Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 марта 2008 г. N КГ-А40/1836-08 При новом рассмотрении дела о признании незаконным отказа уполномоченного органа в государственной регистрации договора на недвижимое имущество суду необходимо определить законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие спорные правоотношения, в том числе устанавливающие состав документов, представляемых для государственной регистрации договоров субаренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 17 марта 2008 г. N КГ-А40/1836-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 декабря 2008 г. N КГ-А40/12215-08-П

Открытое акционерное общество "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" (ОАО "ИМПЭКСБАНК") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС по Москве) о признании незаконным отказа УФРС по Москве в государственной регистрации договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30 и об обязании УФРС по Москве произвести государственную регистрацию договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30, общей площадью 317,9 в отношении помещений в нежилом 5-ти этажном здании, общей площадью 317,9 квадратных метров, в том числе части комнаты N 2 помещения N II подвала, общей площадью 51,4 квадратных метра. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Закрытое акционерное общество "Интерфин Трейд" (ЗАО "Финансовая компания "Интерфин Трейд") - т. 1, л.д. 4-5.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2007 г. заявление ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" удовлетворено, признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в государственной регистрации договора субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Обязано Управление Федеральной регистрационной службы по Москве произвести государственную регистрацию договора субаренды N иА 2029-2006 г. от 29 ноября 2006 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30, в отношении помещений в нежилом 5-ти этажном здании общей площадью 317, 9 кв.м., в том числе на часть комнаты N 2 помещения N II подвала, общей площадью 51.4 кв.м. Взыскана с Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в пользу ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" госпошлина 2 000 руб. Возвращена ОАО "Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" из федерального бюджета государственник пошлина 2 000 руб., как ошибочно оплаченная. Решение мотивировано тем, что заявление подано в установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок, что письмом N 11/001/2007-344 от 5 апреля 2007 г. ответчик сообщил заявителю об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. между заявителем как субарендатором и 3-м лицом как арендатором, на нежилые помещения общей площадью 317,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Основанием оспариваемого отказа послужило то обстоятельство, что указанная в договоре в составе объекта субаренды часть комнаты N 2 помещения II площадью 51,4 кв.м. в подвале здания не описана (не обозначена) в документах технического учета БТИ как самостоятельный объект недвижимости, что не позволяет индивидуализировать объект как объект арендных отношений в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает требования п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а поэтому заявителю отказано в государственной регистрации договора на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., в соответствии с которыми в государственной регистрации может быть отказано, если документы представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Далее первая инстанция указала, что договор субаренды N иА 2029-2006 от 29 ноября 2006 г. содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды в соответствии с требованиями п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку помещения, выступающие объектом субаренды перечислены в п.п. 1.1.1., 1.1.2,1.1.3 и 1.1.4 пункта 1.1. раздела 1 "Предмет договора" с указанием адреса здания, номеров комнат и помещений, их площади определены согласно экспликации и копии поэтажного плана, являющихся в соответствии с условиями п. 1.1. договора его неотъемлемой частью, на представленном ответчику в качестве неотъемлемой части договора поэтажном плане, составленном ТБТИ Центральное на подвальный этаж здания, границы передаваемой в субаренду части комнаты 2, помещения N II подвального этажа здания обозначены цветным фломастером с указанными ТБТИ Центральное размерами арендуемой площади. Первая инстанция пришла к выводу, что, учитывая назначение расположенного в подвале дома помещения II - гаражные места, не разделенные на отдельные комнаты, определение в договоре объекта аренды, субаренды, предоставляемого в качестве гаражного места, иначе, чем часть помещения, комнаты, не представляется возможным исходя их представленного поэтажного плана и экспликации на помещения. Первая инстанция отвергая доводы УФРС по Москве о несоблюдении требований абз. 10 п. 1 ст. 17 федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивированный необходимостью внесения информации о составе объекта аренды в соответствующий подраздел ЕГРП, поскольку представленной в материалы дела распиской в получении государственную регистрацию от 6 февраля 2006 г., поэтажным планом от 7 июня 2006 г., экспликацией от 7 июня 2006 г. подтверждается, что заявитель выполнил требования, приложив к заявлению о регистрации необходимые документы. Первая инстанция отвергла также довод УФРС по Москве о том, что представленные документы технического учета БТИ не содержат описания объекта недвижимости, поскольку не поэтажном плане отмечены границы объекта субаренды, расположенного в подвале здания, с указанными БТИ данными о размере объекта субаренды (т. 1, л.д. 138-139).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. N09АП-17216/2007-АК решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2006 г. по делу N А40-32021/07-94-199 оставлено без изменения. Взыскана с УФРС по Москве в доход федерального бюджета госпошлина в размере 1 000 руб. (т. 2, л.д. 75-76).

В кассационной жалобе УФРС по Москве просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение судом п. 3 ст. 607, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, п. 1 ст. 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т. 2, л.д. 83-88).

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Раффайзенбанк" (правопреемник ОАО "ИМПЭКСБАНК") и третье лицо просят оставить без изменения решение и постановление, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представитель ЗАО "Раффайзенбанк" привел доводы, аналогичные изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

УФРС по Москве и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте заседания кассационной инстанции, своих представителей в суд не направили.

Проверив доводы жалобы, материалы дела, выслушав объяснения представителя ЗАО "Раффайзенбанк", кассационная инстанция находит решение и постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Требования закона об объектах аренды и о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества распространяются на договоры субаренды недвижимого имущества.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 18 названного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Пунктом 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 26 того же Федерального закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Первая инстанция не учла, что положения, содержащиеся в п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат применению в взаимосвязи с положениями п. 1 ст. 17, п. 1 и 4 ст. 18 названного Федерального закона и с учетом п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем судом не были установлены существенные для дела обстоятельства.

Вывод первой инстанции об определении сторонами договора субаренды объекта аренды, в регистрации договора субаренды которого УФРС по Москве отказано, обоснован ссылкой на условия п. 1.1 договора субаренды от 29 ноября 2006 г. N иА2029-2006 и на поэтажный план, являющийся неотъемлемой частью названного договора.

Между тем, в п. 1.1. названого договора объект аренды, в отношении которого отказано в регистрации договора субаренды, определен как помещение "общей площадью 51,4 кв.м., подвал, помещение N II, часть комнаты N 2".

В материалах дела имеются три копии поэтажного плана подвала здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 30. Две из этих копий не заверены, и поэтому в силу ч. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются доказательствами (т. 1, л.д. 83, 106).

На заверенной копии поэтажного плана подвала (т. 1, л.д. 23) имеется линия, выделяющая часть площади подвала в виде прямоугольника без указания размера выделенной площади. В деле отсутствуют сведения об исследовании судом подлинных договора субаренды и поэтажного плана. Из упомянутой копии поэтажного плана не усматривается, кто, когда, при каких обстоятельствах и для каких целей и на какой экземпляр поэтажного плана нанес линию, выделяющую часть подвального помещения. Поскольку на поэтажном плане отсутствуют сведения о площади выделенной линией части подвала, внесенные в установленном для технической инвентаризации порядке, вывод суда о выделении объекта аренды из общей площади подвала нельзя признать обоснованным.

Ни в материалах дела, ни в резолютивной части обжалуемого решения не содержится описания объекта субаренды в подвале дома 30 по ул. Лесной в г. Москве.

В нарушение требований п. 2 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части обжалуемого решения не содержится названия закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействия), решение.

Недостатки решения апелляционной инстанцией не исправлены.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что неправильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 27 августа 2007 г. и постановление от 9 января 2008 г. подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, определить законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие спорные правоотношения, в том числе устанавливающие состав документов, представляемых для государственной регистрации договоров субаренды, на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых и допустимых доказательств установить имеющие значение для дела обстоятельства, исходя из которых принять решение по делу.

Руководствуясь ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. по делу N А40-32021/07-94-199 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2008 года.