Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2014 г. N 07АП-10556/13

г. Томск

12 февраля 2014 г.

Дело N А45-10387/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Кайгородовой М.Ю., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губиной Ю.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Рединова Д.В. по доверенности от 09 января 2014 года N 03, паспорт

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Корпорация СИТЕХ" (апелляционное производство N 07АП-10556/13)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября 2013 года по делу N А45-10387/2013

по иску мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к закрытому акционерному обществу "Корпорация СИТЕХ", г. Новосибирск

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 786 885 рублей 07 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Корпорация СИТЕХ" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 786 885 рублей 07 копеек: за период 4 квартала 2011 года по март 2013 года в размере 9 320 790 рублей 24 копейки и неустойки за период с 02.04.2011 года по 24.04.2013 года в размере 3 466 094 рублей 83 копейки.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей в установленные в договоре аренды N 61295/1 сроки.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18 октября 2013 года по делу N А45-10387/2013 исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "Корпорация СИТЕХ" в пользу мэрии города Новосибирска взыскано 11 226 604 рубля 71 копейка, в том числе задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2011 года по март 2013 года в сумме 9 320 790 рублей 24 копейки, неустойка за период с 02.04.2011 года по 24.04.2013 года в размере 1 905 814 рублей 47 копеек. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ЗАО "Корпорация СИТЕХ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в части, признаваемой ответчиком, а именно: 1 540 187,69 рублей основного долга, 77 248,32 рублей - пени.

В обоснование к отмене судебного акта Общество ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Учитывая объективную невозможность введения в эксплуатацию 11 объектов недвижимости на спорном земельном участке, правовую позицию, изложенную в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 г N 15837/11, согласно п. 3 пп. "д" постановления правительства РФ N 582 от 16.07.2009 арендная плата должна составлять 2 % от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Полагает, что суд первой инстанции без привлечения специалистов, обладающих специальными познаниями, фактически самостоятельно делает несоответствующий обстоятельствам дела вывод об отсутствии взаимосвязи и объективной длительности строительства и указывает, что "разрешения на строительство получались своевременно, однако строительство не было окончено в течение трех лет". Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы.

Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, просит оставить решение арбитражного суда от 18.10.2013 без изменения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечил явку представителя в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что распоряжением мэрии N 7242-р от 27.09.2005 ЗАО "Корпорация СИТЕХ" утверждены проекты границ шести земельных участков из земель поселений по ул. Петухова в Кировском районе для строительства жилых домов, магазина, подземной автостоянкой, клуба детского творчества, клуба с библиотекой, в том числе участка 3 по генплану площадью 2, 6171 га - для строительства 9-14-этажных домов со встроенными помещениями общественного назначения и детской школы искусств, с подземной автостоянкой; утверждены соответствующие акты о выборе земельных участков; предварительно согласованы места размещения объектов.

Распоряжением N 492-р от 30.01.2007 в Распоряжение мэрии N 7242-р от 27.09.2005 внесены изменения, касающиеся дополнительных объектов на спорном земельном участке - трансформаторной подстанции и распределительного пункта; ЗАО "Корпорация СИТЕХ" предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0078, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 26171 кв.м. для строительства 9-14-этажных домов со встроенными помещениями общественного назначения и детской школы искусств, подземной автостоянки, трансформаторной подстанции и распределительного пункта по ул. Петухова в Кировском районе.

21.02.2007 между мэрией (арендодатель) и ЗАО "Корпорация СИТЕХ" был заключен Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 61295/1, в соответствии с условиями которого мэрия передает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0078, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 26171 кв.м. для строительства 9-14-этажных домов со встроенными помещениями общественного назначения и детской школы искусств, подземной автостоянки, трансформаторной подстанции и распределительного пункта по ул. Петухова.

В силу пункта 1 договора срок действия с 21.02.2007 по 21.02.2010.

Расчет размера арендной платы на момент заключения договора приведен в приложении N 2 к договору.

В соответствии с пунктом 2.4.3 договора неустойка за просрочку уплаты арендных платежей составляет 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением N 1 от 26.08.2010 к договору в пункты 1.3 договора внесены изменения: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:112, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 26039 кв.м....для строительства 9-14-этажных домов со встроенными помещениями общественного назначения и детской школы искусств, с подземной автостоянкой по ул. Петухова; срок его действия продлен до 31.12.2011 (пункт 2), арендная плата с 18.07.2010 составляет 5 524 517 руб. в год (пункт 4).

Дополнительным соглашением N 2 от 30.12.2011 к договору срок его действия продлен до 31.12.2012.

Дополнительным соглашением N 3 от 10.10.2012 к договору срок его действия продлен до 30.11.2014 (пункт 1), расчет арендной плата с 01.10.2012 осуществляется в соответствии с приложением 6 к Договору (7 234 605,19 рублей в год (пункт 3); с 01.10.2012 размер неустойки составляет 0, 05% за каждый день просрочки от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 5).

Данный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Поскольку ответчиком оплата задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2011 года по март 2013 года в добровольном порядке не произведена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался нормами статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), исходил из того, что на спорном земельном участке, предназначенном для строительства многоэтажных жилых домов и иных объектов, строительство не завершено, продолжается более пяти лет; общество, осуществляя предпринимательскую деятельность в целях извлечения прибыли, действуя в своих интересах, зная об особенностях земельных участков, получило их по своему заявлению, при этом разрешения на строительство получались своевременно, однако, строительство не было окончено в течение трех лет, принимая во внимание содержащиеся в законодательстве императивные нормы об увеличении размера арендной платы по истечении определенного срока в случае не сдачи объектов в эксплуатацию, у истца имелись законные основания для повышения арендной платы в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и считает выводы суда первой инстанции правомерными на основании следующего.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Возражения ответчика сводятся к тому, что размер арендной платы установлен мэрией формально с применением дополнительного коэффициента без учета следующих фактических обстоятельств ведущегося строительства.

Помимо вышеуказанного Договора, между сторонами были заключены: 21.02.2007 г. договор аренды N 61295 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0077, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 27785 кв.м. для строительства 914-этажных домов со встроенными помещениями административного и общественного назначения, центрального теплового пункта и трансформаторной подстанции по ул. Петухова в Кировском районе; 28.02.2007 г. договор аренды N 54261 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0084, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 15378 кв.м. для строительства 9-этажного жилого дома со встроенными помещениями административного и общественного назначения по ул. Петухова в Кировском районе.

Фактически ответчиком было запланировано строительство микрорайона Акатуйский по ул. Петухова.

В соответствии с письмом Главного управления Архитектуры и градостроительства Мэрии г. Новосибирска от 08.11.2007 г. N 12638 2/31 выделена первая очередь строительства: три блок-секции 9-этажного жилого дома со встроенными помещениями административного и общественного назначения с подземной автостоянкой (участок 1 площадью 1, 5378га); жилой дом 9-14-этажный N 3 (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения (участок 2 площадью 2, 7785га); 9-14-этажный жилой дом N 19 (по генплану) со встроенной школой искусств (участок 3 площадью 2, 6171га).

Соответствующие разрешения на строительство объектов капитального строительства первой очереди получены в 2007-2008годах.

В соответствии с письмом Главного управления Архитектуры и градостроительства Мэрии г. Новосибирска от 14.02.2008 г. N 2704 2 выделена вторая очередь строительства: три блок-секции 9-16-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (участок 1 площадью 1, 5378га); 9-этажный жилой дом N 2 (по генплану) со встроенными помещениями административного и общественного назначения (участок 2 площадью 2, 7785га); 9-этажный жилой дом N 18 (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения (участок 3 площадью 2, 6171га).

Разрешения на строительство получены в 2010-2012 годах.

Кроме того, разрешено строительство распределительного пункта со встроенной ТП (сроком до 20.04.2012), указанный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения от 23.05.2012 г.; разрешено строительство трансформаторной подстанции (сроком до 11.02.2013), указанный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения от 23.05.2012.

Таким образом, на предоставленных ответчику трех земельных участках последним ведется застройка нового жилого микрорайона, включающего в себя не только жилые дома (запроектировано всего 11, на спорном земельном участке 4), но и сопутствующие инфраструктуры, строительство магистральных и внутриквартальных сетей для всего микрорайона в целом.

Ранее строительная площадка по ул. Петухова никем не застраивалась, какие-либо инженерные коммуникации, позволяющие осуществить соответствующие технологические присоединения жилых домов, отсутствовали.

Согласно Положительного заключения по проекту застройки от 11.05.2007, выполненного ОГУ "Государственная вневедомственная экспертиза Новосибирской области", Протокола выездного совещания по обследованию технического состояния водопроводной трубы через ул. Петухова от 24.05.2007 г., Протокола совещания по вопросу инженерной подготовки территории жилого микрорайона Акатуйский по ул. Петухова от 08.10.2007 г. площадка для строительства микрорайона находится в зоне техногенного подтопления, содержит высокий уровень грунтовых вод, имеет регулярную подтопляемость техногенными водами, территорию участка пересекает частично заболоченный лог, в связи с чем застройщику до начала строительства было необходимо выполнить комплекс мероприятий по подготовке площадки к строительству, в частности: расчистить русло притока реки Тула, организовать строительство дренажно-ливневых коллекторов, устройство заградительных дамб и водопропускных сооружений.

Следуя материалам дела, земельный участок по договору предоставлен для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до 1 октября 2005 года.

Постановлением Администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па утвержден порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Приложением 3 к Решению Совета депутатов г.Новосибирска от 22.04.2008 N 961 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена" в случае если объекты недвижимости на предоставленном в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, применяется корректирующий коэффициент (Кдоп), равный 3,4.

Исходя из изложенного, дополнительным соглашением N 1 к договору мэрией установлен размер арендной платы с 18.07.2010 с учетом корректирующего коэффициента в размере 5 524 517 руб. в год.

Согласно подпункту 2 пункта 10 Постановления Администрации N 5-па от 21.08.2008 пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке осуществляется, в том числе, в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" кадастровая стоимость земельного участка выросла.

Дополнительным соглашением N 3 к Договору мэрией установлен размер арендной платы с 01.10.2012 с учетом новой кадастровой стоимости и корректирующего коэффициента в размере 7 234 605, 19 руб. в год.

Следовательно, арендная плата за пользование таким объектом правомерно определена истцом с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Доводы ответчика о необходимости в данном случае применения ставки арендной платы, установленной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 N 582, обоснованно не приняты во внимание судом первой инстанции.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым относится принцип экономической обоснованности, предусматривающий, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

Утверждение Общества о том, что определение арендной платы с применением корректирующего коэффициента, установленного нормативным актом субъекта, учитывая состояние переданного в аренду земельного участка, противоречит принципу экономической обоснованности, подлежит отклонению, поскольку в основе расчета лежит кадастровая стоимость земельного участка, которая в свою очередь основана на классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования, при этом возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости является основным принципом определения арендной платы в соответствии с Постановлением N 582.

Подпункты 8, 10 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ предусматривают, что Земельный кодекс РФ и изданные в соответствии с ним акты земельного законодательства основываются, в частности, на принципах деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Согласно Постановлению N 582 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 3 Положения, утвержденного Постановлением Администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется по формуле Ап = Кс x Кр x Ка x Кдоп, где Ап - годовой размер арендной платы, в рублях; Кс -кадастровая стоимость предоставляемого в аренду земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Кр -коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка; Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора; Кдоп - корректирующий коэффициент.

Таким образом, нарушения при определении размера арендной платы принципа экономической обоснованности отсутствуют.

Учитывая, что уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства, применение корректирующего коэффициента является обоснованным.

Так, пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и Решением депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 961, которыми установлены повышающие размеры арендной платы в зависимости от сроков введения в эксплуатацию объектов недвижимости, по существу являются ответственностью и стимулируют арендатора земельного участка на своевременное окончание срока их строительства.

Материалами дела подтверждается, что Общество не исполнило принятые по договору аренды обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в спорный период. Доказательства погашения задолженности не представлены в материалы дела.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность в сумме 9 320 790,24 руб.

Суд первой инстанций, с учетом конкретных обстоятельств дела, пришел к правильному выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Принимая во внимание применение корректирующего коэффициента, уже повышающего размер арендной платы, средневзвешенные процентные ставки за пользование кредитом, уменьшил размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 1 905 814,47 руб.

Довод заявителя о том, что суд необоснованно отказал в ходатайстве о проведении экспертизы, судом апелляционной инстанции отклоняется на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку объективных данных, свидетельствующих необходимости назначения экспертизы, заявитель суду не представил.

Доводы апелляционной жалобы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого судебного акта в силу вышеизложенного.

Неправильного применения и толкования норм материального и процессуального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, судом не допущено. Основания для переоценки доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Процессуальных нарушений, установленных пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября 2013 года по делу N А45-10387/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

М.Ю. Кайгородова Д.Г. Ярцев