Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 г. N 14АП-720/14

г. Вологда

14 марта 2014 г.

Дело N А66-11703/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 14 марта 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СБС Инвест-Конаково" представителей Аветисяна Г.Н. по доверенности от 09.08.2013 и Жерихова А.В. по доверенности от 09.08.2013, от администрации Конаковского района Тверской области представителя Карасевой М.А. по доверенности от 25.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СБС Инвест-Конаково" на решение Арбитражного суда Тверской области от 06 декабря 2013 года по делу N А66-11703/2013 (судья Пугачев А.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СБС Инвест-Конаково" (ОГРН 1106911000679; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к администрации Конаковского района Тверской области (ОГРН 1026901731702; далее - Администрация) с исковыми требованиями изменить договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.09.2011 в части определения цели использования земельного участка, кадастровым номером 69:43:0070860:23, площадью 200 000 кв.м, находящегося по адресу: Тверская область, г/п Конаково, город Конаково, район въезда в город (правая сторона), с "под строительство дома отдыха" на "для индивидуального строительства" (пункт 1.1 договора) (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).

Решением суда от 06.12.2013 в удовлетворении иска отказано.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, принять новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Не соблюдая порядок ведения судебного процесса, суд лишил возможности сторонам, в частности Обществу представить подготовленные письменные доказательства своих доводов и обстоятельств, дать устные пояснения по существу дела. В мотивировочной части решения суд указал, что 15.06.2012 истец обратился к ответчику с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка на использование в целях жилищного строительства и внесении изменений в договор аренды, в котором ему ответчиком отказано по причине того, что в случае изменения разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства изменяется порядок предоставления земельного участка для строительства. При этом в исковом заявлении Общество указало, что 15.06.2012 обратилось в администрацию города Конаково (орган местного самоуправления, уполномоченный на изменение вида разрешенного использования земельного участка), который не является лицом, участвующим в деле, с заявлением об изменении вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка с "под строительство дома отдыха" на "для индивидуального жилищного строительства". Общество обратилось к ответчику лишь после получения кадастровой выписки с внесенными изменениями о виде разрешенного использования земельного участка. Необоснованным является также вывод суда о недопустимости осуществления Обществом жилищного строительства на основании договора аренды от 09.11.2011 в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Спорный земельный участок относится к землям, собственность на которые не разграничена. Ответчик не является собственником земельного участка, а лишь осуществляет функции собственника по распоряжению данными земельными участками в силу закона, при этом ответчик не уполномочен на принятие решения об изменении вида разрешённого использования земельного участка, как считает суд первой инстанции, данные полномочия переданы администрации города Конаково, которая и приняло соответствующее решение. Соответственно, изменение вида разрешенного использования земельного участка не было произвольным, как считает суд первой инстанции, а наоборот, все действия выполнены строгом соответствии действующего гражданского, земельного и градостроительного законодательства с учетом мнения арендодателя земельного участку, и не противоречат ни одному пункту спорного договора. Также не обоснован и не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является. Суд в решении указал, что в материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования истцом арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора аренды. Довод истца о невозможности исполнения договора является бездоказательным и преждевременным. В материалах дела имеется достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что не решение арендатора о внесении изменений в договор аренды является существенным изменением обстоятельств, а отсутствие возможности использования земельного участка в целях, указанных в договоре, в том числе по причине допустимости и согласия ответчика (арендодателя) наступлениям данных обстоятельств.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Общества поддержали доводы и требования жалобы. При этом, выслушав позицию ответчика, после приобщения апелляционным судом по ходатайству Общества с согласия Администрации дополнительных документов, отказались от довода жалобы о допущенных судом процессуальных нарушениях о не соблюдении процесса. Просили решение суда отменить по иным, изложенным в жалобе доводам, иск удовлетворить.

Администрация в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против доводов и требований жалобы, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 31.08.2011 N 775 (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.09.2011 подписали договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель - земли населенных пунктов, кадастровым номером 69:43:0070860:23, площадью 200 000 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, город Конаково, район въезда в город (правая сторона), разрешенным использованием - под строительство дома отдыха, ограничения в пользовании - часть земельного участка, площадью 1778 кв.м, 1765 кв.м, 1621 кв.м, охранные зоны кабеля, обременены правами других лиц производить ремонтные работы (пункты 1.1, 1.3).

Срок аренды установлен в пункте 2.1 - с 31.08.2011 по 31.08.2060.

Согласно пункту 4.4.2 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием на условиях, установленных договором и действующим законодательством.

Договор зарегистрирован 14.11.2011.

В приложении N 1 приведен расчет арендной платы за земельный участок.

Земельный участок передан по акту от 09.09.2011.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 26.07.2011, земельный участок, кадастровым номером 69:43:0070860:23, площадью 200 000 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, город Конаково, район въезда в город (правая сторона), поставлен на кадастровый учет 19.07.2011 с указанием вида разрешенного использования - под строительство дома отдха.

Общество 15.06.2012 обратилось к главе администрации города Конаково с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка "под строительство дома отдыха" на "под индивидуальное жилищное строительство".

Администрация 11.07.2012 на запрос администрации города Конакова от 29.06.2012 сообщила, что не вправе принимать решения по данному вопросу, так как не уполномочена на такие действия.

Постановлением от 21.09.2012 N 501администрация города Конаково по заявлению Общества изменила вид разрешенного использования земельного участка с разрешенного вида использования "под строительство дома отдыха" на разрешенный вид использования "для индивидуального жилищного строительства".

Соответствующие сведения внесены в кадастр, что следует из выписки от 22.10.2012.

Общество 27.12.2012 обратилось к Администрации с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды об изменении пункта 1.1 в части указания сведений о виде разрешенного использования, а именно, вместо "под строительство дома отдыха" указать "для индивидуального жилищного строительства".

Администрация 25.01.2013 отказала Обществу в подписании такого соглашения.

Считая, что у ответчика отсутствуют правовые основания для отказа в согласовании дополнительного соглашения к договору аренды от 09.09.2011 о внесении изменении в пункт 1.1 договора относительно указания вида разрешенного использования, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и отказал в иске.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В статье 7 ЗК РФ описан состав земель в Российской Федерации.

Согласно пункту 2 приведенной статьи, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Как правомерно указал суд первой инстанции, из правового смысла статей 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 ЗК РФ, статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из правового смысла статей 30.1, 40 и 41 ЗК РФ следует, что использование земельного участка осуществляет с соблюдением предусмотренного особого порядка предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения, а именно, по результатам проведенного аукциона.

Суд первой инстанции установил, что также следует из материалов дела и документов, представленных истцом в суд апелляционной инстанции, спорный земельный участок предоставлен Обществу в сентябре 2011 года исключительно под строительство дома отдыха. При этом на тот момент истец был заинтересован в использовании данного земельного участка с таким видом разрешенного использования. Об этом свидетельствуют документы, представленные Обществом в суд первой инстанции и апелляционную инстанцию по исполнению договора.

Вместе с тем, все условия договора, в том числе порядок предоставления участка, порядок расчета и уплаты арендной платы согласованы сторонами исходя из вида разрешенного использования - под строительство дома отдыха, который соответствовал виду разрешенного использования, указанному в кадастре.

Кроме того, как правомерно указал суд, спорный земельный участок был предоставлен истцу без проведения аукциона исходя из тех целей и вида разрешенного использования, которые были установлены в кадастре и согласованы сторонами. При этом осуществление истцом жилищного строительства на основании договора аренды от 09.11.2011, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ. Изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах Общества может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения иска о внесении изменений в договор аренды у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано обоснованно. Условия, при наступлении которых стороны могут ставить такой вопрос перед судом в порядке применении статьи 451 ГК РФ, отсутствуют.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, правовые основания не согласиться с которыми у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 06 декабря 2013 года по делу N А66-11703/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СБС Инвест-Конаково" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина