Вопрос: Организацией получены правоустанавливающие документы на участок земли, находящийся в общей долевой собственности под многоквартирным домом. С какого момента и в каком порядке нужно уплачивать земельный налог? Облагается ли стоимость доли земельного участка налогом на прибыль? Как отразить в бухгалтерском учете поступление в собственность доли земельного участка? ("Аудит и налогообложение", N 8, август 2010 г.)

Организацией получены правоустанавливающие документы на участок земли, находящийся в общей долевой собственности под многоквартирным домом. С какого момента и в каком порядке нужно уплачивать земельный налог? Облагается ли стоимость доли земельного участка налогом на прибыль? Как отразить в бухгалтерском учете поступление в собственность доли земельного участка?

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок.

При этом доля в праве на общее имущество дома, включая земельный участок, не подлежит отдельной государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Земельный налог является одной из форм платы за использование земли. Плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Минфин России в Письме от 17.05.2006 г. N 03-06-02-02/65 изложил свою позицию, заключающуюся в том, что если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ, то плательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 НК РФ.

В Письме Минфина России от 27.03.2007 г. N 03-05-06-02/28 разъясняется, что с момента формирования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также присвоения кадастрового номера указанному земельному участку, плательщиками земельного налога признаются собственники помещений рассматриваемого жилого дома. Эта позиция изложена и в Письмах Минфина России от 01.08.2007 г. N 03-05-06-02/87, от 22.07.2009 г. N 03-05-05-02/40, от 11.05.2010 г. N 03-05-05-02/34 и других.

Таким образом, полагаем, что собственник помещения должен уплачивать земельный налог с момента возникновения права собственности на долю земельного участка, подтвержденного правоустанавливающими документами.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость участка на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ). Информацию о ней до собственников помещений должны довести органы местной власти (п. 14 ст. 396 НК РФ) не позднее 1 марта этого года.

При этом налоговую базу по участкам, находящимся в общей долевой собственности, определяют для каждого владельца пропорционально его доле. Долю организации в общем праве собственности на землю рассчитывают как долю площади ее помещения в общей доле всех помещений дома (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Если организация не располагает информацией об общей площади дома, необходимые данные следует запросить в бюро технической инвентаризации.

В Письме от 02.06.2008 г. N 03-05-04-02/36 Минфина России дает следующие разъяснения.

Согласно Правилам ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. N 219, при регистрации в едином государственном реестре права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в графе "Доля" указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в графу "Доля" вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади", далее указываются сведения о помещении, принадлежащем собственнику (участнику общей долевой собственности) в соответствии с пп. 28 и 29 Правил.

Сумму земельного налога организации вправе учитывать при налогообложении прибыли в составе прочих расходов (Письмо Минфина России от 04.03.2010 г. N 03-03-06/1/110).

В соответствии с частью 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно части 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Право собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме согласно ст. 38 ЖК РФ переходит при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю, то есть в силу федерального законодательства.

Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества. При этом доля в праве на общее имущество дома, включая указанный земельный участок, не подлежит отдельной государственной регистрации.

Как следует из положений законодательства, регулирующего правоотношения по поводу приобретения доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, приобретение такого права не является безвозмездно полученным имуществом или имущественным правом в целях налогообложения прибыли (п. 8 ст. 250 НК РФ) и, следовательно, его стоимость налоговую базу по налогу на прибыль организаций не увеличивает (Письмо Минфина России от 25.05.2006 г. N 03-03-04/1/476).

В общем случае согласно п. 5 ПБУ 6/01 земельные участки учитываются в составе основных средств.

Однако в рассматриваемом случае организация приобретает право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок в многоквартирном доме. Нормативно порядок учета таких объектов не определен.

По нашему мнению, приобретение права собственности в общей долевой собственности на земельный участок не следует отражать в бухгалтерском учете, поскольку нельзя выделить принадлежащий конкретному собственнику помещения земельный участок, как объект учета, а его стоимость входит в стоимость приобретенного помещения.

Считаем, что организация обязана уплачивать земельный налог с момента возникновения права собственности на долю земельного участка, подтвержденного правоустанавливающими документами.

Эксперты службы

Правового консалтинга компании "ГАРАНТ"

1 августа 2010 г.

"Аудит и налогообложение", N 8, август 2010 г.