Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2014 г. N 09АП-45720/13

г. Москва

21 февраля 2014 г.

Дело N А40-69726/12-70-178Б

Резолютивная часть постановления объявлена "14" февраля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме "21" февраля 2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Р.Г. Нагаева,

Судей А.С. Маслова, В.Я. Голобородько,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Н. Бушкаревым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Конкурсного управляющего ООО "Утришский дельфинарий" Конькова А.В. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 29.11.2013 по делу N А40-69726/12-70-178Б, принятое судьей Е.Н. Кондрат по заявлению конкурсного управляющего ООО "Утришский дельфинарий" Конькова А.В. к Халаджану А.С., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю Третьи лица: ООО "Альфа", УФССП по Краснодарскому краю о признании недействительными торгов

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО "Утришский дельфинарий" Конькова А.В. - Попова Е.А. по дов. б/н от 22.02.2013

от Халаджана А.С. - Дуксин П.А. по дов. б/н от 26.04.2013

УСТАНОВИЛ:

Определением от 29.11.2013 г. Арбитражный суд г. Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего ООО "Утришский дельфинарий" Конькова А.В. о признании торгов недействительными и применении последствия недействительности торгов. Конкурсный управляющий ООО "Утришский дельфинарий" Конькова А.В. не согласилась с определением суда первой инстанции и подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления о признании торгов недействительными и применении последствия недействительности торгов. В судебном заседании представитель Конкурсного управляющего ООО "Утришский дельфинарий" Конькова А.В. поддержала доводы апелляционной жалобы. Представитель Халаджана Артема Сергеевича полагает определение суда обоснованным и правомерным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Отзыв на апелляционную жалобу представлен. Третьи лица и истец в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев дело в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы, в связи с чем обжалуемое определение суда подлежит отмене, поскольку не отвечает требованиям пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2012 года было принято к производству суда заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Утришский дельфинарий". Определением Арбитражного суда города Москвы от 21 сентября 2012 г. по делу N А40-69726/12-70-178 "Б" в отношении ООО "Утришский дельфинарий" (ИНН/ОГРН 7725065270/1027739600382) введена процедура наблюдения. 20.03.2012 г. были проведены торги по продаже Здания хозяйственного блока открытого дельфинария нежилого назначения, общей площадью 1 689,2 кв.м. (литер А) инвентарный номер 8698, этажность 3, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Ленина, 219/2, кадастровый (условный) номер 23-49-3.7.1999-545. По мнению суда апелляционной инстанции, оспариваемые торги были проведены с нарушением порядка их проведения, по следующим основаниям. Указанные торги были проведены в рамках исполнительного производства при обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 3 статьи 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве" заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. В соответствии с пунктом 3 статьи 57 ФЗ "Об ипотеке", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.06.2009 г. N 526 утверждены Правила направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет (далее - Правила). В соответствии с пунктом 2 Правил, информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов. Согласно пунктам 4, 5, 6, 7 указанных правил "Организатор торгов в срок, установленный пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", направляет лицу, обеспечивающему ведение сайта, для размещения на соответствующем сайте в сети Интернет информацию, которая должна быть указана в извещении в соответствии со статьей 57 названного Федерального закона.

Размещение информации, осуществляется лицом, обеспечивающим ведение сайта, не позднее 1 рабочего дня с даты ее получения от организатора торгов. Изменения в информацию, предусмотренную пунктом 4 настоящих Правил, в случае необходимости вносятся организатором торгов не позднее чем за 10 дней до проведения торгов путем направления соответствующих сведений лицу, обеспечивающему ведение сайта, в порядке, установленном настоящими Правилами. Информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества, размещенная на сайте в сети Интернет, должна быть доступна пользователям для ознакомления круглосуточно без взимания платы и иных ограничений.

В данном случае информация о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона в рамках исполнительного производств N 353/12/61/23/СД от 03.02.2012 г. по продаже арестованного имущества, принадлежащего должнику ООО "Утришский дельфинарий", которые состоялись 20.03.2012 г. размещалась в газете "Кубанские новости" в N 41 от 06.03.2012 г. Газета "Кубанские новости" реализуется только на территории Краснодарского края и по информации, размещенной на официальном сайте газеты разовый тираж ежедневного выпуска газеты составляет 19,5 тысяч экз., т.е. ознакомиться с информацией, опубликованной в данной газете, имеет возможность узкий круг лиц, проживающих на территории одного субъекта Федерации. В сети Интернет в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 23.06.2009 г. N 526 на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов официальном сайте ее территориального органа такая информация не размещалась. Доказательств иного в материалы дела не представлено. Такие же нарушения были допущены при проведении первых торгов, которые должны были состояться 24.02.2012 г., но не состоялись в силу того, что не было подано ни одной заявки, вследствие чего стоимость недвижимого имущества, постановлением судебного пристава-исполнителя была уменьшена на 15 %. Нарушение правил публикации информации о проведении торгов, установленные п. 3 ст. 57 ФЗ "Об ипотеке" и Правилами, оказали существенное влияние на результат торгов. Информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного порядка ее публикации, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации. Извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены). Нарушения порядка публикации отрицательно сказываются на привлечении внимания к торгам со стороны возможных покупателей.

Данный правовой подход изложен в пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" согласно которым, ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными. С учетом указанных разъяснений допущенные нарушения, по мнению суда апелляционной инстанции, являются безусловным основанием для признании торгов недействительными.

В данном случае отклоняя доводы конкурсного управляющего, суд первой инстанции сослался на вступившее в законную силу решение Анапского городского суда Краснодарского края от 24.07.2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.11.2012 г., которыми отказано Мегрикяну С.С. в удовлетворении исковых требований к Халаджану А.С., ООО "Альфа" о признании недействительными торгов по продаже здания хозяйственного блока открытого дельфинария нежилого назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219/2. которые состоялись 20.03.2012. Суд первой инстанции применил положения статьи 69 АПК РФ, указав на то, что суды общей юрисдикции оценили законность торгов с учетом доводов должника об имевших место нарушениях. Между тем, указанные судебные акты 19.11.2013 г. определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменены.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Судебными актами судов общей юрисдикции, на которые ссылается арбитражный суд, не были установлены обстоятельства, на отсутствие которых указывает заявитель, а именно размещение информации о торгах в сети Интернет в порядке, установленном Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.06.2009 г. N 526.

Суд первой инстанции также ошибочно указал на то, что нарушения, допущенные судебным приставом при обращении взыскания на имущества должника в процессе исполнительного производства, основанием для признания торгов недействительными не являются. Заявитель в качестве основания заявленных требований указывает на нарушения правил проведения торгов (а не исключительно на нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем в процессе исполнительного производства, впоследствии реализованного на торгах, что тоже имело место в нашем случае). Нарушения порядка проведения торгов являются основанием для оспаривания торгов применительно к ст. 449 ГК РФ, в том числе с учетом разъяснений содержащихся в п. 4 упомянутого Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101. Согласно позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 должник является лицом, интересы которого затрагиваются при нарушении порядка извещения о проведении публичных торгов и следовательно, является лицом, имеющим право оспаривать такие торги. Право конкурсного управляющего оспаривать сделки с имуществом должника предусмотрено главой III.I, ст. 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Также необоснованно отклонены судом первой инстанции доводы заявителя о наличии оснований для применения ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно пункту 1 статьи 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Пунктом 2 данной нормы Закона установлено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В данном случае в обжалуемом определении суд первой инстанции указал на то, что по правилам главы III.I ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" могут оспариваться действия по исполнению судебного акта, в том числе реализация на торгах в рамках исполнительного производства имущества должника и перечисление взыскателю денежных средств, вырученных от реализации имущества должника. Определение о принятии заявления о признании должника банкротом датировано 23.05.2012 г.,т.е.спорная сделка совершена в течение трех месяцев до принятия заявления. При проведении оспариваемых торгов информация о проведении торгов не была сообщена надлежащим образом, что уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации. Кроме того, в материалы дела ответчиком предоставлены судебные акты по делу N А32-11485/2012 г., в частности, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, которым отклонено заявление ООО "Утришский дельфинарий" об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя, предшествующих проведению спорных торгов. По мнению суда кассационная инстанция, снизив цену имущества на 15 %, и выставив его на повторные торги без проведения процедуры объявления первичных торгов несостоявшимися, пристав нарушил требования части 3 статьи 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ (далее Закон N 229-ФЗ)." Таким образом, переданное Халаджаном А.С. исполнение не может считаться равноценным, поскольку равноценное исполнение может быть определено только по результатам надлежаще проведенных торгов, когда информация будет доведена до всех потенциальных покупателей и по результатам торгов будет определено наилучшее предложение (наиболее высокая цена).

Также, по мнению суда апелляционной инстанции, не может быть принято в качестве допустимого доказательства экспертное заключение от 28.10.2013 г. по следующим основаниям.

Указанное экспертное заключение не содержит сведений об аналогичных сделках. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота. В данном случае в экспертном заключении от 28.10.2013 г. указано, что в связи с недостаточностью информации о предложении по продаже и аренде подобных объектов недвижимого имущества в районе расположения объекта исследования сравнительный и доходный подходы для определения стоимости применить не представляется возможным. Для оценки здания эксперты применили только затратный подход, представляющий собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Таким образом, заключение не содержит сведений, позволяющих установить, какую стоимость потенциальные покупатели готовы заплатить за спорный объект.

Кроме того, при проведении расчетов эксперты применили нормативный акт, не подлежащий применению. В частности, в расчете эксперты применили арендные ставки, утвержденные постановлением Главы администрации Краснодарского края от 27.01.11г. N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". Между тем из материалов, переданных на экспертизу, включая кадастровый паспорт от 16.05.2011 г., видно, что земельный участок, на котором расположено здание хозяйственного блока дельфинария, относится к муниципальной собственности города-курорта Сочи и, следовательно, указанное постановление применено экспертами необоснованно.

В материалы дела представлена выписка из отчета N 0808 "Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу Краснодарский край, город Сочи, Адлерский р-н, ул. Ленина, д. 219/2" от 15.04.2011 г., в соответствии с которым рыночная стоимость объектов недвижимости - хозяйственного блока открытого дельфинария и земельного участка по состоянию на 04.12.2009 г. составляет 83 526 000 рублей. Оценщиками при определении рыночной стоимости имущества были применены затратный и сравнительный подходы.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, имеются основания для применения положений п. 2 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

- сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

- в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

- другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества. Как было указано ранее, торги были проведены с нарушением порядка, о котором стороны договора (организатор торгов и покупатель) не могли не знать (должны были знать, действуя разумно и добросовестно). Стороны должны были понимать, что нарушение указанного порядка влияет на формирование цены продажи.

Из материалов дела о банкротстве, в рамках которого рассматривается настоящий спор, а также судебных актов по делу А32-11485/2012 г. видно, что требование кредитора, в пользу которого было обращено взыскание на имущество, проданное на спорных торгах, не было удовлетворено в полном объеме, кредитор обратился с заявлением о включении его в реестр требований кредиторов ООО "Утришский дельфинарий". Торги проводились в период, когда в отношении ООО "Утришский дельфинарий" было принято заявление Фроловой Ю.В. о признании должника банкротом (дело N А40-62452/2011), о чем имелась соответствующая информация на сайте ВАС РФ, что также позволяло добросовестному лицу получить информацию о неплатежеспособности должника и наличии иных требований к должнику. Тем не менее, цена была снижена еще на 15 %, что видно из материалов дела. Таким образом, учитывая характер допущенных нарушений, на которые указывает заявитель, у суда первой инстанции имелись основания для применения положений статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

Также, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции необоснованно применил положения пункта 1 ст. 61.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно указанной норме Закона сделки, совершаемые на организованных торгах на основании хотя бы одной заявки, адресованной неограниченному кругу участников торгов, а также действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих из таких сделок, не могут быть оспорены на основании статей 61.2 и 61.3 настоящего Федерального закона. Понятие организованных торгов и порядок их проведения регулируется отдельным федеральным законом "Об организованных торгах" N 325-ФЗ от 21.11.2011 г.

Согласно статье 1 Закона "Об организованных торгах" указанный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие на организованных торгах на товарном и (или) финансовом рынках, устанавливает требования к организаторам и участникам таких торгов, определяет основы государственного регулирования указанной деятельности и контроля за ее осуществлением. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при заключении договоров путем проведения торгов в форме аукциона или конкурса в соответствии с законодательством Российской Федерации а также отношения на оптовом рынке электрической энергии (мощности), регулируемые Федеральным законом от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике". Указанным законом установлены специальные требования к организаторам и участникам торгов (ст.ст. 5, 16 Закона) Лицо, не имеющее лицензии биржи или лицензии торговой системы, не вправе проводить организованные торги. Законом не предусмотрено участия в организованных торгах лица, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя. Именно такие торги производятся на основании зарегистрированных заявок, адресованных неограниченному кругу участников торгов. Спорные торги проведены в форме аукциона в соответствии с законом об исполнительном производстве. На данных торгах заявки, адресованные неограниченному кругу лиц, не подавались, организованными торгами по смыслу ФЗ "Об организованных торгах" аукцион не является и положения примененного пункта 1 ст. 61.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к ним не относятся.

Также необоснованно суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования конкурсного управляющего, указав на то, что торги были проведены до введения процедуры наблюдения в отношении ООО "Утришский дельфинарий", по следующим основаниям.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 содержатся разъяснения, какому суду подсудно требование об оспаривании сделок, совершенных должником. В пункте 18 эти разъяснения конкретизированы в отношении оспаривания торгов. В частности в соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III. 1 Закона о банкротстве.

Таким образом, указанные разъяснения направлены на то, чтобы определить в компетенции какого суда рассматривающего дело о банкротстве или иного суда находится возникший спор. В случае, если спор заявлен в суд, не имеющих полномочий по его разрешению, это обстоятельство является основанием для передачи дела в другой суд или оставления его без рассмотрения (как это предусмотрено в п. 17 упомянутого Постановления) или прекращения производства по делу. В любом случае, если суд считает, что спор ему не подсуден, данное обстоятельство не является основанием для отказа в иске. Между тем, пункт 18 не устанавливает каких-то особых, отличных от общего порядка, правил для оспаривания арбитражным управляющим сделок, совершенных на торгах. Из содержания разъяснений, содержащихся в п.п. 17, 18 указанного Постановления следует что, что после введения процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок, включая сделки, совершенные на торгах, подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III. l Закона о банкротстве.

В письменных пояснениях представитель Халаджана А.С. ссылается на то, что законодатель предусмотрел две альтернативные процедуры обращения взыскания на заложенное имущество должника в рамках исполнительного производства: реализацию заложенного имущества и реализацию арестованного имущества. При этом, по мнению представителя, выбор процедуры реализации осуществляет судебный пристав исполнитель. Критерии выбора той или иной процедуры законодатель в законе не сформулировал. Данный довод отклоняется по следующим основаниям.

Оспариваемые торги были проведены в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа серии АС N 003460215 со следующим предметом исполнения: взыскать с должника в пользу взыскателя 1550 тыс. долларов США задолженности по договору о предоставлении банковской гарантии от 14.12.2007 N 3642, 63 636 долларов 98 центов США задолженности по выплате комиссионного вознаграждения; обратить взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 17.12.2007 N 3643, а именно: здание хозяйственного блока открытого дельфинария нежилого назначения общей площадью 1689,2 кв. м (литера А) инвентарный номер 8698, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219/2; установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в соответствии с условиями договора ипотеки от 17.12.2007 N 3643 в размере 58 822 080 рублей. Принудительное исполнение исполнительного документа, выданного арбитражным судом, и порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках исполнительного производства регулируется ФЗ "Об исполнительном производстве".

Указанным законом предусмотрено, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю (п. 1 ст. 69). Реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.(п. 1 ст. 78) Реализация недвижимого имущества должника... осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона, (п. 3 ст. 78) О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.(п. 6 ст. 78) Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации, (п. 1 ст. 90) Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации, (п. 2 ст. 90)

По поводу ареста в законе об исполнительном производстве предусмотрено, что судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника, (п. 1 ст. 80) Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества), (п. 4 ст. 80).

Арест на имущество должника применяется:

1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;

2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;

3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. (п. 3 ст. 80) Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается, (п. 3.1. ст. 80) При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания, (п. 8 ст. 89) Особенности обращения взыскания на заложенное имущество регулируется статьей 78 данного закона согласно которой заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества, (п. 3 ст. 78)

Согласно п. 1 ст. 56 ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Таким образом, закон об исполнительном производстве содержит общие нормы, регулирующие порядок обращения взыскания на имущество должника, предусматривающие наложение ареста на недвижимое имущество должника для обеспечения его сохранности, передачу имущества на реализацию специализированной организации, порядок такой реализации, включая порядок проведения торгов. Для отдельных видов имущества законом установлены особенности его реализации, т.е. специальные нормы. Для заложенного недвижимого имущества такие особенности предусмотрены Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", например в статье 57, которая называется "Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства". К таким особенностям, в частности, относится порядок публикации сообщения о проведении торгов.

Общее правило предусматривает: извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы, (п. 3 ст. 90 закона об исполнительном производстве).

Для заложенного имущества предусмотрен другой порядок публикации: Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Такой порядок на момент проведения оспариваемых торгов был установлен постановлением Правительства РФ от 23.06.2009 г. N 526 "О Правилах направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет" и предусматривал размещение информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов. Применение специальной нормы не зависит от воли судебного пристава-исполнителя. Правило о публикации сообщения о продаже заложенного имущества сформулировано в законе императивно и подлежит применению при реализации заложенного имущества независимо от того, был ли наложен арест судебным приставом на данное имущество или нет. Кроме того, как следует из п. 8 ст. 89 закона об исполнительном производстве при передаче организатору торгов для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя всегда прилагается копия акта о наложении ареста на имущество должника.

В данном случае оспариваемые торги проведены в ходе исполнительного производства по обращению взыскания на заложенное имущество, что усматривается из материалов исполнительного производства, приобщенных к материалам дела (постановлений судебного пристава-исполнителя, уведомления о проведении повторных торгов по реализации заложенного имущества, размещенного в газете "Кубанские новости", протокола N 76 от 22.02.2012 г. окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах по продаже арестованного залогового недвижимого имущества, протокола о результатах торгов по продаже арестованного заложенного имущества от 04.04.2012 г., договор купли-продажи арестованного заложенного имущества от 04.04.2012 г. и пр.) Поэтому при проведении торгов должны были быть соблюдены нормы, регулирующие порядок обращения взыскания именно на заложенное имущество с учетом особенностей публикации сообщения о проведении публичных торгов. Аналогичная позиция изложена в 4.7. Письма ФССП РФ от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП "Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество": "Организатор торгов извещает о предстоящих торгах не позднее чем за десять дней, но не ранее чем за тридцать дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту проведения торгов по продаже движимого имущества или по месту нахождения выставленного на продажу недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (пункт 5 статьи 28.2 Закона о залоге и пункт 3 статьи 57 Закона об ипотеке). Порядок размещения в сети Интернет информации о проведении торгов по продаже заложенного недвижимого имущества определен постановлением Правительства Российской Федерации от 23.06.2009 N 526 "О Правилах направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет", а также письмом ФССП России от 16.07.2009 N 12/02-10856-АП."

С учетом изложенного определение Арбитражного суда г. Москвы от 29.11.2013 г. по делу N А40-69726/12-70-178Б следует отменить, удовлетворить требований конкурсного управляющего ООО "Утришский дельфинарий" Конькова А.В. о признании торгов недействительными и применении последствия недействительности торгов.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 29.11.2013 г. по делу N А40-69726/12-70-178Б отменить.

Признать недействительными торги в рамках исполнительного производства N 353/12/61/23/СД от 03.02.2012 г. судебных приставов Межрайонного отдела по ИОИП г. Краснодара УФССП по Краснодарскому краю по продаже арестованного заложенного имущества принадлежащего должнику ООО "Утришский дельфинарий" по Лоту N 1 (повторные торги) Здание хозяйственного блока открытого дельфинария нежилого назначения, общей площадью 1 689, 2 кв.м. (литер А) инвентарный номер 8698, этажность 3, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219/2, кадастровый (условный) номер 23-49-3.7.1999-545, состоявшиеся 20.03.2012 г.

Признать недействительным Протокол о результатах торгов в рамках исполнительного производства N 353/12/61/23/СД от 03.02.2012 г. судебных приставов Межрайонного отдела по ИОИП Краснодара УФССП по Краснодарскому краю по продаже арестованного заложенного имущества принадлежащего должнику ООО "Утришский дельфинарий" Лот N 1 (повторные торги), заключенный Территориальным управлением Росимущества в Краснодарском крае в лице директора ООО "Альфа" Геворгян Гагика Ваняевича, действующего на основании Устава, Договора N 11/01-12 от 01.01.2012 г., заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО "Альфа", Доверенности N 23АА1173059 от 10.01.2012 г. с лицом, выигравшим торги - Халаджан Артемом Сергеевичем, зарегистрированным по адресу: г. Анапа, ул. Таежная/Дальневосточная, д. 51/54, кв. 36, паспорт серии 7902 N 212555, выдан УВД г. Майкопа республики Адыгея 13.12.2002 г., код подразделения 012-001.

Признать недействительным Договор купли-продажи заложенного арестованного недвижимого имущества к протоколу от 20.03.2012 г. о результатах торгов в рамках исполнительного производства N 353/12/61/23/СД от 03.02.2012 г. по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества принадлежащего должнику ООО "Утришский дельфинарий" Лот N 1 от 04.04.2012 г. и применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ;

Вернуть в конкурсную массу должника ООО "Утришский дельфинарий" Здание хозяйственного блока открытого дельфинария нежилого назначения, общей площадью 1 689, 2 кв.м. (литер А) инвентарный номер 8698, этажность 3, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219/2, кадастровый (условный) номер 23-49-3.7.1999-545.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Р.Г. Нагаев

Судьи

А.С. Маслов В.Я. Голобородько