Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2011 г. N КГ-A40/1962-11 по делу N А40-70298/10-135-265

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 2011 г. N 8472/11 настоящее постановление отменено

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Русаковой О.И., Тихоновой В.К.

от истца: Бородуля Е.Ю. дов. от 28.02.2011 г. N 33-И-506/11,

от ответчика :Строкин В.А. дов. от 14.05.2010 г., Сушинский В.АВ. дов от 18.10.2010 г.,

рассмотрев 17 марта 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы на постановление от 8 декабря 2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Сумароковой Т.Я. по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы о взыскании 31 386 965 руб. 42 коп. к Открытому акционерному обществу "АРЗ-3" установил:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Открытого акционерного общества "АРЗ-3" (далее - ОАО "АРЗ-3") суммы 31 386 965 руб. 42 коп., составляющей 16 958 344 руб. 61 коп. - задолженность по арендным платежам за период с 4 квартала 2008 г. по 2 квартал 2010 г. (включительно) по договору аренды земельного участка от 17.04.1995 г. N М-01-002081 и 14 428 620 руб. 81 коп. - неустойку за просрочку оплаты арендных платежей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2010 года по делу N А40-70298/10-135-265 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части взыскания с ответчика основного долга в заявленной сумме, неустойки в сумме 1 502 981 руб. 33 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ОАО "АРЗ-3" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить по основаниям неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска. По мнению заявителя апелляционной жалобы, действие договора аренды земельного участка от 31.10.1995 г. N М-01-002081 было прекращено после заключения сторонами договора купли-продажи арендованного ранее земельного участка, в связи с чем обязательства по уплате арендных платежей у ОАО "АРЗ-3" отсутствуют.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2010 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2010 г. отменено, в удовлетворении исковых требований Департаменту земельных ресурсов г. Москвы отказано.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2010 г., Департамент земельных ресурсов г. Москвы подал кассационную жалобу, в которой просил отменить обжалуемое постановление по основаниям неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2010 г.

В обоснование доводов кассационной жалобы истец указал, что 17 апреля 1995г. между Московским земельным комитетом и ОАО "АРЗ-3" был заключен договор аренды N М-01-002081 земельного участка площадью 19078 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, вл. 3, стр.1-15, 38 сроком на 15 лет для эксплуатации существующих административных зданий.

18 ноября 2008 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (продавец) и ОАО"АРЗ-3"(покупатель) был заключен договор купли-продажи N М-01-С00064 земельного участка площадью 19078 кв.м., кадастровый номер N 77:01:0004026:1, расположенного по адресу :г. Москва, ул. Декабристов, вл.3, стр.1 -15.38.

Вступившем в законную силу решением арбитражного суда г. Москвы от 14.05.2009 г. по делу N А40-26428/09-9-236 с ОАО"АРЗ-3" взыскана сумма основного долга в размере 100 000 000 руб., пени в размере 4400 000 руб. по вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка.

Учитывая, что договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, поскольку ответчик не выполнил обязанности по внесению стоимости земельного участка в полном объеме, что следует из вступившего в законную силу решения арбитражного суда г. Москвы от 14.05.2009 г. по делу N А40-26428/09-9-236, суд первой инстанции правомерно признал необоснованными доводы ответчика о прекращении обязательств по договору аренды земельного участка путем подписания договора купли-продажи, который является незаключенным до государственной регистрации права собственности .

Суд апелляционной инстанции неправильно применил ст. 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

С п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащей регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 164 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Суд апелляционной инстанции не применил пункт 2 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом апелляционной инстанции, по мнению Департамента земельных ресурсов г. Москвы дана неверная оценка ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с п.п. 1 и 2 которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Судом апелляционной инстанции сделан неверный вывод о том, что ответчик полностью оплатил выкупную цену земельного участка.

Ответчик частично исполнил обязательства по оплате стоимости земельного участка, определенный договором купли-продажи от 18.11.2008 г., перечислив платежным поручением N 1106 от 22.12.2008 г. 44 473 649, 46 руб.

Остальная сумма в размере 100 000 руб., а также неустойка в размере 4 400 000 руб. за просрочку оплаты стоимости земельного участка взыскана с ответчика решением арбитражного суда г. Москвы от 14.05. 2009 г. по делу N А40-26528/09-9-236. До настоящего времени решение суда не исполнено.

Частичное исполнение обязательств по оплате выкупной цены земельного участка не может служить основанием для подписания акта приема-передачи земельного участка и регистрации права собственности на земельный участок.

До настоящего времени земельный участок находится в пользовании ответчика.

По мнению Департамента земельных ресурсов г. Москвы полагает, что ОАО"АРЗ-3" должен оплачивать арендную плату до момента регистрации права собственности на земельный участок.

В судебном заседании Департамент земельных ресурсов поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ОАО"АРЗ-3" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2010 г. находит законным и обоснованным, полагает, полагает, что оно должно быть оставлено без изменения.

В обоснование возражений ответчик указал, что согласно п. 2 ст. 224 ГК РФ вещь считается переданной покупателю с момента заключения договора купли-продажи.

С момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного недвижимого имущества договора купли-продажи обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.

Факт того, что имущество (земельный участок) передано ОАО"АРЗ-3" по договору купли-продажи установлено вступившем в законную силу решением суда по делу между этими же лицами (дело N А40-26428/09-9-236).

Заключив договор купли-продажи арендованного имущества, стороны одновременно прекратили обязательства из договора аренды(п. 1 ст. 407 ГК РФ), в результате изменились основания владения и пользования земельным участком, ранее таким основанием владения земельным участок являлся договор аренды, затем - договор купли-продажи.

Таким образом, арендная плата после заключения договора купли-продажи земельного участка уплачиваться не должна.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2010 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что Открытому акционерному обществу "АРЗ-3" принадлежит на праве собственности, на основании плана приватизации от 24 ноября 1992 г., утвержденного распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 24.11.1992 г. N279-р здание площадью 12004 кв. м., кадастровый номер 77-77-12/016/2005-729 по адресу :г. Москва, ул. Декабрьская Б., д. 3 стр. 1 (л.д. 53)

Государственная регистрация права собственности на указанное здание произведена 13 декабря 2005 г.

7.04.1995 г. между Московским земельным комитетом (в настоящее время -Департамент земельных ресурсов города Москвы, Арендодатель) и АООТ "АРЗ-3" (правопредшественник ответчика, Арендатор) заключен договор аренды N М-01-002081, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды сроком на 15 лет земельный участок общей площадью 19078 кв. м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Декабрьская, вл. 3, стр. 1-15, 38, для эксплуатации существующих административных зданий (л.д. 13-17). Московским земельным комитетом и АО "АРЗ-3" были заключены дополнительные соглашения от 30.11.1995 г., от 27.03.1998 г., от 26.10.1999 г., от 13.03.2001 г., которыми вносились изменения в договор аренды в части расчета арендной платы.

На основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2006 г., оставленного без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.03.2007 г. между Департаментом земельных ресурсов город Москвы (Продавец) и ОАО "АРЗ-3" (Покупатель) 18.11.2008 г. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 19078 кв.м. кадастровый N 77:01:0004026:1, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабрьская, вл.3, стр.1-15, 38, находящейся во владении ОАО "АРЗ-3" на основании договора аренды N М-01-002081 от 17.04.1995 г. (л.д.66-70)

Из договора купли-продажи указанного земельного участка от 18.11.2008 г. N М-01-С00064 следует, что на момент его заключения на участке находятся двенадцать капитальных нежилых зданий, принадлежащих на праве собственности ОАО "АРЗ-3" согласно свидетельствам о государственной регистрации права.

Цена участка определена сторонами в размере 144 473 649 руб. 46 коп. (п. 2.1 договора)

Покупатель должен перечислить денежные средства в сумме, согласно п. 2.1 в течение тридцати дней с момента заключения настоящего договора.

Полная оплата цены участка по договору должна быть произведена до государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.(п. 2.3 договора)

Государственная регистрация права собственности на земельный участок кадастровый N 77:01:0004026:1 площадью 19 078 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Декабрьская, вл. 3 стр. 1, 2, 3, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 38 на основании договора купли-продажи N М-01-С00064 от 18.11.2008 г. до настоящего времени не произведена, , в связи с чем Департамент земельных ресурсов г. Москвы полагает, что ответчик обязан оплачивать арендную плату за пользование земельным участком по договору аренды от 17.04.1995 г. N М-01-002081. Согласно расчета истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 4 квартала 2008 г. по 2 квартал 2010 г. (включительно) составляет 16 958 344 руб. 61 коп., неустойка на просрочку оплаты арендных платежей составляет 14 428 620 руб. 81 коп.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение о взыскании задолженности по арендным платежам в заявленной сумме, неустойки - в сумме 1 502 981 руб. 33 коп., применив к требованиям о взыскании неустойки положения, установленные ст. 333 ГК РФ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что вышеуказанный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2010 г. пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за заявленный период.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента ее регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 164 п. 1 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 25 ЗК РФ, ст. 131, 551 ГК РФ права на земельный участок подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на земельный участок, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок от продавца к покупателю по договору купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г. до настоящего времени не осуществлена. Однако, тот факт, что в реестре сохраняется запись о договоре аренды не означает, что обязательства сторон из указанного договора аренды не прекратились.

При рассмотрении данного дела установлено, что ответчик частично исполнил обязательства по оплате стоимости земельного участка, определенной договором купли-продажи от 18.11.2008 г., перечислив платежным поручением N 1106 от 22.12.2008 г. 44 473 649 руб. 46 коп.; остальная сумма в размере 100 000 000 руб., а также неустойка за просрочку оплаты стоимости земельного участка в сумме 4 400 000 руб. взыскана с ответчика в пользу истца решением Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2009 г. по делу N А40-26428/09-9-236, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2009 г., постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 октября 2009 г.(л.д. 56-60). Спорный земельный участок находится в фактическом владении и пользовании ответчика , в связи с чем при заключении договора купли-продажи не требовалось составление акта приема-передачи.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п.п. 60, 61 разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Обоснованным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, так как указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

То обстоятельство, что ОАО "АРЗ-3" не в полном объеме исполнило обязательства по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 28.11.2008 г., на правовую оценку спорных правоотношений не влияет и не может являться основанием для уплаты ответчиком арендных платежей.

С момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного земельного участка договора купли-продажи, обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы , прекращаются.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом апелляционного суда о том, в случае взыскания арендной платы при частичной оплате ответчиком стоимости земельного участка в размере 44 473 649 руб. 46 коп. и состоявшемся решении Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2009 г. по делу N А40-26528/09-9-236 о взыскании с ОАО "АРЗ-3" оставшейся стоимости земельного участка в сумме 100 000 000 руб. и неустойки в сумме 4 400 000 руб., будет являться неосновательным обогащением Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, судом правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2010 г. по делу N А40-70298/10-135-265 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г .Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Русакова

В.К. Тихонова