Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 г. N 10АП-11723/13

г. Москва

28 марта 2014 г.

Дело N А41-1420/12

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "АльфаБест-Пушкино": Зметный Б.Л. по доверенности от 17.12.13;

от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства: Шагова А.А. по доверенности N АБ-27 от 15.07.13; Шарко И.В. по доверенности N АБ-37 от 16.08.13,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-1420/12 по иску общества с ограниченной ответственностью "АльфаБест-Пушкино" к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства о признании результатов аукциона недействительными, признании недействительным договора аренды земельных участков, по встречному иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства к обществу с ограниченной ответственностью "АльфаБест-Пушкино" о расторжении договора и взыскании задолженности,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Истринского муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "АльфаБест-Пушкино" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства о:

- признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского района Московской области, состоявшегося 26.01.11;

- признании недействительным заключенного по итогам аукциона между ООО "АльфаБест-Пушкино" и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства договора N ДЗ-1 от 28.01.11 аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12 площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского района Московской области;

- обязании Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда принять от ООО "АльфаБест-Пушкино", а ООО "АльфаБест-Пушкино передать по акту приема-передачи земельные участки с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенные в восточной части г. Истра Истринского района Московской области;

- обязании Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда в силу возвратить ООО "АльфаБест-Пушкино" денежные средства в размере 5 160 478 рублей (т. 1, л.д. 3-8).

Иск заявлен на основании статей 167, 178, 499 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2011 года было возбуждено производство по делу N А41-1420/12 по вышеназванному иску, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация Истринского муниципального района Московской области (т. 1, л.д. 1-2).

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "АльфаБест-Пушкино" о

- взыскании задолженности по арендной плате за период до 05.12.11 в размере 21 133 933 рублей 50 копеек (в том числе НДС 18%) и неустойки в размере 4 950 743 рублей 50 копеек (в том числе НДС 18%), всего - 26 084 677 рублей (в том числе НДС 18%);

- расторжении договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-1 от 28.01.11, заключенного между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ООО "АльфаБест-Пушкино";

- обязании ООО "АльфаБест-Пушкино" не позднее 30-ти дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельные участки общей площадью 70 600 кв.м. (кадастровые номера: 50:08:010207:12, 50:08:010208:12), местоположение: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части, и передать земельные участки по акту приема-передачи Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (т. 2, л.д. 2-6).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 13 января 2012 года было возбуждено производство по делу N А41-3318/12 по указанному иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (т. 2, л.д. 1).

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2012 года дела N А41-1420/12 и N а41-3318/12 были объединены в одно производство, объединенному делу был присвоен номер А41-1420/12 (т. 2, л.д. 149-152).

Определением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2012 года по делу N А41-1420/12 исковое заявление Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства о расторжении договора аренды и взыскании задолженности было принято к производству как встречное исковое заявление (т. 1, л.д. 99).

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил:

- взыскать с ООО "АльфаБест-Пушкино" задолженность по арендной плате за 2-4 квартал 2011 года, 1-4 кварталы 2012 года в размере 88 445 124 рубля 63 копейки, в том числе НДС 13 491 629 рублей 19 копеек;

- взыскать с ООО "АльфаБест-Пушкино" неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 квартала 2011 года (в том числе, за период использования земельных участков до осуществления государственной регистрации договора аренды), невнесение арендных платежей за 2-4 кварталы 2011 года, 1-4 кварталы 2012 года, рассчитанную по состоянию на 03.12.12, в размере 35 028 670 рублей 32 копейки, в том числе НДС 5 343 356 рублей 49 копеек;

- взыскать с ООО "АльфаБест-Пушкино" неустойку за нарушение сроков представления безотзывной банковской гарантии за период с 02.04.11 по 04.12.12) в размере 316 337 рублей 34 копейки, в том числе НДС 48 254 рубля 85 копеек;

- расторгнуть договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-1 от 28.01.11, заключенный между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ООО "АльфаБест-Пушкино";

- обязать ООО "АльфаБест-Пушкино" не позднее тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельные участка общей площадью 70 600 кв.м. (кадастровые номера 50:08:010207:12, 50:08:010208:12), местоположение: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части, и передать земельные участки по акту приема-передачи Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (т. 5, л.д. 4-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2013 года аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области, состоявшийся 26.01.11, был признан недействительным; заключенный по итогам аукциона договор аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области N ДЗ-1 от 28.01.11 между ООО "АльфаБест-Пушкино" и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, был признан недействительным; Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства был обязан в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда принять от ООО "АльфаБест-Пушкино", а ООО "АльфаБест-Пушкино" передать по акту приема-передачи земельные участки с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенные в восточной части г.Истра Истринского муниципального района Московской области; с Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в пользу ООО "АльфаБест-Пушкино" было взыскано 5 160 478 рублей, а также расходы на оплату услуг экспертной организации в размере 50 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 4000 рублей; в удовлетворении встречных исковых требований Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства о взыскании с ООО "АльфаБест-Пушкино" задолженности, расторжении договора аренды земельных участков, обязании возвратить земельные участки было отказано (т. 5, л.д. 164-167).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившихся в не рассмотрении судом принятых уточненных требований Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Определением от 17 февраля 2014 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-1420/12 по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции встречное исковое заявление было рассмотрено без учета принятых уточнений (т. 6, л.д. 58-59).

В силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Таким образом, решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2013 года подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "АльфаБест-Пушкино" поддержали доводы искового заявления, просили заявленные требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства возражал против доводов искового заявления, поддержал доводы встречного иска с учетом уточнений, просил встречные требования удовлетворить, в удовлетворении основного иска отказать.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела и доводы исковых заявлений, апелляционный суд полагает, что требования по основному иску подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречного иска должно быть отказано.

Как следует из материалов дела, Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства на праве собственности принадлежат два земельных участка: с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., и с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра, Истринского муниципального района Московской области, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: в целях жилищного строительства (т. 1, л.д. 28-29).

26.01.11 Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., и с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с протоколом аукциона N А58-07/2010/2 от 26.01.11 право на заключение договора аренды названных земельных участков было приобретено ООО "АльфаБест-Пушкино" (т. 1, л.д. 16-27).

Платежным поручением N 3 от 20.01.11 ООО "АльфаБест-Пушкино" уплатило Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства 5 160 478 рублей 66 копеек задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемого права аренды (т. 1, л.д. 15).

28.01.11 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Арендодатель) и ООО "АльфаБест-Пушкино" (Арендатор) был заключен договор N ДЗ-1 аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с которым земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:010208:12 и 50:08:010207:12 были переданы в аренду сроком на 3 года в целях их комплексного освоения, а именно жилищного строительства на условиях, предусмотренных конкурсной документацией и договором аренды (т. 1, л.д. 36-53).

В соответствии с пунктом 4.4. договора аренды Арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого текущего квартала, при этом размер арендной платы рассчитывается по формуле, изложенной в пункте 4.5. договора.

Согласно пункту 7.1. договора аренды Арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить Арендатору в форме безотзывной банковской гарантии обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участков в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участки.

В ходе разработки ООО "АльфаБест-Пушкино" документации по планировке комплексного освоения названных земельных участков было установлено, что участки граничат с территориями заводов ЗАО "Истринский электромеханический завод" и ОАО "ПСО-13" УПТК.

Санитарно-защитная зона ЗАО "Истринский электромеханический завод" составляет 150 метров и в значительной мере накладывается на арендуемые истцом участки.

ОАО "ПСО-13" УПТК имеет класс III по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и других объектов" (п.7.1.4. Строительная промышленность), располагается адресу: Московская область, г. Истра, ул. Советская, дом 47, и имеет санитарно-защитную зону в 300 метров, которая практически полностью покрывает предоставленные под жилищное строительство земельные участки.

Поскольку условия аукциона не содержали сведений о воздействии промышленных объектов и производств этих заводов на земельные участки, а в соответствии с требованиями действующих СанПиН, осуществление жилищного строительства на территориях, покрываемых санитарно-защитными зонами, запрещено, ООО "АльфаБест-Пушкино", полагая, что приобрело право на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства, на которых в действительности осуществлять то строительство, на которое он рассчитывал, не может, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Заявляя встречные исковые требования, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства указал, что ООО "АльфаБест-Пушкино" ненадлежащим образом исполняло принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей и предоставлению банковской гарантии, что является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора аренды.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд полагает, что требования основанного иска подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее (ст. 447 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Таким образом, правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования, и защита прав, нарушенных при организации и проведении торгов, должна осуществляться соответствующими, предусмотренными законом способами, а именно способом, прямо установленным статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "АльфаБест-Пушкино" указало, что при проведении оспариваемых торгов потенциальные их участники не были предупреждены о невозможности использования земельных участков по прямому назначению в связи с нахождением их в санитарно-охранной зоне промышленных предприятий.

В силу подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

Согласно документации об аукционе обязательным условием комплексного освоения спорных земельных участков является их застройка с минимальным объемом общей площади жилых домов в застройке - 8 500 кв.м.

В силу статьи 3 Федерального закона N 7-ФЗ от 10.01.02 "Об охране окружающей среды" соблюдение права человека на благоприятную окружающую среду и обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека являются основными принципами охраны окружающей среды.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации также закреплено, что к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности относятся обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности и осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Таким образом, любое строительство, а в особенности жилищное, должно осуществляться с учетом экологических и санитарных факторов.

В пункте 15 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержится понятие инженерные изыскания, то есть изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.

То есть перед началом любого планирования территорий и строительства необходимо провести инженерные изыскания с целью изучения влияния природных условий и факторов техногенного воздействия на будущие объекты строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Согласно пункту 2.1. Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации N 74 от 25.09.07 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" N 52-ФЗ от 30.03.99 вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1 - 6 к настоящим санитарным правилам. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, для которых настоящими санитарными правилами не установлены размеры санитарно-защитной зоны и рекомендуемые разрывы, а также для объектов I - III классов опасности разрабатывается проект ориентировочного размера санитарно-защитной зоны.

Ориентировочный размер санитарно-защитной зоны должен быть обоснован проектом санитарно-защитной зоны с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха (с учетом фона) и уровней физического воздействия на атмосферный воздух и подтвержден результатами натурных исследований и измерений.

Таким образом, строительство жилых домов в санитарно-охранной зоне промышленных предприятий противоречит нормам действующего законодательства.

Между тем, из материалов дела следует, что спорные земельные участки граничат с территориями двух заводов - ЗАО "Истринский электромеханический завод" и ОАО "ПСО-13" УПТК.

При этом условия аукциона не содержат сведений о воздействии промышленных объектов и производств этих заводов на земельные участки.

ОАО "ПСО-13" УПТК имеет класс III по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и других объектов" (п. 7.1.4. Строительная промышленность).

Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению N 50.99.03.000.Т.001054.04.12 от 04.04.12 в сторону спорных земельных участков установлена 300-метровая санитарно-защитная зона от границ по периметру промплощадки ОАО "ПСО-13" УПТК. Из материалов дела следует, что названная зона практически полностью покрывает предоставленные под жилищное строительство земельные участки (т. 4, л.д. 27).

Санитарно-защитная зона ЗАО "Истринский электромеханический завод" составляет 150 метров и в значительной мере накладывается на арендуемые истцом участки.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.03.09 N 2538/09, проект обоснования границ и санитарно-эпидемиологическое заключение по этому проекту являются достаточными документами для подтверждения установления вокруг производственных площадок санитарно-защитной зоны.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что арендованные истцом земельные участки находятся в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий.

Доказательств обратного в материалы дела и апелляционному суду не представлено.

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2012 года по настоящему делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский государственный строительный университет". На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Возможно ли осуществление жилищного строительства, в параметрах и характеристиках, указанных в "Условиях аукциона" и в концепции застройки, представленной на аукцион ООО "АльфаБест-Пушкино", на земельных участках с учетом предположительной санитарно-защитной зоны.

2) Возможно осуществления жилищного строительства в объеме не менее 8 500 кв.м. общей площади жилых домов в застройке на земельных участках Фонда "РЖС" (кадастровые номера 50:08:010207:12 и 50:08:010208:12), расположенных по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части общей площадью 7,06 га, предоставленных ООО "АльфаБест-Пушкино" на основании договора аренды от 28.01.11 N ДЗ-1 по результатам аукциона от 26.01.11 N А58-07/2010/2 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, с учетом существующих ограничений на градостроительную деятельность в пределах территории земельных участков (т. 4, л.д. 148-149).

В соответствии с экспертным заключением от 07.02.13:

"1.Осуществление жилищного строительства, в параметрах и характеристиках, указанных в "Условиях аукциона" и в концепции застройкти представленной на аукцион ООО "АльфаБест-Пушкино", на земельных участках с учетом установленной санитарно-защитной зоны не представляется возможным, т.к. предполагаемое жилищное строительство должно осуществляться в пределах санитарно-защитной зоны действующего предприятия (УПТК ОАО ПСО-13); установленная санитарно-защитная зона для предприятия (300 м.) является минимальной (раздел 4/2/); корректировка санитарно-защитной зоны может быть выполнена только в установленном Законом порядке; земельные участки, выставленные Фондом "РЖС" (кадастровые номера 50:08:010208:12 и 50:08:010207:12) на аукцион, не соответствуют заявленным параметрам (для жилищного строительства).

2. Осуществление жилищного строительства в объеме не менее 8 500 кв. м. общей площади жилых домов в застройке на земельных участках Фонда "РЖС" (кадастровые номера 50:08:010207:12 и 50:08:010208:12), расположенных по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части общей площадью 7,06 га, представленных ООО "АльфаБест-Пушкино" на основании договора аренды от 28.01.11 N ДЗ-1 по результатам аукциона от 26.01.11 N А58-07/2010/2 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, с учетом существующих ограничений на градостроительную деятельность в пределах территории земельных участков не представляется возможным т.к. не допускается размещение объектов для проживания людей в санитарно-защитной зоне" (т. 5, л.д. 23-34).

Указанное заключение в установленном законом порядке оспорено не было. Иных заключений в материалы дела не представлено. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Согласно письму администрации Истринского муниципального района Московской области N 221 от 17.02.12 подготовка документации по планировке территории на земельных участках с кадастровыми номерами 50:08:010208:12 и 50:08:010207:12 была приостановлена до утверждения границ санитарно-защитной зоны ОАО "ПСО-13" - размещение жилой застройки будет рассматриваться на территориях вне границ согласованной санитарно-защитной зоны (т. 4, л.д. 31).

Поскольку, как указывалось выше, санитарно-защитная зона ОАО "ПСО-13" УПТК составляет 300 метров и почти полностью покрывает спорные земельные участки, осуществление на них жилищного строительства на условиях, установленных аукционом и договором аренды, не представляется возможным.

Изъявляя желание участвовать в аукционе в соответствии с его условиями, ООО "АльфаБест-Пушкино" рассчитывало осуществить строительство в определенном объеме, как по площади застройки, так и по предполагаемому количеству жителей; на условиях определенной рыночной привлекательности для потенциальных покупателей с целью обеспечения получения прибыли для себя; а также в определенные сроки, которые в настоящий момент не возможно определить по причине отсутствия документации по планировке территорий.

Таким образом, установление на спорных земельных участках санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, о возможности чего истец предупрежден не был, повлекло для ООО "АльфаБест-Пушкино" невозможность осуществления строительства в соответствии с условиями заключенного договора и требований аукционной документации, то есть привело к последствиям, на которые общество не рассчитывало при участии в аукционе.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о несоблюдении порядка проведения аукциона, что привело к приобретению истцом права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства, на которых в действительности осуществлять то строительство, на которое он рассчитывал, нельзя.

При таких обстоятельствах аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12 площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области, является недействительным.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, заключенный по итогам аукциона договор аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12 площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12 площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области N ДЗ-1 от 28.01.11 между ООО "АльфаБест-Пушкино" и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, также является недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что в целях участия в аукционе ООО "АльфаБест-Пушкино" платежным поручением N 3 от 20.01.11 Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства было перечислено 5 160 478 рублей 66 копеек, указанные денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, при этом спорные земельные участки подлежат возврату ответчику.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды N ДЗ-1 от 28.01.11, заключенный между истцом и ответчиком по результатам аукциона, был признан недействительным, оснований для удовлетворения встречного иска Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства не имеется.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в арбитражный суд с настоящим иском ООО "АльфаБест-Пушкино" платежным поручением N 380 от 29.11.11 уплатило 4 000 рублей госпошлины (т. 1, л.д. 9).

Также платежным поручением N 902 от 19.07.12 ООО "АльфаБест-Пушкино" перечислило на депозит Арбитражного суда Московской области 50 000 рублей в счет оплаты проведенной по делу экспертизы (т. 4, л.д. 48).

Учитывая изложенное, денежные средства в размере 54 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, статьями 266, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2013 года по делу N А41-1420/12 отменить.

Признать недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12 площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области.

Признать недействительным заключенный по итогам аукциона договор аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12 площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12 площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области N ДЗ-1 от 28.01.11 между ООО "АльфаБест-Пушкино" и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.

Обязать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда принять от ООО "АльфаБест-Пушкино", а ООО "АльфаБест-Пушкино" передать по акту приема-передачи земельные участки с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенные в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области.

Взыскать с Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в пользу ООО "АльфаБест-Пушкино" 5 160 478 рублей, расходы на оплату услуг экспертной организации в размере 50 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 4 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства о взыскании с ООО "АльфаБест-Пушкино" задолженности, расторжении договора аренды земельных участков, обязании возвратить земельные участки, отказать.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.Н. Короткова