Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 9 сентября 2010 г. N ВАС-10438/10 Дело подлежит передаче для пересмотра ранее принятых судебных актов в порядке надзора, поскольку при рассмотрении дела выявлено отсутствие единообразия в применении и толковании арбитражными судами норм права по вопросу признания недействительными договоров об ипотеке

Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 9 сентября 2010 г. N ВАС-10438/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Новоселовой Л.А., судей Иванниковой Н.П., Киреева Ю.А.

рассмотрела в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Ромтрейд Холдингз Рус" (г. Москва) о пересмотре в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 по делу N А40-53940/09-125-332 Арбитражного суда города Москвы и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.04.2010 по тому же делу по иску Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" (Британские Виргинские острова) к Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" (Кипр) о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи акций и к закрытому акционерному обществу "Ромтрейд Холдингз Рус" об обращении взыскания на заложенное имущество.

Суд установил:

Компания "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" (далее - первый ответчик) и закрытому акционерному обществу "Ромтрейд Холдингз Рус" (далее - второй ответчик, заявитель) о взыскании 12 441 095,89 долларов США по курсу ЦБ РФ, что составляет 388 492 387, 50 рублей (с учетом увеличения размера исковых требований) и обращении взыскания на нежилые помещения площадью 2 197, 1 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Петровские линии, д. 2, кадастровый номер 189370.

Решением суда первой инстанции от 13.11.2009 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с первого ответчика в пользу истца 12 441 095, 89 долларов США задолженности и расходов 100 000 расходов по госпошлине. В части обращения взыскания на заложенное имущество в иске отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Апелляционный суд взыскал с первого ответчика в пользу истца 12 441 095, 89 долларов США, 100 000 расходов по госпошлине и обратил взыскание на заложенные по договору залога от 26.03.2008 нежилые помещения площадью 2 197,1 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Петровские линии, д. 2, кадастровый номер 189370, установив начальную продажную стоимость в размере 707 041 000 рублей.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 23.04.2010 оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций заявитель ссылается на неправильное применение судами норм права.

По мнению заявителя, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о ничтожности договора залога от 26.03.2008 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку этот договор залога не содержит условия об ипотеке принадлежащего второму ответчику как залогодателю права аренды земельного участка, на котором расположен объект залога.

Рассмотрев материалы дела и доводы заявителя, суд полагает, что заявление о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебного акта в порядке надзора подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и первым ответчиком заключен договор от 26.03.2008 купли-продажи акций, составляющих 100% уставного капитала второго ответчика, стоимостью 18 000 000 долларов США.

В обеспечение исполнения обязательств первого ответчика по указанному договору купли-продажи акций между истцом и вторым ответчиком заключен договор залога от 26.03.2008, согласно которому второй ответчик передал истцу в залог указанные нежилые помещения в обеспечение исполнения обязательств первого ответчика по спорному договору купли-продажи акций.

Обосновывая заявленные требования, истец указывал на неисполнение первым ответчиком обязательства по оплате акций в установленный договором срок и, ссылаясь на нормы статей 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил обратить взыскание на заложенные помещения.

При рассмотрении дела судами установлено неисполнение первым ответчиком в установленный договором срок обязательства по оплате акций. Требования истца в части взыскания суммы задолженности по оплате второй части цены акций и начисленных на данную сумму процентов из расчета 15% годовых на день платежа в течение 8 месяцев со дня заключения договора удовлетворены.

Отказывая в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции сослался на пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Суд первой инстанции исходил также из положений пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Апелляционный суд, отменяя решение в данной части, пришел к выводу о действительности договора залога исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Согласно указанному разъяснению к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.

Также суд апелляционной инстанции учитывал разъяснения, содержащиеся в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", в которых указывалось, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции, указав, что, несмотря на отсутствие в спорном договоре залога условия об ипотеке принадлежащего залогодателю права аренды на земельный участок, на котором расположен объект залога, данные права аренды считаются заложенными одновременно с заложенными помещениями.

Судебная коллегия полагает, что имеются основания для пересмотра принятых по данному делу судебных актов в порядке надзора, поскольку при рассмотрении данного дела выявлено отсутствие единообразия в применении и толковании арбитражными судами норм права по вопросу признания недействительными договоров об ипотеке.

Так, Арбитражный Новосибирской области по делу N А45-14019/2008 признал договор ипотеки недействительным в связи отсутствием залога права аренды на земельный участок, функционально обеспечивающий заложенные нежилые помещения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-53940/09-125-332 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.04.2010.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 10438/10

Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации до 22.10.2010.

Председательствующий судья

Л.А. Новоселова

Судья

Н.П. Иванникова

Судья

Ю.А. Киреев