Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 г. N 04АП-858/14

г. Чита

28 марта 2014 г.

Дело N А78-8143/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей В.А. Сидоренко, Д.Н. Рылова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.Н., в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 января 2014 года по делу N А78-8143/2013 по заявлению конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Казанова Андрея Борисовича, Маркина Александра Анатольевича (ОГРН 304380129600062, ИНН 380101487083) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403) о признании незаконным отказа N 01/034/2013-967 от 06.09.2013 в регистрации договора уступки права аренды земельного участка площадью 14976 кв.м кадастровый номер 75:32:010302:0025 по адресу: г. Чита, ул. Олимпийская, 18а, по договору аренды N 304/08 от 24.06.2008,

суд первой инстанции, судья Бочкарникова Л.В.,

Денис

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не было;

от заинтересованного лица: Лобан Т.Б., представителя по доверенности от 24.10.2013 N 23;

от третьих лиц, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края: не было;

Цыденова Даба Дамбинимаевич: не было;

установил:

Заявитель, конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Казанова Андрея Борисовича, Маркин Александра Анатольевича, обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о признании незаконным отказа N 01/034/2013-967 от 06.09.2013 в регистрации договора уступки права аренды земельного участка площадью 14976 кв. м кадастровый номер 75:32:010302:0025 по адресу: г. Чита, ул. Олимпийская, 18а, по договору аренды N 304/08 от 24.06.2008.

Решением суда первой инстанции 17.01.2014 требования заявителя удовлетворены полностью.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

В пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законом.

При этом пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при аренде этого участка на срок более чем пять лет предоставлено право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пунктом 2 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок определенный договором. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Однако в материалах дела отсутствует и суду не представлены доказательства отказа Департамента от договора аренды.

Управление, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.

Представитель Управления в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала, пояснив, что поскольку конкурсный управляющий представил к регистрации дополнительное соглашение, к договору который сам не подлежит государственной регистрации, то не подлежат государственной регистрации и дополнительные соглашения к нему.

Конкурсный управляющий Маркин Александр Анатольевич в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 67200271830374.

Представленным отзывом на апелляционную жалобу, представитель конкурсного управляющего просил отказать в её удовлетворении.

Казанов Андрей Борисович в судебное заседание не явился, представив письменные пояснения, в которых просил решение суда отменить в удовлетворении требований заявителя отказать. Из пояснений Казанова А.Б., следует, что Маркин А.А., определением 25.10.2013 Арбитражного суда Забайкальского края отстранен от обязанностей конкурсного управляющего Казанова А.Б.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 67200271830343.

Представитель Цыденова Д.Д. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовые уведомления N 67200271830367.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 26.02.2014.

Согласно пункту 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

26 сентября 2013 года конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Казанова А.Б., Маркин А.А., обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра N 01/034/2013-967 от 06.09.2013 в регистрации договора уступки права аренды земельного участка площадью 14976 кв. м кадастровый номер 75:32:010302:0025 по адресу: г. Чита, ул. Олимпийская, 18а, по договору аренды N 304/08 от 24.06.2008.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 06 июля 2012 года по делу N А78-9968/2011 в отношении индивидуального предпринимателя Казанова Андрея Борисовича введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Маркин Александр Анатольевич.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 07.03.2013 по делу N А78-9968/2011 продлен срок конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 01.11.2013 года по делу N А78-9968/2011, конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Казанова А.Б., Маркин А.А., отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 по делу N А78-9968/2011, определение Арбитражного суда Забайкальского края от 01.11.2013 года отменено, что свидетельствует о том, что на момент рассмотрения настоящего дела Маркин Александр Анатольевич исполняет обязанности конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Казанова А.Б.

Согласно материалам дела, 18.07.2013 в Управление Росреестра по Забайкальскому краю обратился Маркин А.А. в лице представителя Клименко Ю.Л. (т. 1, л.д. 86) и Цыденов Д.Д. в лице представителя Климова В.П. (т.1, л.д. 85) с заявлениями о государственной регистрации договора уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 (т. 1, л. 90).

Для регистрации договора уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 (т. 1, л. 90) заявитель по делу представил в Управление:

заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.07.2013 N 75-75-01/034/2013-967, установленного образца;

доверенность от 01.02.2013;

договор уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013; акт приёма-передачи к договору уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013;

протокол от 31.01.2013 N 1;

определение Арбитражного суда Забайкальского края от 07.03.2013 о продлении срока конкурсного производства;

распоряжение Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 28.06.2013 N 4022/р;

заявление от 17.07.2013;

квитанция об уплате государственной пошлины от 15.07.2013 N 1630507520 (500 руб. Маркин А.А.).

Для регистрации договора уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 Цыденовым Д.Д. были представлены:

заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.07.2013 N 75-75-01/034/2013-967, установленного образца;

доверенность от 31.01.2013;

договор уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013;

акт приёма-передачи к договору уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013;

согласие от 26.01.2012;

квитанция об уплате государственной пошлины от 15.07.2013 N 1630520239 (500 руб. Цыденов Д.Д.).

06.08.2013 уведомлением N 01/034/2013-967 Управлением Росреестра по Забайкальскому краю государственная регистрация договора уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 была приостановлена, на основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, которым установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В уведомлении было указано, что в соответствии с записями Единого государственного реестра прав, договор аренды земельного участка N 304/08 от 24.06.2008 года заключен на срок до 11.12.2010 года, зарегистрировать договор уступки прав аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 года, заключенный на неопределенный срок не предоставляется возможным, в связи с тем, что не подлежит государственной регистрации. Заявителю было предложено представить дополнительные документы сроком до 06.09.2013.

По истечении установленного срока 06.09.2013 государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 года.

Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.09.2013 N 01/034/2013-967 Управление Росреестра по Забайкальскому краю уведомило заявителя, что ему отказано в государственной регистрации договора уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 года, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

Заявитель, посчитав, что указанный отказ нарушает его права и законные интересы и не соответствует нормам действующего законодательства, обратился в суд с рассматриваемым требованием.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно материалам дела, 24.06.2008 между Комитетом по управлению государственным имуществом Читинской области и индивидуальным предпринимателем Казановым Андреем Борисовичем заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы государственная собственность на который не разграничена N 304/08 (т. 1, л. 56).

В соответствии с данным договором арендодатель передал арендатору земельный участок, расположенный по адресу: г. Чита, Олимпийская, 18А, кадастровый номер 75:32:010302:0025, площадью 14976 кв. м.

Срок действия данного договора определен сторонами до 11.12.2010 г.

01.08.2008 года в государственный реестр внесена запись о государственной регистрации данного договора аренды за номером 75-75-01/106/2008-060 (т. 1, л. 83, оборотная сторона).

01.02.20013 индивидуальный предприниматель Казанов А.Б., в лице конкурсного управляющего Маркина А.А. и предприниматель Цыденов Д.Б., заключили договор уступки права аренды (перенайма) земельного участка (т. 1, л. 90), согласно которого в соответствии со ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации Казанов А.Б., передал Цыденову Д.Д., права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 304/08, расположенный по адресу: г. Чита, Олимпийская, 18А, кадастровый номер 75:32:010302:0025, площадью 14976 кв. м.

Срок перенайма земельного участка определен с 01.02.2013 года. Сторонами пописан акт приема-передачи (т. 1, л. 91).

Департамент, издавая распоряжение от 28.06.2013 N 4022/р, подтвердил свое согласие на заключение договора от 01.02.2013 между ИП Казановым А.Б. и Цыденовым Д.Д. уступки права аренды (перенайма) земельного участка по договору аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена, от 24.06.2008 N 304/08.

18.07.2013 в Управление Росреестра по Забайкальскому краю обратился заявитель Маркин А.А. (т. 1, л.д. 86) и Цыденов Д.Д. (т.1, л.д. 85) с заявлениями о государственной регистрации договора уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 (т. 1, л. 90), представив соответствующие документы.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ч.1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.2).

Часть 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ч. 2 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка на территории г. Читы государственная собственность на который не разграничена N 304/08 от 24.06.2008, зарегистрирован в государственный реестре 01.08.2008 за номером 75-75-01/106/2008-060 (т. 1, л. 83, оборотная сторона). Срок его действия определен сторонами - 11.12.2010.

В пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из указанного следует, что начиная с 12.12.2010 между арендодателем и арендатором договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок. Таким образом, между арендатором и арендодателем после окончания договора аренды от 24.06.2008 года действует иной договор, договор аренды на тех же условиях, что и ранее, но на неопределенный срок.

Часть 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Между тем обязанность регистрации договора аренды земельного участка обусловлена в силу ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительно сроком действия данного договора аренды.

Принимая правовой подход, содержащийся в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно части 2 государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный только на срок не менее одного года.

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции считает, что начиная с 12.12.2010 года между сторонами договора от 24.06.2018, возобновлен договор аренды, который не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на неопределённый срок.

Учитывая правила п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание, что сделка, Договор уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013 года, изменяет условия сделки, которая не подлежит государственной регистрации, то и сама указанная сделка не подлежит государственной регистрации.

На основании указанного, суд апелляционной инстанции считает, что отказ Управления в государственной регистрации сделки от 01.02.2013 года, не нарушает прав и законных интересов заявителя, в связи с тем, что в силу закона такая сделка не подлежит государственной регистрации.

То обстоятельство, что 20.12.2013 Управление осуществило государственную регистрацию прав Цыденова Д.Д., по договору уступки права аренды (перенайма) земельного участка от 01.02.2013, не свидетельствует о том, что решение Управления об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.09.2013 N 01/034/2013-967 не соответствовало нормам действующего законодательства, а сама такая регистрация не свидетельствует о порочности указанной сделки.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба Управления подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции отмене в порядке ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела и недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными и неправильным применением норм материального права.

В удовлетворении требований заявителю надлежит отказать.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от "17" января 2014 года по делу N А78-8143/2013, отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья

Е.В. Желтоухов

Судьи

В.А. Сидоренко Д.Н. Рылов