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормам права и сложившейся в арбитражной практике по рассмотрению споров в сфере арендных отношений.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 30.01.2014 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 04.02.2014 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Из материалов арбитражного дела усматриваются следующие обстоятельства.

23.03.2012 г. ООО "Мелита-Технопарк" (арендодатель) и ООО "Деловой партнер" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 22-03/12, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору под склад нежилое помещение N 5 общей площадью 598 кв.м., расположенное на первом этаже трехэтажного нежилого здания блока очистных сооружений, инвентарный номер 69/101, лит. А-15-3060 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Куль-урам, кадастровый (или условный) номер 16:50:012307:5:5.

В соответствии с пунктом 2 договора помещение передается арендатору в существующем состоянии и используется арендатором по назначению в соответствии с договором.

В силу пункта 3.4 договора капитальный ремонт арендуемого помещения проводится за счет арендодателя, о чем арендатор извещает арендодателя в письменном виде за два месяца до начала такого ремонта. В случае, если в течение трех месяцев с даты начала срока проведения капитального ремонта арендодатель не приступил к его проведению, этот ремонт может быть проведен арендатором по письменному согласованию с арендодателем с возложением расходов на арендодателя.

Размер арендной платы согласован сторонами в виде 56 000 руб. ежемесячно (НДС не облагается), арендная плата оплачивается арендатором не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 7.10 арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неисполнения условий договора по вине арендатора, в т.ч. при нарушении сроков оплаты свыше одного месяца.

В соответствии с пунктом 7.12 любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за 1 месяц до расторжения договора по основаниям, предусмотренным законодательством или прямо указанным в договоре. В этом случае арендатор обязан вернуть арендуемое помещение в течение 1 месяца.

Срок действия договора (пункт 8.1) - пять лет с момента подписания его сторонами.

Обусловленное договором нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 10.04.2012 г. При этом в пункте 2 акта стороны указали, что претензий по состоянию принимаемого помещения и коммуникаций арендатор к арендодателю не имеет, но кровля помещения имеет ярко выраженные течи. Подписания данного соглашения означает согласие арендодателя за счет собственных средств в разумный срок произвести ремонт кровли сдаваемого в аренду помещения.

В счет оплаты арендной платы ответчиком истцу оплачены: 27.03.2012 г. 56 000 руб. (задаток по пункту 5.1 договора), а также платеж 44 800 руб. (от 25.05.2012 г.).

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Суд кассационной инстанции, дважды отменяя принятые арбитражным судом апелляционной инстанции по настоящему делу судебные акты, обратил внимание на следующие обстоятельства.

Пунктом 2 акта приема - передачи спорного нежилого помещения от 10.04.2012 г. предусмотрено, что кровля помещения имеет ярко выраженные течи и подписание данного акта означает согласие арендодателя за счет собственных средств в разумный срок произвести ремонт кровли сдаваемого помещения. Ответчиком платежным поручением была перечислена арендная плата по вышеуказанному договору аренды в качестве обеспечительного взноса (назначение платежа). В адрес истца 05.05.2012 г. ответчиком было направлено письмо (исх.052), в котором ООО "Деловой партнер" сообщает ООО "Мелита-Технопарк" об отсутствии ремонта кровли на текущий день и просит не начислять арендную плату до окончания ремонта, в связи с невозможностью использовать данное помещение.

В связи с этим суд кассационной инстанции постановлением от 11.06.2013 г. указал суду апелляционной инстанции на необходимость дать оценку указанному письму и доводам ответчика о невозможности использования указанного помещения по назначению.

В тоже время в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2013 г. суд кассационной инстанции указал, что в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата должна быть начислена ответчику за период фактического пользования помещением, исходя из соглашения о размере платы за пользование, условий акта приема-передачи и переписки сторон, касающиеся спорного нежилого помещения.

В силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене постановления суда апелляционной инстанции, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В тоже время в силу положений пунктов 1 и 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доказательств осуществления государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N 22-03/12 от 23.03.2012 г. сторонами в материалы дела не представлено, поэтому указанный договор истец полагает не заключенным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку между сторонами при подписании договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, сами условия договора сторонами не только были согласованы, но и частично исполнялись, в частности помещение, являющееся предметом договора было передано арендодателем арендатору по акту приема - передачи, а арендатор, в свою очередь частично оплатил пользование помещением - следовательно стороны были связаны обязательством аренды, основанном на подписанном сторонами договоре от 23.03.2012 г.

Из материалов дела усматривается, что при передаче помещения, являющегося предметом договора, арендатору, последним были высказаны замечания, касающиеся наличия у переданного помещения определенных недостатков.

В целях устранения указанных недостатков арендодателем 14.05.2012 г. был заключен договор подряда N 2-12/РМ (т.2 л.д. 55-61), в соответствии с которым заказчик (ООО "Мелита-Технопарк") поручил подрядчику выполнить ремонт кровли 3-х этажного здания нежилого здания блока очистных сооружений (инв. N 69/101), расположенного по адресу: Республика Татарстан, гор. Казань, ул. Куль-Урам.

Факт выполнения ремонтных работ подтвержден актом приема - сдачи работ от 10.07.2012 г.

Кроме того, в период осуществления ремонтных работ истцом была снижена арендная плата за пользование помещением (с 56 000 руб. в месяц до 44 800 руб. в месяц), что также подтверждается материалами дела и фактически оплачено ответчиком.

Доказательств неисполнения арендодателем обязанности по устранению недостатков арендованного имущества, заявления требования о расторжении договора ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании платы за пользование арендованным помещением за период с 24.04.2012 г. по 01.02.2013 г. в размере 416 266 руб. 67 коп. подлежит удовлетворению.

Согласно письму ООО "Мелита-Технопарк" от 24.07.2012 г. истец воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора и потребовал от ответчика возвратить спорное помещение арендодателю по акту приема - передачи.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 7.10 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неисполнения условий договора арендатором, в том числе в случае нарушения сроков оплаты свыше одного месяца.

С учетом того, что письмо ООО "Мелита-Технопарк" от 24.07.2012 г. получило оценку в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2013 г. как достаточное доказательство, свидетельствующее о прекращении арендных отношений, следует прийти к выводу, что в связи с прекращением арендных отношений у ответчика в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по возврату арендованного помещения истцу по акту приема - передачи. Указанное требование истца также подлежит удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Мелита-Технопарк" о принятии к рассмотрению нового требования о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" процентов за пользование чужими денежными средствами (за период с 26.05.2012 г. по 31.01.2013 г.) в размере 23 944 руб. - отказать.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2012 года, принятое по делу N А65-25222/2012, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Мелита-Технопарк" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" (ОГРН 1101690063199, ИНН 1660146343, г.Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мелита-Технопарк" (ОГРН 1101690059987, ИНН 1655202257, г. Казань) долг по арендной плате (за период с 24.04.2012 г. по 01.02.2013 г.) в размере 416 266 руб. 67 коп.

Выселить общество с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" (ОГРН 1101690063199, ИНН 1660146343, г.Казань) из нежилого помещения N 5 общей площадью 598 кв.м., расположенного на первом этаже трехэтажного нежилого здания блока очистных сооружений, инв. N 69/101, по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Куль-Урам, обязав ответчика передать указанное помещение по акту приема передачи истцу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" (ОГРН 1101690063199, ИНН 1660146343, г.Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мелита-Технопарк" (ОГРН 1101690059987, ИНН 1655202257, г. Казань) в возмещение судебных расходов:

- 15 325 руб. 34 коп. - расходы по оплате государственной пошлины по иску;

- 2 000 руб. - расходы по оплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мелита-Технопарк" (ОГРН 1101690059987, ИНН 1655202257, г. Казань) из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину по иску 3 401 руб. 54 коп. (оплачена платежным поручением N 000076 от 01.02.2013 г.).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Терентьев