Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2014 г. N 13АП-23559/13

г. Санкт-Петербург

19 февраля 2014 г.

Дело N А56-24806/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.,

при участии:

от истца: Степанкевич Е.В. (доверенность от 30.12.2013 г.)

от ответчика: Князькова В.В. (доверенность от 13.11.2013 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23559/2013) ООО "Омега-сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2013 по делу N А56-24806/2013 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к ООО "Омега-сервис"

о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, штрафа, расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Омега-сервис" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 00/ЗК-04751(07) от 10.07.2009 за период с 28.12.2010 г. по 31.03.2013 г. в размере 6 518 709,99 руб., пеней за просрочку платежа за период с 07.01.2011 г. по 21.03.2013 г. в размере 2 766 229,74 руб., пеней за неисполнение принятых на себя обязательств по установленным срокам проектирования Объекта в размере 205 800 руб., пеней за неисполнение принятых на себя обязательств по установленным срокам строительства и ввода в эксплуатацию объекта в размере 4 727 000 руб., пеней за неисполнение принятых на себя обязательств по страхованию гражданско-правовой ответственности в размере 235 600 руб., штрафа за нарушение целей использования Объекта в размере 10 000 руб., расторжении договора аренды и выселении Общества с земельного участка, общей площадью 10270 кв.м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стасовой, уч.1 (юго-западнее пересечения с Салтыковской дорогой).

Решением от 20.09.2013 г. с Общества в пользу Комитета взыскано 6 518 709 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате за период с 28.12.2010 г. по 31.03.2013 г., 3 000 000 руб. пеней за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 8.2, 8.3, 8.4, 5.2.1, 10 000 руб. штрафа за нарушение целей использования объекта; договор аренды N 00/ЗК-04751(07) от 10.07.2009 г. расторгнут; Общество выселено с занимаемого земельного участка; в остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе, поданной Обществом, ответчик просит решение отменить и в иске отказать. По мнению подателя жалобы, выводы суда, изложенные в решении, противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Податель жалобы оспаривает факт наличия задолженности по арендной плате ввиду неправомерного, по мнению Общества, увеличения Комитетом арендной платы за предшествующий двухлетний период. Обществом спариваются выводы суда о нецелевом использовании земельного участка, основанные на ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории ГУП ГУИОН от 28.12.2010 г.

Кроме того, податель жалобы полагает, что имеются самостоятельные основания для отказа в иске в связи с злоупотреблением правом со стороны Комитета, которым суд первой инстанции не дал оценки.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонил, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержала, доводы жалобы подтвердила, представитель Комитета возражала против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 10.07.2009 г. между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 00/ЗК-04751(07), согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 10270 кв.м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул.Стасовой, уч.1 (юго-западнее пересечения с Салтыковской дорогой).

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга. Изменение условий использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Разделом 4 определены размер и условия внесения платы по договору, в частности арендатор обязался вносить арендную плату по договору не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 11.10.2011 Общество обязалось реализовать инвестиционный проект и получить разрешение на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 25-ти месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, т.е. до 26.10.2012 г.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 28.12.2010 г. по 31.03.2013 г. в размере 6 518 709 руб. 99 коп., суд исходил из положений ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ, признав обоснованным расчет арендной платы, выполненный в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) и постановлением N 1379.

Абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 212-ФЗ) предусмотрено, что размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).

В соответствии с пунктами 2.7, 2.8 Постановления N 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУП ГУИОН).

В соответствии с пунктом 3.1.1 Арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется:

по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс;

по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Судом первой инстанции признал правильным при расчете размера арендной платы за спорный период определение Комитетом функционального использования занимаемого Обществом земельного участка по данным, представленной в материалы дела ведомости инвентаризации земельного участка ГУИОН от 08.02.2011 per. N 26496Б-10/1, выполненной по состоянию на 28.12.2010.

Уведомления об изменении арендной платы от 29.01.2010 N 992, от 09.10.2012 N 3322 были в установленном порядке направлены в адрес Общества, что подтверждается соответствующими уведомлениями о получении, списками заказных писем в ОПС-60. (л.д.30, 31, 136). Изменения в отношении арендной платы внесены в ЕГРП в установленном порядке.

Между тем, уведомление об изменении арендной платы N 3322 от 09.10.2012 г., влияющее на размер долга, предусматривает её изменение с 28.12.2010 г., то есть в нарушение условий договора за прошедший период.

Поскольку ведомость инвентаризации земельного участка рег. N 26496Б-10/1 составлена без участия представителя Общества, действия Комитета по изменению размера арендной платы с декабря 2010 года в октябре 2012 года являются злоупотреблением правом, в связи с чем апелляционный суд пришёл к выводу об изменении размера арендной платы с 24.10.2012 г. - момента получения арендатором уведомления.

Таким образом, долг за указанный истцом период составляет сумму 1 497 645 руб. 16 коп.

Неустойку за просрочку внесения арендной платы надлежит исчислять в соответствии с условиями договора, регулирующими порядок и сроки внесения арендной платы с 11.01.2013 г. (с учетом даты регистрации уведомления - 28.11.2012 г.), что по состоянию на 31.03.2013 г. составляет сумму 104 835 руб. 19 коп.

Ссылка подателя жалоб на справку из ООО "ОП Благоверный КН. Александр Невский" от 12.09.2013 г. исх. N 65/3 об отсутствии каких-либо представителей ГУИОН на территории земельного участка, а также на письмо ОАО "Трест геодезических работ и инженерных изысканий" об отсутствии какой - либо иной кроме инвестиционной деятельности на территории спорного земельного участка, в качестве доказательств, опровергающих сведения, изложенные в ведомости инвентаризации земельного участка ГУП ГУИОН от 08.02.2011 per. N 26496Б-10/1, выполненной по состоянию на 28.10.2012 г., отклонена апелляционным судом. ООО "ОП Благоверный КН. Александр Невский" и ОАО "Трест геодезических работ и инженерных изысканий" не являются компетентными лицам по представлению сведений, на основании которых могут быть оспорены установленное в пределах осуществления своих полномочий ГУП ГУИОН функциональное использование спорного земельного участка. Кроме того, представленные ООО "ОП Благоверный КН. Александр Невский" и ОАО "Трест геодезических работ и инженерных изысканий" сведения не опровергают установленные судом фактические обстоятельства дела.

Судом установлен факт использования земельного участка под временный объект торговли, автостоянку, складскую деятельность, установленную данной ведомостью, подтверждается ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию по состоянию на 13.03.2013, составленной 26.03.2013 по заказу самого Общества.

Кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что ответчиком также был нарушен пункт 1.2 договора, а именно: целевое использования земельного участка, что подтверждается актом проверки с фотофиксацией функционального использования земельного участка от 16.07.2012, составленным с участием представителя Общества, Ведомостями инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 08.02.2011 per. N 26496Б-10/1 и от 26.03.2013 per. N 33856Г-13/1, изготовленными СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". Из вышеуказанных документов следует, что Общество использует участок не для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга, а под кафе, административный офис, авторемонтные боксы, открытую площадку по хранению (продаже) автомобилей, платную автостоянку.

За нарушение пункта 1.2 договора ответчик на основании п. 8.9 договора обязан уплатить штраф в размере 100 МРОТ, что составляет 10 000 руб., на что обоснованно указал суд в решении.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с п. 10.2.1 договора невнесение арендной платы в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей является основанием для его расторжения.

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком, претензиями от N 2522-/12 от 27.07.2012, N 705-/13 от 25.02.2013 Комитет предлагал ответчику погасить образовавшуюся задолженность и явиться для заключения соглашения о расторжении договора, требование Комитета о расторжении договора правомерно удовлетворено судом.

При таких обстоятельствах и при отсутствии правовых оснований для занятия Обществом спорного земельного участка, последний правомерно выселен с занимаемого им земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекс РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2013 г. по делу N А56-24806/2013 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Омега-сервис" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в сумме 1 497 645 руб. 16 коп., неустойки в сумме 104 835 руб. 19 коп., штрафа в сумме 10 000 руб.

Расторгнуть договор аренды N 00/ЗК-04751(07) от 10.07.2009 г.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью "Омега-сервис" с земельного участка, общей площадью 10270 кв.м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул.Стасовой, уч.1.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова