Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 г. N 11АП-3604/14

город Самара

17 апреля 2014 г.

Дело N А55-29235/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 апреля 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по делу NА55-29235/2013

(судья Селиваткин П.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Марковой Татьяны Александровны (ОГРНИП 306638219300010), Сазыкина Владимира Ивановича, Бойчева Георгия Никитовича, Бойчева Никиты Георгиевича, Бойчевой Ольги Михайловны, Гераевой Марины Георгиевны, Шуховцевой Нины Андреевны к Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054) о регистрации перехода права собственности,

с участием в судебном заседании:

от истцов - представитель Парфенова Е.М., по доверенностям,

от ответчика - представитель Осяева Е.П., по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ИП Маркова Татьяна Александровна, Сазыкин Владимир Иванович, Бойчев Георгий Никитович, Бойчев Никита Георгиевич, Бойчева Ольга Михайловна, Гераева Марина Георгиевна, Шуховцева Нина Андреевна обратились в Арбитражный суд самарской области к Мэрии городского округа Тольятти о регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:09:0101154:3, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. 40 Лет Победы, д. 50, с разрешенным использованием: предприятия бытового обслуживания в соответствии с территориальной зоной Ж-4, с фактическим использованием: для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений, общей площадью 3456 кв.м. в общую долевую собственность Бойчева Георгия Никитовича, Сазыкина Владимира Ивановича, Бойчева Никиты Георгиевича, Марковой Татьяны Александровны, Шуховцевой Нины Андреевны, Бойчевой Ольги Михайловны, Гераевой Марины Георгиевны в долях: 34443/345600; 40958/345600; 41349/345600; 33858/345600; 124992/345600; 29234/345600; 40732/345600, соответственно.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим допустил неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению ответчика, учитывая, что соглашение по цене земельного участка не достигнуто, земельный участок не передан лица по акту приема-передачи, следовательно, договор купли-продажи земельного участка N 1222 от 22.10.2013 г. считается не заключенным.

10.04.2014 представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель истцов с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с Постановлением мэра городского округа Тольятти N 1475-П/1 от 13.05.2013 г. Бойчеву Г.Н., Сазыкину В.И., Бойчеву Н.Г., Марковой Т.А., Шуховцевой Н.А., Бойчевой О.М., Гераевой М.Г. предоставлен земельный участок на праве общей долевой собственности (в следующих долях: 4443/345600, 40958/345600, 41349/345600, 33858/345600, 124992/345600, 29234/345600, 40732/345600 соответственно) за плату по цене, установленной действующим законодательством РФ, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101154:3, площадью 3456 кв.м., входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. 40 Лет Победы, д. 50.

12.08.2013 г. Мэрией города Тольятти в адрес представителя истцов Парфеновой Е.М. направлено письмо N Гр-3455/5.2 с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. 40 лет Победы, 50

Согласно договору купли-продажи цена земельного участка установлена ответчиком в размере двенадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в размере 3391903,64 руб.

Между тем истцы не согласились с ценой выкупа земельного участка, в связи с этим 23.08.2013 г. направили в Департамент по управлению муниципальным имуществом мэрии г.о. Тольятти протокол разногласий.

В соответствии с протоколом разногласий п. 2.1. Договора изложен покупателями в новой редакции, а именно "В соответствии со ст. 18 Закона Самарской области N 94-ГД от 11.03.2005 г. "О земле", "Положением о земельном налоге на территории городского округа Тольятти", утвержденного постановлением Тольяттинской городской Думы от 19.10.2005 г. 257, Постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 г. N9 "Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельный участок в составе земель населенных пунктов Самарской области", а также в соответствии с разъяснением Минэкономразвития России, содержащимся в письме от 15.09.2011 г. N23-3917, лица подавшие заявление на приватизацию земельных участков до момента истечения срока, установленного ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" имеют право на приобретение земельного участка по цене, действовавшей на момент подачи заявления", учитывая обращение покупателя в Мэрию городского округа Тольятти с заявлением о предоставлении на праве собственности земельного участка устанавливается в размере двенадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади, что составляет сумму в размере 925953,64 руб., из расчета: Ц=КСзу (УПКС*5)*Сзн*12, где: Ц-цена земельного участка;

КСзу- кадастровая стоимость земельного участка представляет собой произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (УПКС) на площади земельного участка: УПКС*Б.

УПКС- удельный показатель кадастровой стоимости земли согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка от 15.08.2013 г., выданной ФГБУ (Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) кадастровая стоимость на 17 апреля 2012 года (день подачи заявления о выкупе земельного участка) составляет 5144186,88 руб.

Сзн- ставка земельного налога, равная 1,5%;

S- площадь земельного участка.

Стороны договорились считать п. 2.1. Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101154:3 между Мэрией городского округа Тольятти и Бойчевым Георгием Никитовичем, Сазыкиным Владимиром Ивановичем, Бойчевым Никитой Георгиевичем, Марковой Татьяной Александровной, Шуховцевой Ниной Андреевной, Бойчевой Ольгой Михайловной, Гераевой Мариной Георгиевной от 22 октября 2013, заключенным в редакции Покупателя.

Соответственно, плата по Договору составляет 925953,64 руб. (девятьсот двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля 64 коп." (л.д.19 -оборот).

22 октября 2013 г. письмом N Гр-4999 /5.2 Департамент по управлению муниципальным имуществом мэрии г.о. Тольятти в адрес представителя истцов Парфеновой Е.М. направил согласованные и подписанные экземпляры договора купли-продажи земельного участка N 1222 от 22.10.2013 г. с протоколом разногласий к нему.

24 октября 2013 г. истцами выполнены условия договора об оплате, стоимость в размере девятьсот двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят три рубля 64 коп. оплачена в установленный договором срок. Копия ордера об оплате направлена в Мэрию.

25 октября 2013 года представитель истцов Парфенова Е.М. предоставила в Департамент по управлению муниципальным имуществом мэрии г.о. Тольятти чек-ордер в качестве подтверждения выполнения условия договора купли-продажи спорного земельного участка, с просьбой исполнить обязательства по оформлению перехода права собственности на земельный участок, подготовив акт приема-передачи земельного участка, а также направить своего представителя 30 октября 2013 года к 14.00 в МФЦ по адресу: г. Тольятти, ул. Мира, 84, для обеспечения государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на земельный участок.

Однако ответчиком до настоящего времени не исполнены предусмотренные договором купли-продажи обязательства по оформлению перехода права собственности на земельный участок в общую долевую собственность, указанные в договоре купли-продажи земельного участка (п.7.2. Договора о подписании акта приема-передачи земельного участка Мэрией г.о. Тольятти по истечении 7 дней с момента оплаты участка Покупателями). Кроме того, Мэрия г.о. Тольятти уклоняется от регистрации права собственности и перехода права собственности.

Кроме прочего ответчиком в адрес истца направлены соглашения к договору купли-продажи земельного участка N 1222 от 22.10.2013 г., в котором стоимость земельного участка вновь составляет 3391903 руб. 64 коп. Указанное соглашение со стороны истца подписано не было, т.к. в настоящее время действующим является ранее подписанный договор, с учетом его редакции в протоколе разногласий, исполненный истцами в полном объеме.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 названного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии с п.7.2 Договора купли-продажи земельного участка Продавец обязуется подписать акт приема-передачи земельного участка, после выполнения покупателем обязательств по оплате выкупной цены в течение 7 дней с момента получения подтверждения оплаты.

Из материалов дела следует, что оплата выкупной цены земельного участка истцом произведена в полном объеме, о чем свидетельствует чек-ордер от 24.10.2013 на сумму 925953 руб. 64 коп. и сторонами данный факт не оспаривается.

Кроме этого, поскольку на земельном участке располагается недвижимость, принадлежащая истцам с 2011 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, в связи с этим участок земли фактически находится в пользовании истцов.

Пунктом 2 статьи 224 ГК РФ предусмотрено, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Таким образом, учитывая, что к моменту заключения договора купли-продажи земельный участок уже находился во владении истцов, то фактическая передача земельного участка осуществлена.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст.16 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на основании сделки производится по заявлению всех ее участников.

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, обязательства истца по договору купли-продажи исполнены в полном объеме. Однако со стороны Мэрии городского округа Тольятти обязательства по заключенному договору (п.7.2 договора) до настоящего времени не исполнены.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в соответствии с ч.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе об отсутствии оснований для регистрации перехода права собственности на основании вышеуказанного договора-купли продажи по причине направления мэрией в адрес истца проекта соглашения об изменении условий договора купли-продажи в части выкупной стоимости земельного участка из-за ошибочного расчета суд признает несостоятельными. В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.02.2013 N 11371/12 покупатель объекта недвижимости не лишен возможности требовать от продавца при его уклонении от регистрации в порядке искового производства зарегистрировать переход права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что сторонами решение органа местного самоуправления, каковым по существу является постановление от 13.05.2013 г. N 1475-П/1 о предоставлении земельного участка, не оспаривалось.

Расчет выкупной стоимости земельного участка судом проверен и признан достоверным.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по договору, в т.ч. путем направления вышеуказанного соглашения, что свидетельствует о злоупотреблении правом.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, требования истца являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению.

Возражения ответчика в апелляционной жалобе о том, что поскольку соглашение по цене земельного участка не достигнуто, земельный участок не передан по акту приема-передачи, следовательно, договор купли-продажи земельного участка N 1222 от 22.10.2013 г. считается не заключенным, несостоятельны, во внимание судом не принимается, в силу следующего.

Частью 2 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.

На основании ч. 1 ст. 433 ГК РФ договор признаётся заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.

В соответствии с ч. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом.

При этом следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок (п. 58 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").

Кроме того, покупатель объекта недвижимости не лишен возможности требовать от продавца при его уклонении от регистрации в порядке искового производства зарегистрировать переход права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Кроме этого, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса.

Фактическое исполнение истцами, указанной в договоре обязанности по уплате цены договора за земельный участок, а также выполнение действий по подготовке акта приема - передачи земельного участка, обращение в орган государственной регистрации является надлежащим акцептом. Более того, факт нахождения имущества истцов на земельном участке и владение последним данным имуществом подтвержден материалами дела и ответчиком не отрицается.

В настоящем деле достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям спорного договора подтверждается его фактическим исполнением, и предоставленными в дело материалами.

Принимая во внимания вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отказа в удовлетворении исковых требований и удовлетворении апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика. Мэрия от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014, принятое по делу N А55-29235/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко