Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2014 г. N 15АП-409/14

город Ростов-на-Дону

14 февраля 2014 г.

дело N А53-21410/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2013 по делу N А53-21410/2013

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику - ОАО "Ростовгорстрой"

о расторжении договора

принятое в составе судьи Губенко М.И.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Ростовгорстрой" о расторжении договора аренды N 33792 от 20.03.2012 и об обязании ОАО "Ростовгорстрой" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 90).

Решением от 12.12.2013 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушения договора аренды земельного участка со стороны ответчика. Задолженность по арендной плате и пени погашены арендатором до рассмотрения спора по существу.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендатор не исполнил обязательства по внесению арендной платы за I и II кварталы 2013 года, что является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 4.1.3 договора. По мнению заявителя, обжалуемое решение противоречит разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73. Судом первой инстанции не установлен факт устранения нарушения обязательства в разумный срок.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону не явился. Департамент о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ОАО "Ростовгорстрой" в судебное заседание не явился. Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20.03.2012 между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 33792 (л.д. 13-17), согласно которому Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) предоставил, а ОАО "Ростовгорстрой" (арендатор) принял в аренду земельный участок общей площадью 1441 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0020322:46, имеющий адресные ориентиры: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря для использования в целях строительства блокированного жилого дома.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с даты регистрации договора до 31.03.2016.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 189000 рублей.

В пункте 6.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (л.д. 18).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

В претензии от 26.06.2013 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предложил ОАО "Ростовгорстрой" погасить задолженность по арендной плате в срок до 17.07.2013 (л.д. 24).

Письмом от 30.07.2013 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды N 33792 от 20.03.2012 (л.д. 19).

Полагая, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как отмечено выше, арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление от 26.06.2013 о необходимости оплаты задолженности и пени.

Письмом от 30.07.2013 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды N 33792 от 20.03.2012 в связи с невыполнением арендатором предупреждения о погашении задолженности по арендной плате и пени.

Таким образом, истцом соблюдены условия пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Платежным поручением N 903 от 01.10.2013 ОАО "Ростовгорстрой" оплатило задолженность по арендной плате в размере 149546 руб. 25 коп. (л.д. 88).

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим иском 02.10.2013, то есть после оплаты задолженности.

В ходе рассмотрения дела по платежному поручению N 24206 от 28.10.2013 ОАО "Ростовгорстрой" оплатило пеню в размере 4167 руб. 36 коп. (л.д. 89).

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что арендатор не исполнил обязательства по внесению арендной платы за I и II кварталы 2013 года, что является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 4.1.3 договора.

В пункте 4.1.3 договора установлено, что арендодатель вправе в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях: невнесения арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок; использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным видом использования; неиспользования (неосвоения) участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка. При отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанному в данном пункте настоящего договора, договор считается расторгнутым по истечении месяца с момента исполнения арендодателем обязанности по уведомлению арендатора о таком отказе.

Как отмечено выше, по платежному поручению N 903 от 01.10.2013 ОАО "Ростовгорстрой" погашена сумма долга в размере 149546 руб. 25 коп., то есть за один день до обращения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с иском в суд.

В ходе рассмотрения дела по платежному поручению N 24206 от 28.10.2013 ОАО "Ростовгорстрой" оплатило пеню в размере 4167 руб. 36 коп.

Следовательно, нарушения обязательств устранены арендатором, к моменту рассмотрения спора по существу обязательства по внесению арендной платы исполнены.

Ссылка заявителя жалобы на то, что обжалуемое решение противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Однако, согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу этих разъяснений нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Поскольку доказательства, подтверждающие существенное нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, в материалы дела не представлены, задолженность по арендной плате оплачена до обращения арендодателя с иском в суд, в удовлетворении требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды земельного участка N 33792 от 20.03.2012 судом первой инстанции отказано правомерно.

Указанная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2010 N ВАС-7682/10 по делу N А41-4660/09 и определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009.

В связи с тем, что в удовлетворении требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды земельного участка N 33792 от 20.03.2012 отказано, требование об освобождении земельного участка удовлетворению не подлежит.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2013 по делу N А53-21410/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.