Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 марта 2011 г. N КГ-А40/2310-11 по делу N А40-34005/10-64-264

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей Тихоновой В.К., Русаковой О.И.,

от ООО "Леге Альто" - Васильев Д.А., дов. от 24.03.2011 г.;

от ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" - Дорогокупец С.А., дов. от 12.01.2011 г.;

рассмотрев 24.03.2011г. кассационную жалобу ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" на решение от 20.07.2010 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Зотовой Е.А., на постановление от 12.10.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Тихоновым А.П., по делу N А40-34005/10-64-264 по иску ООО "Леге Альто" к ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" о расторжении договора аренды, взыскании обеспечительного платежа, расходов установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Леге Альто" (далее - ООО "Леге Альто") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" (далее - ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА") о расторжении договора аренды от 01.03.2008 N IV-64, заключенного сторонами, взыскании обеспечительного платежа в сумме 614 517 руб. 78 коп. и расходов по установке витрин в размере 359 076 руб. 84 коп.

Решением от 20.06.2010 Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены в части взыскания обеспечительного платежа в сумме 614 517 руб. 78 коп. и расходов по установке витрин в размере 359 076 руб. 84 коп. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 01.03.2008 отказано. При этом суд исход ил из того, что договор аренды расторгнут истцом до обращения в суд в одностороннем порядке.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2010 по делу N А40-34005/10-64-264 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Леге Альто" о расторжении договора аренды от 01.03.2008 N IV-64. Исковые требования в указанной части удовлетворены. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- дата начала коммерческой деятельности Истца была определена сторонами в дополнительном соглашении от 30.05.2008 г. к Договору, а именно: дата должна быть сообщена Ответчиком путем направления письменного уведомления не менее чем за 20 дней до наступления даты. Датой является дата открытия Зоны "Интерьеры" - дата, когда в комплексе будут открыты 80% торговых помещений;

- согласно ст. 4 Договора Истец до начала коммерческой деятельности не производил арендную оплату, а должен был оплачивать только Эксплуатационные расходы, что являлось компенсацией за расходы, которые нес Ответчик по функционированию и содержанию Торгового комплекса во время нахождения Истца в комплексе.

Истец систематически нарушал свои обязательства по оплате Эксплуатационных расходов.

19 марта 2010 года Истцу была направлена претензия об устранении нарушения (исх. N 2010/03-21 от 19.03.2010 г.), однако, никаких действий со стороны Истца не последовало.

В связи с этим и согласно пп. 10.2 и 10.3, части 3 ст. 450 и части 2 ст. 619 ГК РФ 30 апреля 2010 года Истцу было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора с 20 мая 2010 года.

В соответствии с п.10.5 Договора, в случае прекращения Договора по вине Истца, Обеспечительный платеж ему не возвращается, т.е. Обеспечительный платеж остается у Ответчика в качестве компенсации за досрочное прекращение Договора по вине Истца. Вне зависимости от положений Договора, стоимость витрин и работ по их установке, компенсации Ответчиком не подлежит.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.04.2007 между ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" (арендодатель, который является инвестором строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса) и ООО "Леге Альто" (арендатор) был заключен предварительный договор N III-417 аренды нежилого помещения площадью 51,6 кв. м, расположенного в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса "ВРЕМЕНА ГОДА" (далее - Комплекс) по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, вл. 48. (т. 1, л.д. 49-58).

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора аренды, арендодатель и арендатор обязуются в течение 15 календарных дней с даты получения арендатором от арендодателя нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на Комплекс заключить краткосрочный договор аренды и подписать договор аренды.

Во исполнение пункта 4.2 предварительного договора истец перечислил ответчику 614 517 руб. 78 коп. обеспечительного платежа, что подтверждается платежным поручением от 23.04.2007 N 123. (т. 1, л.д. 103) 29.02.2008 г. между ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" и ООО "Леге Альто" подписано соглашение о расторжении предварительного договора аренды от 12.04.2007 г. (т. 1, л.д. 98) 01.03.2008 между сторонами заключены два договора аренды:

- краткосрочный договор N IV-64, который заключен на срок до даты государственной регистрации долгосрочного договора, но не более 11 месяцев (т. 1, л.д. 33-44);

- долгосрочный договор N IV-64 сроком на 5 лет. (т. 1, л.д. 13-26) Объектом аренды по указанным договорам является нежилое помещение площадью 51,6 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т., д. 48, которое было передано ООО "Леге Альто", что подтверждается актом приема-передачи от 01.03.2008 г. (т. 1, л.д. 28)

Долгосрочный договор аренды прошел процедуру государственной регистрации 29.04.2008 (запись N 77-7707/023/2008960).

В соответствии с пунктами 1.4, 3.3.8 долгосрочного договора аренды арендатор обязуется вести в арендованном помещении коммерческую деятельность, начиная с Даты открытия Зоны "Интерьеры" - 01.06.2008, т.е. даты, когда в Комплексе будут открыты 70% готовых для эксплуатации торговых помещений от общего количества торговых помещений Зоны "Интерьеры".

Согласно дополнительному соглашению от 30.05.2008 (л.д. 32 т. 1) к договору аренды, стороны изложили пункты 1.4, 3.3.8 долгосрочного договора аренды в новой редакции, в соответствии с которой, о Дате открытия Зоны "Интерьеры" должно быть сообщено арендодателем в письменном уведомлении не менее чем за 20-ть дней до наступления указанной даты, при этом Дата открытия Зоны "Интерьеры" - это дата, когда в Комплексе будут открыты 80% готовых для эксплуатации торговых помещений от общего количества торговых помещений Зоны "Интерьеры".

Таким образом, стороны договора аренды дополнительным соглашением от 30.05.2008 фактическую дату открытия Зоны "Интерьеры" (в предыдущей редакции договора аренды - 01.06.2008) исключили.

25.11.2009 г. арендатор направил арендодателю уведомление N 23 о прекращении договора аренды с требованием о возврате обеспечительного платежа и возмещения стоимость проектных и строительных работ, поскольку в период с 01.06.2008 г. по дату направления претензии Зона "Интерьеры" открыта не была, что послужило препятствием для ведения полноценной коммерческой деятельности и привело к упущенной материальной выгоде (т. 1, л.д. 100).

В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Поскольку с даты заключения договора (01.03.2008 г. - даты возникновения обязательства) до момента обращения ООО "Леге Альто" в арбитражный суд с иском (24.03.2010 г.) соответствующее уведомление в адрес истца от ответчика направлено не было, то разумный срок исполнения обязательства ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" по открытию Зоны "Интерьеры" является истекшим (продолжительность неисполнения обязательства составила более 2-х лет).

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Целью договора аренды от 01.03.2008 со стороны арендатора является осуществление коммерческой деятельности, ведение которой в соответствии с п. 3.3.8 договора возможно только начиная с Даты открытия Зоны "Интерьеры".

Таким образом, Дата открытия Зоны "Интерьеры" является существенным условием договора по отношению к назначению передаваемого в аренду имуществу.

По смыслу п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество, а равно не предоставил его в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Задержка в Дате открытия Зоны "Интерьеры" с момента заключения договора аренды более чем на два года является существенным нарушением договора со стороны арендодателя.

Оценив условия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что раздел 10 договора не предоставляет арендатору прав требовать расторжения договора в одностороннем порядке.

Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части расторжения договора.

В силу пункта 10.6 договора аренды в случае расторжения договора, в том числе по вине арендодателя, арендодатель обязуется возвратить арендатору обеспечительный платеж.

Согласно пункту 8.5 договора арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость витрин, установленных в арендуемых помещениях.

Поскольку договор аренды расторгнут по вине арендодателя, требования истца о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 614 517 руб. 78 коп. и расходов по установке витрин в сумме 359 076 руб., подтвержденных платежным поручением от 23.01.2008 N 19, удовлетворены правомерно.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по причине нарушения истцом своих обязательств по оплате Эксплуатационных расходов, в связи с чем, арендодатель в соответствии с п. 10.5 Договора обеспечительный платеж и расходы по установке витрин не возмещает арендатору, отклоняется судом кассационной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 388 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ответчиком (согласно протоколу судебного заседания суда апелляционной инстанции от 11.10.2010 г.) указано, что задолженность по эксплуатационным расходом у истца возникла начиная с января 2010 г.

Учитывая, что ответчик свои обязательства по открытию Зоны "Интерьеры" в разумный срок не исполнил, истец свои обязательства по оплате эксплуатационных расходов, начиная с января 2010 г. приостановил правомерно.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что согласно п. 3.3 договора аренды истец обязан был согласовать с ответчиком дизайн-проект и проектную документацию, связанную с производством работ, а по окончании работ между истцом и ответчиком должен быть подписан Акт ввода помещения в эксплуатацию, который составлен не был, т.к. истцом велись работы, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от выполнения своей обязанности по открытию Зоны "Интерьеры".

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 июля 2010 г. по делу N А40-34005/10-64-264, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА" - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

В.К. Тихонова

О.И. Русакова