Улучшение имущества: виды и специфика (В. Бельковец, "Практическая бухгалтерия", N 11, ноябрь 2010 г.)

Улучшение имущества: виды и специфика

Договор аренды - одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Иногда арендатора не в полной мере устраивает имущество, которым он пользуется или намерен воспользоваться. При определенных условиях он может подстроить имущество под себя, тем самым улучшив его характеристики. Соответственно увеличится потенциальная стоимость такого имущества. В связи с этим предлагаем более подробно остановиться на вопросе об улучшениях имущества: видах, условиях, особенностях и последствиях.

Производимые улучшения арендованного имущества имеют свою специфику в учете, что находит отражение в налоговых нормах. В свою очередь юридическая сторона вопроса основана на нормах гражданского законодательства.

Понятие и виды улучшений

В законе и, в частности, в Гражданском кодексе не дано определение понятия "улучшение имущества". На практике это вызывает сложности. К примеру, иногда сложно однозначно определить - результат выполненных подрядных работ следует рассматривать как неотделимые улучшения, как капитальный ремонт либо имеют место оба варианта. Скорее всего, производство ремонта следует рассматривать как частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений.

Принято выделять два вида улучшений имущества: отделимые и неотделимые.

Отделимые улучшения

Основной критерий отнесения улучшений имущества к отделимым состоит в том, что такие улучшения можно отделить без повреждения имущества (а не самих улучшений). По общему правилу при отделении улучшений стоимость основного имущества остается прежней, его функциональное назначение не меняется. Если основываться на судебной практике, отделимыми признаются следующие улучшения: оборудование кассового узла и сейфовых комнат (определение ВАС РФ от 4 августа 2010 г. N ВАС-9948/10 по делу N А56-25453/2008); временный металлический навес над торговыми местами (определение ВАС РФ от 30 ноября 2009 г. N ВАС-15900/09 по делу N А14-17079/2008539/32); структурированная кабельная система и сеть электропитания компьютеров и бытовых приборов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2010 г. по делу N А28-12000/2009); пристройка без фундамента и двери в стене, не затрагивающая основные несущие конструкции здания (постановление ФАС Дальневосточного округа от 19 сентября 2000 г. N Ф03-А51/00-1/1629); электронно-световой информатор - "бегущая строка" (постановление ФАС Поволжского округа от 23 октября 2009 г. по делу N А06-1398/2009); счетчик электропотребления и металлический бокс (шкаф) с электрооборудованием (постановление ФАС Поволжского округа от 13 августа 2009 г. по делу N А65-2555/2009); витражи, выполняющие функции пространственного разграничения помещения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 марта 2010 г. по делу N А45-13386/2009); гипсокартонные перегородки и межкомнатные двери (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 сентября 2009 г. по делу N А13-8461/2008); декоративные решетки, устройство эстрады, наружная вывеска с названием, установка бака для воды, водонагревателя, кондиционера (постановление ФАС Центрального округа от 30 июля 2010 г. по делу N А35-1623/08-С4) и др.

Неотделимые улучшения

Улучшения неотделимы, если их невозможно отделить без ущерба для имущества. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.

В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений (есть нюансы); работы по благоустройству прилегающей территории.

О произведенных неотделимых улучшениях пользователь имущества может заявить сам, либо они могут быть выявлены, к примеру, по результатам технической инвентаризации имущества.

При рассмотрении спора, связанного с произведенными в имущество улучшениями, судья обязан установить размер, на который увеличилась стоимость такого имущества. Для этого он может затребовать соответствующую документацию. В свою очередь на стороне, которая пользовалась имуществом, лежит бремя доказывания:

- факта производства работ (т.е. фактическое наличие улучшений);

- того, что произведенные улучшения являются неотделимыми (т.е. не могут быть отделены без повреждения имущества);

- того, что стоимость имущества увеличилась (т.е. работы не просто изменили имущество, а именно улучшили его эксплуатационные и потребительские качества);

- стоимости улучшений.

Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС-402/09 по делу N А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. N 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.

Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения. Например, по постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. N Ф08-2900/2006 по делу N А53-6916/2003-С4-20 фирма посчитала, что произвела с согласия совладельца нежилого помещения за свой счет следующие неотделимые улучшения общего имущества: устройство торговых секций, пола, вентиляции, отопления, системы пожаротушения, монтаж холодильных камер, оплату проектных работ, технической помощи и обучения персонала, уплату процентов за пользование займом и др. Между тем на основании экспертного заключения арбитры установили, что в данном случае к неотделимым улучшениям можно отнести только работы по монтажу систем вентиляции и пожаротушения, а также создание офисных помещений.

Важно учитывать, что некоторые виды работ могут входить в стоимость имущества. И уже по этому основанию их нельзя признать неотделимыми улучшениями.

Это важно. Признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда именно арендуемому имуществу, а не самим улучшениям.

Улучшение арендованного имущества

Об улучшении имущества, сданного в аренду, идет речь в статье 623 Гражданского кодекса. Если арендатор произвел отделимые улучшения, они признаются его собственностью. Это общее правило. Между тем в договоре аренды можно предусмотреть иной порядок.

Права арендатора на неотделимые улучшения зависят главным образом от согласия арендодателя. Если согласие получено, то после прекращения договора арендатор вправе потребовать возместить ему стоимость этих улучшений. Имейте в виду, что в договоре аренды можно по-другому определить правовые последствия этой ситуации.

В интересах обеих сторон оформить согласие на осуществление улучшений имущества письменно. Например, это может быть сделано путем утверждения собственником имущества перечня предстоящих работ и сметы соответствующих расходов.

Имейте в виду: капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением. По общему правилу он возможен только по согласованию с арендодателем. Провести капитальный ремонт без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет свою обязанность по его производству. Обязанности арендодателя и арендатора по содержанию имущества установлены в статье 616 Гражданского кодекса. Названная необходимость провести капитальный ремонт основана прежде всего на данных о санитарно-техническом состоянии помещений.

В другой ситуации, когда неотделимые улучшения арендатор произвел без согласия арендодателя, право арендатора требовать возмещения их стоимости не возникает. Таким образом, закон разрешает улучшать имущество независимо от согласия арендодателя. Возместит или нет арендатор стоимость произведенных улучшений, зависит только от добросовестности его поведения относительно условий договора и закона.

Необходимо сделать оговорку: исключение из вышеприведенного правила касается договора аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ). Так, арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя. Но это опять же общее правило, в договоре аренды предприятия можно предусмотреть иное.

У арендодателя есть шанс не возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Для этого арендодатель должен доказать:

- что стоимость арендованного имущества повысилась, но не соразмерно улучшению его качеств и (или) эксплуатационных свойств;

- что арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности.

Важно помнить, что одной из разновидностей договора аренды является лизинг (финансовая аренда). В связи с этим нормы к сведению Гражданского кодекса об улучшении арендованного имущества распространяются и на предмет договора лизинга.

К сведению. Размер арендной платы можно считать согласованным, если он определен в договоре как производство капитального ремонта и восстановительных работ за время пользования имуществом и при этом указана сметная стоимость работ.

Форма арендной платы

Улучшение арендованного имущества - это не только произведенные работы, соответствующие затраты и изменение характеристик имущества. Это также одна из законных форм арендной платы, помимо традиционных: фиксированной суммы, доли полученных от арендованного имущества плодов, продукции или доходов и т.п. Их полный перечень приведен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса. Так, в договоре или дополнительном соглашении к нему можно предусмотреть сочетание нескольких форм арендной платы или указать иные формы, прямо не поименованные в статье (например, взаимозачет).

Таким образом, стоимость улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя, подлежит зачету в счет арендной платы. Выполненные работы нужно подтвердить актами, затраты - сметой. Договор аренды должен предусматривать условие об обязательном улучшении арендуемого имущества.

Гели же форма арендной платы определена в договоре только как фиксированный ежемесячный (авансовый) платеж, в случае образования задолженности по оплате аренды нет препятствий для зачета стоимости улучшений. По крайней мере суд поддержит арендатора. В этой ситуации налицо преимущества безденежной формы расчетов по договору аренды, так как отсутствует необходимость согласовывать вопрос о направлении арендной платы на ремонт арендуемого объекта.

Нередко само по себе выполнение работ по капитальному ремонту может выступать одним из условий предоставления помещения в аренду и освобождения арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении.

Улучшение долевой собственности

Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью. О ней идет речь в главе 16 первой части Гражданского кодекса.

Долевая собственность - это имущество, которое одновременно принадлежит двум или нескольким лицам на праве собственности. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества.

Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий:

1) улучшения неотделимы;

2) улучшения произведены за счет собственных средств;

3) соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.

Смысл нормы пункта 3 статьи 245 Гражданского кодекса неправильно трактовать буквально. На этот момент обратили внимание арбитры в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2007 г. N Ф08-8081/07 по делу N А63-450/2005-С1. Они разъяснили: к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом. Иной подход к данному вопросу означал бы, что любой текущий ремонт, произведенный одним из совладельцев, давал бы ему каждый раз право на изменение долей.

Важный вывод сделан в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 ноября 2007 г. N АЗЗ-170/07-Ф02-8480/07 по делу N АЗЗ-170/07. Он гласит, что действующее законодательство устанавливает только одно правовое последствие осуществления улучшений в долевую собственность - увеличение доли в праве на общее имущество. Законом не предусмотрена возможность взыскания расходов по созданию неотделимых улучшений с другого собственника общего имущества. Однако в судебной практике можно встретить и противоположные выводы (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2007 г. N Ф08-8081/07 по делу N А63-450/2005-С1). В нем, в частности, указано, что "согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано, иначе создание участником неотделимых улучшений может повлечь лишь возникновение права на соответствующую компенсацию".

Внимание! Во всех случаях употребление юридического термина "неотделимые улучшения" подразумевает, что на момент их произведения улучшенная вещь имеется в натуре (в наличии) и имеет титульного владельца (владельца по закону, т.е. другое лицо. - Прим. ред.). Такое разъяснение дал Высший Арбитражный Суд РФ в определении от 3 апреля 2009 г. N ВАС-402/09 по делу N А41-К1-13707/07.

Для изменения размера долей участников общедолевой собственности в результате неотделимых улучшений достаточно установить, что такие улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества. Тем самым необходимо согласие всех участников (ст. 247 ГК РФ). Согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении улучшений, в разрешении другому совладельцу самостоятельно произвести неотделимые улучшения (при этом совладелец, дающий согласие, безразлично относится к тому, что его доля может уменьшиться), вытекать из условий использования общего имущества и т.п. Причем такое согласие не означает, что стороны должны специально определить между собой порядок изменения размера долей в случае производства одной из сторон неотделимых улучшений. Если стороны не достигнут согласия, во внимание берутся фактические затраты сторон в производство неотделимых улучшений с учетом размера доли каждого пропорционально размеру вкладов в улучшение (в денежном выражении). При невозможности оценить в деньгах вклад каждого в производство улучшений считается, что каждый поучаствовал одинаково.

В отношении отделимых улучшений действует общее правило: они переходят в собственность того, кто их произвел. Хотя в соглашении о порядке использования общей долевой собственности можно предусмотреть иной порядок. Закон позволяет это сделать.

Улучшения, произведенные не собственником (добросовестным владельцем)

В статье 303 Гражданского кодекса особо оговорена ситуация с улучшениями имущества, которые произведены добросовестным владельцем, а не собственником. Это объясняется тем, что фигура добросовестного владельца (иногда его называют "добросовестным приобретателем") заведомо уязвима с точки зрения законности владения имуществом.

Добросовестный владелец может оставить за собой произведенные им отделимые улучшения. В отношении неотделимых улучшений он вправе потребовать возместить произведенные затраты на улучшение. Законом установлен предел: не свыше размера, на который увеличилась стоимость имущества. В определении Конституционного Суда РФ от 15 июля 2010 г. N 997-0-0 сказано, что положения названной нормы "направлены на установление справедливого баланса прав и законных интересов собственника имущества и его добросовестного владельца".

Пример

Предположим, что в результате строительных работ в здании произведены неотделимые улучшения. Причем эти работы выполнены до окончания всего строительства и до регистрации права фирмы на здание. Это значит, что фирма приобрела право собственности на помещения уже с "неотделимыми улучшениями". При таких обстоятельствах в отношении фирмы можно вести речь не о возмещении ею стоимости "неотделимых улучшений", а об оплате результата соответствующих работ (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС-402/09 по делу NА41-К1-13707/07).

Улучшение имущества имеет сложную правовую природу. Не всегда можно однозначно определить, какие улучшения произведены - отделимые или неотделимые. При этом не любое изменение имущества признается его улучшением. Правовое регулирование улучшении во многих случаях можно изменить соглашением сторон (договором).

В. Бельковец,

ведущий эксперт по правовым вопросам

Комментарий специалиста

Анна Кузьмина, к.ю.н., эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ:

"В процессе использования арендованного имущества нередко возникает необходимость осуществления его качественных изменений, усовершенствования, обустройства с целью улучшения эксплуатационных качеств.

В арбитражной практике встречается немало споров, связанных с такими изменениями, произведенными арендатором имущества, которые Гражданским кодексом обозначены как улучшения. Как правило, такие споры связаны с взысканием с арендодателя компенсации за произведенные арендатором улучшения имущества.

Для разрешения спора произведенные изменения необходимо квалифицировать как отделимые или неотделимые улучшения. Зачастую это под силу только экспертам. Сложность в разрешении таких споров вызвана не только наличием технических вопросов, но прежде всего отсутствием в законодательстве определения понятий отделимых и неотделимых улучшений.

В юридической науке нет единого подхода в их определении. Одни авторы под неотделимыми улучшениями понимают работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. Другие считают, что улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от реконструкции (перепланировки), переоборудования (переоснащения) предмета аренды. Так, реконструкция (перепланировка) помещения, например художественной мастерской под банковский офис, замена оборудования (переоборудование) в арендованном цехе и т.п. не являются улучшениями арендованного имущества, поскольку по своей сути влекут замену предмета аренды.

В таких условиях не приходится говорить о единообразии практики.

Проблема возмещения расходов, понесенных арендатором в результате осуществления неотделимых улучшений имущества, связана также с необходимостью получения согласия арендодателя для их осуществления. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено договором. Нередко необходимость осуществления таких улучшений или необходимость внесения дополнительных улучшений арендатор осознает лишь после заключения договора аренды, когда договориться с арендодателем бывает уже непросто. Поэтому, если договором аренды не определен полный перечень и порядок проведения неотделимых улучшений, перед арендатором встает задача дополнительно получить письменное согласие арендодателя. Из этого следует, что арендатору нужно тщательнее подходить к осмотру объекта аренды при его выборе, согласованию перечня, порядка производства и последствий осуществления неотделимых улучшений при оформлении условий договора.

В последние годы становится практикой заключение предварительных договоров аренды коммерческой недвижимости в зданиях-новостройках. Такие договоры заключаются, как правило, с целью проведения будущим арендатором предварительного ремонта и оборудования помещений, которые позднее планируется получить в аренду. Однако имеют место случаи, когда в последующем основной договор аренды не заключается. Тогда возникают проблемы, связанные с компенсацией произведенных затрат, ввиду того что арендные отношения, регулируемые в том числе статьей 623 Гражданского кодекса, отсутствуют. Поэтому оформлению таких договоров требуется уделять особое внимание".

"Практическая бухгалтерия", N 11, ноябрь 2010 г.