Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2014 г. N 19АП-7075/13

г. Воронеж

12 февраля 2014 г.

Дело N А14-6267/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 12.02.2014.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Скрынникова В.А., Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: от Индивидуального предпринимателя Мелякова Алексея Юрьевича:

Захарова С.В. по доверенности N 78-д от 27.12.2013 г., Давыдов М.В. по доверенности 36 АВ 0939433 от 29.04.2013 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.11.2013 по делу N А14-6267/2013 (судья Максимович Т.Н.) по заявлению Индивидуального предпринимателя Мелякова Алексея Юрьевича (ОГРН 304366236300697, ИНН 366200735384) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) о признании незаконными отказов в государственной регистрации права на коровник лит.А, общей площадью 1783,2 кв.м., инв. номер 16355, свинарник лит.А, общей площадью 2884,4 кв.м., инв.номер 16357, дом животноводов лит.А, общей площадью 288,6 кв.м., инв.номер 16353, зернохранилище лит. А, общей площадью 1345,1 кв.м., инв.номер 16358, склад лит.А, общей площадью 43 кв.м., инв.номер 16356, мастерская, общей площадью 1197,3 кв.м., инв.номер 16354, расположенные по адресу: Воронежская область, Таловский район, с.Верхняя Тишанка, выраженные в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 21.05.2013 года соответственно N 30/005/2013-652, N 30/005/2013-653, N 30/005/2013-654, N 30/005/2013-655, N 30/005/2013-656, N 30/005/2013-657,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Меляков Алексей Юрьевич (далее - ИП Меляков А.Ю., заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконными отказов в государственной регистрации права на коровник лит. А, общей площадью 1783,2 кв. м., инв.номер 16355, свинарник лит. А, общей площадью 2884,4 кв.м., инв.номер 16357, дом животноводов лит. А, общей площадью 288,6 кв. м., инв. номер 16353, зернохранилище лит. А, общей площадью 1345,1 кв. м., инв. номер 16358, склад лит. А, общей площадью 43 кв.м., инв. номер 16356, мастерская лит. А, общей площадью 1197,3 кв. м., инв. номер 16354, расположенных по адресу: Воронежская область, Таловский район, с. Верхняя Тишанка, выраженных в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 21.05.2013 соответственно: N 30/005/2013-652, N 30/005/2013-653, N 30/005/2013-654, N 30/005/2013-655, N 30/005/2013-656, N 30/005/2013-657; обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности ИП Мелякова А.Ю. на коровник лит. А, общей площадью 1783,2 кв. м., инв. номер 16355, свинарник лит. А, общей площадью 2884,4 кв.м., инв. номер 16357, дом животноводов лит. А, общей площадью 288,6 кв. м., инв. номер 16353, зернохранилище лит. А, общей площадью 1345,1 кв. м., инв. номер 16358, склад лит. А, общей площадью 43 кв.м., инв. номер 16356, мастерская лит. А, общей площадью 1197,3 кв. м., инв. номер 16354, расположенные по адресу: Воронежская область, Таловский район, с. Верхняя Тишанка (с учётом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 025.11.2013 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Управление Росреестра обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Указывает, что:

- суд не выяснил факт приобретения и способ приобретения спорных объектов товариществом с ограниченной ответственностью "Гигант", которое является правопредшественником СХА (колхоз) "Гигант", выступившего продавцом по договору купли-продажи N 01/12 от 01.10.2012;

- суд посчитал установленным право собственности СХА (колхоз) "Гигант" в отношении спорных объектов, переданных в процессе реорганизации товарищества, хотя это имеющее значение для дела обстоятельство не является доказанным;

- выводы суда об отсутствии препятствий для проведения спорной регистрации противоречат обстоятельствам дела;

- судом неправильно применены ч.2 ст.13, ч.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и неправильно истолкована ч.2 ст.201 АПК РФ.

В заседании апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра поддержала требования апелляционной жалобы, просила удовлетворить их по вышеприведённым основаниям.

Представитель ИП Мелякова А.Ю. требования апелляционной жалобы не признал, считая обжалуемое судебное решение законным и обоснованным.

Изучив материалы дела с учётом доводов апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав и обсудив пояснения представителей участвующих в деле лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.03.2003 по делу N А14-7105/2002 СХА (колхоз) "Гигант" признан несостоятельным (банкротом).

24.09.2012 по итогам открытых торгов по продаже имущества предприятия СХА (колхоз) "Гигант" посредством публичного предложения в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" ИП Меляков А.Ю. признан победителем по лоту N1, в состав которого входили, в том числе, следующие объекты недвижимости: коровник лит. А, общей площадью 1783,2 кв. м., инв. номер 16355, свинарник лит. А, общей площадью 2884,4 кв.м., инв. номер 16357, дом животноводов лит. А, общей площадью 288,6 кв. м., инв. номер 16353, зернохранилище лит. А, общей площадью 1345,1 кв. м., инв. номер 16358, склад лит. А, общей площадью 43 кв.м., инв. номер 16356, мастерская лит. А, общей площадью 1197,3 кв. м., инв. номер 16354, расположенные по адресу: Воронежская область, Таловский район, с. Верхняя Тишанка.

01.10.2012 между заявителем и СХА (колхоз) "Гигант" в лице конкурсного управляющего Трубицина О.В. был заключен договор купли-продажи N 01/12, в том числе, перечисленного выше имущества.

В соответствии с пунктом 1.2 договора отчуждаемые объекты принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается справкой о реорганизации от 30.11.2009 N 1727, выданной Администрацией Таловского муниципального района Воронежской области, протоколом комиссии по реорганизации колхоза "Гигант" и распределению основных фондов, уставом ТОО "Гигант", постановлением Главы администрации Таловского района от 05.03.1992 г. N 172, протоколом собрания уполномоченных учредителей ТОО "Гигант" от 27.12.1991, постановлением администрации Таловского района от 18.04.1998 г. N 147, уставом СХА (колхоз) "Гигант", утвержденным собранием учредителей от 07.03.1998 г. и зарегистрированным постановлением администрации Таловского района от 18.04.1998 г. N 147.

Оплата Меляковым А.Ю. по договору купли-продажи подтверждается платежными поручениями (том 1, л.д.47-49).

В соответствии с актами приема-передачи от 15.11.2012 СХА (колхоз) "Гигант" передал, а Меляков А.Ю. принял перечисленные объекты, продавец претензий по техническому состоянию переданного имущества к покупателю не имеет, оплата по договору произведена в полном объеме, стороны претензий, в том числе финансовых, друг к другу не имеют.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2013 конкурсное производство в отношении СХА (колхоза) "Гигант" завершено.

11.04.2013 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица СХА (колхоза) "Гигант" в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

30.04.2013 Меляков А.Ю. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Воронежская область, Таловский район, с. Верхняя Тишанка.

21.05.2013 Управлением Росреестра было приняты решения об отказе N 30/005/2013-652, N 30/005/2013-653, N 30/005/2013-654, N 30/005/2013-655, N 30/005/2013-656, N 30/005/2013-657 в государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества в связи с тем, что конкурсный управляющий СХА "Гигант" не зарегистрировал право собственности на спорные объекты недвижимости и не подал заявление на регистрацию перехода права.

Кроме того, регистрирующим органом указано, что заявитель не представил на регистрацию кадастровый паспорт на земельный участок под спорными объектами недвижимости и документы, свидетельствующие о принадлежности данного земельного участка на праве собственности, аренды Мелякову А.Ю.

Полагая, что данные отказы противоречат действующему законодательству, нарушают его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд области удовлетворил требования ИП Мелякова А.Ю., поскольку пришёл к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания, предусмотренные ст. 20 Закона N 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права.

При этом суд области исходил из того, что обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам; покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к универсальным правопреемникам продавца; при отсутствии таковых покупатель вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ; если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предметом оценки арбитражного суда по настоящему делу является законность отказов от 21.05.2013 N 30/005/2013-652, N 30/005/2013-653, N 30/005/2013-654, N 30/005/2013-655, N 30/005/2013-656, N 30/005/2013-657 Управления Росреестра в государственной регистрации прав на земельные участки с кадастровыми номерами 36:31:3800009:19 и 36:31:3800009:21, 36:31:3800010:63 и 36:31:3800010:64; 36:31:3800010:12; 36:31:3800010:16.9.

В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Вместе с тем, Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 Кодекса).

Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Судом установлено, что СХА (колхоз) "Гигант" создано в процессе реорганизации ТОО "Гигант".

Собранием уполномоченных учредителей ТОО "Гигант" 27.12.1991 было принято решение о создании на базе колхоза "Гигант" и в его границах Товарищества с ограниченной ответственностью "Гигант", утверждён Устав ТОО "Гигант" (л.д. 74-78, т.3).

В соответствии с абз. 5 статьи 1 Устава ТОО "Гигант" товарищество было создано на базе и в границах реорганизованного колхоза "Гигант" и действовало на основании Закона "О предприятиях и предпринимательской деятельности" от 01 января 1991 года (л.д.85 т.3).

Согласно п.1 Заключению комиссии по реорганизации колхоза "Гигант" и распределению основных фондов все имущество колхоза, в том числе основные средства, было разделено на паи общей стоимостью 5664 тыс. рублей, которые составили уставной фонд ТОО "Гигант" (л.д. 101, т.3). Это также подтверждается положениями Договора о создании и деятельности ТОО "Гигант" (л.д. 80, т.3).

Постановлением Администрации Таловского района N 172 от 05 марта 1992 года ТОО "Гигант" зарегистрировано на основе реорганизованного колхоза "Гигант" (л.д. 90).

Таким образом, спорные объекты вошли в состав имущества ТОО "Гигант", так как на момент реорганизации колхоза относились к его основным средствам, что подтверждается представленными инвентарными карточками (л.д. 68-73, т.3).

Кроме того, согласно ст. 100 Гражданского кодекса РСФСР собственностью колхозов являются средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач.

Согласно части 8 статьи 37 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" от 25.12.1990 года N 445-1 при преобразовании одного предприятие в другое к вновь возникшему предприятию переходят все имущественные права и обязанности прежнего предприятия.

Нахождение спорных объектов во владении и пользовании ТОО "Гигант" на момент его реорганизации в артель подтверждается актом приема-передачи имущества от 18.04.1998 (л.д. т.3, 95-97).

В силу ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что спорные объекты находились в собственности ТОО "Гигант" на момент реорганизации товарищества в артель.

Таким образом, право собственности на спорное имущество возникло у СХА (колхоза) "Гигант" с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица, а не с момента регистрации им права на недвижимое имущество.

Поскольку при проведении публичных торгов продаваемое с них имущество уже принадлежало на праве собственности СХА (колхозу) "Гигант", то необходимость государственной регистрации за ним этого права не являлась обязательным условием совершения сделки купли-продажи и требовалась лишь для последующей регистрации перехода указанного права к покупателю.

Учитывая, что к моменту подачи заявления о государственной регистрации СХА (колхоз) "Гигант" ликвидирован, единственным препятствием для государственной регистрации является отсутствие продавца, принятые на себя сторонами по договору купли-продажи обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Ссылка регистрирующего органа в оспариваемых отказах на не представление заявителем кадастрового паспорта на земельный участок под спорными объектами недвижимости и документов, свидетельствующих о принадлежности земельного участка, является незаконной, поскольку при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требуется представление указанных документов.

Арбитражный суд области правильно указал, что спорное имущество приобретено заявителем по договору купли-продажи, не признанному недействительным и никем не оспоренному, имущество находится в фактическом владении заявителя, добросовестно его приобретшим, каких-либо споров относительно принадлежности указанного имущества не имеется.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности СХА "Гигант" на спорное имущество в настоящем случае не влияет на законность перехода права собственности на него к заявителю.

При изложенных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в испрашиваемой государственной регистрации, а у суда области - для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.11.2013 по делу N А14-6267/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

В.А. Скрынников А.И.Протасов