Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2014 г. N 05АП-2996/14

г. Владивосток

07 апреля 2014 г.

Дело N А24-4369/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 02 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа,

апелляционное производство N 05АП-2996/2014

на решение от 21.01.2014 судьи Ю.В. Ищук

по делу N А24-4369/2013 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Комитета по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291)

к индивидуальному предпринимателю Ефремовой Елене Анатольевне (ИНН 410100376491, ОГРН 304410126500048)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Ласточка"

об обязании освободить и возвратить арендованное помещение согласно договору N 5/12-НФ от 01.07.2012,

при участии:

от истца: Ведягина Ю.С. паспорт, доверенность от 11.01.2014 сроком действия до 31.12.2014 со специальными полномочиями.

от ответчика: представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ефремовой Елене Анатольевне (далее - ИП Ефремова, ответчик) об обязании ИП Ефремовой освободить встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа жилого дома в здании жилое, распложенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3; об обязании ИП Ефремовой вернуть встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа жилого дома в здании жилое по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, д. 3 в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 02.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено ООО "Ласточка".

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 21.01.2014 отменить. В обоснование жалобы указал, что действия ответчика препятствуют арендодателю исполнить свои обязательства по проведению капитального ремонта, имеются предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обстоятельства, а именно собственником принято решение по распоряжению своим имуществом в виде изъятия объекта недвижимого имущества на период проведения капитального ремонта, после чего указанный объект будет закреплен за МБУ "Центральная городская библиотека" на праве оперативного управления, для использования объекта по назначению, также со стороны арендатора имелась задолженность по арендной плате, что подтверждается обстоятельствами дела А24-2364/2011. Привел доводы об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.11.2012, полагал фактическим владельцем спорных помещений ООО "Ласточка".

В канцелярию суда от третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Представитель истца по заявленному ходатайству не возражает. Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.

В канцелярию суда от ответчика, третьего лица поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщаются к материалам дела.

Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Камчатского края просит отменить. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела уведомления.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить, приобщить документ в обоснование доводов по апелляционной жалобе.

К отзывам ответчика, третьего лица на апелляционную жалобу приложены дополнительные доказательства. Представитель истца не возражал об их приобщении. Суд определил приобщить документы, приложенные к отзывам в обоснование возражений по апелляционной жалобе.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 17.03.2008 между Комитетом (арендодатель с учетом дополнительного соглашения от 15.02.2012) и ИП Ефремовой (арендатор) заключен договор аренды N 348, по условиям которого в пользование ИП Ефремовой переданы встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа в жилом доме по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3.

Как указано в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А24-3652/2012, имеющем преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, договор аренды N 348 от 17.03.2008 был заключен стонами на неопределенный срок и не подлежал государственной регистрации.

Соглашением от 30.06.2012 данный договор расторгнут, по акту от 30.06.2012 нежилые помещения возвращены Комитету.

01.07.2012 Комитет (арендодатель) и ИП Ефремова (арендатор) заключили договор аренды N 5/12-НФ, предметом которого являются встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа жилого дома в здании жилое, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3 (пункт 1.1 договора). Срок аренды с 01.07.2012 по 30.06.2012 (пункт 1.3 договора).

По акту от 01.07.2012 помещения переданы арендатору, при этом договор зарегистрирован в ЕГРП 17.07.2012.

Дополнительным соглашением от 27.11.2012, подписанным сторонами, срок аренды по договору от 01.07.2012 N 5/12-НД установлен с 01.07.2012 до 30.06.2015 (л.д. 36).

Дополнительное соглашение от 27.11.2012 в ЕГРП не зарегистрировано.

Из сообщения о приостановлении государственной регистрации от 11.01.2013 N 01/059/2012-629, сообщения об отказе в государственной регистрации от 08.02.2013 N 01/059/2012-629 дополнительного соглашения от 27.11.2012 к договору аренды N 5/12-НД от 01.07.2012 следует, что ИП Ефремова Е.А. обратилась за государственной регистрацией названного соглашения, при этом регистратором установлено, что по сведениям ЕГРП арендатором по договору от 01.07.2012 N 5/12-НД является иное лицо.

Уведомлением от 07.08.2013, полученным ответчиком, Комитет сообщил ИП Ефремовой о необходимости освобождения нежилых помещений в связи с истечением 30.06.2013 срока договора аренды от 01.07.2012 N 5/12-НФ.

Поскольку ответчик требования, изложенные в уведомлении, не исполнил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды нежилых помещений, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также специальные нормы главы 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - ФЗ N 135).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом первой инстанции, договор от 01.07.2012 N 5/12-НФ зарегистрирован в установленном законом порядке и порождает соответствующие права и обязанности сторон.

При этом суд первой инстанции верно счел предоставленное в дело дополнительное соглашение к договору от 27.11.2012 незаключенным, как не прошедшее государственную регистрацию в ЕГРП, в связи чем является (пункт 3 статьи 433 ГК РФ, пункт 2 статьи 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Однако, пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Учитывая, что разъяснения Информационного письма от 25.02.2014 N 165 касаются всех видов договоров, апелляционная коллегия полагает возможным применить их и к дополнительному соглашению к договору аренды, устанавливающему иной срок действия договора.

Судебная коллегия отмечает, что до истечения изначально определенного срока действия договора аренды арендодатель не выразил воли на неприменение условий о сроке, согласованных дополнительным соглашением от 27.11.2012, обратившись к арендатору с требованием об освобождении помещений только 07.08.2013 - по прошествии более месяца с момента истечения первоначально согласованного срока действия договора аренды.

При таких обстоятельствах, ИП Ефремова вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом на протяжении срока, согласованного сторонами в дополнительном соглашении от 27.11.2012 (до 30.06.2015), а Комитет считается принявшим на себя обязательство о предоставлении указанного имущества в пользование ИП Ефремовой.

Доводы апеллянта о наличии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 ФЗ N 135 при таких обстоятельствах не имеют правового значения, поскольку указанной нормой установлены основания для отказа в заключении на новый срок договора аренды, а не для прекращения фактически возникшего и исполняющегося обязательства собственника предоставить имущество в пользование.

Кроме того, коллегия отмечает, что приведенные в апелляционной жалобе обстоятельства не препятствуют продолжению сложившихся правоотношений истца с ИП Ефремовой. Само по себе намерение собственника произвести капитальный ремонт спорного имущества не является основанием для прекращения арендных отношений, равно как и арендные отношения по своей природе не препятствуют проведению ремонта, что вытекает из содержания статьи 616 ГК РФ. Какие именно действия предпринимателя препятствуют проведению капитального ремонта, апеллянтом не указано.

Ранее имевшее место судебное разбирательство по взысканию арендных платежей не является основанием для признания ИП Ефремовой недобросовестным арендатором для целей освобождения арендуемых помещений по настоящему спору с учетом заявленных истцом оснований иска, поскольку просрочка внесения платежей была допущена в 2011 году в период действия иного договора аренды, заключив договор N 5/12-НФ от 01.07.2012, арендодатель выразил волю на продолжение арендных отношений с ИП Ефремовой.

Довод апеллянта о том, что дополнительное соглашение от 27.11.2012 было заключено с ИП Ефремовой, которая к тому времени не имела прав и обязанностей арендатора вследствие заключения соглашения о передаче прав и обязанностей (перенайма) от 17.07.2012 в пользу ООО "Ласточка", коллегией не принимается.

Указанное соглашение от 17.07.2012 правомерно признано судом первой инстанции недействительным, как не соответствующее требованиями закона, а именно заключенное в отсутствие согласия собственника имущества на передачу прав и обязанностей по договору аренды в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ.

При этом судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным в материалах дела письму Комитета от 03.10.2012N 06010008 9252/12 о согласии на внесение в уставный капитал ООО "Ласточка" прав аренды спорных помещений (л.д. 77), договору передачи прав и обязанностей по договору аренды N 1 в уставный капитала ООО "Ласточка" от 17.07.2012 (л.д. 78,79), письму Комитета б/н б/д, исх. от 24.01.2013 N 02-08-02-02/384/13 об отсутствии договорных отношений истца с ООО "Ласточка" (л.д.88).

Таким образом, установленная ничтожность договора передачи прав и обязанностей по договору аренды в уставный капитал ООО "Ласточка" от 17.07.2012, не препятствовала заключению дополнительного соглашения от 27.11.2012 с ИП Ефремовой об установлении иного срока пользования спорными помещениями.

Материалами дела осуществление пользования спорными помещениями в момент предъявления иска, рассмотрения спора, непосредственно ИП Ефремовой не опровергнуто.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 по делу N А24-4369/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка