Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2014 г. N 13АП-1875/14

г. Санкт-Петербург

08 апреля 2014 г.

Дело N А56-48891/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Казинова К.Н., доверенность от 19.07.2013,

от ответчика: Шашило Д.А., доверенность от 24.03.2014 N 7/14,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1875/2014) ООО "Торговая компания "Туран" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2013 по делу N А56-48891/2012 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области

к ООО "Торговая компания "Туран"

о взыскании и выселении

по встречному иску о понуждении к заключению дополнительного соглашения,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (далее Росимущество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран" (далее - Общество) о взыскании арендной платы в сумме 218 215, 38 руб. за период с 01.01.2010 по 01.06.2012 и пени в сумме 775 945,02 руб. за период с 01.01.2010 по 01.06.2012 и обязании ответчика вернуть ТУ Росимущества в Ленинградской области земельный участок из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и земель иного специального назначения с кадастровым номером 47:07:06-12-001: 0009, общей площадью 13,6 га, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Невское лесничество, квартал 5. В обоснование иска его податель сослался на наличие задолженности ответчика по внесению арендной платы, прекращение договора аренды, отсутствие на земельном участке объектов недвижимости, непредставление разрешения на продление сроков строительства. При рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ с учетом погашения задолженности по внесению арендной платы. Истец просил взыскать пени в сумме 882 816,73 руб. за период с 01.01.2011 по 01.06.2012 и обязать ответчика возвратить земельный участок.

Ответчиком предъявлен встречный иск о понуждении Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области заключить с ООО "Торговая Компания "ТУРАН" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.12.2008 199-Н о продлении срока его действия на 49 лет. В обоснование заявленных требований ответчик сослался на то, что арендатором осуществлялось использование земельного участка в соответствии с целями, для которых он был предоставлен, что по условиям договора аренды дает ему право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды считается продленным на неопределенный срок в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участок в по окончании срока его действия. Задолженность по арендной плате имеется. Преимущественное право распространяется, в том числе на арендатора, срок договора с которым истек. В ответ на письмо ответчика с просьбой о продлении срока договора аренды, отказ направлен не был. Вопрос о продлении срока аренды рассмотрен на совместном совещании у Инвестиционного уполномоченного Президента Российской Федерации В северо-Западном Федеральном округе 18.10.2012, в ходе которого указано на то, что позиция ответчика недостаточно обоснована.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2013 по делу А56-48891/2012 с истца в пользу ответчика взыскано 600 000,00 руб. пени, удовлетворено требование об обязании возвратить земельный участок. В остальной части в удовлетворении иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд первой инстанции принял во внимание решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013, оставленное без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.08.2013 и постановлением кассационной инстанции от 19.11.2013, которым оставлено без удовлетворения требование Общества о признании незаконным (недействительным) уведомления от 28.04.2012 N 34-905/12-0 о прекращении договора аренды от 25.12.2008 N 199-Н, а также о признании договора продленным на неопределенный срок. Действие договора аренды прекращено, что является основанием для возврата земельного участка. Просрочка в исполнении обязательства по внесению арендной платы является основанием для начисления пени. Срок действия договора истек 15.05.2012, в уведомлении от 28.04.2012 арендодатель выразил свою волю на прекращение договора аренды по окончании установленного в нем срока. При взыскании пени судом применены положения статьи 333 ГК РФ. Суд не усмотрел в данном случае оснований возникновения обязанности истца по продлению договора аренды, договор не был продлен на неопределенный срок. Оснований для вывода о нарушении преимущественных прав арендатора не имеется, иным лицам земельный участок не передан.

На решение суда ООО "Торговая Компания "ТУРАН" подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый акт об отказе в иске и удовлетворении встречного иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом первой инстанции не учтено наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства, совершение ответчиком действий, направленных на реализацию проекта по строительству объектов, для размещения которых предоставлен земельный участок. Оснований для продления разрешения на строительство не имеется, поскольку объем работ, предусмотренных разрешением, выполнен. Выводы по результатам проверки истцом спорного объекта сомнительны, поскольку доступ на объект ограничен, земельный участок обнесен забором. Фотографии, указанные в приложении N 5 к Акту проверки фактического использования и сохранности федерального имущества от 06.11.2012 не позволяют определить место съемки и идентифицировать фото со спорным земельным участком. Процедура выбора земельного участка соблюдена. Предоставление земельного участка для строительства осуществляется на срок этого строительства. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, на что указано в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007. Суд не дал оценки доказательствам об оценке рыночной стоимости выполненных ответчиком работ. Задержка в сроках реализации проекта имела место по объективным причинам, в частности в силу отсутствия организации подъезда к земельному участку, что является существенным недостатком и не было оговорено при передаче земельного участка в аренду. Согласование истцом разрешительной документации, связанной со строительством, свидетельствует о совершении им конклюдентных действий, направленных на долгосрочное сотрудничество с ответчиком. В пункте 2.1 договора аренды имеются противоречия относительно сроков начала его действия. С учетом даты регистрации договора аренды, срок его действия истекает 12.03.2012. При определении суммы пени, подлежащей взысканию, судом не учтены представленные в материалы дела платежные поручения о погашении задолженности и пени, пени уплачены по платежным поручениям от 22.05.2012 N 18 на сумму 300 826,82 руб. и платежным поручением от 22.05.2012 N 19 на сумму 400 000,00 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росимущества возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка прекращен. Оплата арендной платы производилась с нарушением срока, за что были начислены пени.

Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 24.03.2014, судом в составе: председательствующий судья Жиляева Е.В., судьи Барканова Я.В., Тимухина И.А. Состав суда изменен в порядке статьи 18 АПК РФ в связи с отпуском судьи Сериковой И.А.

В судебном заседании ответчик ходатайствовал об отложении судебного разбирательства. Представитель истца оставил рассмотрение ходатайства на усмотрение суда.

В связи с тем, что у сторон имелось достаточно времени для подготовки к рассмотрению апелляционной жалобы, дело уже откладывалось по ходатайству ответчика, обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела, не имеется, ходатайство об отложении отклонено.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца против ее удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд не находит оснований для его отмены или изменения.

Материалами дела подтверждается, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (арендодатель) и ООО "Торговая компания "Туран" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2008 N 199-Н, на основании которого, а также на основании распоряжения ТУ Росимущества по Ленинградской области от 06.10.2008 N 539 арендатору предоставлен в аренду земельный участок из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0009, общей площадь 13,6 га, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Невское лесничество, квартал 5, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды для использования в целях строительства автомобильного торгового комплекса с придорожным сервисом. На участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Согласно условиям пункта 2.1 договора, он заключен на срок три года и вступает в силу с даты его государственной регистрации. Срок действия договора устанавливается датой подписания сторонами акта приема-передачи.

Размер арендной платы предусмотрен пунктом 3.1 договора в сумме 3 578 598,00 руб. в год. В силу пункта 3.4 договора, арендная плата подлежала внесению арендатором частями, ежемесячно в размере 1/12 суммы, указанной в пункте 3.1 договора, не позднее 10 числа месяца, подлежащего оплате (расчетного месяца). За нарушение сроков внесения арендной платы, пунктом 5.2 договора предусмотрены пени в размере 0,15 процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

По условиям пункта 6.1 договора, он прекращает свое действие по окончании срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, последний считается продленным на неопределенный срок.

Также условиями пункта 6.3 договора предусмотрены основания расторжения договора в судебном порядке, по требованию арендодателя, в том числе в случаях нецелевого использования земельного участка, неиспользования земельного участка в соответствии с предусмотренными договорам целями в течение одного года с момента вступления его в силу, при просрочке более двух раз подряда срока уплаты арендной платы по договору, с учетом последующих изменений, а равно, возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение двух месяцев независимо от ее последующего поступления.

Государственная регистрация договора имела место 25.06.2009.

К договору заключено дополнительное соглашение от 15.05.2009 N 1 о внесении изменений в условия о передаче земельного участка, с указанием на то, что земельный участок передается по акту 15.05.2009.

Уведомлением от 28.04.2012 N 34-905/12-О Управление Росимущества в Ленинградской области известило ООО "Торговая компания "Туран" о прекращении с 02.06.2012 договора аренды с предложением возвратить земельный участок по акту приема-передачи в течении 10-ти дней после указанной даты и подписать дополнительное соглашение о передаче земельного участка, представив документы, подтверждающие оплату аренды земельного участка по 01.05.2012 включительно.

Исходя из буквального смысла положений пункта 2.1 договора аренды, которое имеет приоритет согласно положениям статьи 431 ГК РФ, срок действия договора истекал, с учетом даты акта приема-передачи земельного участка 15.05.2012. Условие о вступлении договора в силу с момента его государственной регистрации не имеет правового значения для определения условия о сроке действия договора, поскольку вне зависимости от даты вступления договора в силу, стороны вправе определить срок его действия, распространив условия договора, в том числе, на правоотношения, имевшие место до вступления договора в силу, на основании пункта 3 статьи 425 ГК РФ. Момент вступления договора в силу, исходя из пункта 1 статьи 425 ГК РФ, означает лишь тот момент, с которого договор является обязательным для сторон, в том числе для регулирования ранее возникших правоотношений в случае, если соответствующее условие включено в договор.

Таким образом, доводы подателя апелляционной жалобы о неопределенности условий договора не могут быть приняты.

Арендодатель заявил о прекращении договора до истечения его срока, следовательно, с наступлением даты окончания срока действия, правоотношения сторон из договора, за исключением связанных с истечением его срока, прекратились. Оснований для вывода о продлении договора аренды на неопределенный срок, вопреки утверждению подателя апелляционной жалобы, не имелось.

В силу положений пункта 1 статьи 610, статьи 622 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исключений из указанного правила в отношении договоров аренды земельных участков, выделенных под строительство, не предусмотрено. Таким образом, ссылка истца на осуществление действий по подготовке к строительству объекта и возведение объекта незавершенного строительства, получение разрешительной документации на строительство не может быть принята, так как не исключает прекращение договора аренды по истечению срока его действия. Доказательств возведения на земельном участке в установленном порядке объектов недвижимого имущества, наличие которых могло бы послужить основанием для соответствующего обременения земельного участка, не представлено, равно как и доказательств, что ответчик своевременно приступил в подготовке и выполнению строительных работ - большая часть разрешительной документации, на которую ссылается ответчик, датирована 2010 годом, тогда как земельный участок передан в мае 2009. Напротив, Актом проверки фактического использования и сохранности федерального имущества от 06.11.2012, составленным по результатам обследования комиссии Территориального управления Росимущества по Ленинградской области, подтверждено, что объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют. Доводы подателя апелляционной жалобы о невозможности проникновения на земельный участок для его осмотра не подтверждены доказательствами.

О наличии каких-либо недостатках, препятствующих использованию земельного участка, арендатор не заявил. Между тем, отсутствие подхода или подъезда к земельному участку не является скрытым недостатком и не могло не быть обнаружено ответчиком при получении имущества. Отсутствие соответствующей ссылки в акте передачи земельного участка в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, лишает сторону права ссылаться впоследствии на эти обстоятельства.

Факты прекращения договора аренды, отсутствия волеизъявления со стороны истца на продолжение арендных правоотношений с ответчиком, отсутствие у ответчика оснований настаивать на продолжении арендных правоотношений установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-53369/2012, которые приняты по спору между теми же лицами, и в силу положений статьи 69 АПК РФ, имеют преюдициальное значение в рамках рассматриваемого спора.

Таким образом, у истца имелись основания требовать возврата земельного участка. Поскольку данная обязанность не была исполнена, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленный иск о возврате имущества.

Не может быть признана обоснованной и ссылка подателя апелляционной жалобы на положения статьи 621 ГК РФ, поскольку в данном случае предложений о заключении договора на новый срок ни от арендатора, ни от арендодателя в пользу третьих лиц, что могло бы свидетельствовать о нарушении прав ответчика на заключение договора аренды на новый срок, не поступало. При этом, в материалах дела имеется письмо истца, адресованное ответчику, от 28.06.2011 о готовности рассмотреть такого рода заявку.

Учитывая изложенное, также правомерно судом первой инстанции отклонен встречный иск.

С учетом общего принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, требование об обязании заключить соглашение может быть удовлетворено лишь в случаях, когда заключение договора является для стороны обязательным. Как следует из положений статьи 445 ГК РФ, исчерпывающий перечень таких обстоятельств предусмотрен положениями закона.

Выводы, содержащиеся в протоколе совещания инвестиционного уполномоченного в Северо-Западном федеральном округе по урегулированию споров при возникновении ограничений инвестиционной (предпринимательской) деятельности от 18.10.2012 N 10, обязательной силы ни для Управления Росимущества по Ленинградской области, ни для суда не имеют, носят рекомендательный характер и сами по себе не могут свидетельствовать о неправомерности действий Росимущества.

Как верно отметил суд первой инстанции, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, ответчик, заявляя встречный иск, на такие обстоятельства не сослался и доказательств их наличия не представил. Таким образом, встречный иск верно отклонен судом.

Молчание, исходя из общих принципов гражданского законодательства, не влечет никаких последствий в рамках обязательственных правоотношений, за исключением случаев, когда это прямо оговорено законом. Волеизъявление истца на прекращение действия договора по истечению его срока определенно выражено, и влечет вывод о прекращении договора аренды в соответствующую дату.

Просрочка в исполнении обязательств по оплате арендной платы влечет согласно положениям статьи 330 ГК РФ и приведенным выше условиям договора ответственность в виде пени. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки в том числе, и в случае, когда задолженность погашена, поскольку ответственность наступает за нарушение срока исполнения денежного обязательства, а не только за его неисполнение.

В силу положений статьи 622 ГК РФ, плата за пользование арендованным имуществом начисляется до момента его возврата арендатору, в том числе, и в случае, если на этот момент срок договора аренды истек. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Поскольку по состоянию на 01.06.2012 имущество не было возвращено, истец правомерно начислил арендную плату за май и июнь 2012 года, которая не была своевременно внесена ответчиком. Исходя из общего принципа недопустимости ухудшения положения арендодателя, которому не возвращено своевременно имущество, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора, на который указано в пункте 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, договорная ответственность за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей, подлежала применению до момента возврата имущества.

Довод ответчика о погашении пени не может быть принят, поскольку несвоевременное исполнение им обязательства по внесению арендных платежей имело место и ранее, в течение действия договора, в связи с чем, по состоянию на 14.05.2012 истцом была начислена неустойка в сумме 1 442 709, 85 руб., в которую не вошла предъявленная ко взысканию в рамках данного дела задолженность. Поскольку в представленных в материалы дела платежных поручениях отсутствует указание на период, за который производится погашение пени или иные сведения, позволяющие точнее идентифицировать спорный платеж, оплата подлежала зачислению, по общему правилу, в календарной очередности возникновения задолженности. Поскольку перечисленная сумма менее общей суммы пени, начисленной по договору, довод ответчика об исполнении обязанности по уплате неустойки также нельзя считать подтвержденным.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина