Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2014 г. N 12АП-36/14

г. Саратов

03 марта 2014 г.

Дело N А57-26869/09

Резолютивная часть постановления объявлена "24" февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "03" марта 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Агибаловой Галины Ивановны,

судей Пригаровой Надежды Николаевны, Самохваловой Анны Юрьевны,

при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем Балюбах Натальей Николаевной,

при участии в судебном заседании:

Калмыковой Ольги Романовны, паспорт представлен,

от Калмыковой Ольги Романовны - Жугана Андрея Петровича, действующего на основании доверенности от 26.09.2013,

от Калмыковой Ольги Романовны - Калмыкова Максима Викторовича, действующего на основании доверенности от 07.03.2012,

от Поляковой Виолетты Сергеевны - Лягина Алексея Владимировича, Поляковой Елены Владимировны, действующих на основании доверенности от 03.12.2013,

от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Калмыковой Ольги Романовны, г. Саратов,

на определение Арбитражного суда Саратовской области от "26" февраля 2013 года по делу N А57-26869/09, судья Поляков С.В.,

по заявлению Калмыковой Ольги Романовны, г. Саратов,

о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, общей площадью 52, 83 кв.м, на 9 этаже, блок-секция 2Б, с номером квартиры N 144 в жилом доме по адресу: город Саратов, Волжский район, поселок Новосоколовогорский, ул. Федоровская, д.8, кв. N 144, стоимостью 950 940 рублей,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачевская, д. 159; ИНН 6452044318, ОГРН 1026402676410),

в ходе судебного заседания судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 14 часов 30 минут 19 февраля 2014 года до 09 часов 05 минут 24 февраля 2014 года

УСТАНОВИЛ:

19.12.2012 в Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН"), обратилась Калмыкова Ольга Романовна (далее - Калмыкова О.Р.) с заявлением о признании за нею права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру номер 144 общей площадью 52,83 кв. м, расположенную на 9 этаже блок-секции 2Б жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.02.2013 в удовлетворении заявления Калмыковой О.Р. о признании за нею права собственности на жилое помещение было отказано.

Калмыкова О.Р. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 26.02.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Податель апелляционной жалобы считает, что подлежат применению п.п.4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", и с учетом фактического владения Калмыковой О.Р. спорным помещением, ввода жилого дома в эксплуатацию до возбуждения банкротства в отношении должника, отсутствия государственной регистрации права собственности за должником, - подлежит признанию судом право собственности за Калмыковой О.Р.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2013 определение Арбитражного суда Саратовской области от 26.02.2013 отменено.

За Калмыковой О.Р. признано право собственности на спорное жилое помещение.

Не согласившись с принятым по делу судом апелляционной инстанции постановлением, кредитор, чьи требования включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений - Поляков Сергей Александрович, обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 25.12.2013 отменено постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2013, дело передано на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, поскольку не исследован факт наличия правопритязаний иных лиц на спорное имущество, не проверена законность передачи спорного помещения во владение.

Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что определение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее-Закона о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, определением арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" признано несостоятельным (банкротом), введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Определением от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от "24" декабря 2012 года, застройщик - ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 12.01.2013 N 4.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявленное Калмыковой О.Р. требование основано на договоре от 25.12.2009 N 714 на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенном между Калмыковой О.Р. (участник) и должником, в соответствии с условиями которого последний обязался по окончании строительства передать участнику право собственности на выделенную долю.

Общая стоимость доли условиями договора определена в размере 950 940 руб.

Калмыковой О.Р. исполнена в полном объеме обязанность по оплате предусмотренной договором от 25.12.2009 N 714 суммы (стоимость квартиры).

Заявленное Калмыковой О.Р. требование основано на пункте 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве и мотивировано неисполнением ООО "Геотехника-ФИН" обязательств по договору от 25.12.2009 N 714.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что удовлетворение требований участника строительства в части признания права собственности на недвижимое имущество будет являться нарушением порядка погашения требований кредиторов о передаче жилых помещений, предусмотренного статьей 201.11 Закона о банкротстве, тем самым преждевременно удовлетворение требования одного кредитора перед другими.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, до возбуждения дела о банкротстве застройщика; подписание застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.

Как следует из материалов дела, в соответствии с разрешением администрации муниципального образования - город Саратов от 29.12.2009 N RU64304000-131, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секции "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.

Таким образом, разрешение на ввод дома, в котором расположено спорное жилое помещение, в эксплуатацию выдано до принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.

Вместе с тем обязанность по передаче квартиры в собственность дольщику не исполнена, документы для регистрации права собственности не переданы, акт или иной документ о передаче жилого помещения между дольщиком (его правопреемником) и застройщиком не подписан.

В материалы дела Калмыковой О.Р. представлен технический паспорт на спорную квартиру по состоянию на 09 ноября 2012 года, составленный по заказу Калмыковой О.Р. МУП Городское Бюро Технической Инвентаризации.

Согласно экспертному заключению от 31 июля 2013 года ООО "Данко - Аудит" N 097-13, однокомнатная квартира N 144, общей площадью согласно технического паспорта 49,8 кв. м + лоджия 5,3 кв. м в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и однокомнатная квартира N 144, общей площадью 52,83 кв. м, секция 2Б на 9-ом этаже по договору N 714 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 25 декабря 2009 года по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский являются одним и тем же жилым помещением.

Пунктами 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации являются именно факты правомерного владения истцом (покупателем) надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

Поскольку договор от 25 декабря 2009 года N 714 со стороны Калмыковой О.Р. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, - апелляционный суд находит, что спорное требование Калмыковой О.Р. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В материалах дела отсутствуют доказательства правомерности владения Калмыковой О.Р. спорной квартирой.

Между тем, содержащиеся в общедоступной автоматизированной информационной системе ("Банк решений арбитражных судов", "Картотека арбитражных дел") сведения о результатах рассмотрения требований участников строительства жилого дома, расположенного по фактическому адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, свидетельствуют о наличии правопритязаний и иных лиц на спорное имущество, свидетельством чего является принятое 05.07.2012 Арбитражным судом Самарской области определение о включении в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений требования Полякова С.А. в интересах несовершеннолетней Поляковой В.С. на указанную квартиру, в рамках рассмотрения которого арбитражным судом также был установлен факт полного исполнения последним обязательств по заключенному с ООО "Геотехника-ФИН" договора, предусматривающего передачу дольщику жилое помещение (спорной квартиры).

Суд первой инстанции, устанавливая требования Полякова С.А. в интересах несовершеннолетней Поляковой В.С. на спорную квартиру, исходил из подтверждения кредитором своего права договором N 133 от 23.08.2004, договорами уступки права требования N 133/С от 28.11.2006, от 16.01.2009, дополнительными соглашениями к договору N 133 от 23.08.2004, от 17.01.2005, 21.04.2005, актом приема - передачи имущественных прав от 01.03.2005, квитанцией к приходному кассовому ордеру N 100 от 14.12.2006, актом выполнения взаимных обязательств от15.12.2006, соглашением о взаимном расчете по договору от 16.01.2009.

При этом судом было указано, что дольщиком обязательства по оплате по договору исполнены в полном объеме.

Из представленных Поляковой В.С. в материалы настоящего спора доказательств следует, что ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "ПКФ Саратов-Магнит" (далее - ООО "ПКФ Саратов-Магнит", дольщик) заключен договор от 23.08.2004 N 133 долевого участия в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный, согласно которому, с учетом последующих изменений, застройщик передает Дольщику квартиру со следующими характеристиками: N 45А, этаж 9, количество комнат - 1, общая площадь 52,83 кв. м, секция 2В.

В соответствии с договором уступки права требования N 133/С от 28.11.2006 ООО "ПКФ Саратов-Магнит", передало Романовой Людмиле Николаевне право требования с ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" указанного жилого помещения.

В соответствии с договором уступки права требования от 16.01.2010 Романова Л.Н. передала право требования вышеуказанного жилого помещения с ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Поляковой В.С.

Взаиморасчеты по заключенным договорам уступки права требования сторонами произведены полностью.

Кроме того, Арбитражным судом Саратовской области в рамках настоящего дела о банкротстве рассматривается обособленный спор о признании за Поляковой В.С. права собственности на квартиру N 144 г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.

В материалы дела Поляковой В.С. представлен технический паспорт на спорную квартиру по состоянию на 01 октября 2013 года, составленный ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости".

Кроме того, согласно экспертному заключению от 30 сентября 2013 года N 141-13 ООО "Данко - Аудит": однокомнатная квартира N144, общей площадью согласно технического паспорта 49,8 кв. м + лоджия 5,3 кв. м в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и однокомнатная квартира по предварительному плану N 45а, секция 2Б на 9-м этаже по договору переуступки права требования от 16.01.2010 и договора N133долевого участия в строительстве жилого дома от 23.08.2004 в общественном центре пос. Юбилейный в г. Саратове является одним и тем же объектом недвижимости.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что ООО "Геотехника-ФИН" заключило с разными лицами договоры долевого участия в строительстве в отношении одного и того же жилого помещения.

Данное обстоятельство не оспаривают и участники долевого строительства Полякова В.С. и Калмыкова О.Р.

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Вещь должна быть реально передана покупателю продавцом.

В соответствии с правовыми позициями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 года N 15510/12 (дело N А71-13368/2008), _отсутствие регистрации договора долевого участия не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

_При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров _ следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса РФ.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения _вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Суд апелляционной инстанции, с учетом того обстоятельства, что спорные договоры долевого участия оба являются незарегистрированными, установив отсутствие доказательств фактической передачи продавцом, застройщиком, как Калмыковой О.Р., так и Поляковой В.С. (отсутствие правомерного владения) квартиры с номером 144, при наличии судебного спора о праве собственности на квартиру с номером 144 за иным лицом, покупателем, Поляковой В.С., в пользу которого обязательство возникло раньше, с 23.08.2004, находит возможным оставить без изменения определение Арбитражного суда Саратовской области от 26.02.2013, по настоящему обособленному спору, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Ссылки суда первой инстанции на невозможность удовлетворения заявленных требований дольщика применительно к несоблюдению условий статьи 201.11 Закона о банкротстве, суд апелляционной инстанции признает необоснованными. Однако эти неправильные выводы не повлияли на принятие правильного по существу судебного акта.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на обжалуемое определение, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), государственной пошлиной не оплачивается.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от "26" февраля 2013 года по делу N А57-26869/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.

Председательствующий

Г.И. Агибалова

Судьи

А.Ю. Самохвалова Н.Н. Пригарова