г. Воронеж |
|
2 апреля 2014 г. |
Дело N А35-3916/2013 |
Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 02.04.2014.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи судей |
Донцова П.В., Протасова А.И., Семенюта Е.А., |
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бауман Л.В.,
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ": Макарский Н.А. по доверенности б/н от 6.12.2012 г.; Вялых Е.В. по доверенности б/н от 6.12.2012 г.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" на решение Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 по делу N А35-3916/2013 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий, третье лицо: ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" (далее - ООО "Комбинат строительных материалов и работ") обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области, выразившихся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир N N 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г.Курске по улице красной Армии, 59, по основаниям изложенным в сообщении Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир N N 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г.Курске по улице красной Армии, 59; об обязании Управления Росреестра по Курской области внести запись о прекращении ипотеки в отношении квартир N N 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г.Курске по улице красной Армии, 59.
ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, в связи со следующим:
- прекращение договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 влечет прекращение договора залога N 625507059/З-1 от 13.03.2009 ввиду прекращения заложенного права;
- на государственную регистрацию были представлены копии судебных решений, заверенные печатью Арбитражного суда Курской области с отметкой о вступлении их в законную силу, а именно решений по делу А35-2026/2010, А35-7849/2011, А35-11352/2012, согласно которым залог прекращен, договор - расторгнут;
- фактически запись о расторжении спорного договора в настоящее время может быть внесена только в отношении неоплаченных ООО "ОДСК" объектов, в отношении остальных объектов договор уже прекращен исполнением обязательств.
Представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились.
В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" владеет на правах аренды земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:1 02 279:0056, общей площадью 1248 кв.м., находящимся по адресу: Курская область, город Курск, ул.Красной Армии, д.59, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями и закрытой автостоянкой, на основании договора N 1730-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 23.10.2008.
Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство N ru46302000-637, выданного 17 сентября 2007 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска.
14.05.2008 между ООО "Комбинат строительных материалов и работ" (Застройщик) и ООО "Октябрьский ДСК" был заключен договор участия в долевом строительстве N 1/ДСК, согласно которому заявитель обязался построить 10-тиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и закрытой автостоянкой и после ввода его в эксплуатацию передать объект ООО "Октябрьский ДСК", который обязался принять объект в собственность и уплатить за него обусловленную договором цену.
Договор участия в долевом строительстве N 1 ДСК от 14.05.2008 и дополнительные соглашения к нему от 31.03.2009, от 19.08.2009, от 31.10.2009 были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в соответствии с требованиями действующего федерального законодательства.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" выполнило обязательства Застройщика по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 в пределах финансирования; недофинансирование Заказчиком привело фактически к приостановлению строительства. Так, задолженность ООО "Октябрьский ДСК" перед ООО "Комбинат строительных материалов и работ" по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 составила 34273192 руб.
27.12.2007 года между ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 и ООО "Октябрьский домостроительный комбинат" заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 625507059. В обеспечение указанного договора 13.03.2009 между ООО "Октябрьский ДСК" и Акционерным коммерческим Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) был заключен договор залога N625507059/З-1, который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 14.04.2009 N46-46-01/021/2009-653, в соответствии с которым ООО "Октябрьский ДСК" передало в залог Банку все принадлежащие ему права (права требования) и имущественные права (права требования, которые залогодатель приобретает в будущем из договора участия в долевом строительстве N1 ДСК от 14.05.2008. Таким образом, предметом залога является часть квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: Курская область, город Курск, ул.Красной Армии, д.59. В соответствии с условиями договора залога N625507059/З-1 от 13.03.2009, распоряжение предметом залога осуществляется с согласия залогодержателя.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" в связи с неисполнением ООО "Октябрьский ДСК" обязательств по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008, а именно - обязательств по оплате строительства, направило в адрес контрагента уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 16.12.2009 и от 14.01.2010.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО "Октябрьский домостроительный комбинат" с заявлением о взыскании долга по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК в размере 34 273 192 руб. 00 коп. в рамках дела N А35-2026/2010.
Решением Арбитражного суда Курской области от 16.06.2010 по делу N А35-2026/2010 в удовлетворении исковых требований ООО "Комбинат строительных материалов и работ" отказано. Судом сделан вывод о том, что в силу положений ст.ст.450, 453 ГК РФ односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон. По мнению суда, отказ истца от договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 ответчиком принят и не оспаривается, следовательно, его обязательства по перечислению застройщику денежных средств в размере 34 273 192 руб. прекратились. Арбитражным судом также сделан вывод о том, что положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не связывают право застройщика на отказ от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке с наличием согласия залогодержателя права требования объектов строительства, не содержит такого ограничения и договор залога N 625507059/з-1 от 13.03.2009, заключенный между ООО "Октябрьский ДСК" и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации. Таким образом, в мотивировочной части решения Арбитражного суда Курской области от 16.06.2010 по делу N А35-2026/2010 арбитражным судом установлен факт расторжения договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008.
11.04.2013 ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир N N 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81, 86 в жилом доме в г.Курске по улице красной Армии, 59.
19.04.2013 Управлением Росреестра по Курской области было принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения залога путем погашения записи об ипотеке, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации N 01/082/2013-001 от 19.04.2013.
Основанием для отказа в государственной регистрации прекращении ипотеки послужил вывод регистрирующего органа о том, что заявителем не представлен судебный акт о прекращении ипотеки.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области, выразившихся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир N N 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г.Курске по улице красной Армии, 59, по основаниям изложенным в сообщении Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир N N 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г.Курске по улице красной Армии, 59; об обязании Управления Росреестра по Курской области внести запись о прекращении ипотеки в отношении квартир N N 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г.Курске по улице красной Армии, 59.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые действия и решение соответствуют Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Гражданскому кодексу РФ.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, единственным доказательством которого является свидетельство о государственной регистрации.
Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статья 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
При этом перечень оснований для отказа в государственной регистрации является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
В данном случае основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление ООО "Комбинат строительных материалов и работ" документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке, а именно судебного акта о прекращении ипотеки в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон N 102-ФЗ).
В силу части 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (часть 4 статьи 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Пункт 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
Таким образом, решение арбитражного суда может являться основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, если резолютивная часть судебного акта содержит прямое указание на прекращение обязательств по ипотеке.
Как следует из материалов дела, при обращении в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке ООО "Комбинат строительных материалов и работ" были представлены: заявление от 11.04.2013 о погашении регистрационной записи об ипотеке; доверенность на имя Волобуевой Тамары Викторовны от 26.01.2012, удостоверенной Черкашиным М.В., нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области, реестровый номер N 1Д-185; решение Арбитражного суда Курской области от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012.
Предметом рассмотрения Арбитражного суда Курской области по делу N А35-11352/2012 явилось требование ООО "Комбинат строительных материалов и работ" к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 о признании отсутствующим права залога имущественных прав с погашением записи о залоге в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Решением от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012 Обществу в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку заявителем был избран ненадлежащий способ защиты права. Кроме того, суд указал на право истца обратиться с иском о прекращении ипотеки либо оспорить отказ регистрирующего органа в погашении записи об ипотеке в порядке гл.24 АПК РФ.
Таким образом, представленное Обществом решение от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012 не содержит ни прямого указания на прекращение обязательств по ипотеке, ни обязания Управлению Росреестра по Курской области погасить регистрационную запись о прекращении ипотеки.
Ссылка на судебный акт по делу N А40-114872 апелляционным судом не принимается, поскольку Арбитражным судом Курской области по указанному делу вынесено не постановление, а определения об оставлении искового заявления без движения от 30.12.2013 и о продлении срока оставления искового заявления без движения. Кроме того, ООО "Октябрьский ДСК" не ликвидировано, т.е. сохраняется возможность защиты прав в исковом порядке.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для погашения регистрирующей записи об ипотеке, в случае непредставления таких документов регистрационная запись об ипотеке погашению не подлежит.
Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что удовлетворение требований ООО "Комбинат строительных материалов и работ" не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя, поскольку, исходя их смысла апелляционной жалобы, нарушение права Общество связывает с утратой возможности распорядиться объектами залога, однако погашение записи об ипотеке не повлечет перехода прав Общества на объекты залога.
С учетом изложенного, оспариваемое решение и действия Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) соответствуют действующему законодательству об ипотеке и государственной регистрации и не нарушают прав и интересов заявителя.
Иных аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 по делу N А35-3916/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья |
П.В.Донцов |
Судьи |
А.И. Протасов |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А35-3916/2013
Истец: ООО "Комбинат строительных материалов и работ"
Ответчик: УФСГ регистрации, кадастра и картографии по Курской области
Третье лицо: ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596