Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2008 г. N КГ-А41/2999-08 Отказывая в иске о признании недействительным договора купли-продажи части здания, суд исходил из того, что спорные нежилые помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, а поэтому их можно было продавать без одновременной продажи земельного участка, расположенного под ними (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 мая 2008 г. N КГ-А41/2999-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "И.В.А." обратилось к Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и обществу с ограниченной ответственностью "ВиЭлЭсГруп" с иском о признании недействительным в силу ничтожности договора от 29 декабря 2006 года купли-продажи части здания по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 -нежилые помещения подвала NN 36А-50А, 51-71 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, NN 1-3, 3А, 4-6, 6А, 6Б, 7-24, 24А, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 42-44, литер. Б-1; нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже, N 4, литер. Б2 - общей 1 536, 20 кв.м. инв N037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности. В качестве третьего лица по делу было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (т. 1, л. д. 102).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2007 года в удовлетворении заявленного иска было отказано (т. 2, л. д. 120-123).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2008 года указанное решение было отменено и принято новое решение, которым договор купли-продажи части здания от 29 декабря 2006 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "ВиЭлЭсГруп", был признан недействительным. Помимо этого, было признано недействительным зарегистрированное право собственности ООО "ВиЭлЭсГруп" на часть здания (нежилое помещение подвала NN 36А-50А, 51-71 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, NN 1-3, 3А, 4-6, 6А, 6Б, 7-24, 24А, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 42-44 литер. Б1; нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже, N 4 литер. Б2, - общей 1.536, 20 кв.м. инв. N 037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2, расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 (т. 4, л. д. 21-27).

В кассационных жалобах Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "ВиЭлЭсГруп" просят отменить вышеназванное постановление апелляционного суда, оставив решение суда первой инстанции без изменения, так как считает обжалуемый акт незаконным и необоснованным. В жалобах указывается о том, что при принятии названного постановления судом, по мнению заявителей, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст. 7 ФЗ РФ от 02.01.2000 года "О государственном земельном кадастре", ст. 28 ФЗ РФ от 21.12.2007 года N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также не в полном объеме были учтены конкретные обстоятельства по делу и характер возникших между сторонами правоотношений. В заседании судебной коллегии представители заявителей настаивали на удовлетворении своих жалоб.

Представитель истца в суде кассационной инстанции, как и в отзыве на жалобу, полагал правомерным оставить обжалуемое постановление без изменения.

Представитель УФРС по Московской области в судебное заседание не явился, хотя о дне слушания был извещен надлежащим образом, в связи с чем было принято решение о рассмотрении ее по существу в его отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей явившихся сторон по существу заявленного иска, находит принятое по делу постановление апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения в силу нижеследующего.

Как видно из материалов дела, 25 декабря 2006 года был проведен конкурс по продаже нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования "Городской округ Железнодорожный" Московской области, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 (нежилые помещения подвала NN 36А-50А, 51-71 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, NN 1-3, 3А, 4-6, 6А, 6Б, 7-24, 24А, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 45, лит. Б2, общей площадью 1.536, 20 кв.м. инв. N037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2.

По итогам конкурса 29 декабря 2006 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (Продавец) и ООО "ВиЭлЭсГруп" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи части здания (т. 1, л. д. 84-87). По условиям указанного договора продавец обязался передать в собственность, а Покупатель обязался принять следующее имущество: часть здания (нежилые помещения подвала NN 36А-50А, 51-71 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, NN1-3, За, 4-6, 6А, 6Б, 7-24, 24А, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 45, лит.Б2, общей площадью 1 536, 20 кв.м., инв. N 037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4.

На основании договора купли-продажи части здания от 29 декабря 2006 года за ООО "ВиЭлЭсГруп" было зарегистрировано право собственности на часть здания (нежилые помещения подвала NN 36А-50А, 51-57 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, NN 1-3, 3А, 4-6, 6А, 6Б, 7-24, 24А, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 45, лит.Б2, общей площадью 1.536, 20 кв.м., инв. N 037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 - свидетельство о государственной регистрации права серии 50 НБ N 051575 (л.д.105 т.1). При этом истец - ООО "И.В.А" - ранее являлся арендатором спорного объекта недвижимого имущества - части здания, расположенного по адресу: г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 (магазин), общей площадью 1.507,1 кв.м. на основании договора аренды N 285 от 4 марта 1999 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Железнодорожный и ООО "И.В.А." (л.д. 27-32, т. 1). Срок аренды магазина устанавливался до 31 декабря 2008 г. К указанному договору аренды неоднократно регистрировались дополнительные соглашения.

Согласно последнему дополнительному соглашению N 12 от 25 апреля 2007 года, права и обязанности арендодателя по договору аренды Комитет по управлению имуществом города Железнодорожный передал ООО "ВиЭлЭсГруп" в связи с заключением договора купли-продажи, оспариваемого в рамках настоящего дела. В то же время, 31 марта 1999 года между Комитетом по управлению имуществом города Железнодорожный Московской области (Арендодатель) и ООО "И.В.А." (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N15/39 (т. 1, л. д. 13-16). В соответствии с условиями вышеуказанного договора ООО "И.В.А." был передан во временное пользование за плату земельный участок, принадлежащий муниципальному образованию - г. Железнодорожный по праву собственности, площадью 1707 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 для использования под арендуемым помещением для торговой деятельности. Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды земельного участка определен сторонами по 31 декабря 2008 года. В связи с продажей здания магазина ООО "ВиЭлЭсГруп" Комитет по управлению по управлению имуществом города Железнодорожный предложил истцу расторгнуть договор аренды земельного участка, однако соглашение о досрочном расторжении договора не было подписано ООО "И.В.А." (т. 1, л. д. 94). Из выписки из Единого государственного реестра прав от 26 ноября 2007 года вытекает, что на земельном участке с кадастровым номером 50:50:040809:0038 по адресу: г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4, площадью 1.680 кв.м. зарегистрировано обременение арендой ОOO "И.В.А.".

Поскольку в настоящее время права на спорный объект недвижимости и на земельный участок, расположенный под ним, зарегистрированы за разными лицами, что, по мнению истца, противоречит основам гражданского и земельного права, то истец и обратился в арбитражный суд с настоящим требованием, в котором судом первой инстанции было отказано, а постановлением апелляционного суда иск был удовлетворен. При этом, в обоснование принятия такого постановления суд в обжалуемом постановлении указал о том, что поскольку спорный объект является самостоятельным помещением, пристройкой к жилому дому по названому адресу, то при продаже помещения подлежал продаже и земельный участок, расположенный под этим помещением. А так как этого не произошло, то договор купли-продажи спорного помещения является ничтожной сделкой со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями.

Однако с данным выводом суда апелляционной инстанции кассационная коллегия не может согласиться по следующим основаниям. Так, спорные помещения не являются самостоятельным объектом недвижимости - в данном случае жилой дом и встроено-пристроенная часть здания имеют общую конструкцию. В жилом доме имеются квартиры различной собственности - частной и муниципальной. Кроме того, жилой дом и магазин имеют общие инженерные коммуникации и общие несущие конструкции, причем, нежилое помещение N 4505, лит. Б на 1-ом этаже является встроенно-пристроенной частью к жилому дому, что подтверждается справками ОАО "Управляющая компания" и Железнодорожного филиала ГУП МО "МОБТИ,", имеющимися в материалах дела (т. 1, л.д. 107, т. 3, л.д. 95).

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в иске, так как спорные нежилые помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, а поэтому их можно было продавать без одновременной продажи земельного участка, расположенного под ними, что и произошло в данном случае.

Следовательно, постановление апелляционного суда, где содержится иной вывод, в силу его ошибочности, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции, как законное и обоснованное, подлежит оставлению без изменения с возложением обязанности по уплате госпошлины по кассационным жалобам на истца.

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2008 года по делу N А41-К1-14838/07 Арбитражного суда Московской области - отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2007 года по делу N А41-К1-14838/07 оставить без изменения.

Взыскать с ООО "И.В.А." в пользу к Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "ВиЭлЭсГруп" расходы по оплате госпошлины по кассационной жалобе в размере по 1.000 (одной тысячи) рублей в пользу каждого.