Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2010 г. N КГ-А40/10121-10 по делу N А40-148039/09-139-1002 Требование о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворено, поскольку государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой в виде погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора, предметом которого являлся земельный участок, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога и договорам участия в долевом строительстве жилого дома

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 октября 2010 г. N КГ-А40/10121-10 по делу N А40-148039/09-139-1002

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,

судей Хомякова Э.Г., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца: Баннов Г.В.- доверенность от 26.12.2009 года N 140/7

от ответчика: Киселева Н.В.- доверенность от 24.11.2009 года N 29031/09

рассмотрев 30 сентября 2010 года в судебном заседании  кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на решение от 27 января 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Корогодовым И.В., на постановление от 9 июня 2010 года N 09АП-6547/2010-АК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Москвиной Л.А., Захаровым С.Л., Поповым В.И. по заявлению ЗАО "ЮИТ Московия" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании незаконным решения установил:

ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве от 02.10.2009 г. N 22/021/2009-402 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009 г. N М-07-506606/04 о расторжении договора аренды земельного участка N М-07-506606.

Решением от 27.01.2010 г. Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявленные требования, мотивировав свои выводы тем, что оспариваемое по делу решение регистрирующего органа является незаконным, не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2010 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что суды не установили тех обстоятельств, которые в соответствии со ст. ст. 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для признания незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве от 02.10.2009 г. N 22/021/2009-402 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009 г. N М-07-506606/04 о расторжении договора N М-07-506606 аренды земельного участка.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы доводы, изложенные в ней, поддержал.

Представитель ЗАО "ЮИТ Московия" против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы с доводами жалобы не согласен, считая судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 03.12.2003 г. между Правительством г. Москвы и ООО "КомСтрин" был заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО.00555, предметом которого являлось строительство жилого дома по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6.

27.01.2004 г. между Московским земельным комитетом (в настоящее время - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) и ООО "КомСтрин" был подписан договор N М-07-506606 аренды земельного участка площадью 6400 кв.м. (кадастровый номер 77:07:04007:086), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6. На основании дополнительного соглашения от 10.10.2005 года N 1 права и обязанности по инвестиционному контракту перешли к ЗАО "ЮИТ Московия".

Между ЗАО "ЮИТ Московия" и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы было заключено дополнительное соглашение от 10.03.2009 года N М-07-506606/04, в соответствии с которым стороны расторгли договор аренды земельного участка от 27.01.2004 г.

Соглашение о расторжении договора с прилагаемыми документами было представлено обществом в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, которое письмом от 02.10.2009 г. за N 22/021/2009-402 отказало в регистрации расторжения договора аренды и погашении записи в ЕГРП. В обоснование принятого решения ответчик сослался на п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. N 82, согласно которой запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО "ЮИТ Московия" в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве от 02.10.2009 г. N 22/021/2009-402.

Судами установлено, что ЗАО "ЮИТ Московия" исполнило обязательства по договорам долевого участия, что подтверждается представленными в материалы дела передаточными актами, подписанными заявителем с дольщиками.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 17 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 16). В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Статьей 20 названного Федерального закона установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав.

В материалах дела имеются сведения о том, что при подаче заявления обществом представлялись в Управление передаточные акты.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006 г.), согласно ч. 1 ст. 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 названного Федерального закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из изложенного следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В соответствии с п. 8 ст. 13 указанного Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В материалы дела представлены передаточные акты объектов долевого строительства продавцом - ЗАО "ЮИТ Московия" участникам долевого строительства.

Правила внесения в Единый государственный реестр прав регистрирующим органом регистрационной записи о прекращении залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 г. N 82. Пунктом 21 указанной Инструкции предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, регистрирующий орган полагает, что погашение записи об аренде земельного участка может иметь место только после того, как последний дольщик зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества.

Пункт 21 указанной Инструкции не противоречит вышеуказанным положениям части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку не устанавливает основания и не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации.

В этой связи п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, основан на положениях Федерального закона от "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, и определяет условия совершения регистрирующим органом регистрационного действия в отношении записи об ипотеке.

При этом положения указанной нормы (п. 21 Инструкции) не затрагивают вопроса о времени прекращения права залога, поскольку обременяющий залог в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и прекращается со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В силу п.п. 1, 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, в виде погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 27.01.2004 г. N М-07-506606, предметом которого являлся земельный участок площадью 6400 кв. м с кадастровым номером 77:07:04007:086, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6., не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога, договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

При таких обстоятельствах, суд округа соглашается с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа заявителю в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009 г. N М-07-506606/04 о расторжении договора N М-07-506606 аренды земельного участка.

Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, оформленный сообщением от 02.10.2009 г. N 22/021/2009-402, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009 г. N М-07-506606/04 о расторжении договора N М-07-506606 аренды земельного участка не соответствует положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и нарушает права и законные интересы заявителя.

Установив, что оспариваемый по делу отказ не соответствует Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя, суды в силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования, возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве обязанность зарегистрировать дополнительное соглашение от 10.03.2009 г. N М-07-506606/04 о расторжении договора N М-07-506606 аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции, исходя из компетенции, предоставленной ему в ст.ст. 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не вправе переоценивать доказательства, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой или апелляционной инстанций. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств и обстоятельств дела, чего суд кассационной инстанции делать не вправе.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 года по делу N А40-148039/09-139-1002 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.В. Бусарова

Судьи

Э.Г. Хомяков

О.И. Русакова