Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2014 г. N 19АП-288/14

город Воронеж

26 февраля 2014 г.

Дело N А35-5177/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от закрытого акционерного общества "Тандер": Строевой А.М., представителя по доверенности от 10.06.2013,

от индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича: Сауткина П.Е., представителя по доверенности от 25.01.2014; Володина А.В., представителя по доверенности от 01.07.2013 (до перерыва),

от ООО "Кант": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Тандер", индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича на решение Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 (с учетом дополнительного решения от 27.12.2013) по делу N А35-5177/2012 (судья Матвеева О.А.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549 ИНН 2310031475) к индивидуальному предпринимателю Михайленко Андрею Ивановичу (ОГРН 304463226700263 ИНН 462901693709) о взыскании неосновательного обогащения, третьи лица: ООО "Кант" и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска,

встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича к закрытому акционерному обществу "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - истец, ЗАО "Тандер") обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Михайленко Андрею Ивановичу (далее - ответчик, ИП Михайленко А.И.) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 988 169 руб. 32 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 46 284 руб. 40 коп. ( с учетом уточнения).

В производстве Арбитражного суда Курской области находилось дело N А35-6427/2012, по исковому заявлению ИП Михайленко А.И. к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011. по постоянной части арендной платы за февраль - апрель 2012 года в сумме 172 352 руб. 42 коп., по переменной части арендной платы за январь - февраль 2012 года в сумме 48 268 руб. 54 коп. и неустойки в сумме 6 683 руб. 91 коп.

В судебном заседании представитель ЗАО "Тандер" ходатайствовал об объединении дела N А35-5177/2012 и дела N А35-6427/2012 в одно производство в соответствии с пунктом 2.1. статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с тем, что в указанных делах участвуют одни и те же стороны, и они связаны между собой по основаниям возникновения заявленных требований и представленным доказательствам.

Определением Арбитражного суда Курской области от 17.09.2012 дело N А35-5177/2012 было объединено с делом N А35-6427/2012 в одно производство, которому был присвоен номер А35-5177/2012.

После уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ИП Михайленко А.И. просил суд взыскать с ЗАО "Тандер" задолженность по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 по постоянной части арендной платы за февраль - май 2012 года в сумме 186 532 руб. 58 коп. и неустойку в сумме 89 355 руб. 85 коп., всего в сумме 275 888 руб. 43 коп.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.12.2013 в удовлетворении исковых требований ЗАО "Тандер" к ИП Михайленко А.И. о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 988 169 руб. 32 коп. отказано, в удовлетворении исковых требований ИП Михайленко А.И. к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 186532 руб. 58 коп. и неустойки по арендной плате в сумме 89355 руб. 85 коп., всего в сумме 275888 руб. 43 коп. также отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ИП Михайленко А.И., ЗАО "Тандер" обратились в суд апелляционной инстанции с апелляционными жалобами, в которых просили решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание апелляционной инстанции ООО "Кант", Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Представитель ЗАО "Тандер", поддержал доводы своей апелляционной жалобы (с учетом дополнения), возражал против доводов апелляционной жалобы ИП Михайленко А.И., просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Через канцелярию суда от ИП Михайленко А.И. поступило ходатайство об отказе от исковых требований к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Представители ИП Михайленко А.И. возражали против доводов апелляционной жалобы ЗАО "Тандер", просили обжалуемое решение в этой части оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения. Ходатайство об отказе от исковых требований к ЗАО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки поддержали.

В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Рассмотрев ходатайство ИП Михайленко А.И. об отказе от встречного иска по взысканию с ЗАО "Тандер" задолженности по арендной плате и неустойки, судебная коллегия сочла необходимым принять отказ от исковых требований, поскольку отказ не противоречит закону и не нарушает прав других лиц. Последствия отказа от иска, предусмотренные статьей 151 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом разъяснены.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и этот отказ принят арбитражным судом.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 19.02.2014.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу о том, что производство по делу в части взыскания с ЗАО "Тандер" задолженности по арендной плате и неустойки подлежит прекращению, в остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "Тандер" - без удовлетворения, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что между ИП Михайленко А.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) был заключен договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011, согласно которому арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект": - нежилые помещения N N 1-17, 19-28, 31, 35, 2а, 7а, общей площадью - 412,2 кв.м., а там числе торговая площадь - 286,2 кв.м., расположенные на парном этаже в части помещения I в двухэтажном здании литер "Б", находящемся по адресу: Курская область, г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1 "В", согласно поэтажному плану (Приложение N1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора и соответствующем требованиям действующей законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью.

В пункте 1.5. договора указано, что арендодатель подтверждает, что на момент заключения договора объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании решения учредителя ООО фирма "НТВ-К" от 06.12.2005 N 5, брачного договора от 08.12.2005 удостоверен нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области Сердюковой О. А. от 08.12.2005 реестровый N 1-3931, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 46-АВ N 372836, выданным 30.12.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2005 сделана запись регистрации N 46-46-01/051/2005-684. С указанным свидетельством о государственной регистрации права арендатор ознакомлен.

Согласно пункту 1.6. договора арендодатель гарантирует, что недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, на момент подписания настоящего договора не заложено, не подарено, свободно от долгов, не подлежит удержанию, в споре и под запретом (арестом) не состоит и свободно от любых прав третьих лиц и иных обременении, не оговоренных в настоящем договоре.

Согласно пункту 3.1.6 арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет произвести реконструкцию на объекте (включая реконструкцию теплоузла и электрощитовой) и направить на комиссию все необходимые документы для согласования арендодателем проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке.

При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (пункт 3.2.7).

Арендодатель обязан самостоятельно и за свой счет осуществить согласование проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке, возмещение расходов па согласование арендодателем реконструкции определяется сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (пункт 2.1.8).

В акте приема-передачи отражается площадь Объекта, техническое состояние объекта на момент передачи, его недостатки, при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы-отопления, водоснабжения, освещения и т.д., показания приборов учета, количество передаваемых арендатору телефонных линий и их номера, состав передаваемой арендатору документации на объект, технические характеристики энергопринимающего оборудования, величина его максимальной мощности.

В пункте 5.1. договора установлено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из:

- постоянной части арендной паты;

- переменной части арендной платы.

С даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества до "30" июня 2011 года постоянная часть арендной платы составляет 200 000 руб., без НДС.

В дальнейшем постоянная часть арендной платы составляет 83 334 руб., без НДС, в месяц. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды. (пункт 5.2.1. договора).

Пунктом 5.3.1. договора установлено, что переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, газа, услуг телефонной связи, увеличенной на 6,38%.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно соглашением сторон путем подписания акта согласования переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий счетов-фактур, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя (пункт 5.3.2 договора).

Согласно пункту 6.1 договора настоящий договор заключен сроком на 5 лет. При этом каждая из сторон обязана предоставить все необходимые документы для государственной регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Арендодатель обязуется в течение 1 (одного) месяца с момента заключения сторонами настоящего договора самостоятельно и за свой счет получить и предоставить арендатору кадастровый паспорт на сдаваемые в аренду помещения в соответствии с пунктом 1.1. настоящего договора.

20.06.2011 арендодатель по передаточному акту передал арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, техническое состояние объекта на момент его передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется.

20.06.2011 ЗАО "Тандер" именуемый ("заказчик") и ООО "Сатурн" именуемый ("подрядчик") заключили договор N КурФ-2/291/11 подряда на ремонт.

Подрядчик обязуется в установленный настоящим договором срок выполнить работы на объекте, предусмотренные настоящим договором, а заказчик обязуется принять и оплатить работы в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1.).

Работы по капитальному ремонту, подлежащие выполнению подрядчиком а соответствии с условиями настоящего договора (Сметой на производство работ), а также устранение недостатков работ в период гарантийного срока. Объектом работ по настоящему договору является помещение магазина, в отношении которого осуществляются работы, предусмотренные настоящим договором, указанные в смете. Адрес помещения: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1в. (пункт 1.2.)

Работы по настоящему договору могут быть выполнены с использованием материалов подрядчика или приобретаемых подрядчиком, или с использованием материалов заказчика или приобретаемые Заказчиком. В случае отсутствия соответствующего соглашения или фактов и документов, свидетельствующих о том, что материалы или их часть будет предоставлена или приобретена Заказчикам, считается, что работы выполняются из материалов Подрядчика.

Общий срок окончания работ и сдачи объекта устанавливается 27.07.2011 (пункт 6.2. договора).

Стороны договора подряда установили, что стоимость работ по объекту составила: капитальный ремонт - на сумму 2 870 396 руб. 80 коп., в т.ч. НДС (18%) - 437 857 руб. 14 коп.

Письмом от 21.06.2013 исх.N 753 ЗАО "Тандер" просило ИП Михайленко А.И., в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, согласовать проведение ремонтных работ согласно приложенной смете на ремонтно-строительные работы, которые были согласованы.

12.08.2011 договор аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 был подан на регистрацию в Управление Росреестра по Курской области. Однако, государственная регистрация данного договора была приостановлена, в связи с тем, что определением Арбитражного суда Курской области по делу N А35-765/2011 от 07.07.2011 запрещено совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества в здании литер Б, а именно: помещения N N 7, 8, 9, 10, 21, 22, 31, 129 - 1 этаж, N 7 - 2 этаж. На основании определения в раздел Единого государственного реестра прав, открытый на Объект, внесена запись о прочих ограничениях (обременениях).

03.03.2012 имущество, переданное по договору аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, было возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

11.03.2011 исх.N 190 ЗАО "Тандер" обратилось в адрес ИП Михайленко А.И. с требованием о возврате стоимости неотделимых улучшений в размере 2656880 руб. 31 коп., произведенных в арендуемых помещениях.

Так как ЗАО "Тандер" полагало, что договор аренды недвижимого имущества N КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 будет долгосрочным и пройдет государственную регистрацию в Росреестре по Курской области, произвел с согласия арендодателя неотделимые улучшения на общую сумму 2656880 руб. 31 коп.

Полагая, что неотделимые улучшения, произведенные в арендуемом помещении, являются неосновательным обогащением ответчика, ЗАО "Тандер" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ, задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что между ИП Михайленко А.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) был заключен договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011, сроком на 5 (пять) лет (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 8.1 договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания сторонами.

К договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года N 53).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу стать 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В рассматриваемом деле долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 8.1 договор был заключен на срок, не превышающий 360 дней, такой срок договора составляет менее года, данный договор не требует государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, у суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, отсутствовали основания для признания договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011 незаключенным. Вывод суда первой инстанции о том, что сторонами был заключен долгосрочный договор аренды, сделан без буквального толкования условий договора, как того требует статья 431 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, в рамках настоящего дела правоотношения между ЗАО "Тандер" и ИП Михайленко А.И. урегулированы договором аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011 (глава 34 ГК РФ).

Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, исковые требования ЗАО "Тандер" не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из анализа указанной нормы права следует, что для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий:

- арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений;

- проведенные им работы относятся к капитальному ремонту;

- арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта.

Несоблюдение арендатором названных условий влечет отсутствие у него права требования взыскания стоимости ремонта или проведения зачета.

В данном случае стороны, заключая договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012, в пунктах 2.1.7, 3.1.5, предусмотрели, что арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку объекта, иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора. В случае инициативы арендатора в отношении проведения капитального ремонта, иных строительных работ на объекте, соответствующие расходы возлагаются на арендатора.

Пунктом 3.1.6 договора установлено, что арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет произвести реконструкцию на объекте (включая реконструкцию теплоузла и электрощитовой) и направить на комиссию все необходимые документы для согласования арендодателем проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке. При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (пункт 3.2.7).

Таким образом, условиями договора аренды на арендатора не возлагалась обязанность осуществления капитального ремонта имущества, срок проведения капитального ремонта не установлен.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 20.06.2012 к указанному договору (пункт 4.3 договора), ИП Михайленко А.И. передал, а ЗАО "Тандер" приняло во временное владение и пользование нежилые помещения N N 1-17, 19-28, 31,35,2а,7а, общей площадью - 412,2 кв.м., расположенные на первом этаже в части помещения "1" в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г.Курск, пр-т Кулакова, д.1 "В". Согласно пункту 2 акта "техническое состояние объекта на момент передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется". Указанный акт был составлен с участием представителей арендодателя и арендатора, а также подписан ими без замечаний и возражений.

Доказательств того, что нежилые помещения были переданы в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность их использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено (статьи 65 и 9 АПК РФ).

Также, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих факт его обращения к ответчику с претензиями по состоянию помещений и необходимости проведения осмотра помещений для определения видов подлежащих выполнению работ, а также доказательств, подтверждающих, что ответчиком принимались выполненные работы, либо последний одобрил производство указанных работ после их осуществления.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление им действий, предусмотренных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а также доказательств неисполнения ответчиком обязанности по предоставлению в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом первой инстанции, ЗАО "Тандер" в нарушение пункта 6.4 договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 отказался от исполнения условий договора и 03.03.2012 передал ИП Михайленко А.И. арендуемые помещения в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д.1 "В", о чем составлен акт, в котором указано на отсутствие помещения: N N 1-9; 11-17; 21-28; 35; 2а и 7а.

В акте от 03.03.2012 также зафиксировано, что на момент передачи помещения в нем демонтированы: радиаторы системы отопления; пожарно-охранная сигнализация (с блоком управления); двери - 12 шт.; решетки металлические - 8 шт.; подвесной потолок на площади 1,2x1,2-м. и 1,2х1,8-м.; металлический люк в подвал; светильники; мойка; раковина; водонагреватель, а также поврежден дебаркадер и облицовка фасада.

Возражая относительного заявленного иска, ответчик указывал на то, что ЗАО "Тандер" не производил улучшения имущества ИП Михайленко А.И., а демонтированные конструктивные элементы и оборудование помещения являются обязательными для эксплуатации помещения и их демонтаж без нанесения вреда помещению невозможен. Кроме того, как пояснял ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ИП Михайленко А.И. не давал согласия на улучшение имущества, а он давал согласие ЗАО "Тандер" на производство работ (перепланировку) в помещении, связанным с приведением его (исключительно по желанию и инициативе ЗАО "Тандер") под собственные нужды - осуществление розничной торговли товарами.

Для разрешения данных вопросов судом первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Эксперт".

По результатам судебной экспертизы, в материалы дела было представлено заключение эксперта (судебная строительно-техническая экспертиза) N 24/13 от 07.06.2013, согласно выводам которого:

- отсутствие конструктивных элементов и оборудования: радиаторы отопления, входные (тамбурные) двери, двери между внутренними помещениями, оконные решетки, металлический люк в подвал, отсутствующие (разрушенные) участки подвесного потолка, демонтированные раковина, система приточно-вытяжной вентиляции, система освещения, противоречит обязательным к исполнению требованиям СНиП31-06-2009 "Общественные здания и сооружения", следовательно наличие этих конструктивных элементов являются обязательными и их демонтаж; без нанесения вреда помещению невозможен;

- работы, выполненные ЗАО "Тандер" в арендованном помещении на 03.03.2012 года нельзя считать улучшениями его характеристик, т.к. на момент его передачи ЗАО "Тандер" оно находилось в удовлетворительном, рабочем состоянии и не требовало текущего и капитального ремонтов. Работы по капитальному ремонту выполнялись исключительно для нужд самого ЗАО "Тандер";

- в результате проведения работ по капитальному ремонту арендованного ЗАО "Тандер" помещения, улучшений характеристик арендованного помещения не произошло. Все работы выполнялись с целью придания арендованному помещению легко узнаваемого фирменного стиля, внешнего вида и оформления, характерного для всех магазинов "Магнит" и предназначены исключительно для нужд самого ЗАО "Тандер"";

- определить числовое значение сметной стоимости конструктивных элементов (отделимых улучшений) с учётом нормального износа на 03.03.2012 не представляется возможным, в связи с проведением в помещении восстановительного ремонта, перепланировок и переустройства.

Арбитражный суд первой инстанции, оценил данное экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу, принял во внимание ее результаты.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Указанное экспертное заключение не оспорено, доказательств несоответствия данного заключения требованиям действующего законодательства, истцом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представлено, выводы эксперта не опровергнуты. Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, не заявлялось.

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что произведенные ЗАО "Тандер" строительно-монтажные работы по демонтажу перегородок, устройству новых проектируемых перегородок, по устройству новых дверей и окон, монтажу системы отопления и вентиляции, электрооборудования, водопровода и канализации соответствуют понятию капитального ремонта.

Конкретные результаты выполненных ЗАО "Тандер" работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества истцом не названы. Доказательств того, что ЗАО "Тандер" проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций, модернизацией или дооборудованием арендованного имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, или же работ, вызванных изменением технологического назначения помещений, не представлено, как и не предоставлено доказательств согласования с ответчиком стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению.

Обстоятельств, объективно подтверждающих наличие договоренностей арендатора с арендодателем о необходимости выполнения конкретных строительно-монтажных работ на объекте, оплаты этих работ после их окончания, равно как и документов, свидетельствующих о том, что спорные работы не момент их выполнения предъявлялись к сдаче ответчиком, в ходе рассмотрения дела судами не установлено. Не представил истец и доказательства, подтверждающие необходимость произведенных улучшений арендованного имущества и минимальность затрат на указанные улучшения, т.е. соблюдения им принципов добросовестности и разумности.

Более того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается заключением экспертов, истец производил ремонтные работы в собственных коммерческих целях для осуществления своей уставной деятельности, а не в интересах собственника помещений, следовательно, риск негативных последствий лежит на нем.

Письмо исх. N 753 от 21.06.2011 не является доказательством получения согласия арендодателя на производство капитального ремонта за счет ИП Михайленко А.И.

При этом довод истца о том, что ИП Михайленко А.И., согласовывая указанным письмом проведение ремонтных работ, выразил свою волю и осознание того, что ЗАО "Тандер" производит значительные улучшения его имущества, судебной коллегией отклоняется как основанный на неверном понимании положений статей 612, 616 ГК РФ и условий договора аренды. О необходимости применения пункта 7.5. договора стороны не ссылались.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Таким образом, обратившийся с таким иском, истец должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; согласование каждой позиции выполненных работ из общего объема произведенных неотделимых улучшений, а также стоимость этих работ в установленном порядке с арендодателем; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Условиями договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 обязанность арендодателя по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений помещения не предусмотрена, напротив пунктом 4.5 договора установлено, что по окончании срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателя.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из смысла указанной нормы, неосновательное обогащение возможно как в форме приобретения, так и в форме сбережения имущества.

По мнению судебной коллегии, истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих наличие у ответчика неосновательного обогащения в форме сбережения денежных средств.

Данная форма обогащения возникает в тех случаях, когда лицо, обязанное произвести соответствующие расходы, в отсутствие правовых оснований не производит их, тем самым сберегая имущество на сумму указанных расходов.

В соответствии со статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Однако, согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Истцом не представлено доказательств, что нежилые помещения в период действия договора аренды использовались ответчиком для собственных нужд и ответчик имел интерес в производстве ремонтных работ на заявленную истцом сумму.

Также судебная коллегия полагает, что истцом не доказан факт неосновательного обогащения ответчика в форме приобретения имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

По смыслу правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных истцом ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

Сведений относительно того, насколько увеличилась стоимость арендованного имущества в результате проведения ремонтных работ, истцом представлено не было.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае истцом не представлено достаточных доказательств подтверждающих наличие и размер неосновательного обогащения ответчика.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Утверждения заявителя жалобы, о том произведенные расходы по улучшению стоимости арендованного имущества увеличило его рыночную стоимость доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости, не подтверждены. Доказательств наличия для ответчика потребительской ценности, произведенных истцом работ, материалы дела не содержат.

Не соответствует фактическим обстоятельствам дела довод истца о том, что на момент передачи объекта аренды помещения не было обеспечено теплом и водой.

Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции в части разрешения вопроса относительно взыскания расходов по оплате экспертизы.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В данном случае заключение эксперта (судебная строительно-техническая экспертиза) N 24/13 от 07.06.2013 является заключением судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ, расходы, понесенные в связи с оплатой ее стоимости, относятся к категории судебных издержек, следовательно, подлежат возмещению в порядке, предусмотренном статьями 106, 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что судом первой инстанции отказано в первоначальных исковых требованиях, расходы на проведение экспертизы правомерно возложены на истца, как проигравшую сторону (с учетом дополнительного решения от 27.12.2013). Иное в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.

Статьей 64 АПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требование и возражение лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Частью 2 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Таким образом, исходя из требований статьи 65 АПК РФ, а также учитывая конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал наличие обстоятельств, на которые он ссылается в апелляционной жалобе.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении основного требования, не установлено. Нарушений процессуального закона, являющихся безусловным основанием для отмены или изменения судебного акта, не допущено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО "Тандер" не имеется.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При этом одновременно с прекращением производства по делу арбитражный суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ отменяет принятый судом первой инстанции судебный акт по существу спора в указанной части.

Поскольку отказ ответчика от встречного иска судом принят, и производство по делу в указанной части подлежит прекращению, решение суда в той же части подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, производство по апелляционной жалобе ИП Михайленко А.И. - прекращению.

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 (с учетом дополнительного решения от 27.12.2013) по делу N А35-5177/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "Тандер"- без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

ИП Михайленко А.И. из средств федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 2 000 руб., уплаченная по чеку-ордеру от 09.01.2014 за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь 49, 110, 150, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ индивидуального предпринимателя Михайленко Андрея Ивановича (ОГРН 304463226700263 ИНН 462901693709) от исковых требований к закрытому акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 1022301598549 ИНН 2310031475) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 186 532 руб. 58 коп. и неустойки в сумме 89 355 руб. 85 коп. В этой части решение Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 по делу N А35-5177/2012 отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 (с учетом дополнительного решения от 27.12.2013) по делу N А35-5177/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер"- без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Михайленко Андрею Ивановичу (ОГРН 304463226700263 ИНН 462901693709) из средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 09.01.2014 операция 25 за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

И.Б. Сухова Л.М. Мокроусова