Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 октября 2010 г. N КГ-А40/12940-10 по делу N А40-120089/09-89-833

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей Нечаева С.В., Волкова С.В.

от ИП Струниной З.С. - Ординарцев В.Н., дов. от 09.08.2010 г.

от ИП Тамарина Н.М. - Ординарцев В.Н., дов. от 09.08.2010 г.

от ООО "Пивница на Петрозаводской" - Ромашкин А.В., дов. 22.03.2010, Херсонская Л.В., дов. от 22.03.2010., Кириленко Д.А., дов. от 22.03.2010 г.

от ЗАО "Мозаик Проперти Менеджмент" - Ординарцев В.Н., дов. от 09.08.2010 г.,

рассмотрев 21.10.2010 г. кассационную жалобу ООО "Пивница на Петрозаводской" на решение от 15.04.2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Акименко О.А., на постановление от 20.07.2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Лаврецокй Н.В., Левченко Н.И., по делу N А40-120089/09-89-833 по иску ИП Струниной З.С., ИП Тамарина Н.М. к ООО "Пивница на Петрозаводской", третье лицо - ЗАО "Мозаик Проперти Менеджмент", о взыскании 2 025 047 руб. по договору аренды, установил:

индивидуальные предприниматели Струнина Зоя Соломоновна (далее - Истец 1) и Тамарин Николай Михайлович (далее - Истец 2) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пивница на Петрозаводской" (далее - ответчик) о взыскании 2 025 047 рублей, в том числе, 1 910 072 рублей задолженности по договору аренды и 114 975 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено закрытое акционерное общество "Мозаик Проперти Менеджмент".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2010 иск удовлетворен.

Суд первой инстанции сослался на статьи 614, 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что задолженность ответчика по арендной плате за период с января по апрель 2009 года подлежит принудительному взысканию, поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты выставленных ему счетов; требование о взыскании процентов правомерно.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2010 по делу N А40-120089/09-89-833 изменено в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. С общества с ограниченной ответственностью "Пивница на Петрозаводской" в пользу индивидуального предпринимателя Струниной Зои Соломоновны и индивидуального предпринимателя Тамарина Николая Михайловича взыскано 1 998 916 (один миллион девятьсот девяносто восемь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 80 копеек, в том числе, 1 910 072 (один миллион девятьсот десять тысяч семьдесят два) рубля задолженности, 88 844 (восемьдесят восемь тысяч восемьсот сорок четыре) рубля 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 21 320 (двадцать одну тысячу триста двадцать) рублей 16 копеек в возмещение расходов по государственной пошлине, уплаченной при подаче искового заявления. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО "Пивница на Петрозаводской" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы:

- судами не было принято во внимание, что в соответствии со ст. 4 Договоров краткосрочной аренды предусмотрено обеспечение исполнения обязательства суммой обеспечительного платежа, которая и была перечислена Арендодателям общей суммой 1 748 250 (один миллион семьсот сорок восемь тысяч двести пятьдесят) рублей 00 коп., что подтверждено платежными документами. В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается неизменность договора при изменении Арендодателя, т.е. все права и обязанности, предусмотренные договорами краткосрочной аренды в отношении ЗАО "ПетроЦУМ" и ЗАО "ХовриноЦУМ" (в т.ч. положения предусмотренные п. 4.3. договоров в части осуществления Арендодателем вычетов из обеспечительного платежа в случае ненадлежащего осуществления платежей Арендатором) - сохраняют свое действие в отношении Истцов как новых собственников арендуемых Помещений;

- Указание суда на неисполнение Ответчиком требований Агента несостоятельны, так как между Агентом и Ответчиком отсутствовали арендные отношения и его требования не являлись обязательными для Ответчика;

- в нарушение части 4 статьи 51 АПК РФ, рассмотрение дела с участием третьего лица было продолжено, а не произведено с начала.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истцов и третьего лица против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами, между ЗАО "Ховрино ЦУМ" (продавец), ИП Струниной З.С. (покупатель-1) и ИП Тамариным Н.М.(покупатель-2) был заключен договор купли- продажи помещения от 10.01.2008 г., в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатели - принять и оплатить часть здания по адресу: г. Москва, ул. Петразаводская, д.11, корп.1, общей площадью 678,4 кв.м.

Между ЗАО "Петро ЦУМ" (продавец) и ИП Струниной З.С. (покупатель-1) и ИП Тамариным Н.М.(покупатель-2) был заключен договор купли-продажи помещения от 10.01.2008 г., в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатели - принять и оплатить часть здания по адресу: г. Москва, ул. Петразаводская, д.11, корп.1, общей площадью 1.155,5 кв.м.

На момент заключения договора купли-продажи, на основании договора аренды от 03.12.2004 г., заключенного между ЗАО "Петро ЦУМ" (арендодатель) и ООО "Пивница на Петрозаводской" (арендатор), помещение площадью 456,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петрозаводская, д.11, корп.1 занимало ООО "Пивница на Петрозаводской".

На основании договора аренды от 03.04.2004 г. заключенного между ЗАО "Ховрино ЦУМ"(арендодатель) и ООО "Пивница на Петрозаводской" (арендатор), помещение площадью 326,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петрозаводская, д.11, корп.1 занимало ООО "Пивница на Петрозаводской".

В соответствии со ст. 617 ГК РФ - переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

21.02.2008 г. между ИП Струниной З.С. (принципал-1) и ИП Тамариным Н.М.(принципал-2) и ЗАО "Мозаик Проперти Менеджмент" (агент) был заключен агентский договор, согласно условиям которого агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципалов юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципалов либо от имени и за счет принципалов. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет Принципалов, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципалы и были названы в сделке или вступили с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии с данным договором агент, в том числе осуществляет взаимодействие с арендаторами по всем вопросам, возникающим в процессе аренды, осуществляет получение от арендаторов арендной платы, выставляет арендаторам счета для оплаты последними арендной платы, оформляет с арендаторами двусторонние акты оказанных услуг (выполненных работ) по арендной плате.

В силу ст. 614 ГК РФ - арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по своевременному внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 910 072 рублей за период с января по апрель 2009 года.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Довод заявителя жалобы о том, что после привлечения к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебное разбирательство не было произведено сначала, обоснованно отклонен, поскольку из протоколов судебного заседания от 09.02.2010 и от 22.03.2010 следует, что после привлечения третьего лица к участию в деле, судебное разбирательство было отложено, а впоследствии начато с рассмотрения исковых требований, то есть сначала.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что в соответствии с частью 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения. Судом не усмотрено наличие обстоятельств принятия неправильного решения.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что между Агентом и Ответчиком отсутствовали арендные отношения и его требования не являлись обязательными для Ответчика, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку свои обязательства ответчик не исполнил как перед агентом, так и перед собственниками помещений.

На основании изложенного, суды удовлетворили исковые требования.

Между тем, довод заявителя жалобы о том, что ответчиком в соответствии с условиями договора аренды внесен обеспечительный платеж, который мог быть удержан арендатором в случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, отклонен судами необоснованно в связи со следующим.

В соответствии со статьей 4 общей части договоров краткосрочной аренды от 03.12.2004, обеспечительный платеж находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды, на него не подлежат начислению проценты. В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором аренды (арендной платы, штрафов, неустоек, пеней и др.), в случае повреждения помещения или иного имущества арендодателя, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного платежа суммы ненадлежащим образом осуществленных арендатором платежей, суммы, необходимые для устранения повреждений имущества арендодателя, а также иные суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя. До такого удержания арендодатель направляет письменное уведомление и счет арендатору с приложением документов, подтверждающих его расходы, с приложением расчета удержанных сумм, которые арендатор обязан восстановить в течение 10 дней с даты получения уведомления.

В случае добросовестного исполнения арендатором договора аренды, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет исполнения обязательств арендатора по оплате постоянной арендной платы за последние два месяца срока аренды.

В случае удержания сумм из обеспечительного платежа, арендатор обязан восстановить размер обеспечительного платежа в течение 10 дней.

Судами не было учтено, что по смыслу общего правила статьи 606 ГК РФ, получая арендные платежи, арендодатель предоставляет другой стороне встречное исполнение - предоставляет арендатору на срок аренды право владеть предметом аренды и использовать его.

Следовательно, любой платеж, в том числе и обеспечительный и авансовый, является оплатой этого права за определенный период.

Обеспечительный платеж в совокупности с периодическими платежами предоставлялся в счет оплаты полученного арендатором права владеть предметом аренды и использовать его в течение всего срока договора аренды.

Поскольку на момент разрешения спора судами не установлено, прекращены ли договорные отношения, а арендатор уплатил обеспечительный платеж, судам, определяя сумму основного долга за спорный период, надлежало установить была ли зачтена сумма обеспечительного платежа в счет оплаты предшествующих сроков пользования предметом аренды, либо нет.

При новом рассмотрении судам необходимо учесть вышеизложенное, установить была ли зачтена сумма обеспечительного платежа в счет оплаты предшествующих сроков пользования предметом аренды, после чего, правильно применив нормы материального права с соблюдением норм процессуального права, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 апреля 2010 года по делу N А40-120089/09-89-833, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2010 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Нечаев

С.В. Волков