Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г. N 08АП-10814/13

город Омск

11 марта 2014 г.

Дело N А46-32360/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьей Зориной О.В.

судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: Фрис Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10814/2013) Администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 11 октября 2013 года по делу N А46-32360/2012 (судья Голобородько Н.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Мордовиной Евгении Георгиевны (ОГРНИП 304552813400129, ИНН 550402639603) к Администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области (ОГРН 1055553037759, ИНН 5528025041) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки" (ОГРН 1025500993210, ИНН 5504033068) о признании недействительным пункта 3 распоряжения N 43 от 18.09.2012, недостоверным отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Мордовиной Евгении Георгиевны - Янин С.Г. по доверенности N 55 АА 0604086 от 20.08.2012;

от Администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области - Анфиногенова С.А. по доверенности N 5 от 18.06.2013;

установил:

индивидуальный предприниматель Мордовина Евгения Георгиевна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным пункта 3 распоряжения Администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области (далее - Администрация) от 18.09.2012 N 43 "Об утверждении условий приватизации арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Ростовкинского сельского поселения" в части указания нормативной цены приобретения в собственность имущества; обязании администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области внести изменения в пункт 3 распоряжения от 18.09.2012 N 43 "Об утверждении условий приватизации арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Ростовкинского сельского поселения", изложив его в следующей редакции: "Утвердить рыночную стоимость подлежащего приватизации имущества, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения в сумме 1 650 000 руб."; о признании недостоверным отчета ООО "Региональный центр оценки" N 8381/02-12 от 06.09.2012 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и урегулировании разногласий между сторонами, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, 26 общей площадью 241,2 кв.м, в части пунктов 1.2., 2.7., 3.1.5., 6.3., приняв их в следующей редакции:

- пункт 1.2. договора изложить в следующей редакции: "Цена Имущества равна его рыночной стоимости, определенной Заключением эксперта и составляет 1 650 000 рублей";

- пункт 2.7. договора изложить в следующей редакции: "Суммы оплаты стоимости Имущества, поступающие от Покупателя, направляются в соответствии с назначением платежа, указанном в платежном документе.";

- пункт 3.1.5. договора исключить;

- пункт 6.3. договора изложить в следующей редакции: "При расторжении договора по требованию одной из сторон обязателен досудебный порядок урегулирования спора".

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.10.2013 по делу N А46-32360/2012 исковые требования удовлетворены частично; пункт 3 распоряжения Администрации от 18.09.2012 N 43 (с учетом изменений, внесенных распоряжением N 34 от 10.06.2013) "Об утверждении условий приватизации арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Ростовкинского сельского поселения" в части указания нормативной цены приобретения в собственность имущества признать недействительным; на Администрацию в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя возложена обязанность внести изменения в пункт 3 распоряжения от 18.09.2012 N 43 "Об утверждении условий приватизации арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Ростовкинского сельского поселения", указав рыночную стоимость имущества, указанного в пункте 1 указанного распоряжения, в размере 1 659 000 руб. согласно заключению эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 N 469/16.1; абзац второй пункта 1.2 договора изложен в следующий редакции: "Согласно заключению эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 N 469/16.1 цена продажи арендуемого имущества составляет 1 659 000 руб. (без учёта НДС)."; пункт 2.7 договора изложен в следующей редакции: "Суммы оплаты стоимости арендуемого имущества, поступающие от Покупателя в счёт погашения задолженности по настоящему договору, направляются, вне зависимости от назначения платежа, указанного в платёжном документе, в следующей очерёдности:

1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;

2) на уплату неустойки;

3) на уплату просроченных процентов;

4) на уплату срочных процентов;

5) на погашение просроченной задолженности;

6) на погашение срочной задолженности; пункт 3.1.5 договора изложен в следующей редакции: "Застраховать за свой счет Имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество. Копию договора страхования представить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения."; пункт 6.3 договора изложен в следующей редакции: "В случае нарушения Покупателем срока оплаты платежа, указанного в п.2.1 настоящего Договора, и сроков оплаты, установленных графиком (приложение к Договору) более чем на 3 месяца, Продавец имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть настоящий Договор. При расторжении договора по требованию одной из сторон обязателен досудебный порядок урегулирования спора."; в удовлетворении остальной части требований отказано; с Администрации в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы в сумме 68 141 руб., в том числе 200 руб. расходов по уплате государственной пошлины по требованию об оспаривании в части распоряжения Администрации, 1 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по преддоговорному спору и 66 941 руб. расходов по оплате стоимости экспертизы.

Не соглашаясь с принятым судебным актом в части признания недействительным пункта 3 Распоряжения Администрации от 18.09.2012 N 43 в части указания нормативной цены приобретения в собственность имущества и обязании Администрации в целях устранения допущенных нарушений внести изменения в пункт 3 распоряжения от 18.09.2012 N 43 указав рыночную стоимость имущества, указанного в пункте 1 указанного распоряжения, в размере 1 659 000 руб. согласно заключению эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 N 469/16.1, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал следующее:

- истцом не представлено доказательств, опровергающих определенный Администрацией размер рыночной стоимости помещений бани, поэтому назначение судом первой инстанции экспертизы было необоснованным; представленное истцом заключение ООО "ОМЭКС", согласно которому рыночная стоимость бани определена в 2 000 000 руб. не может быть признано допустимым доказательством недостоверности величины стоимости объекта оценки, поскольку данное письмо носит информационный характер и не может быть принято как надлежащее доказательство, подтверждающее недостоверность отчета ООО "Региональный центр оценки" N 8381/02-12 от 06.09.2012;

- суд первой инстанции не признал недостоверной величину рыночной стоимости, рассчитанную на 15.06.2011 в размере 3 013 000 руб., определенную в отчете N 9194/02-13 от 07.06.2013, выполненном ООО "Региональный центр оценки";

- заключение экспертизы, проведенной по определению суда и выполненное ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 N 469/16.1, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. В заключении допущены нарушения, которые повлияли на итоговый результат определения величины рыночной стоимости помещений бани.

По мнению подателя жалобы, при расчете рыночной стоимости экспертом допущены следующие нарушения:

- при расчете рыночной стоимости затратным подходом эксперт не обосновал оценку физического износа конструктивных элементов здания при выборе размера физического износа конкретного конструктивного элемента по таблицам ВСН 53-86, не обосновал отказ от анализа применения физического износа, указанного в техническом паспорте, составленном по итогам инвентаризации;

- в отчете эксперт приходит к выводу, что все инженерное оборудование полностью изношено и непригодно к использованию, что не соответствует действительности, так как Баня является действующим объектом санитарно-бытового обслуживания населения и не может эксплуатироваться без обеспечения коммунальными ресурсами и без использования инженерного оборудования;

-при определении физического износа оборудования экспертом уже был учтен износ инженерного оборудования, поэтому из рыночной стоимости оборудования стоимость инженерного оборудования вычтена дважды;

- при применении сравнительного подхода экспертом неверно определены объекты аналоги, выводы основаны на ошибочных значениях, которые существенно влияют на размер рыночной стоимости (объект-аналог N 1 и N 4 к продажа предлагается право аренды, объект-аналог N 2 является нежилым зданием - гаражом, объект-аналог N 3 является зданием с иными характеристиками, чем спорное здание, объект-аналог N 5 к продаже предлагается здание с иным функциональным назначением;

- экспертом не выявлены объекты-аналоги на 15.06.2011, в сравнительном подходе экспертом использованы аналоги, предлагаемые к продаже на момент проведения экспертизы - апрель 2013 года.

Поэтому податель жалобы указал, что суд необоснованно не установил рыночную стоимость имущества в размере 3 013 000 руб., определенной ООО "Региональный центр оценки" в отчете от 07.06.2013, поскольку в нем отсутствуют существенные нарушения, влияющие на величину рыночной стоимости.

Поддерживая доводы апелляционной жалобы, ООО "Региональный центр оценки" представило отзыв, дополнительные пояснения, в которых просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Предприниматель, оспаривая доводы апелляционной жалобы, представила возражения на апелляционную жалобу с дополнениями, в которых просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Протокольным определением от 11.02.2014 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 27.02.2014. информация об отложении размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

ООО "Региональный центр оценки", надлежащим образом извещенное о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции без его участия.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

От лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ (пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

С учетом изложенного, проверка обжалуемого решения осуществлена судом апелляционной инстанции только в оспариваемой части - в части определения цены выкупа приватизируемого имущества.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей Администрации и предпринимателя, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Омской области от 11.10.2013 по настоящему делу в обжалуемой части.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к тому, что суд первой инстанции при принятии решения необоснованно назначил по делу экспертизу, поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств, опровергающих выводы о цене имущества, сделанные в отчете ООО "Региональный центр оценке" от 07.06.2013, а также необоснованно принял во внимание стоимость величины рыночной стоимости бани, определенной в отчете ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы от 26.04.2013, поскольку данный отчет не соответствует стандартам оценки.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ООО "Региональный центр оценки" N 8381/02-12 (том 1 лист дела 56-130).

Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорный спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен, прежде всего, возникшими между Администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены приватизируемого имущества.

Как следует из материалов дела, условия приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Ростовкинского сельского поселения, первоначально были определены в распоряжении от 18.09.2012 N 43.

В частности, в пункте 3 указанного распоряжения (том 1 лист дела 33) Администрацией была утверждена рыночная стоимость подлежащего приватизации имущества в сумме 3 655 000 руб. согласно отчету об определении рыночной стоимости ООО "Региональный центр оценки" от 06.09.2012.

Между тем, как следует из указанного отчета N 8381/02-12 (том 1 лист дела 56-130), цена имущества была определена в нем по состоянию на 27.08.2012 года, тогда как в соответствии со сложившейся судебной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ N 7240/12 от 18.10.2012 года) оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поэтому доводы подателя жалобы о наличии или отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости имущества (в том числе ссылки на письмо ООО "ОМЭКС" от 29.10.2012) правового значения для разрешения спора не имеют.

Стоимость, определенная ответчиком в распоряжении от 18.09.2012 N 43 в любом случае не могла быть использована для определения цены выкупаемого имущества.

Определение цены выкупа осуществлялось судом в условиях преддоговорного спора на основании представленных обеими сторонами доказательств, в том числе с помощью судебной экспертизы.

Поэтому ссылки на отсутствие необходимости ее проведения являются несостоятельными.

Учитывая несогласие предпринимателя с ценой, определенной Администрацией, суд первой инстанции определением от 04.03.2013 назначил строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений Бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, д. 26 по состоянию на 27.08.2012 года?

Определением Арбитражного суда Омской области от 04.04.2013 удовлетворено ходатайство представителя предпринимателя о внесении дополнительных вопросов в определение суда о назначении экспертизы от 04.03.2013; перед экспертами Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поставлен дополнительный вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений Бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, д. 26 по состоянию на 15.06.2011?

В Арбитражный суд Омской области 26.04.2013 поступило заключение эксперта N 469/16.1., согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений Бани по состоянию на 27.08.2012 составила 1 718 000 руб., по состоянию на 15.06.2011 - 1 659 000 руб.

Определением суда от 19.07.2013 по ходатайству представителя заинтересованного лица была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая Оценка и Экспертиза Собственности" Телегину Евгению Николаевичу, на разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений Бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, д. 26 по состоянию на 15.06.2011?

В Арбитражный суд Омской области поступило заключение эксперта N 020/1000-13, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений Бани по состоянию на 15.06.2011 составляет 1 650 000 руб.

Суд первой инстанции посчитал возможным принять в качестве рыночной стоимости нежилых помещений Бани стоимость в размере 1 659 000 руб., указанную в заключении эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 N 469/16.1., поскольку она представляет собой среднюю стоимость из определенных и имеющихся в материалах дела данных о стоимости спорного объекта.

В апелляционной жалобе администрация сослалась на недостоверность стоимости, определенной экспертом ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, поскольку при проведении экспертизы экспертом допущено нарушение Стандартов оценки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы администрации о наличии несоответствия заключения N 469/16.1. требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при расчете рыночной стоимости затратным подходом эксперт не обосновал оценку физического износа конструктивных элементов здания по таблицам ВСН 53-86 (р) (том 2 лист дела 119), а не по сведениям их технического паспорта на указанные помещения, составленном по итогам технической инвентаризации (в которых указаны конкретные дефекты и в зависимости от этого, определены конкретные размеры физического износа - том 2 листы дела 73-84). По данным технической инвентаризации износ здания составил 26 %, по данным отчета - 44 %.

При применении сравнительного подхода экспертом выбраны объекты-аналоги, соответствие которых объекту оценки поставлено ответчиком под сомнение.

Так, ответчик заявил, что в отношении объекта-аналога N 1 и N 4 в действительности к продаже предлагался действующий бизнес, в которых входило право аренды, а не право собственности на объект недвижимости.

Опровержение данного утверждения в дело не представлено.

Кроме того, площадь объекта аналога N 3 была в два раза занижена, что должно было сказаться на расчете итоговой цены.

Указанные недостатки действительно могли повлиять на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем доказательств того, что стоимость действительно занижена, в деле нет.

В частности, в деле нет доказательств наличия аналоговых сделок с ценой, превышающей определенную судом.

Занижение цены аналога N 3 могло не сказаться на расчете, поскольку, как следует из объявления (том 2 лист дела 128) в стоимость объекта включен земельный участок на праве собственности.

В то же время основания для признания достаточно обоснованной стоимость приватизируемого помещения, установленную на основании заключения ООО "Региональный центр оценки" N 9194/02-13 от 07.06.2013, у суда апелляционной инстанции отсутствуют на основании следующего:

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 данного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Эти федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из отчета N 9194/02-13, выполненного ООО "Региональный центр оценки" (том 3 листы дела 13-64), эксперт отказался от применения сравнительного и доходного подходов, поскольку цена/арендная ставка предложения (сделки) по аналогичным объектам недвижимости включает цену на землю, а в настоящем случае необходимо было оценить здание без учета стоимости земельного участка. Кроме того эксперт указал на специфичность бани как объекта оценки, а также на отсутствие на рынке омской недвижимости аналогичных действующих бань для продажи или аренды, на отсутствие открытой, доступной рыночной информации для применения сравнительного и доходного подходов. По этом причине расчет рыночной стоимости оцениваемых помещений бани производился только затратным подходом (страница 44 заключения - том 3 лист дела 56).

Суд апелляционной инстанции считает, что эксперт не достаточно обосновал отказ от использования доходного и сравнительного подходов к оценке.

Так, согласно пункту 13 ФСО N 1 доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В соответствии с пунктом 21 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Из материалов дела усматривается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорный объект недвижимости является действующей баней и в период нахождения в аренде у предпринимателя постоянно приносил доход.

При этом доход от использования предпринимателем бани является проверяемой величиной, поскольку баня - это действующий объект санитарно-бытового обслуживания населения, то есть предпринимателем оказываются публичные услуги.

Поэтому отсутствуют сомнения в соответствии размера дохода рыночному уровню дохода от использования имущества.

Доводы ООО "Региональный центр оценки" о том, что доходный подход с учетом величины доходов, которые способна приносить недвижимость и доходов от ведения бизнеса на площадях объекта недвижимости, является базой для оценки бизнеса, а не рыночной стоимости недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Как указано выше спорный объект недвижимости является действующей баней.

Сам оценщик в своем отчете указал, что он считает наиболее продуктивным использованием объекта оценки сохранение текущего использования его в качестве бани (том 3 лист дела 31), а не в качестве помещений для сдачи в аренду.

Соответственно, предполагается, что потенциальный покупатель на открытом рынке будет готов заплатить за объект продажи ту цену, в которой будут учтены потенциальные доходы от оказания банных услуг в целях окупаемости сделки.

Кроме того, пунктом 3.1.12 договора купли продажи предусмотрено, что покупатель обязан соблюдать обязательное условие приватизации имущества об использовании его по назначению, как объект коммунально-бытового назначения для предоставления банных услуг населению в течение пяти лет с момента приватизации.

Учитывая, что объект недвижимости является действующей баней, а также необходимость сохранить указанный профиль объекта в течение длительного срока, нельзя считать обоснованным отказ от использования оценщиком доходного подхода.

В связи с чем отказ эксперта от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки суд апелляционной инстанции признает необоснованным.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Эксперт, отказывая в применении указанного подхода, сослался на отсутствие объектов-аналогов.

Между тем, в заключении экспертизы, выполненном ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы, эксперт при сравнительном анализе использовал объекты-аналоги, в том числе отдельно стоящее здание свободного назначения, с возможностью использования под баню, 2007 года постройки (том 2 лист дела 127-129). Причем это источники только с одного информационного портала в сети Интернет.

То есть факт отсутствия аналогов и невозможности применения к ним корректирующих коэффициентов не доказан.

То обстоятельство, что сбор информации об аналогах по состоянию на 15.06.2011 года невозможен, во-первых, также не доказано, а во-вторых, могло бы быть учтено при применении корректировочного коэффициента на колебание цен по отношению к действующим на момент оценки ценам.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Как указано выше, из представленного отчета ООО "Региональный центр оценки" усматривается, что оценщик отказался от использования как сравнительного, так и доходного подхода к оценке.

То есть определение цены осуществлено оценщиком исключительно методом затратного подхода.

В соответствии с пунктом 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Экспертом оценка рыночной стоимости объекта осуществлена, как стоимость строительства подобного объекта на дату оценки.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом определяется путем вычитания из затрат на воспроизводство (замещение) суммы накопленного износа.

При этом расчет затрат на воспроизводство объекта произведен методом сравнительного единицы, основанном на расчете стоимости строительной единицы (1 кв.м или 1 куб.м аналога), с использованием Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). Корректировка показателей единичной стоимости произведена экспертом также в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.

Между тем Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений должны были применяться для переоценки основных фондов для их достоверного отражения в бухгалтерском учете.

Согласно общей части к этим сборникам сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости предназначены для переоценки по состоянию на 1 января 1972 г. в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства. 2. Сборники укрупненных показателей для переоценки зданий и сооружений разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утверждены соответствующими министерствами и ведомствами СССР.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г.

То есть указанные сборники не позволяют определить стоимость строительства здания или сооружения в договорных отношениях.

Таким образом, базовая расценка определена как расценка балансовой стоимости основных фондов.

Накопленный износ (потеря стоимости) подразделяется на три типа: физический, функциональный, внешний.

В отчете ООО "Региональный центр оценки" осуществлен только расчет физического износа объекта оценки и указано, что функциональный износ у объекта отсутствует, а внешний износ уже учтен, так как базовая расценка при расчете затрат на воспроизводство произведена для зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях Омской области.

То есть, фактически рыночная стоимость определена экспертом без учета уменьшения полезности объекта в результате изменения внешних условий (экономические, политические, финансовые положения, условия рынка, изменение привлекательности объекта (внешний износ), а также без учета устаревания конструкции (функциональный износ).

По мнению суда апелляционной инстанции внешний и функциональный износ должны были учитываться при оценке недвижимости, поскольку оцениваемый объект возведен в 1989 году.

Фактически отчет ООО "Региональный центр оценки" никоим образом не учитывает тех рыночных условий, которые должны сказаться на цене сделки при экспозиции объекта на открытом рынке. Он построен исключительно на корректировке балансовой цены, продиктованной плановой экономикой.

Кроме того, как указано выше, пунктом 3.1.12 договора купли продажи предусмотрено, что покупатель обязан соблюдать обязательное условие приватизации имущества об использовании его по назначению, как объект коммунально-бытового назначения для предоставления банных услуг населению в течение пяти лет с момента приватизации.

Между тем в отчете ООО "Региональный центр оценки" данное обстоятельство не отражено и не учтено.

Однако это существенное обстоятельство, которое влияет на рыночную стоимость объекта оценки, поскольку ограничивает собственника в свободном выборе способа использования принадлежащего ему имущества.

Таким образом, представленный отчет ООО "Региональный центр оценки" не содержит элементов, которые позволяли бы учесть рыночный спрос на объект оценки.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в отчете ООО "Региональный центр оценки" от 07.06.2013 N 9194/02-13 рыночная стоимость спорного имущества не установлена.

Поэтому указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Поскольку предприниматель не оспаривал результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, согласился с его выкупной стоимостью, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о принятии в качестве рыночной стоимости приватизируемого объекта стоимости в размере 1 659 000 руб., указанной в заключении эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы от 26.04.2013 N 469/16.1

Именно такой подход к принципу состязательности в условиях недоказанности публичным органом рыночной цены, превышающей признанную предпринимателем, закреплен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

В связи с чем основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платило государственную пошлину, в силу ее освобождения от ее уплаты на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 11 октября 2013 года по делу N А46-32360/2012 (судья Голобородько Н.А.) в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10814/2013) Администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

М.В. Смольникова Н.А. Шарова