Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г. N 09АП-540/13

г. Москва

03 апреля 2014 г.

А40-54556/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19.03.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.04.2014.

Дело N А40-54556/2012

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С., судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-54556/2012 по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7707058720 ОГРН 1027700149410) к обществу с ограниченной ответственностью "Арс Сервис Люкс" (ИНН 7713211014 ОГРН 1027739104029) третьи лица: Департамент культурного наследия города Москвы

(адрес:115035, г.Москва, ул. Пятницкая, д. 19), государственное унитарное предприятие города Москвы "Мосэкострой" о возврате арендованного имущества по встречному иску о признании охранно-арендного договора действующим, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Милова О.В. по доверенности от 18.12.2013;

от ответчика: Пономарева М.Е. по доверенности от 01.10.2013, Моисеев Д.Н. по доверенности от 01.10.2013; Лобачева Е.Н., по доверенности от 01.10.2013;

от третьих лиц: от ГУП г. Москвы "Мосэкострой" - Щербаков А.В., по доверенности от 09.01.2014; от Департамента культурного наследия города Москвы - Пефтиева О.И., по доверенности от 30.12.2013;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества г.Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арс Сервис Люкс" (далее - ответчик) о возврате имущества, переданного по охранно-арендному договору от 25.12.2002 года N 863/1 (N0-92/2003), нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16, стр.1, общей площадью 582,6 кв.м. и передаче указанного помещения в освобожденном виде, ссылаясь на ст.622 Гражданского кодекса РФ.

Определением от 30.08.2012 года судом к совместному рассмотрению принят встречный иск ООО "Арс Сервис Люкс" о признании указанного договора аренды действующим, мотивировав свое требование тем, что право арендодателя на односторонний отказ от исполнения охранно-арендного договора не возникло, а в установленном законом порядке договор не расторгнут.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ГУП г.Москвы города Москвы "Мосэкострой".

Решением суда от 31.10.2012 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что истцом не доказан факт владения ответчиком спорным помещением на день рассмотрения спора. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд сослался на то, что право арендодателя на односторонний отказ предусмотрено самим договором, а материалами дела подтвержден факт наступления обстоятельств, являющихся основаниями для одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя.

С решением суда не согласился ответчик и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части отказа в признании договора аренды действующим, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что арендатор не уклонялся от заключения охранного договора, а перепланировка, послужившая основанием для отказа от исполнения договора, является результатами принятыми по акту реконструкции и приспособления памятника культурного наследия, проведенными на основании утвержденного Москомнаследием проекта.

Протокольным определением от 19.06.2013 года апелляционным судом на основании ст.48 АПК РФ произведена замена истца его процессуальным правопреемником Департаментом городского имущества г.Москвы (т.3, л.д.93).

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Согласно пункту 4 ч.4 ст.270 АПК РФ основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 7 Дополнительного соглашения от 31.05.2010 к охранно-арендному договору от 25.12.2002 N 863/1 ответчик (арендатор) обязан в 3-х месячный срок после оформления Дополнительного соглашения заключить с Москомнаследием охранное обязательство на объект аренды и использовать объект исключительно по назначению в соответствии с пунктом 1 договора аренды и охранным обязательством.

Неисполнение указанной обязанности послужило основанием расторжения охранно-арендного договора от 25.12.2002 N 863/1. Между тем, к участию в деле Департамент культурного наследия города Москвы (Москомнаследие) к участию в деле привлечен не был. При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение судом вынесено в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле - Департамента культурного наследия города Москвы.

Определением от 19.02.2013 года апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамент культурного наследия города Москвы (т.3, л.д.16-17).Определением суда от 03.07.2013 года производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы и возобновлено определением от 15.01.2014 года (т.3, л.д.125-126, т.10, л.д.6).

В ходе судебного разбирательства истец доводы искового заявления поддержал, ответчик против доводов иска возражал, ссылался на отсутствие правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

Третье лицо, ГУП г. Москвы "Мосэкострой", в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании доводы иска поддержало, считает, что поскольку охранное обязательство объекта аренды по договору N 863/1 ответчиком не заключалось, то по данным обстоятельствам полностью применима аналогия по делам, рассмотренным Арбитражным судом г.Москвы N А40-133493/2011, N А40-6892/2012, вступившим в законную силу. По мнению третьего лица, арендатор под предлогом проведения реставрационных работ произвел несанкционированную и не узаконенную самовольную перепланировку (т.3, л.д. 34-36).

Департамент культурного наследия города Москвы письменные пояснения по существу спора, предложенные представить определениями суда от 19.02.2013, от 22.04.2013 года (т.3, л.д.17,28) в апелляционный суд не представил, однако представитель в ходе судебного заседания поддержал правовую позицию истца, против доводов встречного иска возражал, ссылаясь на те обстоятельства, что представленный ответчиком проект в книге регистрации согласований с 11.01.2005 по 02.06.2005 года не зарегистрирован (т.10, л.д.136-138).

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта в ходе судебного разбирательства была проведена строительно-техническая экспертиза по вопросу соответствуют ли фактически произведенные реставрационные работы, произведенные в отношении спорного объекта недвижимости проектной документации по реставрации и приспособлению здания, согласованной 12.02.2005 года "Главным Управлением охраны памятников г.Москвы" (том 8).

В ходе судебного заседания на вопросы лиц, участвующих в деле, были даны пояснения экспертами: Кучеевым А.Л., Марусовым К.А. и Рыбаковым Г.А.; в качестве свидетелей допрошены члены комиссии, участвовавшие в приемке спорного объекта после проведенной реконструкции: Киселева Е.Н., Панков В.А., Казарновский А.Ю., а также судом исследовались представленные Москомнаследием и приобщены к материалам дела письменные доказательства: "Комлексные научно-изыскательские работы по деревянным зданиям по улице Шумкина, 16. Историко-архитектурные исследования", Москва, 1991 и " Историко-архитектурные исследования исторического домовладения по адресу: улица Шумкина, д.16", Москва, 2002 год, свидетельствующие о техническом состоянии здания до момента передачи его в аренду ответчику.

Ходатайства ГУП г.Москвы "Мосэкострой", поддержанные представителями истца и Москомнаследия о вызове в суд в качестве свидетеля директора ЦТРК "Преображенсоке" Русакомского И.К., об истребовании оригинала Проекта реставрации и проведении судебной экспертизы всех имеющихся на нем печатей и подписей судебной коллегией были отклонены, поскольку подлежащие установлению обстоятельства дела выходят за пределы предмета заявленных требований, а в установленном ст.161 АПК РФ порядке Москомнаследие с заявлением о фальсификации предоставленных ответчиком в арбитражный суд доказательств: "Проекта реставрации и приспособления. Памятник архитектуры нач. ХХ века. Главный дом усадьбы по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16, стр.1, 8", Москва 2004 и "Архитектурные обмеры. Памятник архитектуры нач.ХХ века. Главный дом усадьбы по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16, стр.1, 8", Москва, 2004 не обращалось.

Кроме того, соответствие работ, выполненных на объекте по адресу: ул.Шумкина, д.16 стр.1, имеющемуся в материалах дела Проекту подтверждены показаниями участвовавшими в его реализации гл. архитектора Киселевой Е.Н. и гл.инженера привлеченной подрядной организации Панкова В.А., допрошенных в качестве свидетелей.

Как следует из материалов дела, на момент передачи спорного здания в аренду его техническое состояние было аварийным, оно требовало принятия срочных мер для удаления обнаруженных в очагах биоразрущений вредителей, разрушающих древесину, о чем свидетельствуют выводы, сделанные в результате проведенного научного исследования "Комлексные научно-изыскательские работы по деревянным зданиям по улице Шумкина, 16. Историко-архитектурные исследования", Москва, 1991.

Из названного научного труда (раздел "Введение") следует, что уже в 1991 году были выявлены участки конструкции подлежащие замене вследствие потери механической прочности древесины из-за биологического разрушения и требовалось заменить около 30% венцов срубов; перекрытия в строении N 1 охарактеризованы как зыбкие; в них имелись очаги загнивания балок и наката, вызванные деятельностью домовых грибов и жуков-точильщиков; применение в качестве засыпки в конструкции перекрытий земли в смеси со строительным мусором также способствовало появлению биоразрушений.

Указанным исследованием установлено, что строение N 1 - двухэтажное, было срублено в начале ХХ века, позднее обшито досками, изнутри стены оштукатурены и оклеены обоями, на момент осмотра строение не эксплуатировалось в течение последних 10 лет.

Факт нахождения спорного здания до проведения ремонтно-реставрационных работ в аварийном состоянии, то обстоятельство, что первоначальная планировка здания не сохранилась подтверждается также актом комиссии по приемке работ, проведенных на памятнике истории и культуры от 23.03.2005 года (т.2, л.д.78).

Данный памятник является собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 22.06.2001 года (бланк серии 77 НН N 104751, т.1, л.д. 18).

25.12.2002 года между Государственным учреждением "Главное Управление охраны памятников г. Москвы ("Госорган" арендодатель) и ООО "Арс Сервис Люкс" (арендатор) был заключен охранно-арендный договор N 863/1, во исполнение которого последнему под административные цели во временное пользование на срок по 19.11.2017 было передано нежилые помещения памятника архитектуры по адресу: г. Москва, ул. Шумкина, д. 16, стр. 1, общей площадью 582,6 кв.м., что подтверждается актом приемки-передачи здания от 25.12.2002 ( т.1, л.д.14).

Договор аренды прошел предусмотренную законом государственную регистрацию.

По условиям сделки (пункт 11 договора) арендатор был обязан в соответствии с инструкцией "О порядке учета, обеспечения, сохранности, содержания, использования, реставрации, недвижимых памятников истории и культуры" выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, в указанные в сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием "Госоргана" по его специальному разрешению.

На момент передачи в аренду ответчику техническое состояние памятника архитектуры - аварийное, что подтверждается Актом технического состояния N 16-03/863/1 и сторонами не оспаривается (т.1, л.д.12-13).

В период январь 2003- декабрь 2004 г.г. спорное здание было реконструировано ответчиком и приспособлено под офис на основании "Проекта реставрации и приспособления", разработанного ЦТРК "Преображенское", согласованного с Москомнаследием 12.01.2005 года, о чем имеется отметка на представленном в суд экземпляре проекта.

Факт проведения ответчиком на спорном объекте в период аренды ремонтно-реставрационных работ и приспособления здания-памятника под офисное помещение на основании согласованного 12.01.2005 N 16-03/05 Проекта, по специальному разрешению ГУ "Главное управление охраны памятников г.Москвы" от 14.01.2005 N 16-03/21 подтверждается комиссионным актом по приемке ремонтно-реставрационных работ от 23.03.2005 года; заключением судебной экспертизы, выполненной экспертами: Прохоровым Ю.Б., Амбардановым Д.И., Марусовым К.А., Родиным М.С., Рыбаковым Г.А; показаниями свидетелей, членов приемочной комиссии: гл. архитектора Киселевой Е.Н., гл.инженера ОАО "Мосстройреставрация", генподрядной организации Панкова В.А.; директора ООО "Арс Сервис Люкс" Казарновского А.Ю.

Не опровергнут факт исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 11 спорного охранно-арендного договора, а именно, выполнение за свой счет проектных, ремонтно-реставрационных, противоаварийных работ по арендуемому зданию-памятнику ни истцом, ни третьими лицами.

Проектом предлагалось по строению N 1 проведение работ, поименованных в пояснительной записке (т.9, л.д.12-13). Работы по фундаментам, по несущим конструкциям, по перекрытиям, по крыше, по фасадам, по лестницам, по интерьерам (полы, столярные изделия, отделочные работы, художественные работы) выполнены с оценкой "хорошо", что подтверждается актом приемки (т.2, л.д.78-79).

Согласно предоставленному в суд заключению экспертов-строителей по результатам проведенного визуально-инструментального осмотра объекта экспертизы установлено, что работы, выполненные на объекте экспертизы соответствуют работам "Проекта реставрации и приспособления", выполненного ЦТРК "Преображенское", за исключением двух видом работ (восстановление деревянных заполнений окон и дверных проемов, восстановление двух лестниц), произвести которые не представляется возможным в силу несохранившихся элементов внутренней отделки здания (т.8, л.д.38).

Допрошенные в качестве свидетелей Киселева Е.Н., Панков В.А. пояснили, что после проведенной реконструкции габариты здания не изменились, увеличение площади произошло за счет того, что чердачное помещение стало учитываться БТИ как подкровельное, эксплуатируемое помещение.

Результаты проведенных работ, технические изменения в объекте недвижимости после осуществления упомянутых выше строительно-технических работ ни арендатором, ни собственником в установленном порядке в органах технического учета узаконены не были и в технический паспорт объекта не вносились.

В соответствии с постановлением Госинспекции по недвижимости по Москве от 08.11.2011 ответчик был привлечен к административной ответственности по ч.1 ст.8 КоАП г.Москвы, было установлено, что изменения количественного состава комнат, их размер и функциональное назначение помещений не соответствуют тем, которые были переданы ответчику в качестве объекта аренды.

Устанавливая данный факт перепланировки (переоборудования), Госинспекция по недвижимости путем сравнительного анализа исследовала помимо собственно обследования объекта в октябре 2011 года и акта приема-передачи от 25.12.2002 года -поэтажные планы БТИ от 25.07.2001, 09.08.2011 и от 19.08.1986 года. Указанное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.01.2012 года по делу N А40-133493/2011, вступившим в законную силу.

То обстоятельство, что в результате выполненных работ проведена реставрация фасадов с восстановлением деревянного декора в "русском стиле", воссоздана утраченная башня над парадной лестницей и терраса, а интерьеры и первоначальная планировка здания не сохранилась подтверждается также актом комиссии по приемке работ, проведенных на памятнике истории и культуры от 23.03.2005 года с участием представителя арендодателя, принятых с оценкой "хорошо".

Согласно дополнительному соглашению от 31.05.2010 года к охранно-арендному договору от 25.12.2002 года N 863/1 (N 00-00092/03), арендодателем с 20.08.2010 года является Департамент имущества города Москвы (государственная регистрация соглашения проведена 20.08.2010 года за N 77-77-03/089/2010-521).

Пунктами 3, 7-9 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что контроль за исполнением арендатором охранного обязательства остается за Москомнаследием; Арендатор обязан в 3-х месячный срок после оформления настоящего Дополнительного соглашения заключить с Москомнаследием охранное обязательство на объект аренды и использовать объект исключительно по назначению в соответствии с пунктом 1 договора аренды и охранным обязательством; в случае отказа Арендатора от заключения охранного обязательства арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке; несоблюдение Арендатором условий охранного обязательства, оформленного с Москомнаследием, влечет за собой расторжение договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

На основании распоряжения Департамента имущества города Москвы от 22.09.2011 года N 2201-р "О передаче нежилых зданий на праве хозяйственного ведения ГУП "Мосэкострой"", нежилое здание, общей площадью 582,6 кв. м, расположенное по адресу: ул.Шумкина, д. 16, стр.1 было передано Государственному унитарному предприятию города Москвы "Мосэкострой" на праве хозяйственного ведения.

Спорный охранно-арендный договор был расторгнут ДИГМ в одностороннем порядке путем направления уведомления N 04-12/23 от 11.01.2012 года, в котором Арендодатель отказался от договора с 11.02.2012 года и предложил арендатору вернуть помещение (т.1, л.д.92). Свой отказ арендодатель мотивировал теми обстоятельствами, что ответчик не заключил с Москомнаследием охранное обязательство и проведением несанкционированной перепланировки без оформления разрешительной документации.

Поскольку арендатор не заключил охранно-арендный договор на спорное помещение в установленный дополнительным соглашением срок, полагая, что работы по перепланировке спорного помещения проведены в отсутствие разрешительной документации, отказавшись от исполнения договора в одностороннем порядке, арендодатель и обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика передать объект аренды в освобожденном виде по акту приема-передачи.

Полагая, что односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды неправомерен и нарушает права и законные интересы арендатора, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании договора аренды действующим.

Исследовав материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьих лиц, обсудив доводы иска и встречного иска, отзывов, письменных пояснений, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела письменные доказательства, пояснения экспертов по представленным экспертным заключениям, допросив свидетелей, апелляционный суд считает, что исковое заявление удовлетворению не подлежит, оснований для удовлетворения требования о возврате арендатором объекта аренды не имеется, поскольку обязательства, вытекающие из охранно-арендного договора от 25.12.2002 года, не прекратились, договор в установленном законом порядке не расторгался, является действующим, а односторонние действия арендодателя по отказу от исполнения договора по заявленным основаниям выходят за пределы осуществления гражданских прав, которые должны осуществляться разумно и добросовестно, по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном ст.4 АПК РФ.

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

По смыслу п.1 ст.407, п.3 ст.450 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Односторонний отказа от исполнения договора является способом самозащиты права и указанные действия должны быть должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст.14 ГК РФ).

По условиям спорного охранно-арендного договора с учетом дополнительного соглашения от 31.05.2010 (пункт 8) по требованию одной стороны - арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и договор прекращается по истечении одного месяца с момента уведомления в случае отказа арендатора от заключения охранного обязательства.

Несоблюдение же арендатором условий охранного обязательства, оформленного Москомнаследием, в соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения к договору аренды влечет за собой расторжение договора аренды в соответствии с действующем законодательством, в соответствии с правилами, предусмотренными ст.ст. 450, 619 ГК РФ, т.е. либо по соглашению сторон, либо путем обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, обращаясь к такому способу самозащиты нарушенного права, как односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды памятника истории и культуры, обремененного обязанностями как арендатора по проведению полного комплекса проектных и ремонтно-реставрационных работ, так и обязанностями арендодателя (госоргана) по контролю и по согласованию планового задания, эскизного проекта, по установлению соответствующим предписанием сроков выполнения отдельных видов работ, по выдаче письменного разрешения на производство работ, арендодатель должен представить доказательства, подтверждающие, что нарушение договора арендатором влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а также доказать, что отсутствовали обстоятельства, препятствующие арендатору в разумный срок осуществить действия, необходимые для исполнения взятых на себя обязательств

Вопреки требованиям ст.65 АПК РФ такие доказательства истец (арендодатель) в суд не представил, следовательно, не обосновал соразмерность допущенного арендатором нарушения выбранному способу самозащиты, направленному на досрочное прекращение правоотношений, вытекающих из договора аренды, на лишение арендатора возможности использовать вложенные в ремонт здания - памятника собственные денежные средства в своих интересах, в целях использования здания в соответствии с условиями договора, под административные цели.

Довод истца о том, что ответчик не заключил охранно-арендный договор в срок, установленный дополнительным соглашением, как основание для одностороннего отказа от исполнения охранно-арендного договора от 25.12.2002 года, заключенного с Москомнаследием, со сроком действия до 19.11.2017 года, содержащего все необходимые требования для выполнения арендатором обязанности по охране памятника, несостоятелен. Доказательств уклонения ответчика от заключения охранного обязательства истец в суд не представил, проект договора ответчику истцом не направлялся.

Предложенные Департаменту культурного наследия города Москвы определениями апелляционного суда от 19.02.2013, от 22.04.2013 года (т.3, л.д.17,28) предоставить письменные пояснения, какие еще должны быть установлены в договоре требования по охране памятника, которые не взял на себя арендатор, оставлены без ответа.

Что касается такого основания для отказа, как проведение перепланировки спорного объекта в отсутствие разрешительной документации, то в ходе судебного разбирательства судебной коллегией установлено, что технические параметры здания, включая наличие расхождений между поэтажными планами 2011 и 1986 годов изменились в результате проведенных согласованных с собственником работ по реконструкции и приспособлению указанного помещения под офис, в соответствии с разрешением на проведение указанных работ.

Оформление и выдача соответствующих согласований и разрешений в январе 2005 года, после фактического осуществления работ может свидетельствовать только о нарушении установленного порядка, но никак не о несанкционированности произведенных изменений технических параметров здания, включая изменение количественного состава комнат, их размера и функционального назначения. По смыслу п.2 ст.183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах, с приемкой произведенных на памятнике работ в марте 2005 года у собственника объекта недвижимости в силу ст.210 ГК РФ возникла обязанность по внесению изменений в технический паспорт объекта недвижимости и учету изменений в соответствующих органах технического учета.

Несовершение собственником действий по последующему узаконению произведенных арендатором согласованных изменений, по мнению судебной коллегии, не может являться основанием для досрочного отказа от исполнения договора аренды, поскольку такая обязанность на арендатора условиями договора аренды не возлагалась.

По смыслу ст.16 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы; а в случае, если объекты исследований и материалы дела непригодны или недостаточны для проведения исследований и дачи заключения по поставленным перед экспертом вопросам, и эксперту отказано в их дополнении, то эксперт обязан составить мотивированное письменное сообщение о невозможности дать заключение и направить данное сообщение в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу.

Выводы, к которым пришел в ходе исследования эксперт Кучеев А.Л. (т.5, л.д.28, т. 6-7), о том, что объект культурного наследия был уничтожен пользователем в период с 2002-2003 г.г., а на месте объекта культурного наследия возведен железобетонный объект самовольного строительства 2003 года постройки, общей площадью 821,3 кв.м., судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку квалификация проведенных на объекте недвижимости производственных работ и их результатов применительно к терминологии, содержащейся в ФЗ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а именно, "ремонт памятника", "реставрация памятника", "приспособление объекта культурного наследия для современного использования" не входила в предмет назначенного судом исследования, и с заявлением о предоставлении дополнительных материалов, положенных им в основу представленного заключения эксперт Кучеев А.Л. в арбитражный суд не обращался.

Не может судебная коллегия согласиться с доводами госорганов (Департамента городского имущества горда Москвы и Департамента культурного наследия города Москвы), положенными в обоснование заявленного иска о том, что ни представленный в материалы дела проект реставрации не согласовывался, ни разрешение на проведение соответствующих работ не выдавалось, поскольку они основаны только на отсутствии соответствующих записей в системах учета и регистрации собственника здания.

Так в письме (исх. 04-12/1040 от 05.04.2012) Департамент имущества г.Москвы указывает на то, что в опись документов, переданных Департаменту по охранно-арендному договору от 25.12.2002 года, заключенному между Москомнаследием и ООО "Арс Сервис Люкс" не вошли копии разрешения от 14.01.2005 и согласования от 12.01.2005 (т.2, л.д.96). С сопроводительным письмом (исх. N 16-02-600/1-(22)-1 от 11.04.2012 года Департаментом культурного наследия города Москвы в адрес ответчика направлена только копия листа согласования проекта реставрации и приспособления объекта и указано на отсутствие разрешения от 14.01.2005 года N 16-03/21 (т.2, л.д.97).

Согласно выводам экспертов-строителей: Прохорова Ю.Б., Амбарданова Д.И., Марусова К.А., Родина М.С. только два вида работ, предусмотренных проектом (восстановление деревянных заполнений окон и дверных проемов, восстановление двух лестниц), произвести которые не представилось возможным в силу несохранившихся элементов внутренней отделки здания, не выполнены (т.8, л.д.38).

Имеющиеся же, по мнению представителей госорганов, недостатки и отступления от реконструкции спорного объекта недвижимости, в той части, в которой это установлено экспертами, не могут являться основанием для совершения арендодателем односторонних действий по досрочному расторжению договора аренды по мотиву существенного нарушения его условий.

Таким образом, своевременно принятые арендатором меры, включая техническое решение по укреплению прочности конструкции объекта недвижимости с целью приспособления его под офис, т.е. для нахождения в нем людей, позволили сохранить спорный объект до настоящего времени. В противном случае, при наличии уже в 90-х годах прошлого века признаков потери древесиной (30% венцов сруба) механической прочности, наличия очагов биоразрушений и загнивания балок, зыбкостью перекрытий деревянное строение могло самопроизвольно разрушиться за давностью лет.

По общему правилу, в соответствии с нормами статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний, в отсутствие допускаемых законом либо договором оснований отказ от исполнения обязательства не допускается.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности и во взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства, выслушав мнения представителей сторон, третьих лиц, допросив свидетелей, заслушав экспертов, судебная коллегия считает, что действия арендодателя, направленные на односторонний отказ от исполнения охранно-арендного договора в рассматриваемой ситуации выходят за пределы осуществления гражданских прав, что действующим законодательством не допускается (ст.10 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 3) с учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав.

При этом в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общего принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

Таким образом, оснований для обязания арендатора возвратить объект аренды, расположенный по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16 стр.1 на основании ст.622 ГК РФ не имеется, поскольку заключенный ООО "Арс Сервис Люкс" охранно-арендный договор от 25.12.2002 года на здание по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16 стр.1 является действующим, срок его действия на момент судебного разбирательства не истек, в установленном законом порядке договор не расторгался, а односторонний отказ арендодателя от его исполнения является незаконным, нарушающим имущественные права и законные интересы арендатора.

При таких условиях в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать, встречный иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2012 года по делу N А40-54556/2012 отменить.

В удовлетворении иска Департамента городского имущества г.Москвы отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать охранно-арендный договор от 25.12.2002 года на здание по адресу: г.Москва, ул.Шумкина, д.16 стр.1 действующим.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Е. Кузнецова Т.Ю. Левина