Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2014 г. N 10АП-782/14

г. Москва

27 февраля 2014 г.

Дело N А41-43555/13

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Ивановой Л.Н., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,

при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 20 февраля 2014 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Новый регион" на решение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2013 года по делу N А41-43555/13, принятое судьей В.А. Муриной, по иску ООО "Новый регион" к ООО "Малое строительное предприятие "Салво" о расторжении договора аренды, выселении, третье лицо - ООО "Чистый город",

УСТАНОВИЛ:

ООО "Новый Регион" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Малое строительное предприятие "Салво" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 144 от 11.06.2011 г. и выселении ответчика из нежилого помещения, площадью 145,2 кв. м., расположенного по адресу: 142171, г. Щербинка, ул. Юбилейная, 14.

К участию в деле привлечено ООО "Чистый город" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 06 декабря 2013 года Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

По мнению истца, суд, принимая обжалуемое решение, основывал свое решение на представленном ответчиком в судебном заседании дополнительном соглашении к договору аренды от 1 июня 2004 года, однако суд не учел что согласно п. 10.2 договора аренды, любые изменения и дополнения к договору аренды действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

Указанное дополнительное соглашение подписано неуполномоченным лицом.

На момент заключения 01 июня 2004 года дополнительного соглашения сторонами договора аренды являлись комитет по управлению имуществом города Щербинки (арендодатель) и ответчик.

Дополнительное соглашение от 1 июня 2004 года, в том числе по смыслу пункта 10.2 договора аренды независимо от его государственной регистрации нельзя считать действительным и изменяющим соответствующим образом договор аренды, так как оно было заключено ответчиком с лицом, не являвшимся стороной по договору аренды.

Также ответчиком в материалы настоящего дела было представлено еще одно дополнительное соглашение под номером 1 от той же даты, что и указанные выше изменения к договору аренды.

Указанное дополнительное соглашение N 1 уже подписано сторонами договора аренды: ответчиком и комитетом по управлению имуществом города Щербинки (арендодатель). Таким образом, возникают обоснованные сомнения подписания ответчиком в одну и туже даты, 01 июня 2004 года, двух дополнительных соглашений к одному и тому же договору аренды с разными лицами: дополнительное соглашение от 1 июня 2004 года - с балансодержателем, не являющемся стороной по договору аренды, а дополненное соглашение N 1 - с арендодателем.

Суд первой инстанции не применил закон подлежащий применению при рассмотрении настоящего дела, а именно ст. 452, 609 ГК РФ. Суд мотивировал свое решение ссылкой на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, в соответствии с которым, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то судам надлежит учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. К отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Рассматриваемое уведомление не может быть признано уведомлением о сдаче помещения в субаренду именно третьему лицу (ООО "Чистый город"), так как уведомление было предоставлено балансодержателю 12 июля 2010 года (более чем 1 год до даты заключения договора субаренды N 13-ОК от 20 октября 2011года с третьим лицом, приобщенного к материалам настоящего дела), указанный в уведомлении вид деятельности предполагаемого субарендатора ("осуществление хозяйственной деятельности в сфере эксплуатации жилого фонда") не соответствует виду деятельности третьего лица: оказание туристических услуг, а также указан срок заключения договора субаренды как "неопределенный", в то время как договор субаренды с третьем лицом был заключен 20 октября 2011 года на срок менее года.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель ООО "Чистый город" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований являются правильными.

Суд установил, что 11.06.2002 г. между комитетом по управлению имуществом г. Щербинки (Арендодатель) и ООО "Малое строительное предприятие "Салво" (Арендатор) был заключен договор аренды N 144 по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование часть нежилого помещения в пристроенном одноэтажном здании, расположенном по адресу: г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14, площадью 145,2 кв. м.

Имущество предоставлено во временное пользование арендатору под образовательную деятельности (пункт 4.1 договора).

Срок аренды установлен с 15.10.2002 года по 14.10.2051 года.

Московской областной регистрационной палатой 18.06.2004 года произведена государственная регистрация сделки за номером 50-01/01-05/2004-253.

В последующем право собственности на помещение перешло к ООО "Новый регион", о чем была сделана соответствующая запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество: свидетельство о государственной регистрации права от 28 июня 2012 г., регистрационная запись - N 50-50-98-040/2012-314.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом установлено, что произошла смена собственника арендованного ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" имущества, в связи с чем, истец стал арендодателем по договору аренды N 144 от 11 июня 2002 года.

Соответствующее уведомление о смене арендодателя ответчику было направлено письмом N 01-2/977 от 28.05.2013 г.

Истцом 29.05.2013 г. была проведена проверка надлежащего использования сданных в аренду ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" помещений. Истец ссылался на нарушение арендатором условий указанного выше договора аренды, а именно:

- нарушение п. 6.1.3 договора - арендуемое помещение сдано в субаренду ООО "Чистый город" без письменного согласия арендодателя.

- нарушение п. 6.2.4. договора - помещения не используются исключительно с целевым назначением, предусмотренным п. 4.1. договора, то есть образовательная деятельность в арендованных помещениях не ведется.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Истец указывал что, дополнительных соглашений к договору, изменяющих его условия, заключено не было.

Как следует из материалов дела, 01.06.2004 г. между сторонами договора было подписано изменение к договору аренды N 144 от 11.06.2002 г., в котором стороны согласовали внести изменения в п. 4.1 договора и в п.п. 6.1.3 и 6.2.7., что соответствует положениям п. 10.2, 10.1 договора.

Довод истца о том, что изменения к договору от 01.06.2004 г. N 144 не подлежат применению в силу отсутствия регистрации данного документа в установленном порядке, отклоняется судом на основании следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Соответствующие положения применяются и к дополнительным соглашениям (изменениям) к договору аренды в силу его исполнения сторонами договора. Соответственно, изменения, внесенные 01.06.2004 г. в договор N 144 от 11.06.2002 г. нельзя признать незаключенными.

Согласно данным изменениям, арендатор имеет право использовать спорное помещение под "коммерческую деятельность" и с письменного уведомления арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду. Ответчиком в материалы дела представлено уведомление, направленное на имя арендодателя о сдаче помещений в субаренду.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Ответчику 10.07.2013 г. была вручена претензия исх. N 01-2/1272 от 10.07.2013 г. с требованием устранить допущенные нарушения с указанием, что в случае их неустранения истец будет вынужден согласно п. 8.2. договора аренды обратиться в суд с требованием о его расторжении.

Получив уведомление о смене арендодателя от 28.05.2013 г., ответчик обратился к истцу с письмами от 20.06.2013 г., 15.07.2013 г. с предложением обсуждения условий договора.

Судом установлено, что ООО "МСП "Салво", в соответствии с абз. 3 дополнительного соглашения от 01.06.2004 г. к договору аренды N 144 уведомляло первоначального собственника о заключении договора субаренды, что подтверждается письмом ООО "МСП "Салво" с отметкой с номером входящего документа, тем самым выполнило необходимые условия о надлежащем уведомлении собственника.

В силу ст. 617 ГК РФ к истцу перешли права арендодателя по спорному договору совместно с изменениями, которые являются его неотъемлемой частью.

Судом не установлено нарушений условий спорного договора в указанных пунктах со стороны арендатора, ввиду чего исковое требование о расторжении договора аренды N 114 удовлетворению не подлежит.

Требование о выселении арендатора, при том, что спорное помещение фактически занимает третье лицо в порядке п. 6.1.3 договора, удовлетворению также не подлежит.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06 декабря 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-43555/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

Л.Н. Иванова Н.В. Марченкова