Письмо Правительства РФ от 1 февраля 2008 г. N 423п-П9 "Официальный отзыв на проект федерального закона N 463822-4 "О внесении изменений в статью 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы И.В. Лебедевым, А.В. Островским"

В Правительстве Российской Федерации рассмотрен представленный проект федерального закона.

Законопроектом предлагается статью 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) изложить в новой редакции, устанавливающей, что обязательства застройщика считаются исполненными перед участником долевого строительства с момента постройки (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, передачи объекта долевого строительства и исполнения всех обязанностей, связанных с исполнением договорных условий и требований настоящего закона, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями договора и принятия объекта долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также работ и услуг, исполненных застройщиком надлежащим образом в соответствии с требованиями установленными законодательством Российской Федерации и условиями договора долевого строительства.

Вместе с тем, предлагаемые законопроектом нормы по существу уже урегулированы Федеральным законом.

Так, статья 12 Федерального закона в действующей редакции устанавливает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом статьями 4 и 8 Федерального закона определено, что приемка-передача объекта осуществляется только после завершения его строительства и получения в установленном порядке разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Статьей 7 Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства выдает специализированная организация, уполномоченная на осуществление такой деятельности и несущая ответственность в установленном законодательством Российской Федерации порядке, участнику долевого строительства нет необходимости быть "экспертом-строителем" для приемки работ, указанных в договоре.

Согласно статье 8 Федерального закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона о долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона.

Таким образом, в основу действующей нормы статьи 12 Федерального закона положен принцип исполнения обязательства, а момент надлежащего исполнения обязательства увязан с моментом подписания документа об исполнении этого обязательства.

Кроме того, статьи 4 и 7 Федерального закона обязывают застройщика устанавливать гарантийный срок на объект долевого строительства не менее 5 лет со дня его передачи участнику долевого строительства.

Учитывая изложенное, полагаем, что Федеральный закон в достаточной мере защищает интересы участников долевого строительства.

Необходимо также отметить, что при принятии предлагаемой законопроектом редакции части 1 статьи 12 Федерального закона момент выполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства "размывается". Это может быть и момент постройки (создания) многоквартирного дома, и момент передачи объекта долевого строительства, и момент исполнения всех обязанностей, связанных с исполнением договорных условий и требований настоящего закона. Из законопроекта остается неясным, как соотносятся эти обстоятельства и должны ли они наступать одновременно.

Таким образом, нарушается принцип определенности правовой нормы, что в правоприменительной практике, в свою очередь, приведет к неопределенности в вопросе о том, в какой момент обязательства застройщика считаются выполненными надлежащим образом.

Кроме того, увязывание момента исполнения обязательства участником долевого строительства с действиями застройщика (предлагаемая законопроектом новая редакция части 2 статьи 12 Федерального закона) представляется нелогичным. Согласно законопроекту, если участник долевого строительства уплатил в полном объеме денежные средства в соответствии с договором участия в долевом строительстве и принял объект долевого строительства, а застройщик не выполнил свои обязательства, обязательства участника долевого строительства также считаются не выполненными.

На основании изложенного Правительство Российской Федерации представленный законопроект не поддерживает.

Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации

А. Жуков