Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. N 17АП-276/14

г. Пермь

13 марта 2014 г.

Дело N А50-15615/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Гладких Е.О. (в связи со сменой фамилии -Никольской Е. О., приказ председателя Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 N 138-к),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.,

от истца - Лузина Е.А., доверенность от 21.02.2014,

от ответчика - Левитан О.Е., доверенность от 09.01.2014,

от третьих лиц - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика муниципального образования "город Пермь" в лице Департамента имущественных отношений администрации города Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 28 ноября 2013 года

по делу N А50-15615/2013,

вынесенное судьей Гуляевой Е.И.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "КАПИТАЛ-Строй" (ОГРН 1075904003559, ИНН 5904159361)

к муниципальному образованию "город Пермь" в лице Департамента имущественных отношений администрации города Перми,

третьи лица общество с ограниченной ответственностью "ЭСКО" (ОГРН 1035900833099, ИНН 5905020323), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

о признании обременения (ипотеки в силу закона) отсутствующим, возложении обязанности погасить запись об ипотеке,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "КАПИТАЛ-Строй" (далее - ООО "КАПИТАЛ-Строй", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город Пермь в лице Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее - ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона встроенного нежилого помещения площадью 198,3 кв.м, в подвале жилого дома расположенного по адресу: г.Пермь, Комсомольский проспект/ул.Соловьева, 77/7; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра) погасить запись об ипотеке в отношении встроенного нежилого помещения площадью 198,3 кв.м в подвале жилого дома расположенного по адресу: г.Пермь, Комсомольский проспект/ул.Соловьева, 77/7.

Определениями суда от 28.08.2013 и от 08.10.2013 согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ЭСКО", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Решением суда от 28.11.2013 иск удовлетворен частично. Признана отсутствующей ипотека встроенных нежилых помещений в подвале жилого дома общей площадью 198,3 кв.м. по адресу: г.Пермь, Комсомольский проспект/ул.Соловьева, 77/7. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик с решением суда от 28.11.2013 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Истец полагает, что законные основания прекращения ипотеки отсутствуют, поскольку обязательства, предусмотренные договором купли-продажи, истцом не исполнены - проценты не уплачены. Суд не принял во внимание, что основания возникновения права собственности истца на спорное имущество оспорены ответчиком в судебном порядке, соответственно, обязательство, которое суд посчитал надлежащим образом прекращенным, отсутствовало, а денежные средства, предоставленные истцом во исполнение несуществующего обязательства, являются неосновательным обогащением истца, не подлежащим возврату. В решении допущены противоречия, поскольку суд указал на прекращение обеспеченного залогом обязательства, вместе с тем, отклонил довод ответчика о ненадлежащем исполнении истцом обязательства по уплате процентов, указав на его недействительность. Погашение в государственном реестре записи об ипотеке повлечет невозможность возврата имущества в муниципальную собственность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец в суде апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Истец указывает, что является собственником спорного недвижимого имущества, стоимость которого оплачена, в связи с чем ипотека в силу закона прекращена, оснований для сохранения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке не имеется. Ответчик необоснованно уклоняется от обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеке.

Третьи лица в суд апелляционной инстанции не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в отзыве на апелляционную жалобу указало, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного помещения содержится запись о праве собственности истца и запись об ипотеке в силу закона в пользу муниципального образования.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 27.02.2013 в судебном заседании объявлен перерыв до 05.03.2013.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.04.2012 на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (продавец) и ООО "ЭСКО" (покупатель) заключен договор N 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа (л.д. 50-53).

В соответствии с п. 1.1. указанного договора продавец продает, а покупатель приобретает в рассрочку на три года встроенные нежилые помещения общей площадью 198,3 кв.м в подвале жилого дома по адресу: г.Пермь, Комсомольский проспект/ул.Соловьева, 77/7.

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена выкупаемого имущества определена в размере 2 110 000 руб.

Имущество подлежит оплате в рассрочку до трех лет согласно графику оплаты, содержащемуся в приложении N 2 к договору (п. 2.2. договора).

Согласно п. 2.3. договора на основную сумму платежа (долга) начисляются проценты, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора, в размере 8% годовых.

В п. 2.4. договора предусмотрено, что проценты подлежат уплате покупателем одновременно с уплатой основного долга.

В приложении N 2 к договору предусмотрен график уплаты стоимости выкупаемого имущества и процентов: всего 2 110 000 руб. выкупной цены и 168 800 руб. процентов.

Помещения переданы покупателю по акту приема-передачи от 18.11.2009 (л.д. 55).

27.04.2012 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "ЭСКО" на вышеуказанное недвижимое имущество, зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавца, что следует из соответствующих отметок на договоре (л.д. 53 оборот).

25.05.2012 между ООО "ЭСКО" (продавец) и ООО "КАПИТАЛ-Строй" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить встроенные нежилые помещения в подвале жилого дома общей площадью 198,3 кв. м., расположенные по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский/ул. Соловьева, 77/7 (л.д. 12-15).

Согласно п. 2. указанного договора предмет договора купли-продажи обременен залогом в силу закона, возникшим из договора от 10.04.2012 N 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа. Согласие залогодержателя - Департамента имущественных отношений администрации г. Перми на заключение данного договора в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" получено, копия согласия является приложением N 3 к договору.

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена приобретаемого имущества определена в размере 2 110 000 руб.

Оплата цены имущества производится в следующем порядке: 703 333 руб. 33 коп. в срок до 09.04.2013, 703 333 руб. 33 коп. в срок до 09.04.2014, 703 333 руб. 34 руб. в срок до 09.04.2015 (п. 2.4. договора).

Также 25.05.2012 между ООО "ЭСКО" (первоначальный должник) и ООО "КАПИТАЛ-Строй" (должник) заключен договор о переводе долга (л.д. 16-18).

Согласно п. 1.1 договора о переводе долга от 25.05.2012 первоначальный должник с согласия Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (кредитор) переводит свои обязательства по оплате суммы долга и процентов, возникшие из договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 10.04.2012 N 12/16-159, заключенного между первоначальным должником и кредитором, на должника, а должник принимает на себя указанные обязательства.

В соответствии с пунктом 1.2. договора о переводе долга от 25.05.2012 сумма долга, подлежащая оплате должником, на момент подписания договора составляет 2 110 000 руб.

Согласно п. 1.3. указанного договора существующие обязательства первоначального должника по отношению к кредитору по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 10.04.2012 N 12/16-159 прекращаются с момента вступления в силу настоящего договора.

В соответствии с п. 2.3. договора от 25.05.2012 задолженность подлежит уплате должником в следующем порядке: 703 333 руб. 33 коп. в срок до 09.04.2013, 703 333 руб. 33 коп. в срок до 09.04.2014, 703 333 руб. 34 руб. в срок до 09.04.2015.

09.07.2012 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "КАПИТАЛ-Строй" на вышеуказанное недвижимое имущество (л.д. 56), зарегистрирована ипотека в силу закона, запись об ипотеке в пользу муниципального образования город Пермь (залогодержатель) сохранена с указанием залогодателя - ООО "КАПИТАЛ-Строй", что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.08.2013 N 20/013/2013-89 (л.д. 23)

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу N А50-22201/2012 признан недействительным (ничтожным) договор от 10.04.2012 N 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 198,3 кв. м. в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский / ул. Соловьева, 77/7, признан недействительным (ничтожным) договор от 25.05.2012 купли-продажи указанного помещения, заключенный между ООО "ЭСКО" и ООО "КАПИТАЛ-Строй", а также признан недействительным (ничтожным) договор от 25.05.2012 о переводе долга по оплате указанного помещения, заключенный между ООО "ЭСКО" и ООО "КАПИТАЛ-Строй". В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделок отказано (л.д. 38-49). Основанием признания недействительным договора от 10.04.2012 N 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности явилось наличие у покупателя задолженности по арендной плате и неустойке, то есть несоблюдение требований, предъявляемых к арендатору ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ.

По платежному поручению от 11.07.2013 N 2042 истец уплатил ответчику денежные средства в сумме 2 110 000 руб. в счет оплаты имущества (л.д.19).

Ссылаясь на то, что истцом исполнено обязательство по оплате имущества, истец обратился к ответчику с заявлением от 12.07.2013 об осуществлении действий по снятию обременения в отношении помещения (л.д.20, 21).

Поскольку данное требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Согласно ст.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с со ст. 19, 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ залогом обеспечивается обязательство по оплате приобретаемого имущества до его полной оплаты.

В силу ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Статья 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Системное толкование указанных норм права действительно позволяет установить, что в случае отсутствия возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По смыслу названного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся записи о праве собственности истца на указанное помещение, а также об обременении помещения ипотекой в силу закона в пользу муниципального образования.

В качестве основания признания ипотеки отсутствующей, истец ссылается исполнение обеспеченного ипотекой обязательства по оплате спорного помещения.

Как следует из материалов дела, оплата имущества истцом произведена.

Заявление истца о погашении записи об ипотеке оставлено ответчиком без удовлетворения.

Учитывая изложенное, оснований для сохранения записи об ипотеке не имеется.

Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 10.04.2012 N 12/16-159 признан недействительным (ничтожным) вступившим в законную силу судебным актом - постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу N А50-22201/2012.

Вместе с тем, само по себе признание недействительными договоров, явившихся основанием государственной регистрации права собственности истца на помещение, не означает отсутствие у истца права на обращение суд с требованием о признании ипотеки отсутствующей при условии оплаты имущества и уклонения ответчика от погашения записи об ипотеке, поскольку решение, которое являлось бы основанием для внесения в государственный реестр записи о прекращении права собственности истца на спорное имущество, судом не принято, то есть право собственности истца в установленном порядке не оспорено.

Учитывая изложенное, требование о признании ипотеки отсутствующей правомерно удовлетворено судом.

Суд верно указал, что решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в государственный реестр и погашения записи об ипотеке.

Суд первой инстанции правильно отклонил довод ответчика о ненадлежащем исполнении истцом обязательства по уплате процентов, указав на его недействительность.

При этом, противоречия в выводах суда первой инстанции отсутствуют, поскольку недействительное условие договора может быть исполнено, но оснований для обязания его исполнить не имеется в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оплата имущества произведена истцом по недействительной сделке.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ залогом обеспечивается обязательство по оплате приобретаемого имущества.

Довод ответчика о том, что погашение в государственном реестре записи об ипотеке повлечет невозможность возврата имущества в муниципальную собственность, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы, поскольку при наличии зарегистрированного права истца на спорное имущества восстановление права муниципальной собственности возможно только путем предъявления в суд самостоятельных требований, направленных на оспаривание зарегистрированного права.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требования ООО "КАПИТАЛ-Строй" об обязании Управления Росреестра по Пермскому краю погасить в государственном реестре запись об ипотеке не оспаривается, судом апелляционной инстанции не проверяется на основании п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы. Согласно подпункту 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации муниципальное образование "город Пермь" освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

На основании и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 ноября 2013 года по делу N А50-15615/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

Л.Ф. Виноградова Е.О.Гладких