Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 мая 2008 г. N КГ-А40/1330-08-П-1 При новом рассмотрении дела о разногласиях по договору аренды нежилых помещений суду необходимо определить спорные условия договора с учетом положений действующего законодательства и условий ранее принятых сторонами обязательств, а также проверить довод ответчика о невозможности заключения договора аренды на спорные объекты (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 5 мая 2008 г. N КГ-А40/1330-08-П-1
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2008 г.

ООО "Рыбацкая деревня" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО "ГАО ВВЦ" о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора на аренду строений NN 244, 259, 446/1, 446/2, 446/15, 446/16, 446/26, 446/28 по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 119.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что ответчик в соответствии с условиями соглашения от 23.08.2000 г. N 7а обязался заключить с истцом договор на аренду возведенных истцом строений на определенных условиях. Однако в нарушение принятых обязательств предложенные ответчиком в проекте договора аренды условия не соответствуют условиям указанного соглашения.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Пробизнес".

Решением от 26.04.2006 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.07.2006 г., в иске отказано по мотиву отсутствия у истца права требовать передачи разногласий на рассмотрение суда. Суды пришли к выводам, что соглашение от 23.08.2000 г. N 7а не является предварительным договором, поскольку не содержит существенных условий основного договора, кроме того, срок для заключения основного договора истек.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.09.2006 г. указанные судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение по мотиву оставления судами без внимания того обстоятельств, что в подписанном сторонами договоре аренды, по части условий которого возник спор, стороны согласовали передачу разногласий на рассмотрение Арбитражного суда г. Москвы. При новом рассмотрении суду даны указания о рассмотрении по существу возникших при заключении договора разногласий.

При повторном рассмотрении дела истец поддержал иск.

Решением от 17.09.2007 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.12.2007 г., исковые требования частично удовлетворены. При этом суды признали, что в отношении 6 строений, а именно: 446/1, 446/2, 446/15, 446/16, 446/26, 446/28, возведенных истцом как инвестором в рамках соглашения от 25.08.2000 г. N 7а, должна применяться ставка - 55,68 у.е. за 1 кв.м. в месяц, установленная сторонами в данном соглашении, которое является неотъемлемой частью договора. В отношении строений NN 244, 259 подлежит применению ставка, предложенная ответчиком в проекте договора - 190,58 у.е за 1 кв.м. в месяц, учитывая, что в части данных строений ответчик каких-либо обязательств не принимал.

В кассационной жалобе ОАО "ГАО ВВЦ" просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать со ссылкой на неправильную квалификацию судами условий соглашения от 23.08.2000 г. N 7а, а также существенных условий оферты истца - предложенного ответчику к заключению проекта договора. Заявитель полагает необоснованным выводы судов о наличии у него обязанности заключить с истцом договор. Кроме того, заявитель указывает на неправомерность установления судом в отношении строений NN 244, 259 ставки арендной платы в размере 190,58 у.е за 1 кв.м. в месяц, поскольку данная ставка была предложена ответчиком в проекте договора за все 8 объектов с учетом условий соглашения от 23.08.2000 г. N 7а в части 6 возведенных истцом объектов. Также заявитель сослался на то, что вышеуказанные объекты обременены правами аренды другого лица, поскольку во исполнение решения арбитражного суда по другому делу ответчик заключил договор на аренду указанных объектов с другим лицом, который в установленном порядке зарегистрирован.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "ГАО ВВЦ" поддержал доводы жалобы. Представитель ООО "Рыбацкая деревня" возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие выводов судов имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения судами норм материального и процессуального права.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания ООО "Пробизнес" явку представителя не обеспечило.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между сторонами 25.08.2000 г. заключено соглашение N 7а о финансировании, проектировании, строительстве и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса "Рыбацкая деревня" на территории ВВЦ, по условиям которого заказчик - ОАО "ГАО ВВЦ" обязался после завершения строительства, оформления правоустанавливающих документов на объект, ввода в эксплуатацию и приемки его на собственный баланс заключить с инвестором - правопредшественником ООО "Рыбацкая деревня" долгосрочные договоры аренды возведенных строений со ставкой арендной платы в размере 0,18 у.е за 1 кв.м. общей площади строений в сутки, включая НДС.

Во исполнение указанного соглашения ответчик письмом от 30.12.2005 г. N АБ-20/2176-19 направил истцу на подписание 3 договора аренды, в том числе и спорный договор.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суды исходили из того, что в предмет направленного ответчиком договора аренды, помимо строений (446/1, 446/2, 446/15, 446/16, 446/26 и 446/28), возведенных истцом как инвестором на основании соглашения от 25.08.2000 г. N 7а, дополнительно включены строения N 244 и N 259, в отношении которых сторонами в соглашении N 7а не согласованы условия о размере арендной платы. В связи с этим суды пришли к выводу том, что в части 6 строений (446/1, 446/2, 446/15, 446/16, 446/26, 446/28) должна применяться ставка - 55,68 у.е. за 1 кв.м. в месяц, установленная сторонами в соглашении N 7а, в части строений NN 244, 259 подлежит применению ставка, предложенная ответчиком в проекте договора - 190,58 у.е за 1 кв.м. в месяц.

Удовлетворение иска по указанным основаниям не может быть признано судом кассационной инстанции основанным на положениях закона и установленных судами обстоятельствах по делу.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При определении условий договора аренды в части арендной платы в отношении возведенных истцом строений в рамках соглашения от 25.08.2000 г. N 7а суды исходили из установленных данным дополнительным соглашением условий. Между тем, суд кассационной инстанции не может признать правомерным определение судами размера арендной платы в части строений NN 244, 259, исходя из предложенных ответчиком условий.

Судами оставлено без внимания возражение ответчика о том, что данные условия о размере арендной платы были предложены им за весь комплекс строений с учетом ранее принятых обязательств по соглашению от 25.08.2000 г. N 7а.

Поскольку в предложенном ответчиком варианте условия договора не приняты судами, суд кассационной инстанции считает, что условие о размере арендной платы за строения NN 244, 259 подлежали определению судом не по аналогии с предложением ответчика, а с учетом индивидуальных характеристик объектов аренды и требований ст. 424 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Поскольку указанные обстоятельства судами не установлены, выводы судов не могут быть признаны законными, в связи с чем обжалуемые судебные акты на основании ч. 1 ст. 288 ГК РФ подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, определить спорные условия договора с учетом положений закона и условий ранее принятых сторонами обязательств, а также проверить довод ответчика о невозможности заключения договора аренды на спорные объекты, поскольку последние обременены правами третьего лица по договору аренды, который в установленном порядке зарегистрирован, и в зависимости от установленного в соответствии с требованиями ст.ст. 168, 173 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 сентября 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2007 г. по делу N А40-12531/06-89-91 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.