Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 г. N 18АП-646/14

г. Челябинск

17 февраля 2014 г.

Дело N А07-13738/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2013 по делу N А А07-13738/2013 (судья Насыров М.М.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (далее - КУС Минземимущества по г. Октябрьскому, Комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ролстрой" (далее - ООО "Ролстрой", ответчик), о взыскании 2 271 901 руб. 66 коп.

ООО "Ролстрой" обратилось к КУС Минземимущества по г. Октябрьскому со встречными исковыми требованиями о соразмерном уменьшении арендной платы на сумму расходов понесенных на устранение недостатков переданного в аренду имущества, в размере 1 183 487 руб. 17 коп.

Определением от 07.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Октябрьские электрические сети" (далее - ОАО "Октябрьские электрические сети", третье лицо), открытое акционерное общество ОктябрьскТеплоэнерго" (далее - ОАО "ОктябрьскТеплоэнерго", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2013 (резолютивная часть от 20.11.2013) исковые требования КУС Минземимущества по г. Октябрьскому удовлетворены частично. с ООО "Ролстрой" в пользу КУС Минземимущества по г. Октябрьскому взыскано: 2 036 666 руб. 66 коп. суммы долга, 107 349 руб. 30 коп. суммы пени за период с 11.02.2013 по 20.07.2013. Всего 2 144 015 руб. 96 коп.

Встречные исковые требования ООО "Ролстрой" удовлетворены полностью. С КУС Минземимущества по г. Октябрьскому в пользу ООО "Ролстрой" взыскана сумма расходов, понесенных на устранение недостатков переданного в аренду имущества, в размере 1 183 487 руб. 47 коп.

В результате зачета встречных требований окончательно с ООО "Ролстрой" в пользу КУС Минземимущества по г. Октябрьскому взыскано 960 528 руб. 49 коп.

Кроме того, с ООО "Ролстрой" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 34 359 руб. 51 коп. (т. 2 л.д. 1-12)

В апелляционной жалобе КУС Минземимущества по г. Октябрьскому (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил изменить решение суда в части взыскания с ООО "Ролстрой" пени за просрочку платежа в размере 107 349 рублей 30 копеек, удовлетворив заявленные требования Комитета, о взыскания пени за просрочку платежа в полном объеме. Отменить решение суд первой инстанции в части удовлетворения встречного искового заявления ООО "Ролстрой" о соразмерном уменьшении арендной платы на сумму расходов понесенных на устранение недостатков имущества переданного в аренду. Отменить решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2013 по делу N А07-13738/2013 в части зачета встречных требований. Принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Ролстрой" в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Удовлетворяя встречные требования в полном объеме, суд первой инстанции не учел, что ответчик по первоначальному иску не предъявлял требований к Комитету об уменьшении арендной платы, не направлял требования в порядке досудебного урегулирования спора. По мнению подателя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности использования земельного участка в заявленный период.

Апеллянт полагает, что суд первой инстанции в нарушение норм материального права необоснованно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и снизил размер взыскиваемой пени за просрочку платежа.

К апелляционной жалобе ее подателем приложены дополнительные доказательства: письменный текст ходатайства о приобщении к материалам дела и оригинал письма от 12.12.2013 исх. N 915.

Суд апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил указанные документы к материалам дела в качестве доказательств не приобщать, возвратить подателю жалобы (протокол судебного заседания 13.02.2014), поскольку указанный документ получен после вынесения обжалуемого решения и не был предметом исследования в суде первой инстанции.

К дате судебного заседания ООО "Ролстрой" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Роллстрой" считает необоснованным довод Комитета о том, что недостатки недвижимого имущества, переданного в аренду, не препятствовали использованию земельного участка, поскольку гаражи и сараи были расположены в границах застройки, подлежали выносу, были действующими и простой их снос повлек бы нарушение прав жильцов соседних домов. Доводы истца о необходимости его уведомления о производстве работ по сносу данных объектов также несостоятелен, по мнению ООО "Роллстрой", поскольку ответчик по первоначальному иску неоднократно обращался к истцу с предложением самостоятельно устранить данные недостатки, но данные обращения были оставлены без ответа.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, основаниями исковых требований являются правоотношения сторон, вытекающие из подписанного Комитетом и ООО "Ролстрой" договора N РБ-57-6268-м от 11.03.2011 аренды земель города Октябрьского, в соответствии с которым на основании постановления администрации городского округа г. Октябрьский N 4582 от 27.12.2012 и итогового протокола о результатах аукциона по продаже имущества Республики Башкортостан Администрация городского округа г. Октябрьский (арендодатель) обязуется передать, а ООО "Ролстрой" (арендатор) обязуется принять в аренду земельные участки из земель г. Октябрьского, общей площадью 6664 кв. м, из них участок N 1 с кадастровым номером 02:57:010105:76 общей площадью 2 572 кв.м, участок N 2 с кадастровым номером 02:57:010105:62 общей площадью 4092 кв.м, находящийся по адресу: г. Октябрьский, ул. Свердлова, 5, для использования в целях: под многоэтажное жилое строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участков, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (т. 1 л.д. 10-12).

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - с 11.03.2011 до 11.03.2014.

Размер и условия внесения арендной платы урегулирован сторонами в разделе 3 договора. В соответствии с п. 5.2.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Арендованный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 11.03.2011 (т. 1 л.д.15).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует уведомление регистрирующего органа о государственной регистрации договора (т. 1 л.д. 16).

Земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, имеют индивидуально-определенные признаки и границы, прошли государственный кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера 02:57:010105:76 (т. 1 л.д. 14) и 02:57:010105:62 (т. 1 л.д.13).

Неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2013 по 01.07.2013 послужило основанием для обращения Комитета с настоящим исковым заявлением в суд.

ООО "Ролстрой" обратилось к Комитету со встречным требованием о соразмерном уменьшении арендной платы на сумму расходов, понесенных на устранение недостатков переданного в аренду имущества, в размере 1 183 487 руб. 17 коп.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что требования о взыскании задолженности и пени являются обоснованными. Учитывая достаточно высокий размер процента неустойки по сравнению с двойной ставкой рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также при отсутствии доказательств причинения истцу возможных убытков, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости уменьшения размера взыскиваемой суммы неустойки до 107 500 руб. по состоянию на 20.07.2013.

Удовлетворяя встречные требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что факт несения ООО "Ролстрой" расходов на сумму 1 183 487 руб. 17 коп. подтвержден материалами дела

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земель города Октябрьского N РБ-57-6268-м от 11.03.2011 с учетом требований постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным.

Предмет договора определен сторонами как земельные участки из земель г. Октябрьского, общей площадью 6664 кв. м, из них участок N 1 с кадастровым номером 02:57:010105:76 общей площадью 2 572 кв.м, участок N 2 с кадастровым номером 02:57:010105:62 общей площадью 4092 кв.м, находящийся по адресу: г. Октябрьский, ул. Свердлова, 5, для использования в целях: под многоэтажное жилое строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участков, прилагаемом к договору и являющийся его неотъемлемой частью (т. 1 л.д. 10-12).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

В рассматриваемом случае договор аренды N РБ-57-6268-м от 11.03.2011 заключен сроком на 3 года, в связи с чем, подлежал государственной регистрации. Договор зарегистрирован 11.04.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права (л. д. 16).

Материалами дела подтверждается пользование ответчиком спорными земельными участками для строительства жилого дома при ненадлежащем исполнении обязательств по оплате за его пользование.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В абзаце 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Произведенный истцом расчет арендной платы за 1, 2 квартал 2013 года в размере 2 036 666 руб. 66 коп. (т.1 л.д.7) апелляционным судом проверен, является верным, оснований для его переоценки не имеется.

Доказательств погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Пунктом 5.2.1 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.

Согласно статье 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства: цена товаров, работ, услуг; сумма договора.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, целью применения статьи 333 ГК РФ, является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника.

При таких обстоятельствах, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В суде первой инстанции представителем ответчика было заявлено о несоразмерности взыскиваемой неустойки со ссылками на достаточно высокий размер процента неустойки по сравнению с двойной ставкой рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также при отсутствии доказательств причинения истцу возможных убытков(т. 1, л.д. 140).

Суд первой инстанции, оценив доводы сторон пришел к правильному выводу о наличии оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ до 107 500 руб. в соответствии с расчетом ответчика.

Поддерживая выводы суда, изложенные в решении, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции, учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, несоразмерность неустойки, возможность дополнительного взыскания с ответчика причиненных истцу убытков в части, непокрытой неустойкой, верно оценил фактические обстоятельства дела с учетом положений статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, оценив, в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции в полной мере оценены доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, и сделаны обоснованные выводы.

Выводы суда не противоречат нормам права и основаны на оценке представленных доказательств.

Учитывая приведенную выше правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда Российской Федерации в от 21.12.2000 N 263-О, и принимая во внимание отсутствие доказательств неблагоприятных последствий для истца, доводы апелляционной жалобы Комитета о неправомерном снижении судом первой инстанции суммы неустойки отклонены судом апелляционной инстанции.

Выводы суда первой инстанции относительно встречного требования ООО "Ролстрой" о соразмерном уменьшении арендной платы на сумму расходов понесенных на устранение недостатков имущества переданного в аренду в размере 1 183 487 руб. 17 коп. суд апелляционной инстанции также считает правильными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя или досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества, существенно ухудшились.

Исходя из положений указанных норм, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в настоящем деле оснований для их применения, и, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные ООО "Ролстрой" доказательства, пришел к выводу, что обязанность по доказыванию (статья 65 АПК РФ) выполнена ответчиком в отношении спорного периода.

Как следует из материалов дела, 22.07.2011 открытое акционерное общество "Октябрьские электрические сети" письмом N 687 проинформировало ООО "Ролстрой" о том, что 19.07.2011 произошло отключение ВЛ-0,4 кВ ф.Свердлова от ТП-034, причиной которого послужило падение дерева в квартале ул. Чапаева и ул. Свердлова, где работниками общества "Ролстрой" проводились несогласованные работы в охранной зоне (т. 1 л.д.89).

В ответ на указанное письмо общество "Ролстрой" указало на проведение подготовительных работ к строительству жилого дома в пределах предоставленного в аренду земельного участка, в пределах которого наличие каких-либо действующих ЛЭП, охранных зон в договоре аренды не отражено (письмо от 22.07.2011 N 313, т. 1 л.д. 90).

22.07.2011 общество "Ролстрой" также сообщило Администрации городского округа г. Октябрьский, что при ограждении и очистке территории предоставленной для строительства жилого дома обнаружились действующие опоры ЛЭП, а также объект недвижимости - гараж, принадлежащий Божко В.Р.; границы земельных участков проходят в непосредственной близости от жилых домов N N 19 и 26 по ул. Чапаева с охватом проезда к этим домам (т.1 л.д. 91).

16.12.2012 общество "Ролстрой" сообщило КУС Минземимущества по г. Октябрьский письмом исх.N 624, что при ограждении и очистке территории предоставленной для строительства жилого дома обнаружились действующие опоры ЛЭП, а также подземная труба теплоснабжения. Также было предложено устранить данные недостатки путем выноса действующих линий электропередач и трубы теплоснабжения (т.1 л.д.92).

Ответа на данное письмо не последовало.

10.01.2012 ответчик обратился с письмом исх.N 4 к ОАО "Октябрьские электрические сети" о необходимости выполнения работ по выносу с земельного участка по ул. Свердлова 5 действующих линий электропередач (т. 1 л.д. 93).

31.01.2012 ООО "Ролстрой" обратился с письмом N 42 к ОАО "Октябрьсктеплоэнерго" о необходимости произвести вынос сетей, поскольку для освобождения строительной площадки по адресу: г. Октябрьский, ул. Свердлова, 5, необходимо переключить дома NN 24 и 26 по ул. Чапаева к тепловым сетям по ул. Свердлова от ТК 4 - 1 с расширением тепловой камеры (т. 1 л.д. 94).

В связи с тем, что администрация фактически отказалась от устранения выше обозначенных недостатков переданного в аренду для строительства земельного участка, ООО "Ролстрой" самостоятельно осуществило работы по выносу действующих линий электропередач и трубы теплоснабжения.

Для выноса действующих линий электропередач ООО "Ролстрой" заключило договор N 39 от 26.01.2012 с ОАО "Октябрьские электрические сети" на разработку рабочей документации (проекта) выноса линий электропередач с данного земельного участка (т. 1 л.д. 45-46).

Согласно условий договора ООО "Ролстрой" оплатило по данному договору денежные средства в размере 3 300 руб.

Далее ООО "Ролстрой" заключило с ОАО "Октябрьские электрические сети" договор N 43 от 27.01.2012 на выполнение работ по выносу данных линий электропередач (т.1 л.д.47-48).

Согласно условий договора ООО "Ролстрой" оплатило по данному договору денежные средства в размере 109 378 руб. 66 коп.

Для выноса тепловых сетей с площадки строительства дома по ул. Свердлова 5 ООО "Ролстрой" заключил договор подряда N 3 от 02.04.2012 г. с ОАО "Октябрьсктеплоэнерго" (т. 1 л.д. 49).

Согласно условий договора ООО "Ролстрой" оплатило по данному договору денежные средства в размере 197 924 руб. 75 коп. Таким образом, ООО "Ролстрой" понес расходы по выносу действующих линий электропередач и трубы теплоснабжения в размере 310 603 руб. 41 коп.

Также общество ссылалось на то, что на земельном участке переданном в аренду были расположены объекты недвижимости, при этом ранее при проведении аукциона данное обременение оговорено не было.

04.03.2013 письмом N 138 ООО "Ролстрой" обратился к администрации с требованием о сносе объектов недвижимости - сараев (т.1 л.д. 98)

После того как арендодатель данное письмо оставил без внимания ООО "Ролстрой" самостоятельно осуществил снос сараев, в связи с чем, понес следующие расходы в размере 872 883 руб. 76 коп., что подтверждается справкой формы КС - 3 (т. 1 л.д.64) и актом по форме КС - 2 (т.1 л.д.59-61)

Факт нахождения данных гаражей арендодателем не оспаривается и более того подтверждается проведенной Управлением архитектуры и градостроительства топографической съемкой земельных участков переданных в аренду (т.1 л.д.82).

Письмом от 16.09.2013 г. N 755 ООО "Ролстрой" обратилось к Комитету с требованием о зачете в счет арендной платы расходов по выносу действующих линий электропередач и трубы теплоснабжения, сносу объектов недвижимости - гаражей (т.1 л.д.95).

Всего ООО "Ролстрой" было понесено расходов на сумму 1 183 487 руб. 17 коп.

Основанием возникновения права арендатора требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом по встречному иску представлены достаточные доказательства, подтверждающие обстоятельства, предусмотренные указанным нормами, при которых наступает ответственность арендодателя в виде соразмерного уменьшения арендной платы.

Довод Комитета о несоблюдении обществом "Ролстрой" при предъявлении встречного иска претензионного порядка урегулирования спора и не может быть принят в качестве процессуального основания для отмены состоявшегося судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Необходимость его соблюдения в данном случае ни законом, ни договором не предусмотрена. Из спорного договора аренды не следует, что изложенные в нем положения являются условиями, предусматривающими необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, или устанавливают обязательный досудебный порядок урегулирования спора в отношении требования об уменьшении размера арендной платы.

Судом первой инстанции дана полная и всесторонняя оценка документов, представленных ответчиком в обоснование доводов по встречному иску, и сделан обоснованный вывод о наличии оснований для уменьшения размера подлежащей взысканию арендной платы на сумму расходов по устранению недостатков арендованного имущества.

У суда апелляционной инстанции не имелось оснований для переоценки имеющихся в деле доказательств, представленных по встречному иску.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены. Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2013 по делу N АА07-13738/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина