Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2014 г. N 12АП-247/14

г. Саратов

26 февраля 2014 г.

Дело N А57-26869/09

Резолютивная часть постановления объявлена "19" февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" февраля 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,

судей Агибаловой Г.И., Самохваловой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Киселевой Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу Садчиковой Светланы Вячеславовны, г. Саратов,

на определение Арбитражного суда Саратовской области от "04" марта 2013 года по делу N А57-26869/2009 (судья Поляков С.В.)

по заявлению Садчиковой Светланы Вячеславовны о признании права собственности на жилое помещение,

в рамках дела N А57-26869/2009 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачевская, д. 159; ИНН 6452044318, ОГРН 1026402676410)

при участии в судебном заседании Афанасьевой Татьяны Владимировны (паспорт),

представителя Садчиковой Светланы Вячеславовны - Барышниковой Г.А. по доверенности от 13.01.2014,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН", должник) признано несостоятельным (банкротом), введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин Алексей Сергеевич.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехника-ФИН" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 ООО "Геотехника-ФИН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин Алексей Сергеевич.

В рамках дела N А57-26869/09 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Геотехника-ФИН" в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Садчикова Светлана Вячеславовна (далее - Садчикова С.В., заявитель) с заявлением о признании за ней права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, номер по предварительному плану 15, общей площадью 52,9 кв.м., на 3 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: г.Саратов, Волжский район, пос.Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, ул.Федоровская, д.8.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года в удовлетворении заявления Садчиковой С.В. отказано.

Садчикова С.В. не согласилась с определением суда первой инстанции и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2013 года определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу N А57-26869/09 отменено, за Садчиковой С.В. признано право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, номер квартиры 103 (по предварительному плану 15), общей площадью по договору 52,9 кв.м., общей площадью по техническому паспорту 49,6 кв.м., на 3 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 декабря 2013 года постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции в своем постановлении от 25 декабря 2013 года указал, что содержащиеся в общедоступной автоматизированной информационной системе ("Банк решений арбитражных судов", "Картотека арбитражных дел") сведения о результатах рассмотрения требований участников строительства жилого дома, расположенного по фактическому адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, свидетельствуют о наличии правопритязаний и иных лиц на спорное имущество, поскольку определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.06.2012 о включении в реестр требований кредиторов в должника о передаче жилых помещений требований Афанасьевой (Ефимчук) Т.В. на спорную квартиру установлен факт полного исполнения последним обязательств по заключенному с ООО "Геотехника-ФИН" договора, предусматривающего передачу дольщику спорной квартиры.

При новом рассмотрении в судебном заседании Афанасьева Т.В. и представитель Садчиковой С.В. поддержали свою правовую позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11 декабря 2002 года между ООО "Геотехника-ФИН" (Застройщик) и Садчиковой С.В. (Дольщик) заключен договор N 275 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный, согласно пункту 2.1. которого по окончании строительства Застройщик обязался выделить Дольщику его долю со следующими характеристиками: количество комнат - 2, общая площадь - 52,9 кв.м., этаж - 3, секция 2Б.

Исполнение Садчиковой С.В. денежных обязательств по договору N 275 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный от 11.12.2002 подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 383 от 12.02.2003, N 380 от 11.12.2002.

Полагая, что ООО "Геотехника-ФИН" обязано передать спорную квартиру в собственность, Садчикова С.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что судебных актов о передаче в собственность кредиторов жилых помещений на основании общего собрания кредиторов судом не принималось, в связи с чем признание право собственности на спорную квартиру за Садчиковой С.В. будет являться нарушением порядка погашения требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.

Из материалов дела следует, что должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.

В соответствии с разрешением Администрации МО "Город Саратов N RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.

Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение Садчиковой С.В. спорной квартирой. В материалы дела представлен технический паспорт на квартиру N 103, составленный МУП "Городское бюро технической инвентаризации" 14.06.2013.

Согласно экспертному заключению ООО "Данко - Аудит" N 052-13 от 12.07.2013 двухкомнатная квартира N 103, общей площадью согласно технического паспорта 49,6 кв.м., в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и двухкомнатная квартира N 15 по договору N 275 от 11.12.2002 о долевом участии в строительстве, общей площадью 52,9 кв.м., на 3 этаже, секция 2Б, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г.Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, является одним и тем же объектом недвижимости.

Данные документы позволяют идентифицировать объект недвижимости в натуре и соотнести фактический номер заявленной дольщиком квартиры со строительным номером квартиры по договору долевого участия.

Таким образом, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, фактически помещение было передано Садчиковой С.В. до возбуждения дела о банкротстве.

Факт владения спорным помещением Садчиковой С.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из его владения никем не заявлялся.

Заключив договор N 275 от 11.12.2002 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный с Садчиковой С.В., ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор N 275 от 11.12.2002 со стороны Садчиковой С.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что спорное требование Садчиковой С.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Садчиковой С.В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Садчиковой С.В. права должника не нарушает.

Принимая во внимание, что объект недвижимости (многоквартирный дом по адресу: г.Саратов, ул. Федоровская, 8), в состав которого входит спорное нежилое помещение, строительством завершен, администрацией МО "Город Саратов" 29.12.2009 подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и учитывая, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Геотехника - ФИН", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве суд апелляционной инстанции считает требование о признании права собственности на нежилое помещение за Садчиковой С.В. подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании Афанасьева (Ефимчук) Т.В., считая, что за ней необходимо признать право собственности на спорную квартиру, ссылается на определение Арбитражного суда Саратовской области от 19.06.2012, которым требование Ефимчук Т.В. в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 57,9 кв.м., на 3 этаже в блок-секции 2Б, номер квартиры 103 многоэтажного жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, волжский район, пос. Новосоколовогорский, стоимостью 1 100 000 руб., включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника. Кроме того, Афанасьева (Ефимчук) Т.В. представила в материалы дела договор N 829 от 25.12.2009, согласно которому Фонд привлекает денежные средства либо иное имущество участника к участию в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, волжский район, пос. Новосоколовогорский, и обязуется по окончании строительства выделить участнику долю со следующими характеристиками: количество комнат -2, общая площадь - 57,9 кв.м., этаж - 3, секция - 2Б, номер квартиры 103; копию акта приема-передачи от 12.03.2013, согласно которому ООО "Геотехника - ФИН" передает, а Ефимчук В.Н. принимает двухкомнатную квартиру, фактический N 103 согласно техпаспорта БТИ, общая площадь жилых помещений (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 49,6 кв.м., общая площадь жилых помещений (с четом площади балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 57,9 кв. м., расположенную на 3 этаже жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.; квитанции к приходному кассовому ордеру от 10.03.2011 N 87, от 11.03.2011 N 89; договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве жилья (договор цессии) от 25.11.2011, согласно которому Ефимчук В.Н. (цедент) передает, а Ефимчук Т.В. (цессионарий) принимает право требования по договору о долевом участии в строительстве жилья N 829 от 25.12.2009 по передаче двухкомнатной квартиры N 103 общей площадью 57,9 кв.м., расположенной на 3 этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Саратов, волжский район, пос. Новосоколовогорский; копию технического плана помещения от 27.07.2013, копию экспертного заключения от 20.07.2013 N 078-13, копия кадастрового паспорта от 15.08.2013.

Между тем, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15510/12 от 12.03.2013 указал, что при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из материалов дела следует, что договор N 275 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный заключен Садчиковой С.В. с ООО "Геотехника - ФИН" 11.12.2002, а договор N 829 заключен Ефимчук В.Н. с ООО "Геотехника - ФИН" - 25.12.2009, следовательно, преимущество по признанию права собственности на спорную квартиру принадлежит Садчиковой С.В., поскольку ее обязательство возникло ранее.

Представленный Афанасьевой Т.В. акт приема-передачи от 12.03.2012 также не может являться доказательством того, что именно Афанасьева (Ефимчук) Т.В. является собственником спорной квартиры, поскольку данный акт составлен во исполнение договора N 829 от 25.12.2009, заключенного позднее даты договора N275 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный от 11.12.2002, данный акт приема-передачи от 12.03.2012 исполнен не был, фактическая передача спорной квартиры по указанному акту не состоялась.

Кроме того, факт владения спорным помещением Садчиковой С.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из его владения никем не заявлялся.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о том, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу N А57-26869/09 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Принять новый судебный акт.

Признать за Садчиковой Светланой Вячеславовной право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, номер квартиры 103 (по предварительному плану 15), общей площадью по договору 52,9 кв.м., общей площадью по техническому паспорту 49,6 кв.м., на 3 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Н. Пригарова

Судьи

Г.И. Агибалова А.Ю. Самохвалова