Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 г. N 15АП-22511/13

город Ростов-на-Дону

12 марта 2014 г.

дело N А32-4041/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Бережным А.А.,

при участии:

от истца: представитель Тищенко И.А., паспорт, по доверенности N б/н от 04.02.2014;

от ответчика: представитель Ганчарова З.М., паспорт; представитель Минюков О.В., паспорт, по доверенности N б/н от 05.03.2013;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400270420497);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ганчаровой Зинаиды Матвеевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2013 по делу N А32-4041/2013

по иску индивидуального предпринимателя Огиенко Михаила Георгиевича

(ИНН 230601995267, ОГРНИП 311236135500041)

к индивидуальному предпринимателю Ганчаровой Зинаиде Матвеевне

(ИНН 230600002438, ОГРНИП 1304230606300043)

о взыскании 800 000 руб.,

принятое в составе судьи Непранова Г.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Огиенко Михаил Георгиевич (далее - истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ганчаровой Зинаиде Матвеевне о взыскании 800 000 руб. убытков и об обязании Ганчаровой Зинаиды Матвеевны подписать акт сдачи (возврата) арендованного имущества, а также взыскать 20 000 руб. оплаты услуг представителя.

Индивидуальный предприниматель Ганчарова Зинаида Матвеевна предъявила встречный иск о признании ничтожным договора аренды N б/н от 01 ноября 2012 нежилого помещения, общей площадью 421,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Ейск ул. Армавирская, 45/2, лит. М.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2013 по делу N А32-4041/2013 с индивидуального предпринимателя Ганчаровой Зинаиды Матвеевны в пользу индивидуального предпринимателя Огиенко Михаила Георгиевича взыскано 800 000 руб. задолженности. Суд обязал Ганчарову Зинаиду Матвеевну подписать акт или иной документ о возврате в пользу Огиенко Михаила Георгиевича имущества, полученного по договору аренды от 01.01.2012. В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Ганчаровой Зинаиды Матвеевны судом отказано.

ИП Ганчарова Зинаида Матвеевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, отказать ИП Огиенко М.Г. в удовлетворении исковых требований, признать недействительным договор аренды от 01.11.2012.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение арбитражного суда - без изменения.

В судебное заседание 27.02.2014 третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 05 марта 2014 года до 15 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 05 марта 2014 года в 16 час. 10 мин. при участии представителя ответчика.

В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Истец направил через канцелярию суда ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы по делу.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ходатайство истца об отложении судебного заседания судом рассмотрено и отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение подлежит изменению, а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды от 01.11.2012, по условиям которого Огиенко М.Г. (арендодатель) передал, а Ганчарова З.М. (арендатор) приняла во временное владение и пользование за определенную договором плату нежилое помещение общей пло-щадью 421,3 кв. м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Армавирская, 45/2, лит. "М".

Срок договора аренды составляет 11 месяцев, с 01.11.2012 по 01.10.2013.

Пунктом 2.2 размер арендной платы за арендуемую площадь составляет 200 000 руб. в месяц. По акту приема-передачи от 01.11.2012 помещение передано арендатору. 21.01.2013 в адрес арендодателя поступило письмо арендатора с предложением расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 5.7 договора аренды, арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и требовать его расторжения при условии направления арендодателю письменного уведомления за 90 дней до момента предполагаемой даты прекращения настоящего договора. По истечении 90 дней с момента получения уведомления договор считается расторгнутым.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени арендная плата за период с января по 25.04.2013 не внесена арендатором, а имущество не возвращено, Огиенко М.Г. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 800 000 руб. и об обязании Ганчаровой З.М. подписать акт сдачи (возврата) арендованного имущества.

Встречный иск мотивирован тем, что договор аренды от 01.01.2012 является недействительным, поскольку Огиенко М.Г. не является собственником объекта переданного в аренду, так как владеет им на основании договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 30.10.2012, заключенного с Алехиным А.К., который является собственником арендуемого объекта. Огиенко М.Г., владея указанным имуществом на праве безвозмездного пользования, не имел права передавать имущество в аренду другому лицу. Кроме того, договор аренды от 01.11.2012 Огиенко М.Г. сам лично не подписывал, подпись в договоре выполнена другим лицом, площадь арендуемого помещения, указанная в договоре аренды отличается от фактической площади объекта. Ганчарова З.М. утверждает, что помещение освобождено с января 2013 года.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (ред. от 25.12.2013) судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, оснований для признания договора аренды от 01.11.2012 у суда не имеется, следовательно, в удовлетворении встречного искового заявления судом отказано правомерно.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с предъявленной ко взысканию предпринимателем Огиенко М.Г. суммой задолженности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд первой инстанции сделал вывод, что при таких обстоятельствах, доводы Ганчаровой З.М., о том, что помещения освобождены с января 2013 года и не используются предпринимателем, не могут свидетельствовать об освобождении от обязанности оплатить арендную плату. Ответчик не представил доказательства того, что истцу предлагалось принять объект по акту приема-передачи, и истец уклонился от принятия объекта. Ответчик по первоначальному иску не представил доказательств, подтверждающих погашение задолженности перед истцом в сумме 800 000 руб., или прекращение указанного обязательства иным, предусмотренным законом, способом. При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании задолженности в размере 800 000 руб. (за 4 месяца по 200 000 рублей) признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, суд не учел следующего.

В соответствии с пунктом 5.7 договора аренды, арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и требовать его расторжения при условии направления арендодателю письменного уведомления за 90 дней до момента предполагаемой даты прекращения настоящего договора. По истечении 90 дней с момента получения уведомления договор считается расторгнутым.

Как следует из материалов дела 19.12.2012 арендатором в адрес арендодателя была направлена претензия от 17.12.2012 (т.1 л.д.67), в которой арендатор указал, что договор подлежит досрочному расторжению. Арендатор предложил арендодателю 5 января 2012 принять нежилое помещение по акту приема-передачи. Претензия получена ИП Огиенко М.Г. 26.12.2012, что подтверждается уведомлением о вручении (т.1 л.д.70) (копия претензии от 17.12.2012, квитанции о ее направлении истцу от 19.12.2012 (т.1 л.д.69 на обороте) и уведомления о получении претензии от 26.12.2012 находятся в материалах дела), оригиналы указанных документов представлены суду апелляционной инстанции.

Таким образом, договор считается расторгнутым через 90 календарных дней, то есть 26 марта 2012 года.

До 26 марта 2012 года у арендатора существует право, предусмотренное договором аренды на получение арендной платы.

Также судом не была дана надлежащая оценка находящемуся в материалах дела письму ИП Огиенко М.Г. (т.1 л.д.19), в котором арендодатель признал, что фактической датой освобождения арендатором помещения является 25.01.2013 года. Таким образом, истец может претендовать на получение арендной платы за период с 01.01.2013 до 26.03.2013 с учетом согласованного сторонами условия договора о необходимости уведомления о расторжении договора за 90 календарных дней.

Судом апелляционной инстанции произведен перерасчет арендной платы исходя из ежемесячной арендной платы - 200 000 рублей за период с 01.01.2013 до 26.03.2013, в результате чего получилась сумма - 561 290 руб. 32 коп. (январь - 200 000 руб., февраль - 200 000 руб., март (с 01.03 до 26.03) - 161 290 руб. 32 коп.).

Также не может быть удовлетворено требование об обязании арендатора подписать акт приема-передачи имущества из аренды, поскольку арендатор освободил помещение 26.01.2013, что подтверждается арендодателем в письме (т.1 л.д.19).

Кроме того, согласно пункту 3.1.3 договора аренды в течение 5-ти рабочих дней по окончании срока аренды по договору (в том числе при досрочном расторжении договора) арендодатель обязан принять от арендатора арендуемую площадь по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа со всеми разрешенными арендодателем перестройками и неотделимыми улучшениями. По истечении 90 календарных дней с момента получения претензии с уведомлением о расторжении договора аренды арендодатель свои обязательства по договору не выполнил. С учетом указанных обстоятельств дела оснований для обязания арендатора подписать акт приема-передачи имущества у суда не имеется.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2013 по делу N А32-4041/2013 изменить.

Абз. 1 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Ганчаровой Зинаиды Матвеевны (ИНН 230600002438, ОГРНИП 1304230606300043) в пользу индивидуального предпринимателя Огиенко Михаила Георгиевича (ИНН 230601995267, ОГРНИП 311236135500041) 561 290 руб. 32 коп. задолженности.

В остальной части истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

Абз. 2 из резолютивной части решения исключить.

Абз. 4 резолютивной части решения изложить в следующей редакции;

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Ганчаровой Зинаиды Матвеевны (ИНН 230600002438, ОГРНИП 1304230606300043) в доход бюджета Российской Федерации 13330 руб. 65 коп. государственной пошлины".

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2013 по делу N А32-4041/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Огиенко Михаила Георгиевича (ИНН 230601995267, ОГРНИП 311236135500041) в пользу индивидуального предпринимателя Ганчаровой Зинаиды Матвеевны (ИНН 230600002438, ОГРНИП 1304230606300043) 597 рублей 20 копеек расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко