Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 июня 2010 г. N КГ-А41/4738-10 по делу N А41-21235/09 Отказывая в удовлетворении требования о признании незаключенным договора использования офисных помещений и о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходил из отсутствия основания для признания оспариваемого договора незаключенным, так как сторонами оспариваемого договора согласован предмет аренды в соответствии с требованиями законодательства, определен размер арендной платы, кроме того, договор аренды не подлежал государственной регистрации, поскольку был заключен на срок менее года

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 17 июня 2010 г. N КГ-А41/4738-10 по делу N А41-21235/09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 9 июня 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Петровой Е.А.,

судей Хомякова Э.Г.и Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца - Медведев М.Ю. по дов. N 21 от 15.06.2009 г.;

от ответчика - Удовиченко К.Н. и Лосева Л.В. по дов. N 018/10 от 02.04.2010 г.,

рассмотрев 9 июня 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Научно-производственный Центр "Молния" на решение от 2 ноября 2009 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьёй Горожановой О.Л., и постановление от 4 февраля 2010 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Диаковской Н.В., Ханашевичем С.К., Черниковой Е.В. по иску ЗАО "НПЦ "Молния" о признании договора аренды незаключенным и взыскании неосновательного обогащения к ООО "ИКЕА Ханим Лтд.", установил:

ЗАО "НПЦ "Молния" обратилось в Арбитражный суд Московской области к ООО "ИКЕА Ханим Лтд." с иском о признании незаключенным договора использования офисных помещений, содержащихся в разделе 1, в пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 5.4, в разделах 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 договора об использовании помещений от 04.09.2008 г., в приложении N 2 к договору об использовании помещений от 04.09.2008 г. и взыскании с ответчика 7 566 821 руб. 85 коп. неосновательного обогащения и 225 287 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст.ст. 12, 168, 209, 309, 310, 395, 425, 429, 433, 608, 609, 651, 654, 1102 ГК и мотивированы тем, что оспариваемый договор об использовании помещений от 04.09.2008 г., содержащий элементы договора аренды офисных помещений сроком с 01.10.2008 г. по 30.09.2013 г. и предварительный долгосрочный договор аренды сроком аренды на 10 лет, заключен ответчиком (арендодателем) в отсутствие зарегистрированного права собственности на арендуемое помещение и не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, истец указал на то, что предварительный долгосрочный договор аренды не был заключен, поскольку не содержал такого существенного условия основного договора как согласованный сторонами размер арендной платы, что 05.06.2009 г. освободил занимаемые помещения, о чем уведомил ответчика письмами от 05.06.2009 г. N 148/06 и от 10.06.2009 г. N 150/06, однако ответчик от подписания акта приема-передачи отказался.

Решением Арбитражного суда Московской области от 2 ноября 2009 года по делу N А41-21235/09, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2010 года по тому же делу, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды исходили из того, что сторонами оспариваемого договора согласован предмет аренды в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ, определен размер арендной платы, при этом договор аренды не подлежал государственной регистрации, поскольку был заключен на срок менее года. При этом суды отклонили довод истца об отсутствии зарегистрированного права собственности ответчика на подлежащее передаче в аренду помещение на момент заключения оспариваемого договора, указав на то, что в договоре оговорена дата вступления договора аренды в силу - не ранее получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности, т.е. от 13.02.2009 г., при этом истец имеет право занимать помещение с даты доступа в помещение, а именно, с момента подписания сторонами акта приема-передачи от 04.09.2008 г.

Поскольку оснований для признания недействительным оспариваемого договора не установлено, суд сделал вывод об отказе в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения, учитывая, что отыскиваемые денежные средства перечислены во исполнение условий договора об использовании помещений от 04.09.2008 г., при этом истцом не опровергнут тот факт, что ЗАО "НПЦ "Молния" было передано в пользование помещение согласно акту приема-передачи от 04.09.2008 г.

В кассационной жалобе ЗАО "НПЦ "Молния" просит решение Арбитражного суда Московской области от 2 ноября 2009 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2010 года отменить, поскольку считает, что суды обеих инстанций нарушили (неправильно применили) нормы материального права: ст.ст. 8, 209, 219, 606, 608 ГК РФ, ст.ст. 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а вывод судов о том, что оспариваемый договор является заключенным, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, в связи с чем заявитель просит направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

По мнению заявителя, суды не учли, что денежное требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения подлежало удовлетворению вне зависимости от того, является ли оспариваемый договор заключенным, основанием для взыскания неосновательного обогащения является фактическое отсутствие между сторонами арендных отношений. Заявитель указывает на неподписание им договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ИКЕА Ханим Лтд." просит оставить в силе обжалуемые решение и постановление, указывает на то, что вывод судов о возможности заключения предварительного договора аренды в отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое впоследствии подлежало передаче в аренду, является законным и обоснованным, соответствующим требованиям действующего законодательства и сложившейся по аналогичным делам судебной практике.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика ООО "ИКЕА Ханим Лтд." возражал против удовлетворения жалобы, считая, что принятые по делу решение и постановление являются законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы - несостоятельными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, выслушав явившихся представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, установленным по делу, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление не подлежат отмене по следующим основаниям.

Предметом оспаривания по настоящему делу является договор об использовании нежилых офисных помещений от 4 сентября 2008 г., подписанный между ЗАО НПЦ "Молния" и ООО "ИКЕА Ханим Лтд.", согласно которому стороны договорились определить условия использования и подготовки помещений к аренде арендатором до государственной регистрации договора аренды, а также условий заключения договор аренды; предоставление арендодателем в пользование арендатора помещения для осуществления работ арендатора на основании положений договора, а также предоставить помещения в аренду арендатору согласно условиям договора краткосрочной аренды. Приложением N 1 к договору от 04.09.2008 года является План (схема), на котором определено местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также план передаваемых в аренду помещений в здании.

В Приложении N 2 к договору от 04.09.2008 г. указаны: местонахождение объекта - Бизнес-парк "Химки", ул. Ленинградская, владение 39, обозначение здания - Офисное здание 02, номер помещений ОВ02-А1 и приблизительная арендуемая площадь помещений - 419 кв. м. Также определены авансовый платеж в сумме 84 175 долларов США и сумма страхового депозита - 84 175 долларов США. Годовая фиксированная арендная плата установлена в сумме 285 339 долларов США. В приложении N 1 к договору аренды офисных помещений определены общие положения и условия договора аренды.

Истец настаивает на недействительности части указанного договора - положений, содержащихся в разделе 1, в пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 5.4, и в разделах 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 договора об использовании помещений от 04.09.2008 г., в приложении N 2 к договору об использовании помещений от 04.09.2008 г. и составляющих предмет договора аренды офисных помещений по вышеуказанному адресу.

Проверив оспариваемый договор на соответствие его действующему гражданскому законодательству, суды первой и апелляционной инстанций не установили законных оснований для признания его недействительным, в связи с чем правильно отказали в удовлетворении иска.

При этом, суды дали правильную правовую квалификацию указанного договора как предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), на основании которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества (основной договор).

В этой связи судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований считать, что ответчик при заключении договора распорядился не принадлежащим ему недвижимым имуществом, права на которое не было в установленном порядке зарегистрировано.

Апелляционный суд обоснованно сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых указывается, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Суды правильно указали на то, что согласно условиям предварительного договора от 04.09.2008 г. краткосрочный договор аренды вступил в силу, т.е. считается в соответствии со ст. 432 ГК РФ заключенным, с момента получения ответчиком и передачи истцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположены подлежащие передаче в аренду офисные помещения, свидетельство о праве получено 13.02.2009 г.

Проверяя доводы истца о несогласованности сторонами договора объекта краткосрочной аренды (ст. 607 ГК РФ) и размера арендных платежей, суды установили, что объект аренды и размер арендных платежей согласованы сторонами в приложении N 1 к договору от 04.09.2008 г. (том 1, л.д. 30-35).

При этом апелляционный суд в обжалуемом постановлении отметил, что представители сторон подтвердили, что подлежащие передаче в аренду офисные помещения расположены в здании, указанном в свидетельстве о праве собственности от 13.02.2009 г., находящемся по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Ленинградская, вл. 39, стр. 6.

В связи с отсутствием оснований для признания оспоренного договора незаключенным и недействительным, суды сделали обоснованный вывод об отказе в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.

Довод кассационной жалобы о том, что требование о взыскании неосновательного обогащения подлежало удовлетворению вне зависимости от правовой оценки действительности договора, отклоняется, поскольку по смыслу п. 1 ст. 1102 ГК РФ условием удовлетворения требования из неосновательного обогащения является сбережение (приобретение) имущества за счет другого лица в отсутствие каких-либо правовых оснований, однако в данном случае судами установлено наличие правового основания для получение ответчиком отыскиваемых истцом денежных средств, каковым является заключенный в соответствии с действующим законодательством договор аренды.

Предоставление истцу доступа в помещения, подлежащие передаче в аренду, для целей подготовки помещений к сдаче в аренду (выполнения отделочных работ), до государственной регистрации права собственности на них, не является основанием для вывода о том, что предметом договора краткосрочной аренды является имущество, права на которое не зарегистрированы.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление являются законным и обоснованным и не имеется предусмотренных ст. 288 АПК РФ оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 2 ноября 2009 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2010 года по делу N А41-21235/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А. Петрова

Судьи

О.И. Комарова

Э.Г. Хомяков