Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г. N 11АП-2001/14

г. Самара

05 марта 2014 г.

Дело N А55-20491/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от Ставропольского районного потребительского общества - Паламарчук В.В., доверенность от 10.01.2014 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Устинов О.В., доверенность от 30.12.2013 г. N 12-8868;

от Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области Самарская область - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2013 года по делу N А55-20491/2013, (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению Ставропольского районного потребительского общества, Самарская область, Ставропольский район, с. Ягодное,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя:

Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области Самарская область, г. Тольятти,

о признании незаконным отказа и обязании,

УСТАНОВИЛ:

Ставропольское районное потребительское общество (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности заявителя на объект недвижимого имущества - магазин "Товары повседневного спроса" 1973 года постройки, общей площадью 130,2 кв.м., литера А, 1 этаж, помещения 1,2,3,4, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ташелка, с. Ташелка, ул. Менжинского, 12 и обязании по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Ставропольского районного потребительского общества на объект недвижимого имущества - магазин "Товары повседневного спроса" 1973 года постройки, общей площадью 130,2 кв.м., литера А, 1 этаж, помещения 1,2,3,4, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ташелка, с. Ташелка, ул. Менжинского, 12.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2013 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что решение Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2012 г. по делу N А55-25240/2011 лишь обеспечивает возможность выполнения соответствующих регистрационных действий в отношении спорного нежилого помещения в отсутствии продавца, не освобождая при этом регистрирующий орган от обязанности по установлению других законных оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе и связанных с проверкой законности совершённой сделки.

Податель жалобы ссылается на то, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Вместе с тем, запись о государственной регистрации права собственности продавца на отчуждаемое им по вышеназванному договору недвижимое имущество в ЕГРП отсутствует.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Ставропольского районного потребительского общества считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2012 по делу N А55-25240/2011 удовлетворены исковые требования Ставропольского районного потребительского общества к Администрации муниципального района Ставропольский о признании права собственности на объект недвижимости - магазин "Товары повседневного спроса", 1973 г. постройки, общей площадью 130,2 кв.м, Литера А, 1 этаж, помещения 1, 2, 3, 4, являющийся частью здания двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ташелка, с.Ташелка, ул.Менжинского, 12 и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от колхоза имени Менжинского к Ставропольскому районному потребительскому обществу на объект недвижимости -магазин "Товары повседневного спроса", 1973 г. постройки, общей площадью 130,2 кв.м, Литера А, 1 этаж, помещения 1, 2, 3, 4, являющийся частью здания двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ташелка, с.Ташелка, ул.Менжинского, 12, без регистрации ранее возникшего права продавца (л.д.12-15).

По делу N А55-25240/2011 судом установлено, что по договору купли-продажи здания N 12 от 18.12.1995 истец (Ставропольское районное потребительское общество) приобрел у ТОО "Степная Нива" нежилое помещение магазина по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Ташелка, ул. Менжинского, 12. Оплата по договору произведена в полном объеме. Продавец после реорганизации, в связи с завершением процедуры банкротства был ликвидирован 19.04.2011, вследствие чего осуществление государственной регистрации перехода права собственности по совместному заявлению сторон сделки стало невозможным.

25.06.2013 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением N 32/700/2013-534 о государственной регистрации права собственности Ставропольского районного потребительского общества на объект недвижимости - магазин "Товары повседневного спроса", 1973 г. постройки, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ташелка, с.Ташелка, ул.Менжинского, 12 (л.д. 42).

К заявлению о государственной регистрации права собственности обществом были приложены решение Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2012 по делу N А55-25240/2011, а также кадастровый паспорт помещения, содержащий описание объекта недвижимости. Указанное обстоятельство подтверждается расписками регистрирующего органа от 25.06.2013 (л.д. 23), 02.08.2013 (л.д. 24).

Сообщением от 26.08.2013 N 32/700/2013-534 заинтересованное лицо отказало заявителю в государственной регистрации права собственности со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д. 19-22). В качестве основания для отказа заинтересованным лицом указано, что документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

При принятии решения об удовлетворении заявленных Ставропольским районным потребительским обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно пункту 62 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Материалами дела подтверждается, что в настоящее время заявитель фактически владеет и пользуется указанным объектом недвижимости как собственник. Доказательств обратного суду не представлено.

При этом заявитель лишен возможности реализовать права собственника в полном объеме без государственной регистрации своего права.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Исходя из статей 131, 223, 551 ГК РФ, ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация права собственности производится на основании решения суда.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.09.2009 N 1395/09, названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ (п. 62 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

В качестве документов, необходимых для выполнения регистрационных действий заявителем в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заинтересованному лицу представлены решение Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2012 по делу А55-25240/2011, договор и акт купли-продажи, кадастровый паспорт на объект недвижимости, подтверждающий, что данный объект недвижимости учтен в качестве объекта капитального строительства.

Судом правомерно признан необоснованным довод заинтересованного лица о том, что представленное решение суда лишь обеспечивает возможность регистрации в отсутствии заявления продавца ввиду его ликвидации, то есть является заменой заявления продавца, так как решением арбитражного суда по делу N А55-25240/2011 дана правовая оценка не только отсутствию возможности обращения продавца в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ввиду его ликвидации, но и дана правовая оценка сделки.

Проданный заявителю объект недвижимого имущества идентифицирован в качестве индивидуально-определенной вещи.

При вынесении решения суд учел обстоятельства отсутствия правопритязаний со стороны третьих лиц, наличие идентификации объекта в соответствии с техническим паспортом и с учетом упорядочения почтовых адресов, когда распоряжением главы администрации с.п. Ташелка Ставропольского района Самарской области от 21.04.2008 N 142 данному объекту присвоен адрес с указанием номера дома, а именно: ул. Менжинского, дом N 12, то есть объект недвижимости, являющийся предметом договора, установлен.

Договор не признан не заключенным либо недействительным, договор исполнен сторонами. Доказательств обратного суду не представлено.

С учетом этого судом правомерно установлено отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности заявителя.

Судом также правильно указано на то, что обязанность по предоставлению прочих документов, на необходимость предоставления которых указывает заинтересованное лицо, могла быть возложена на продавца, который ликвидирован, а не на заявителя и, следовательно, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя при наличии решения суда, вступившего в законную силу.

Судом также верно отмечено, что поскольку Закон о регистрации делает специальную оговорку о том, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, то есть в силу прямого указания Закона, право ТОО "Степная Нива" не подлежит обязательной государственной регистрации.

В свою очередь, право Ставропольского районного потребительского общества подлежит обязательной государственной регистрации, так как согласно части 1 статьи 6 Закона о регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Частью 2 статьи 6 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывалось выше, в силу Закона право собственности ТОО "Степная Нива" на спорное имущество возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судом в ходе судебного разбирательства не установлено обстоятельств, препятствующих осуществлению государственной регистрации перехода права собственности к Ставропольскому районному потребительскому обществу на спорный объект недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что требование заявителя о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации перехода права собственности продавца и права собственности заявителя на объект недвижимого имущества - магазин "Товары повседневного спроса" 1973 года постройки, общей площадью 130,2 кв.м, литера А, 1 этаж, помещения 1,2,3,4, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Ташелка, с. Ташелка, ул. Менжинского, 12 подлежит удовлетворению.

Доводы подателя жалобы отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Податель жалобы считает решение арбитражного суда Самарской области от 02.03.12 г. по делу А55-25240/2011 документом, являющимся заменой заявления продавца с регистрации перехода права и не считает его основанием для регистрации перехода права и права собственности покупателя.

Однако, в оспариваемом решении суда первой инстанции судом правомерно дана оценка данному решению как основанию для регистрации перехода права и права собственности покупателя, т.к. решением арбитражного суда по делу N А55-25240/2011 дана правовая оценка не только отсутствию возможности обращения продавца в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ввиду его ликвидации, но и дана правовая оценка сделки.

Проданный заявителю объект недвижимого имущества идентифицирован в качестве индивидуально-определенной вещи. При вынесении решения суд учел обстоятельства отсутствия правопритязаний со стороны третьих лиц, наличие идентификации объекта в соответствии с техническим паспортом и с учетом упорядочения почтовых адресов, когда распоряжением главы администрации с.п. Ташелка Ставропольского района Самарской области от 21.04.2008 N 142 данному объекту присвоен адрес с указанием номера дома, а именно: ул. Менжинского, дом N 12, то есть объект недвижимости, являющийся предметом договора, установлен. Договор не признан не заключенным либо недействительным, договор исполнен сторонами.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09 указано, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных по правилам искового производства. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Согласно ст. 16 ФЗ от 21.07.97 г. N 122-фз, озаглавленной "Представление документов на государственную регистрацию прав" не предусмотрено, что решение суда в случае ликвидации или смерти продавца, является лишь документом, заменяющим заявление, но указано, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Кроме этого, п. 3 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.10 г. предусматривает, что принимая решение, суд в силу части 1 ст. 196 ГПК РФ или части 1 ст. 69 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч.4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Первоначально иск по делу А55-25240/2011 был заявлен о признании права собственности на данный объект, однако, с учетом сложившейся указанной правоприменительной практики требования были уточнены и суд вынес решение о регистрации перехода права, однако, при этом оценил правоустанавливающий документ - договор купли-продажи как надлежащий.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Другие доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2013 года по делу N А55-20491/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик