Вопрос: ООО "Х" является собственником помещения в многоквартирном доме. В отношении земельного участка кадастровый учет проведен до 01.03.2005 г. Между компанией и Администрацией г. Н-ска заключен договор от 24.11.2004 N 47480/6-60 аренды части земельного участка, занятого указанным многоквартирным домом. В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ N 189-ФЗ от 29.12.2004 право собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом и прошедший кадастровый учет, переходит к собственникам помещений в таком многоквартирном доме с момента введения в действие... (ООО "Аудит-новые технологии", июль 2010 г.)

ООО "Х" является собственником помещения в многоквартирном доме. В отношении земельного участка кадастровый учет проведен до 01.03.2005 г.

Между компанией и Администрацией г. Н-ска заключен договор от 24.11.2004 N 47480/6-60 аренды части земельного участка, занятого указанным многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ N 189-ФЗ от 29.12.2004 право собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом и прошедший кадастровый учет, переходит к собственникам помещений в таком многоквартирном доме с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ).

Основываясь на изложенном, Компания обратилась в Арбитражный суд с иском к Администрации г. Н-ска о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, уплаченной после введения в действие ЖК РФ. Арбитражными судами первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанции в иске было отказано по тем основаниям, что для возникновения права собственности на земельный участок необходимо соответствующее совместное обращение собственников помещений в жилом доме и издание уполномоченным органом распорядительного акта, в связи, с чем Компания продолжала уплачивать арендные платежи за земельный участок.

Администрация г. Н-ска письмом от 20.05.2010 N 5818 сообщила о прекращении договора аренды по основаниям, предусмотренным статьей 36 ЖК РФ и статьей 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ", не указав дату прекращения договора. В справке о начисленных и поступивших суммах арендной платы указано, что начисление арендных платежей производилось Администрацией 31.03.2010.

Документы для совершения государственной регистрации права собственности Компании на земельный участок в уполномоченный орган не подавались.

Необходимо отметить, что с 2009 года судебная практика по вопросу перехода права собственности на земельный участок под многоквартирными домами изменилась. Правовая позиция по данному вопросу изложена в совместном постановлении ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и сводится к тому, что право собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом и прошедший кадастровый учет, переходит к собственникам помещений в таком многоквартирном доме с момента ведения в действие ЖК РФ автоматически.

Прошу Вас дать заключение по следующим вопросам:

1. Правомерность внесения Компанией арендной платы с даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ по настоящее время;

2. Необходимость уплаты в настоящее время земельного налога;

3. Необходимость оплаты земельного налога с даты вступления в силу ЖК РФ и внесения соответствующих изменений в налоговую и бухгалтерскую отчетность;

4. Перспективы взыскания неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы после вступления в силу ЖК РФ по настоящее время, с учетом ранее принятых судебных актов.

Земельное законодательство основывается на принципе платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 388 НК РФ налогоплательщиками земельного признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

При этом переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога. Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).

Как следует из запроса, земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, соответственно, он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка производится без принятия органами государственной власти и местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него. Данный вывод следует из положений частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ", частей 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 ЗК РФ и подтверждается правовой позицией совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 66 Постановления), а Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ, частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Иванов, В.П. Петрова и Е.А. Сидорова".

Учитывая изложенное, полагаем, что ООО "Х" как собственник земельного участка в соответствующем периоде, после вступления в силу ЖК РФ, несет обязанность по уплате земельного налога, в связи с чем уплата арендной платы безосновательна.

Из запроса следует, что решением Арбитражного суда Н-ской области, вступившим в силу, Компании было отказано во взыскании неосновательного обогащения с Администрации г. Н-ска по тем основаниям, что право собственности у ООО "Х" не возникло, поскольку, по мнению суда, для возникновения данного права необходимо издание уполномоченным органом распорядительного акта. Данный судебный акт оставлен без изменения постановлениями Второго арбитражного апелляционного суда от 31.08.2007, ФАС Волго-Вятского округа от 04.12.2007. Определением ВАС РФ от 11.03.2008 N 2425/08 Обществу было отказано в передаче дела в порядке надзора в Президиум ВАС РФ. Отметим, что данный вывод, изложенный в принятых по делу судебных актах, противоречит сложившейся в настоящий момент арбитражной практике, которая сформирована в настоящее время на уровне ВАС РФ и поддержана Конституционным Судом РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ. Следовательно, основания для корректировки бухгалтерской отчетности при наличии судебных актов по делу отсутствуют. В то же время, отметим, что судебные акты по делу не содержат вывода об отсутствии обязанности по уплате земельного налога. Поэтому налоговый орган, при проведении проверки руководствуясь указанными выше положениями законодательства и сложившейся практикой, может прийти к выводу о том, что Общество несет обязанность по уплате земельного налога, и доначислить налог на землю. Полагаем, что в случае рассмотрения спора в судебном порядке, суд может посчитать такую позицию налогового органа обоснованной, оставив без внимания судебные акты по делу N А28-2575/2007-44/25 и содержащиеся в нем выводы, поскольку инспекция не являлась стороной по делу, а наличие судебного акта, основанного на толковании закона, который впоследствии был истолкован Пленумом ВАС РФ иным образом, не является основанием для принятия решения, противоречащего нормам права и сложившейся практике.

По нашему мнению, Обществу целесообразно рассмотреть вопрос о пересмотре вступивших в силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

В соответствии со статьей 309 АПК РФ арбитражный суд может пересмотреть принятый им и вступивший в законную силу судебный акт по вновь открывшимся обстоятельствам по основаниям и в порядке, которые предусмотрены АПК РФ. Согласно пункту 1 статьи 312 АПК РФ заявление о пересмотре вступившего в законную силу судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам подается в арбитражный суд, принявший данный судебный акт, лицами, участвующими в деле, не позднее трех месяцев со дня открытия обстоятельств, являющихся основанием для пересмотра судебного акта.

Как следует из статьи 311 АПК РФ одним из оснований пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам является признание Конституционным Судом РФ не соответствующим Конституции РФ закона, примененного арбитражным судом в конкретном деле, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Конституционный Суд РФ (пункт 6).

Как указывалось выше, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П выразил свою правовую позицию, из которой следует, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом осуществляется без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него. Данная позиция опровергает доводы Арбитражного суда Н-ской области о толковании норм земельного, жилищного и гражданского права и по нашему мнению, может быть признана вновь открывшимся обстоятельством по смыслу, который придается данному термину АПК РФ.

Несмотря на то, что буквальный текст статьи 311 АПК РФ определяет в качестве вновь открывшегося обстоятельство признание судом положений закона неконституционными, полагаем, что таким обстоятельством может являться и формирование правовой позиции Конституционного Суда РФ по соответствующему вопросу. В частности, данный вывод подтверждается Определением Конституционного Суда РФ от 27.05.2010 N 211-О "По жалобе гражданки Купидоновой А.И. на нарушение ее конституционных прав пунктом 6 статьи 311 АПК РФ", который распространяет приведенное выше положение статьи 311 АПК РФ на случаи, когда Конституционный Суд РФ, не признавая оспариваемой нормативное положение противоречащим Конституции РФ, выявляет его конституционно-правовой смысл. Иными словами, если смысл нормативного положения, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой, расходится с его действительным, конституционно-правовым, смыслом, выявленным Конституционным Судом РФ, то это влечет пересмотр (изменение или отмену) основанного на нем решения суда (вступившего в законную силу и не исполненного или частично исполненного либо не вступившего в законную силу), при том, что заявление заинтересованного лица, не являвшегося участником конституционного судопроизводства, о пересмотре вынесенного по его делу судебного решения подано с соблюдением закрепленных законодательством процессуальных норм.

Отметим, что до отмены вынесенных судебных актов по делу, у Общества отсутствует обязанность по внесению изменений в бухгалтерскую и налоговую отчетность.

В отношении сумм арендных платежей, уплаченных Обществом после 30.12.2006 года (в связи с уплатой которых отсутствуют вступившие в законную силу акты судов о наличии оснований для уплаты арендных платежей*(1)), полагаем, что необходимо воспользоваться позицией об отсутствии оснований для уплаты арендных платежей, поскольку земельный участок на тот период перешел в собственность Общества, и у него имеется обязанность по уплате земельного налога. Общество в данной ситуации вправе требовать возврата сумм ошибочно уплаченных арендных платежей в качестве неосновательного обогащения. При этом, целесообразно ссылаться на сформированную в настоящее время арбитражную практику применения данных норм (см. выше). Соответственно, Общество должно исчислить и уплатить земельный налог за указанные налоговые периоды, сдать налоговые декларации (если ранее декларации по земельному налогу не представлялись), либо уточненные налоговые декларации (если ранее декларации представлялись, но в них не была отражены налоговые обязательства). Также вносятся изменения в бухгалтерскую отчетность Общества*(2).

Вывод:

ООО "Х" как собственник земельного участка после вступления в силу ЖК РФ несет обязанность по уплате земельного налога, основания для уплаты арендной платы отсутствуют.

ООО "Х" вправе обратиться в Арбитражный суд Н-ской области с заявлением о пересмотре вынесенных судебных актов по делу N А28-2575/2007-44/25 по вновь открывшимся обстоятельствах в связи с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 12.05.2010 N 12-П.

Общество также вправе претендовать на возврат сумм, уплаченных в качестве арендных платежей за период, после 30.12.2006 года в связи с тем, что Общество является собственником земельного участка и несет обязанность по уплате земельного налога.

15 июля 2010 г.

ООО "Аудит-новые технологии", июль 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.12.2007 следует, что ООО "Х" обращалось с иском о возврате неосновательного обогащения за период с 01.03.2005 по 29.12.2006 года.

*(2) Согласно устным пояснениям, Общество не отражала в бухгалтерском учете обязанность по уплате земельного налога, не исчисляло и не уплачивало земельный налог.