Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 марта 2011 г. N КГ-А40/202-11 по делу N А40-33877/10-139-173

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Русаковой О.И., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от истца - Рогачева А.М. по доверенности от 15.03.2010 г., Вавилиной Н.Н. по доверенности от 15.03.2010 г.;

от ответчика - Сазоновой Ю.В. по доверенности 22.12.2010 г. N НЮ-3-15/535,

рассмотрев 21 февраля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение от 16 сентября 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Корогодовым И.В., на постановление от 7 декабря 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Лаврецкой Н. В., Валиевым В.Р., Расторгуевым Е.Б., по делу N А40-33877/10-139-173, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Терция +" к Открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" о признании торгов недействительными, третьи лица Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по городу Москве; Общество с ограниченной ответственностью "Московская пригородная компания" установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Терция +" (далее ООО "Фирма "Терция +", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее ОАО "РЖД", ответчик) о признании недействительными открытых торгов по лоту N 14 в форме аукциона N 17, состоявшегося 30.10.2009 г., на право заключения договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером 77:07:05011:041.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Московская пригородная компания" (далее ООО "Московская пригородная компания"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее ТУ Росимущества в г. Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 сентября 2010 года иск удовлетворен.

Признаны недействительными открытые торги по лоту N 14 в форме аукциона N 17 на право заключения договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером 77:07:05011:041, состоявшиеся 30.10.2009 г.

Девятым арбитражным апелляционным судом постановлением 7 декабря 2010 года указанное решение оставлено без изменения.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суды исходили из того, что на торги было выставлено имущество (права аренды части земельного участка с кадастровым номером 77:07:05011:041), в отношении которого уже существовало право пользования истца в силу ранее заключенного между Государственным федеральным предприятием Московско-Смоленское отделение Московской железной дороги и истцом договора срочного пользования N 42 НОД -6 от 23.02.1998 г.

Суд пришел к выводу, что в составе лота N 14 выступало право заключения договора субаренды части земельного участка, не прошедшей государственный кадастровый учет и, следовательно, не существующей в качестве самостоятельного объекта прав, что является также основанием недействительности состоявшихся торгов.

ОАО "РЖД" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

ОАО "РЖД" считает, что срок договора N 42/НОД-6 от 23.02.1998 г. истек 31.12.2008 г. Возобновленный на неопределенный срок указанный договор в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращен в связи с отказом от него арендодателя до проведения аукциона, состоявшегося 30.10.2009 г.

Ответчик не согласен с выводом суда о том, что договоры срочного пользования земельными участками представляют собой самостоятельный вид отношений по использованию земельного участка, отличного от отношений аренды.

ОАО "РЖД" указывает, что договор N 42/НОД-6 зарегистрирован не был, в связи с чем является незаключенным, так как в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Также ответчик считает необоснованными выводы суда об удовлетворении иска в связи с допущенными ОАО "РЖД" нарушениями земельного законодательства при проведении торгов, а именно непроведением работ по межеванию и постановке на кадастровый учет части земельного участка, выставляемой на торги.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы.

Истец возражает против удовлетворения жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Представлен письменный отзыв на жалобу.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу третьими лицами не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что 30.10.2009 г. состоялись открытые торги в форме аукциона N 17 на право заключения договоров субаренды частей земельных участков полосы отвода железной дороги в пределах города Москвы. На аукцион в составе лота N 14 выставлено право заключения договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером: 77:07:05011:041.

Победителем аукциона по лоту N 14 признано ООО "Московская пригородная компания".

ООО "Фирма "Терция +" заявило о признании вышеназванных торгов недействительными по основанию, что земельный участок, являвшийся предметом лота N 14, передан ему в пользование в соответствии с договором N "42" НОД -6 от 23.02.1998 г., заключенным с Государственным федеральным предприятием Московско-Смоленское отделение Московской железной дороги.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 449 указанного Кодекса предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Суд установил, что 23.02.1998 г. между ГУП Московско-Смоленское отделение Московской железной дороги и ООО "Фирма "Терция +" заключен договор N 42 НОД - 6 о предоставлении во временное пользование земельного участка в полосе отвода железнодорожного транспорта, согласно которому земельные участки общей площадью 3 000 кв. м, относящиеся к землям федерального железнодорожного транспорта, расположенные в границе красных линий станции "Фили", предоставляются ООО "Фирма "Терция +". Договор действует до 31 декабря 2003 г.

Соглашением от 12.07.1999 г. ООО "Фирма "Терция+" и Московско-Смоленское отделение Московской железной дороги изменили срок действия договора N 42/НОД- 6 до 31.12.2008 г.

28.11.2008 г. истец в соответствии с п. 6.4 договора известил ОАО "РЖД" филиал МЖД об использовании своего права на пролонгацию договора о временном пользовании земельным участком на тот же срок, то есть до ноября 2019 года.

Суд пришел к выводу, что по истечении срока действия указанный договор был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок и действовал на момент проведения аукциона - 30.10.2009 г. При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Аукционная документация торгов, представленная ответчиком, не содержала оговорки о возможности заключения договора субаренды исключительно после прекращения ранее возникших обязательств в отношении соответствующего земельного участка, а, напротив, обязывала победителя аукциона заключить договор субаренды не позднее 10 дней с момента подписания протокола аукциона. Поскольку на торги в составе лота N 14 было выставлено имущество, обремененное обязательствами истца, суд признал аукцион недействительным.

Суд счел, что право на передачу во временное пользование земельных участков в полосе отвода железной дороги было предусмотрено действовавшим на момент заключения договора о временном пользовании N 42 НОД-6 от 23.02.1998 г. Положением о землях транспорта, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 08.01.1981 г. N 24 и ст. 13 Устава железных дорог СССР, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 6 апреля 1964 г. N 270. На тот период времени данный вид договоров не подлежал государственной регистрации (либо возникающего из договора права) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктами 12, 15 Приказа Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 г. N 26Ц предоставлено право организациям железнодорожного транспорта передавать земельные участки из полосы отвода железных дорог для осуществления деятельности, предусмотренной статьей 90 Земельного кодекса Российской Федерации при условии возмещения расходов, связанных с содержанием и улучшением земельных участков, обязанность по несению которых возложена на организации железнодорожного транспорта пунктом 7 названного Приказа. Взимания какой-либо платы за использование земель полос отвода железной дороги с пользователей не предусмотрено. Лица, осуществляющие деятельность на основании соглашений с организациями железнодорожного транспорта по использованию земель, относящихся к полосе отвода железных дорог, не могут быть признаны ни арендаторами, ни землевладельцами с точки зрения Земельного кодекса Российской Федерации. Договор срочного (временного) пользования представляет собой самостоятельный вид отношений по использованию земельного участка, отличный от отношений аренды.

Устав железных дорог СССР, утвержденный Постановлением Совета Министров СССР от 6 апреля 1964 г. N 270, утратил силу в связи с принятием Федерального закона N 2-ФЗ от 08.01.1998 г. "Транспортный Устав железных дорог Российской Федерации". Таким образом, на момент заключения договора N 42 НОД - 6 от 23.02.1998 г. Устав железных дорог СССР не действовал.

Приказ Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 г. N 26Ц ссылки на статью 90 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит. Кроме того, договор N 42 НОД - 6 от 23.02.1998 г., а указанный Приказ - от 15.05.1999 г.

Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.

Вывод суда о том, что лица, осуществляющие деятельность на основании соглашений с организациями железнодорожного транспорта по использованию земель, относящихся к полосе отвода железных дорог, не могут быть признаны ни арендаторами, ни землевладельцами с точки зрения Земельного кодекса Российской Федерации, что договор срочного (временного) пользования представляет собой самостоятельный вид отношений по использованию земельного участка, отличный от отношений аренды, не основан на нормах Земельного кодекса Российской Федерации. При этом суд не определил, кем с точки зрения указанного Кодекса является истец с учетом содержащихся в статье 5 Кодекса определений (собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитута).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 Кодекса) (пункты изложены в редакции, действовавшей на дату заключения договора N 42 НОД - 6 от 23.02.1998 г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на дату заключения договора N 42 НОД - 6 от 23.02.1998 г.) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Суду следовало определить правовую природу договора N 42 НОД - 6 от 23.02.1998 г. в соответствии с законодательством с учетом того, что предоставляются в пользование земельные участки с уплатой пользователем денежных средств, пользователем является общество с ограниченной ответственностью, после чего установить, подлежал ли государственной регистрации данный договор (обременение) в соответствии с вышеперечисленными нормами права либо изъятия, установленные законодательством для регистрации такого вида договора.

Также суд не исследовал и не устанавливал полномочия Московско-Смоленского отделения Московской железной дороги на предоставление земельных участков в аренду на даты: заключения вышеназванного договора, изменение срока действия договора, его пролонгации на тот же срок. Не исследованы и не установлены судом полномочия лица, действовавшего от имени ОАО "РЖД" при пролонгации договора о предоставлении во временное пользование земельного участка от 23.02.1998 г. N 42 НОД-6, на совершение таких действий.

Суд указал в решении, что в материалах дела имеется письмо Филиала Московской Железной дороги (Московско-Смоленского отделения) от 05.02.2006 г. N НОДРИ-6/168 в адрес истца, в котором подтверждается право истца на пролонгацию договора срочного пользования N 42 НОД - 6 и истцу предлагается известить о своем намерении пролонгировать действие договора письмом (телексом, факсом) не позднее 30-ти дней до истечения срока договора. Истец воспользовался предложением и ответил уведомлением об использовании права на пролонгацию договора, которое было направлено 28.11.2008 г. в срок не позднее 30-ти дней до истечения срока договора в соответствии с п. 6.4. договора, а ответчик уведомление принял и не заявил никаких возражений.

Судом не исследовано и не установлено, кем подписано письмо от 05.02.2006 г. N НОДРИ-6/168, полномочия лица, подписавшего данное письмо, на совершение таких действий от имени ОАО "РЖД", а также возможность и порядок пролонгации данного договора, обязательность (необязательность) государственной регистрации договора после его пролонгации.

В обжалуемом решении суд указал, что заявитель в соответствии с п. 6.4 договора известил ОАО "РЖД" филиал МЖД об использовании своего права на пролонгацию договора о временном пользовании земельным участком на тот же срок, то есть до ноября 2019 года и что по истечении срока действия договор был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок. При этом суд не установил, с какой даты и до какой он был возобновлен на неопределенный срок, а с какой - пролонгирован до ноября 2019 года. Установление данного обстоятельства необходимо для проверки вывода суда об отклонении заявления ответчика о прекращении договора в связи с его отказом от договора. Признавая договор возобновленным на неопределенный срок, суд при этом не установил правовое основание возобновления договора на неопределенный срок с учетом того, что суд счел, что данный договор отличный от отношений аренды.

Суд пришел к выводу, что в составе лота N 14 выступало право заключения договора субаренды части земельного участка, не прошедшей государственный кадастровый учет и, следовательно, не существующей в качестве самостоятельного объекта прав, что является также основанием недействительности состоявшихся торгов.

Судебная коллегия полагает, что указанный вывод не соответствует заявленным исковым требованиям, согласно которым подлежал разрешению вопрос, являлся ли предмет торгов обремененным правами истца.

При этом судебная коллегия отмечает, что спор о признании торгов недействительными разрешается в порядке искового производства, а не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц), из чего исходил суд при рассмотрении настоящего дела.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает выводы судов об удовлетворении иска сделанными при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих существенное значение для настоящего дела, не соответствующими имеющимся в деле доказательствам и установленным по делу обстоятельствам. Обжалуемые судебные акты подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе определить правовую природу договора N 42 НОД - 6 от 23.02.1998 г. в соответствии с законодательством, подлежал ли государственной регистрации данный договор, полномочия Московско-Смоленского отделения Московской железной дороги на предоставление земельных участков в аренду на даты заключения названного договора, изменение срока его действия, пролонгации, полномочия лица, действовавшего от имени ОАО "РЖД" при пролонгации договора, на совершение таких действий, возможность и порядок пролонгации данного договора, обязательность (необязательность) государственной регистрации договора после его пролонгации, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16 сентября 2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 года по делу N А40-33877/10-139-173 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Комарова

Судьи

О.И. Русакова

В.К. Тихонова