Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2014 г. N 18АП-1983/14

г. Челябинск

21 марта 2014 г.

Дело N А76-23709/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2014 по делу N А76-23709/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Ксения" - Кайряк Юлия Александровна (доверенность от 20.01.2014), Жиренкин Дмитрий Анатольевич (доверенность от 20.01.2014).

Администрация города Магнитогорска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Валерия" (далее - ответчик, ООО "Валерия", общество) о взыскании 686 044 руб. 27 коп. арендной платы за пользование земельным участком, расположенным в г.Магнитогорск по ул. Тевосяна за период с 01.03.2008 по 23.09.2013.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 19.12.2013 (л.д. 85-91) ООО "Валерия" прекратило деятельность в результате реорганизации в форме присоединения к ООО "Ксения" с 31.07.2013.

При указанных обстоятельствах, судом признано надлежащим ответчиком по настоящему делу ООО "Ксения".

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.01.2014 (резолютивная часть объявлена 21.01.2014) с учетом определения об исправлении опечатки от 21.01.2014 исковые требования администрации удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскан основной долг в сумме 10 130 руб. 36 коп., в доход федерального бюджета - государственная пошлина в сумме 405 руб. 21 коп.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т.2 л.д.3-4).

Апеллянт указал в жалобе, что судом первой инстанции не было рассмотрено ходатайство администрации об отложении судебного разбирательства, направленное в канцелярию суда посредством факсимильной связи 21.01.2014.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что в спорный период ответчиком на счет истца было перечислено 202 919 рублей, в том числе по платежному поручению N 2 от 15.04.2013 на сумму 40 000 рублей, неучтенному истцом при расчете задолженности. Суд не проверил документы, свидетельствующие о перечислении указанных денежных средств на счет истца. Денежные средства в размере 40 000 рублей, перечисленные платежным поручением N 2 от 15.04.2013 поступили на счет администрации, однако, в связи с неверно заполненными реквизитами в указном платежном документе, эти денежные средства были отнесены УФК по Челябинской области на "Невыясненные поступления". Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска, как администратор неналоговых платежей распределил денежные средства в сумме 40 000 рублей следующим образом: 34 771,35 рублей на арендную плату по договору N 4825, что и было указано в расчете администрации города Магнитогорска, приложенном к исковому заявлению, и 5 228,65 рублей на оплату пени по договору N 4825. В настоящее время денежные средства в сумме 40 000 рублей отнесены в счет погашения задолженности по арендной плате за земельный участок. Платеж в размере 34 771,35 рублей в администрацию не поступал. Таким образом, ответчиком была погашена задолженность в размере 168 148 руб. 42 коп., а не 202 919 руб., как указанно в решении суда.

Также, апеллянт не согласен с расчетом задолженности, который произвел суд первой инстанции, считает, что в нем допущена ошибка. По мнению администрации, итоговый размер арендной платы в соответствии с расчетом истца за спорный период составил 861 008 рублей 42 копейки, а не 213 049 рублей 36 копеек, как указано в решении суда. С учетом произведенной оплаты в размере 168 148,42 рубля, остаток задолженности составил 692 860 рублей, а не 10 130,36 рублей.

Апеллянт указывает на арифметические ошибки в расчетах ответчика, которые были приняты за основу судом первой инстанции, а также неправильное применение льготной ставки арендной платы в размере 0,5% (как при строительстве) в период с 01.08.2012, когда объект уже был введен в эксплуатацию.

Кроме того, суд первой инстанции указал в решении, что администрация не представила доказательств правомерности применения коэффициентов К2 и КЗ равных 4 за период с августа 2012 года. Апеллянт согласен, что при расчете задолженности программой была допущена техническая ошибка при установлении коэффициентов в столбцах, которая не была замечена представителями администрации. Однако, суд, обнаружив указанную неточность, не запросил пояснения у администрации по указанному вопросу, что привело к ошибкам суда при проведении самостоятельных расчетов. Апеллянт полагает необоснованным установление судом ограничения периода взыскания задолженности до 23.09.2013 а не до 30.09.2013.

К дате судебного заседания ООО "Ксения" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик полагает, что расчет задолженности судом первой инстанции был произведен правильно, нарушений норм действующего законодательства не допущено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие администрации.

В судебном заседании представители ответчика возражали относительно доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.02.2008 на основании постановления главы города Магнитогорск N 853-П (л.д. 31) между Администрацией г.Магнитогорска (арендодатель) и обществом (арендатор) 24.04.2008 подписан договор N 4825 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 755,35 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0311001:199, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г.Магнитогорск, ул. Тевосяна между жилыми домами N 21 и N 25 (л.д. 9-11).

Цель использования участка: для строительства кафе.

Договор заключен сроком до 06.06.2011, условия договора распространяют свое действие на отношения, возникшие с 06.02.2008 (п. 2.1).

Дополнительным соглашением от 02.07.2013 срок действия договора продлен до 06.02.2014 (л.д. 12).

По условиям п. 3.3 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация договора аренды произведена, о чем на указанном договоре имеется соответствующая отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т. 1 л.д. 12 на обороте).

По договору N 4825 по расчетам истца, за период с 01.03.2008 по 25.09.2013 задолженность составила 686 044,27 руб. (л.д. 32-35).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения администрации г. Магнитогорска с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расчет размера арендных платежей истцом необоснованно завышен. Суд первой инстанции самостоятельно произвел растет задолженности с учетом частичной оплаты долга, при этом указав в решении, что доказательств правомерности применения при расчете задолженности с августа 2012 коэффициентов К2 и К3 равных 4, истец суду не представил.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В рассматриваемой ситуации сторонами согласованы поименованные в законе существенные условия для такого вида гражданско-правового договора, как аренда земли. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями федерального закона до момента подписания договора аренды, согласована методика определения размера арендной платы, договор аренды от 24.04.2008 N 4825 зарегистрирован в установленном законом порядке. Доказательств согласования сторонами иных условий сделки в качестве существенных материалы дела не содержат. Следовательно, данный договор является заключенным.

Спорный земельный участок общей площадью 1 755,35 кв.м был передан во владение ответчика не позднее 24.04.2008, с подписанием договора аренды от 24.04.2008 N 4825 (пункт 8.1).

ООО "Ксения" факт использования спорного участка земли в своей хозяйственной деятельности на протяжении всего заявленного Администрацией в иске периода с 01.03.2008 по 23.09.2013 не оспаривала, доводов либо аргументов, опровергающих соответствующие обстоятельства, не приводила (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 1, п. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК РФ пользование землей в Российской Федерации является платным. Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Истец, обращаясь с иском в арбитражный суд, просил взыскать с ответчика задолженность за период с 01.03.2008 по 23.09.2013 в сумме 686 044 руб. 27 коп., с учетом частичной оплаты в размере 162 919 руб. 77 коп.

Администрацией при обращении в суд был представлен подробный расчет размера исковых требований (л.д. 32-35 т.1), в котором были применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон от 24.04.2008 N 257-ЗО), а также решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109 и от 26.06.2012 N 108 (далее - Решения NN 108,109).

В апелляционной жалобе истец указал на допущенную при составлении расчета техническую ошибку при определении значений коэффициентов К2 и К 3, в связи с чем представил новый расчет.

Проверяя указанные расчеты, апелляционный суд полагает, что в рассматриваемом случае расчет арендной платы должен производиться исходя из следующих показателей.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Более того, в данной ситуации стороны добровольно в пункте 3.2 договора аренды согласовали условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок ее определения, либо вида деятельности арендатора (т.1 л.д. 9-11).

Согласно Закону от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решениям NN 108-109 размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3,

где Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Из представленного в дело расчета размера исковых требований следует, что истцом были применены следующие показатели:

- общая площадь объекта аренды (неизменна на протяжении всего спорного периода) составляет 1755, 35 кв. м;

- кадастровая стоимость: с марта 2008 по декабрь 2011 установлена в размере 4055,78 руб. за 1 кв.м., а с января 2012 по 23.09.2013 в размере 5161876,20 руб. за весь земельный участок в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов вновь проведенной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области";

- ставка арендной платы (Сап): с июля 2008 по декабрь 2011 - 0,3% (установлена для земель, предоставленных для строительства в пределах нормативов продолжительности строительства), с января 2012 по июль 2012 - 0,5 % (установлена для земель, предоставленных на период строительства объектов в период свыше нормативов продолжительности строительства), с августа 2012 по 23.09. 2013 - 3% (установлена для земель, предоставленных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц);

- коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (К1): с июля 2008 по декабрь 2011 - "1" (установлен для вида деятельности "строительство"), с января 2012 по июнь 2012 - "1" (установлен для вида деятельности "строительство"), июль 2012 - "1,5" (строительство), август 2012- 23.09.2013 - "4" (установлен для видов деятельности общественное питание, кафе, бары, рестораны).

- значения коэффициентов К2 и К3 в течение всего периода неизменны и составляют - "1".

Суд первой инстанции, удовлетворяя частично требования истца, пришел к выводу, что расчет размера арендных платежей, представленный с исковым заявлением, необоснованно завышен и самостоятельно произвел расчет задолженности.

По расчету суда первой инстанции итоговый размер арендной платы за спорный период составил 213 049,36 руб. При наличии оплаты общества в размере 202 919 руб., долг составил 10 130,36 руб.

Суд апелляционной инстанции при проверке расчет суда первой инстанции, приходит к выводу о том, что судом расчет произведен неверно, использованы неправильные коэффициенты в ряде периодов, а также не учтены отдельные показатели при исчислении арендной платы по некоторым периодам.

Так, судом апелляционной инстанции установлено, что при определении размера подлежащей взысканию арендной платы в период с 01.07.20108 по 31.12.2011 судом первой инстанции не был учтен показатель общей площади земельного участка 1755,33 кв.м., что повлияло на итоговую величину ежемесячной арендной платы.

В период с 01.08.2012 по 23.09.2013 судом первой инстанции была неверно применена ставка арендной платы 0,5% вместо положенной 3% в связи с вводом объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что Постановлением Администрации города Магнитогорска Челябинской области от 03.07.2012 N 8641-П утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.06.2012 N 74-00379 (л.д.20 т.1).

Данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для целей применения при расчете размера арендной платы, начиная с 01.08.2012, показателей и значений ставки и коэффициентов, установленных для иных видов использования земельного участка и видов деятельности арендатора. С окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству указанного объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания - торгово-складской комплекс. При этом законом Челябинской области и нормативными правовыми актами органа местного самоуправления (города Магнитогорска) в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчета размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объемы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй - растет в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления ООО "Ксения" на спорном земельном участке в период с 01.08.2012 по 23.09.2013 хозяйственной деятельности по эксплуатации вновь возведенного здания - кафе - по его функциональному назначению, в дело представлено не было.

Кроме того, при самостоятельном расчете подлежащей взысканию задолженности, суд первой инстанции неверно исчислил сумму частично погашенной ответчиком задолженности, приняв за основу, обозначенную в возражениях ответчика сумму - 202 919 руб., и указав на то обстоятельство, что ответчик оплатил по платежному поручению N 2 от 15.04.2013 сумму 40 000 руб., не учтенную истцом при расчете задолженности.

Ответчик, указывая на частичное погашение задолженности в сумме 202 919 руб. не подтвердил факт уплаты 34 771 руб.35 коп. каким либо платежным документом (л.д.95-103).

Бесспорной между сторонами является сумма частичного погашения задолженности - 168 148 руб. 42 коп.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств уплаты дополнительно к этой сумме еще и 34 771 руб.35 коп., суд первой инстанции не вправе был принимать в качестве исполненного сведения ответчика об уплате этой суммы.

Представленный к апелляционной жалобе расчет подлежащей взысканию задолженности в период с 01.03.2008 по 30.9.2013 проверен судом апелляционной инстанции, механизм расчета принимается судом за основу.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца о необходимости установления окончательного срока периода задолженности до 30.09.2013, поскольку истец изначально обратился в суд с иском, заявив период до 23.09.2013. сведений об изменении заявленных требований в установленном порядке в суде первой инстанции материалы дела не содержат.

Оснований для применения иного периода взыскания у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции полагает, что с ответчика по договору аренды от 24.04.2008 N 4825 подлежала взысканию задолженность в сумме 680 815 руб.63 коп. (с учетом частичного погашения в сумме 168 148 рублей).

При таких обстоятельствах исковые требования администрации города Магнитогорска о взыскании суммы основного долга в размере 680 815 руб.63 коп. являются правомерными и подлежат удовлетворению в указанной части.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит изменению в части размера подлежащей взысканию суммы арендной платы, а также распределения судебных расходов, в силу несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения судом норм материального права (пункт 3,4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Распределение государственной пошлины следует произвести пропорционально удовлетворенным требованиям на основании ст. 110 АПК РФ.

Взыскание судебных расходов в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2014 по делу N А76-23709/2013 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Администрации г. Магнитогорска Челябинской области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ксения" в пользу Администрации г. Магнитогорска Челябинской области по договору аренды от 24.04.2008 N 4825 задолженность по арендной плате в сумме 680 815 руб.63 коп..

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ксения" в доход федерального бюджета 16 593 руб.43 коп. государственной пошлины".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова