Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. N 18АП-1632/14

г. Челябинск

06 марта 2014 г.

Дело N А07-16482/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чернова Константина Юрьевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2013 по делу N А07-16482/2013 (судья Мавлютов И.Т.).

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Чернова К.Ю. - Нигматзянова Е.В. (доверенность от 02.08.2013).

Индивидуальный предприниматель Чернов Константин Юрьевич (далее - ИП Чернов К.Ю., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о взыскании убытков в размере 2 379 404 руб., а также судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 114-116).

Определением суда от 05.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство природопользования и экологии Республики Башкортостан в лице Уфимского территориального управления (л.д. 101-102).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2013 (резолютивная часть от 23.12.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласился ИП Чернов К.Ю. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам.

Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств передачи ему земельного участка с недостатками. Вывод суда о том, что истец ознакомился с характеристиками объекта торгов до начала их проведения, поскольку обращался к организатору торгов с заявлением об ознакомлении с документами, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку истец неоднократно отмечал, что указанные документы были получены им после заключения договора аренды, что подтверждается актом приема-передачи документов от 30.11.2012. Информации о том, что земельный участок находится в границах затопляемой территории, организатором торгов в извещении об их проведении не было размещено. В документах, представленных истцу на момент проведения торгов, указанная информация не содержалась. Специальными познаниями, позволяющими установить указанное обстоятельство, истец не обладает, и в силу ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обязанность по предоставлению соответствующей информации возлагается на арендодателя. Суд дал ненадлежащую оценку отчёту об инженерно-геологических изысканиях, из которого следует обстоятельство подтопления земельного участка речными водами, а также письму проектной организации в адрес истца от 12.08.2013, согласно которому истцу отказано в разработке проектной документации. В силу указанных документов следует сделать вывод о том, что без проведения инженерной подготовки территории до непотопляемых отметок невозможно строительство АЗС на земельном участке, в силу чего без проведения изыскательских работ невозможно было установить наличие недостатков в земельном участке. Таким образом, истцу подлежат возмещению убытки в виде расходов за внесение задатка на участие в торгах, а также платы за право заключения договора аренды и самой арендной платы. Кроме того, потребуется произвести дополнительные расходы на проведение проектных работ для устранения недостатков.

Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что решение суда считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились, третье лицо просит рассмотреть дело без его участия.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3827 от 29.08.2012 (л.д. 44-47) ответчиком были проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства автозаправочного комплекса в микрорайоне "Сафроновский" Ленинского района городского округа город Уфа, с кадастровым номером 02:55:050226:1828, площадью 1368 кв.м.

Для участия с торгах истцом был заключён договор о задатке N 1 от 08.11.2012, в соответствии с п. 1.1 которого для участия в торгах по продаже лота N 5 Право заключения договора аренды земельного участка для строительства автозаправочного комплекса в микрорайоне "Сафроновский" Ленинского района городского округа город Уфа, проводимых 15.11.2012, им были перечислены денежные средства в размере 1 992 600 руб. в качестве задатка (л.д. 17-18).

Протоколом N 2 от 15.11.2012 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства автозаправочного комплекса в микрорайоне "Сафроновский" Ленинского района городского округа город Уфа предприниматель был признан победителем (л.д. 48-49).

20.11.2012 между Управлением (арендодатель) и ИП Черновым К.Ю. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 10/Т-2, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050226:1828, общей площадью 1368 кв.м., расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, микрорайон "Сафроновский", для строительства автозаправочного комплекса (л.д. 19-22).

Срок договора аренды определен с 20.11.2012 по 15.11.2013 (в том числе на период проектирования 180 дней).

Согласно п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 326359,28 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:050226:1828, общей площадью 1368 кв.м. передан предпринимателю по акту приема-передачи от 20.11.2012 (л.д. 27).

Перед проведением проектных работ по строительству автозаправочного комплекса истцом был получен от ООО "СтройПроектИзыскания" отчет об инженерно-геологических изысканиях (л.д. 50-69), из которого следует, что земельный участок в отдельные годы может подтапливаться паводковыми водами. Выбранная площадка имеет абсолютные отметки дневной поверхности 87.00-88.00 м, а расчетный уровень реки Белая при 1% обеспеченности соответствует абсолютной отметке Н=90.40-м, что может привести к нарушению коммуникаций и экологической катастрофе и потому строительство на данном участке не рекомендуется.

Письмом исх. N 58/2/2013 от 12.08.2013 проектная организация ООО "Плюсгазпроект" отказала истцу в разработке проекта по строительству автозаправочного комплекса, ссылаясь на выводы изыскателя (л.д. 70).

Предприниматель направил в Управление требование о расторжении договора аренды (л.д. 71), которое получено Управлением 03.09.2013.

Письмом от 30.09.2013 Управление ответило ИП Чернову К.Ю. отказом, сославшись на то, что предприниматель был осведомлен о недостатках переданного ему в аренду земельного участка (л.д. 82-83).

Ссылаясь на то, что арендодатель передал предпринимателю в аренду земельный участок с недостатками в силу расположения земельного участка в зоне подтопления, что причинило истцу убытки в виде расходов на оплату арендной платы и на заключение договора аренды (внесение задатка), предприниматель обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд пришел к выводу, что земельный участок приобретен истцом по результатам торгов, до проведения торгов истец ознакомился с характеристиками объекта торгов, принял земельный участок без замечаний и возражений, ввиду чего арендатору было известно о недостатках.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3827 от 29.08.2012 (л.д. 44-47), протокола N 2 от 15.11.2012 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства автозаправочного комплекса в микрорайоне "Сафроновский" Ленинского района городского округа город Уфа (л.д. 48-49) 20.11.2012 между Управлением (арендодатель) и ИП Черновым К.Ю. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 10/Т-2, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050226:1828, общей площадью 1368 кв.м., расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, микрорайон "Сафроновский", для строительства автозаправочного комплекса (л.д. 19-22).

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу названных норм, убытки являются формой гражданско-правовой ответственности, ввиду чего при их взыскании следует установить противоправное поведение ответчика (должника), выразившееся в нарушении обязательства, причинную связь между нарушением должником обязательства и наступившими убытками, а также вину причинителя убытков и размер убытков.

В данном случае, как следует из искового заявления, возникновение убытков в виде расходов на оплату арендной платы и заключение договора аренды истец связывает с тем, что ответчиком как арендодателем передан в аренду земельный участок с недостатками в силу нахождения последнего в зоне подтопления.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 ГК РФ).

В силу пп. 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 3 указанной статьи также установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что согласно акту приема-передачи от 20.11.2012 (л.д. 27), подписанному ИП Черновым К.Ю. без замечаний и возражений, земельный участок передан в состоянии пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, арендатор претензий к земельному участку не имеет.

Согласно представленному ответчиком заявлению об ознакомлении от 09.11.2012 предприниматель ознакомился как с объектом торгов - лот N 5, так и условиями продажи, правовым положением, состоянием объекта (земельного участка) и имеющимися техническими условиями по присоединению к сетям инженерно-технического обеспечения на момент продажи (л.д. 92).

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив указанные доказательства, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о доказанности ответчиком того обстоятельства, что предпринимателю было известно о состоянии объекта торгов до момента его продажи на торгах.

Указанные обстоятельства истцом достоверными и достаточными доказательствами не опровергнуты (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ссылки предпринимателя в апелляционной жалобе на то, что документы, необходимые для использования земельного участка, были переданы ему только 30.11.2012 по акту (л.д. 93), не влияют на правильную оценку судом первой инстанции исследуемого обстоятельства.

Из заявления от 09.11.2012 (л.д. 92), оценённого судом применительно к ст. 431 ГК РФ, явствует согласие истца как арендатора с характеристиками объекта торгов, его состоянием, условиями продажи.

Таким образом, на основании оценки указанного документа суд исходит из того, что на момент его подписания истец был ознакомлен с аукционной документацией, включающей в себя в том числе описание объекта торгов. При этом ознакомление с документами не обязывает арендодателя передать их арендатору до момента заключения договора, поскольку данная обязанность предусмотрена нормой ст. 611 ГК РФ только в рамках заключенного и действующего договора аренды.

В силу этого само по себе обстоятельство последующей фактической передачи документов по акту от 30.11.2012 не свидетельствует о том, что предприниматель не был ознакомлен с характеристиками объекта торгов до начала их проведения.

Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что арендодателем были нарушены требования ст. 612 ГК РФ и обязательства, принятые согласно заключенному договору аренды, ввиду чего истцом не доказана неправомерность действий должника, поскольку материалами дела подтверждается факт осведомлённости истца о состоянии предмета торгов.

Апелляционный суд на основании оценки представленных истцом в обоснование заявленных требований доказательств, приходит также к следующим выводам.

Следует отметить недоказанность факта невозможности использования земельного участка.

Представленный истцом отчет ООО "СтройПроектИзыскания" об инженерно-геологических изысканиях (л.д. 50-69) не подтверждает факта причинения истцу убытков вследствие расположения земельного участка в зоне подтопления. Так, из выводов специалиста не следует невозможность использования земельного участка, специалист приходит к выводу о том, что строительство на данном участке не рекомендуется. Следует также отметить, что выводы специалиста носят предположительный характер, поскольку в отчёте говорится о предполагаемой возможности нарушения коммуникаций и экологической катастрофе.

Таким образом, выводы, сделанные специалистом в анализируемом отчете, не могут быть приняты судом во внимание при оценке невозможности использования переданного в аренду земельного участка.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая, что информация о месте расположения земельного участка была размещения в извещении о проведении торгов, истец, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, действуя разумно и добросовестно, не был лишен возможности оценить характеристики приобретаемого в аренду земельного участка на местности и близость его расположения к водоему.

В силу ст. 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

По смыслу указанной нормы кредитор, которому причинены убытки вследствие неисполнения обязательства, обязан предпринять все разумные и достаточные меры для их уменьшения.

Однако в данном случае из материалов дела следует, что документы, необходимые для использования земельного участка, были переданы истцу по акту от 30.11.2012, то есть спустя десять дней после подписания договора и акта приёма-передачи.

Между тем истец, обнаружив заявляемые недостатки, не предпринял действий, предусмотренных нормой п. 1 ст. 612 ГК РФ, не заявил арендодателю о прекращении арендных отношений, а напротив, использовал земельный участок и оплачивал арендную плату.

В соответствии с п. 5.4.16 договора аренды предприниматель принял на себя обязанность осуществить производство строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию в течение 360 дней со дня заключения договора.

Срок договора аренды определен сторонами до 15.11.2013 с учетом 180-дневного периода проектирования.

Вместе с тем, из представленного истцом отчета ООО "СтройПроектИзыскания" об инженерно-геологических изысканиях следует, что инженерно-геологические изыскания на объекте были выполнены в августе 2013 года, то есть за три месяца до истечения срока действия договора.

Требование о расторжении договора аренды направлено истцом ответчику 03.09.2012 (л.д. 71).

В силу указанных обстоятельств истец в рамках заявленного иска не вправе возлагать риск своего недобросовестного поведения исключительно на арендодателя.

Апелляционная коллегия также считает необходимым отметить следующее.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает специальные способы защиты прав арендатора в случае передачи ему предмета аренды с недостатками, в силу чего названной нормой установлен зачетный принцип возмещения убытков в случае передачи объекта аренды, имеющего недостатки (убытки возмещаются в непокрытой иными расходами части).

Однако в данном случае истцом доказательств реализации им прав, предоставленных п.п. 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ, не представлено.

Более того, как ранее отмечено судом, арендатор, несмотря на передачу ему 30.11.2012 документов, подтверждающих характеристики земельного участка, продолжал использование арендуемого имущества, не заявляя соответствующих возражений.

Указанные обстоятельства также исключают обоснованность требований предпринимателя о взыскании убытков в полном объёме.

Ссылки предпринимателя в апелляционной жалобе на необходимость производства дополнительных проектных работ для освоения земельного участка с учётом обнаруженных недостатков, отклоняются, поскольку данные обстоятельства не были заявлены им при рассмотрении дела в суде первой инстанции, поскольку из расчета убытков следует, что размер убытков предприниматель рассчитывает, исходя из уплаченной им арендной платы, ввиду чего по смыслу ч. 7 ст. 268 АПК РФ данные требования являются новыми и не подлежат рассмотрению апелляционным судом.

На основании изложенного отказ судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований ИП Чернова К.Ю. является правомерным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2013 по делу N А07-16482/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чернова Константина Юрьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева