Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2014 г. N 18АП-2635/14

г. Челябинск

14 апреля 2014 г.

Дело N А07-19276/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-19276/2012 (судья Файрузова Р.М.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "СТ-Девелопер" - Волкоедова А.С. (доверенность от 08.10.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "СТ-Девелопер" (далее - общество "СТ-Девелопер", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), Муниципальному унитарному предприятию "Центр недвижимости" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - МУП "Центр недвижимости"), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройЗаказчик" (далее - общество "УфаСтройЗаказчик"), общества с ограниченной ответственностью "СтройТехКом" (далее - общество "СтройТехКом") о признании недействительным аукциона, проведенного 24.05.2012, по продаже Лота N 2 "Право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, ул. Ахметова проектируемой улицы южнее дома 225 по улице Ахметова, проектируемой улицы западнее улицы Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, о признании недействительным договора N 31-РТ от 13.06.2012 о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, улицы Ахметова проектируемой улицы южнее дома 225 по улице Ахметова, проектируемой улицы Западнее улицы Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, о взыскании с Администрации 1 013 400 руб. суммы задатка.

До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым истец просил признать недействительным аукцион, проведенный 24.05.2012 по продаже лота N 2, признать незаключенным договор N 31-РТ от 13.06.2012, взыскать с Администрации 1 013 400 руб. суммы задатка.

В обоснование исковых требований указал на нарушение ответчиком положений ст. 168, 448 Гражданского кодекса РФ, выразившихся в ненадлежащем информировании участников о предмете аукциона.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.01.2014 исковые требования общества "СТ- Девелопер" удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения, просила отменить судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению ответчика, суд первой инстанции должен был проверить является ли земля зарегистрированной и внесена ли соответствующая запись в реестр. Также ответчик указал, что истец при подаче заявки на аукционе был ознакомлен с объектом торгов и мог принять меры по сбору информации об участке. Ответчик, ссылаясь на положения ст. 432, 435, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации также считает, что поскольку в договоре были согласованы все существенные условия, договор считается заключенным. По мнению администрации, поскольку ответчиком не выполнен п. 3.7 договора, сумма задатка не подлежит возвращению.

В отзыве на апелляционную жалобу истец, указав на несостоятельность доводов ответчика, просил судебный акт оставить в силе.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства; в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителя истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.05.2012 МУП "Центр недвижимости" проведен аукцион по продаже Лота N 2 "Право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, улица Ахметова проектируемой улицы южнее дома 225 по улице Ахметова, проектируемой улицы западнее улицы Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

Из протокола N 2 от 24.05.2012 об итогах аукциона следует, что победителем указанного аукциона признано общество "СТ - Девелопер".

Во исполнение результатов аукциона, 13.06.2012 между Администрацией и обществом "СТ-Девелопер" заключен договор N 31-РТ, о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, ул. Ахметова проектируемой ул. южнее дома 225 по ул. Ахметова, проектируемой ул. западнее ул. Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - договор).

Полагая, что проведенный 24.05.2012 аукцион по продаже Лота N 2 является недействительным, а договор N31-РТ от 13.06.2012 не заключенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований указал на следующие обстоятельства.

Решением Совета городского округа город Уфа от 23.12.2010 N 32/15 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050107:101, 02:55:050107:102, 02:55:050107:103, 02:55:050107:104, 02:55:050107:105, 02:55:050107:106, 02:55:050107:107, 02:55:050107:108, 02:55:050107:109, 02:55:050107:11, 02:55:050107:111, 02:55:050107:112, 02:55:050107:113, 02:55:050107:114, 02:55:050107:115, 02:55:050107:116, 02:55:050107:117, 02:55:050107:119, 02:55:050107:12, 02:55:050107:122, 02:55:050107:13, 02:55:050107:18, 02:55:050107:20, 02:55:050107:50, 02:55:050107:8, 02:55:050107:81, 02:55:050107:82, 02:55:050107:83, 02:55:050107:84, 02:55:050107:85, 02:55:050107:87, 02:55:050107:88, 02:55:050107:89, 02:55:050107:9, 02:55:050107:91, 02:55:050107:93, 02:55:050107:94, 02:55:050107:95, 02:55:050107:96, 02:55:050107:97, 02:55:050107:98, 02:55:050107:99, 02:55:050108:1, 02:55:050108:12, 02:55:050108:13, 02:55:050108:14, 02:55:050108:15, 02:55:050108:16, 02:55:050108:4, 02:55:050109:20, 02:55:050109:4, 02:55:050109:5, 02:55:050109:6, 02:55:050110:106, 02:55:050110:113, 02:55:050110:115, 02:55:050110:116, 02:55:050110:117, 02:55:050110:120, 02:55:050110:140, 02:55:050110:143, находящиеся на территории, проданной с аукциона, зарезервированы для муниципальных нужд, следовательно, могут быть использованы для государственных и муниципальных нужд, перечисленных в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает их использование для строительства жилых помещений, как заявлено в условиях аукциона и в договоре N 31-РТ. Уменьшение площади застройки влечет уменьшение площади застроенных жилых помещений, заявленных в информационном сообщении. Вышеуказанное обстоятельство делает договор N 31-РТ экономически невыгодным для истца.

В соответствии с Решением совета городского округа города Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 N 7/4 "О правилах землепользования и застройки городского округа город Уфа РБ" в зоне Ж-3 видом разрешенного использования является детские дошкольные учреждения и многопрофильные учреждения дополнительного образования: детская школа искусств, музыкальная школа. На территории, подлежащей развитию, находятся детский сад N 7 (ул. Пожарского, 255) и детская музыкальная школа N 9 имени А.Искужина (ул. Пожарского, 245), которые соответствуют градостроительному регламенту. В силу норм, установленных в пункте 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выставление на аукцион подобной территории, на которой располагаются объекты соответствующие градостроительному регламенту, не подлежат развитию и противоречит нормам градостроительного кодекса.

Истец также указал, что после того как был выигран аукцион, при выходе на площадку выявлен новый объект - жилой дом по ул. Судоремонтная, д.2е, который не был указан в п. 2.5 договора.

Названное, по мнению истца, увеличивает затраты общества на расселение граждан и является дополнительными затратами, которые не были указаны в условиях торгов.

По условиям п. 3.2.3 договора N 31-РТ от 13.06.2012 Администрация обязана предоставить ООО "СТ-Девелопер" после выполнения им обязательств, указанных в п. 3.1.1.-3.1.5. договора, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории. Поскольку в нарушение ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации максимальные сроки выполнения указанного обязательства в договоре не указаны, что влечет его незаключенность.

Также истец указал на перечисление задатка по договору N 4 от 21.05.2012 для участия в аукционе 1 013 400 руб., который в соответствии с пп.2 п.3.1.1. договора засчитывается в счет оплаты цены права на заключение договора о развитии застроенной территории.

ООО "СТ-Девелопер" направило в Администрацию письмо N 13 от 14.08.2012, которым просило расторгнуть договор N 31-РТ от 13.06.2012 и вернуть 1 013 400 руб. в срок до 24.08.2012 (т. 1, л.д. 14). Письмом N 1/3515-11 от 10.10.2012 Администрация сообщила о расторжении названного договора в одностороннем порядке (т.1, л.д.86).

Поскольку истец при подаче заявки на участие в аукционе (торгах) не был уведомлен об обременениях на реализованной территории, которые влекут за собой увеличение расходов и уменьшении прибыли, ООО "СТ-Девелопер" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из несоблюдения организатором торгов правил их проведения, которые признаны существенными.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, при рассмотрении требований об оспаривании публичных торгов суд должен учитывать, что иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению; при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными надлежит оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Незначительность допущенного в ходе проведения торгов нарушения, не оказавшего влияния на результат торгов, может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101).

Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 2 названной статьи в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 названного Кодекса.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 указанной статьи аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок.

В соответствии с ч. 6 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет" или в случае отсутствия у муниципального образования официального сайта на официальном сайте субъекта Российской Федерации, в границах которого расположено такое муниципальное образование, в сети "Интернет", а также опубликовывается организатором аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В силу п. 3 ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном ч. 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными ч. 7 настоящей статьи, должны быть указаны сведения об обременении прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

Отсутствие в информационном сообщении названных в пункте 3 части 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации сведений необоснованно ограничивает законные интересы потенциальных застройщиков.

В рассматриваемом случае в информационном сообщении о проведении 24.05.2012 аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории были опубликованы следующие сведения:

1.Условия продажи утверждены постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 616 от 07.03.2012, N 1196 от 16.04.2012.

2.Площадь территории - ориентировочно 15,7 га.

3.Планировочная зона: Затон.

4.Территориальная зона: Ж-3 - для многоэтажной застройки многоквартирными жилыми ломами выше 6 этажей.

5.Местные нормативы градостроительного проектирования: определены в соответствии с Решениями Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.12.2009 N 22/6 "О нормативах градостроительного проектирования городского округа город Уфа Республики Башкортостан", от 22.08.2008 N 7/4 "О правилах землепользования и застрой городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

6.Целевое использование застроенной территории: Развитие застроенной территории.

7.Перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции: Жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции - ул. Пожарского, N N 40, 47, 219а, 249, 251, 253, 257, 263, 265, 267, 273, 273а, 279, 299а, 299б, 308, 310, 312, 314, 316, 320; ул. Ахметова, N N 221, 233, 235, 237, 239, 243, 247; ул. Судоремонтная, 33 1б, 1в, 1г, 2, 2б, 2в, 2г, 2д, 3, 4, 5, 6, 8, 10; пер. Запорожский, 334, 6, 8, 8а; ул. Союзная, 33 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 2, 2а, 2б, (2 дома), 2в, 2г, 4, 6, 8; Металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории.

8.Ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству: Жилые помещения - 111 277 кв.м. Встроенно-пристроенные нежилые помещения - 13 529 кв.м. Окончательные площади объектов обосновать проектом.

9.Начальная цена права на заключение договора о развитии - 1 126 000 руб.

10.Размер задатка (90 % от начальной цены) - 1 013 400 рублей.

11.Шаг аукциона - 1 % от начальной цены.

Помимо указанного текстом информационного сообщения также предусмотрены обязательства будущего победителя аукциона и органа местного самоуправления (т. 1 л.д. 41-44).

В соответствии с пп.1 п.3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора о развитии застроенной территории является указание перечня адресов зданий, сооружений, подлежащих сносу и реконструкции.

В пункте 2.5 договора N 31-РТ от 13.06.2012 в перечне объектов, находящихся на застроенной территории, подлежащих сносу или реконструкции отсутствует жилой, расположенный по ул. Судоремонтная, 2е.

Также не оспаривается ответчиками наличие жилого дома 2е по ул. Судоремонтная в г. Уфе, детского сада, детской музыкальной школы.

Наличие в границах спорной территории зарезервированных для муниципальных нужд земельных участков, объектов детского дошкольного учреждения и многопрофильного учреждения дополнительного образования, свидетельствует об ограничениях использования земель и капитальных объектов, подлежащих включению в информационное сообщение согласно пункту 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении организатором аукциона требований федерального закона в части правил проведения публичных торгов, что привело к нарушению прав истца, в связи с чем правомерно удовлетворил исковое требование о признании недействительным аукциона, проведенного 24.05.2012, в части продажи лота N 2.

Довод ответчика о наличии у потенциального участника аукциона - ООО "СТ-Девелопер" возможности самостоятельно собрать информацию об объектах недвижимости, расположенных в границах подлежащей освоению территории, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку данное обстоятельство не опровергает вывод суда первой инстанции о несоблюдении организатором правил проведения публичных торгов.

Заявляя требование о признании незаключенным договора от 13.06.2012 N 31-РТ, истец ссылался на несогласованность сторонами существенных условий данного договора.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных п. 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, а также максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Установив, что договор о развитии застроенной территории от 13.06.2012 N 31-РТ не содержит указания на максимальные (предельные) сроки исполнения органом местного самоуправления обязательств по предоставлению земельных участков ООО "СТ-Девелопер" для строительства в границах застроенной территории, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами договора не согласовано установленное п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенное для данного вида договоров условие, в связи с чем признал названный договор незаключенным.

Доводы ответчика о заключенности договора основаны на неправильном понимании норм материального права и подлежат отклонению.

Принимая во внимание, что недействительный аукцион, проведенный 24.05.2012, и незаключенный договор от 13.06.2012 N 31-РТ не порождают каких-либо прав и обязанностей у сторон, суд первой инстанции правильно квалифицировал удержание администрацией задатка в качестве неосновательного обогащения, и обоснованно взыскал с администрации в пользу ООО "СТ-Девелопер" перечисленную последним сумму задатка в размере 1 013 400 руб. (ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах доводы администрации об отсутствии оснований для возврата задатка являются несостоятельными и подлежат отклонению.

С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-19276/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова